ルピアコート鳩ヶ谷本町

2018年1月29日 (月) 11:37時点における版

ルピアコート鳩ヶ谷本町 完成予想イメージ図

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市鳩ヶ谷本町1丁目1757-1他（地番）
• 交通：埼玉高速鉄道 「鳩ケ谷」駅 徒歩5分
• 総戸数：146戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年10月中旬予定
• 売主：株式会社中央住宅　マインドスクェア事業部　マンションディビジョン
• 施工：多田建設
• 管理：中央ビル管理
• 公式URL：http://www.polus-lepiacourt.jp/hatogaya/

価格・コスト・販売時状況

• こんなの見つけました。

　http://mansionmania.blog.jp/archives/1054552730.html

• うちは共働きなので、駅近な点を評価しています。 欠点は、やはり周囲の物件より坪単価が少し高いです。ポラス価格。それでも賃貸を借りてるよりはいいし、条件と品質を考えると割安と思います。
• マンション建設中だというのにこんなサイトまでできてるんですね。参考までにあげときます。裏のマンションとの関係の件です。

　http://hanpora.web.fc2.com/

• 第２期も完売したようですね。
  • 順調ですね、安心
• 公式ページで第３期について詳細が出ていました。１月７日から販売で、９戸なんですね。
• あと何戸残ってるかご存知の方いますか？
  • １期２期が終了していることから５０戸売れていることは間違いないですが、それよりは進んでいたとしてもまだある程度は選びやすい時期なのではないでしょうか？ 入居も１１月ですし。探している条件によるかもですけど。 マンションギャラリーで聞くのが一番早いですかね。基本的には安め価格帯のお部屋は早めになくなりやすいのかな、とは思います。
• 資産価値という観点では鳩ヶ谷ナンバーワンマンションはサミット横の物件のようですが、評判の良い鳩ヶ谷小の学区で優れた眺望と日当たりをもつルピアもファミリー層に訴求力を持てそう。
• 先日見に行きましたが、かなり良かったと思いましたよ！ デメリットはやはり駐車場ですかね。我が家の場合車必須ではないので、敷地内の抽選に漏れたら手放そうと思っています。後ろのマンションの事は全く気にならないですね。 
• 修繕費と管理費やたら安いけどどう思います？この費用で本当に大規模修繕とか賄えるんだったら購入しようと思います。
  • 管理費は共用部分の余分な設備やコンシェルジュがいないので安いのだと思います。修繕費については契約時に修繕計画表を頂きました。どの物件にも言えることですが、計画を立てていても資材や人件費等の高騰で修繕時に追加金を支払ったり、修繕費が上がったりという可能性はありますよ。

【売主】

• 関東の方からして、ポラスの知名度はどの位のものでしょうか？？ 関東以外出身者です。
  • 埼玉県在住ですが、建売戸建においてはポラス(中央住宅)の知名度は高いです。 千葉県でもそこそこ知られているのではないでしょうか。 値段もやや高めで、内装や街並みにもこだわって家造りをしているという印象です。 注文やマンションもやっているのは知っていましたが、数としてはあまり多くありません。 埼玉県南部を車で走っていると、ポラスの看板やのぼりを見かけることも多いですよ。 浦和レッズのスポンサーをしていることなどもあるので、ハウスメーカーの中でも知名度はかなり高い方だと思いますよ。 建売の間取りも素敵なものが多く気になってます。
  • 埼玉県を中心に住宅販売をしている会社なので、東京だと足立区や葛飾区など一部地域のみかもしれません。 また、マンションの取り扱いはまだまだ少ない(私自身はルピアコートでポラスがマンションも始めていたことを知ったくらいです)と思います。 それくらい、埼玉県南部でも建売戸建のイメージは強い会社だと思います。
  • 大手と比較すると、リセールについては現状では劣るかもしれませんね。でももしかするとポラスの分譲マンションはこれから人気が出てくるかもしれませんよ。 建売戸建と比べると値段も割安のように思いますし、図面やモデルルームを見た限りは結構魅力的です。 これから埼玉県南部を中心に、ポラスのマンションは増えてくるかもしれません。

交通

• 駅近
• 鳩ヶ谷からSKIPシティに行ける橋が来年度にできるもよう。SKIPシティに用は無くともイオンモールへの道が現在渋滞しやすいのでう回路として便利そうです。 また新市立高校へ通うお子さんがいるご家庭にも朗報ですね。

　http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/285a67080e7bf533b42fcbabc3540513

• 埼玉高速線は高いというイメージがありますが、「SR東京メトロパス」という東京メトロの１日乗り放題切符1000円（通年発売）があってこれが便利です（昨年まで1080円だったのに値下がりした）。 鳩ケ谷 ⇒ 永田町 34分 547円なので、普通の切符を買うよりも乗り放題切符の方が安いのですから。 また、このマンションだとバス便も便利ですね。赤羽、川口、西川口、蕨、草加行きがあります。 
• 朝の鳩ヶ谷始発はかなり行列になります。３本ほど前の時間帯から並ばないと座席に座れません。
• 鳩ヶ谷はJRに出るのが面倒な点がネックですが、それ以外は住みやすい街だと思います。一応川口と蕨、東川口、赤羽にバスででれます。
• ホームページ見たら始発を売りにしてるけど 通勤時間帯は殆どないじゃん
  • 6、7時台はほとんど無いですよね。ウチは夫婦共に都内10時始業の会社なので、8、9時台の始発が利用できそうです。 
  • それでもタイミングが合えば、15分位並べば座れるけど。 15分並ぶんだったら、その間に王子まで行けてしまうと思うと、ついつい来た電車に乗ってしまいます。座れなくても、(都内までは)空いてる電車に乗れてラッキー位の感覚でいます。

構造・建物

• 敷地面積：2635.75m2
• 建築面積：1277.80m2
• 外観のデザインすごくいいですよね！ 間取りも気に入ったし完成が楽しみです！
• 天井高など基本的品質がよい
• こうして見ると、後ろのマンションとの距離はかなり近そうですね。 日当たり、眺望はほぼ壊滅の御宅も多くなりそうだ。 近い将来、ルピアコートが同じ運命を辿らないことを願うのみです。
  • 陽当たりも、どっちかというと、後ろのマンションが南側に空間とってないのが大きいと思います。 それにルピアは本当は南側に車道とか配置すれば陽当たりとか将来のリスク対応にもなると思うんですが、わざわざ北側に空間とってありますからねえ。設計上やれることはしてる印象です。

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  施工時1（2016-09-12撮影）

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  施工時２（2017-04-20）

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  施工時3（2017-05-12）

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  施工時４（2017-07-20）

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  正面から（2017-08-01）

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  玄関側から（2017-08-01）

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  シートとれてました（2017-08-19）180129

共用施設

• 駐車場：平置7台　立体式18台　
• 駐輪場：ラック式234台　２段式(上段)58台
• バイク置場：平置6台
• 146世帯で駐車場25台って少なくないですか？抽選だったら当たらない確率が高いですよね。
• 駐車場は徒歩7,8分のところにまとまった台数を確保するとのこと。。。 7,8分は痛いですよね。個別でといっても近くに空き無さそうだし。
• 共用施設はないですよ。管理費は一万円前後だったと思います。
• 現時点で、駐車場の抽選はほぼ間違いないとの見立てのようです

設備・仕様

• キッチンの収納力は魅力的です。シンク下にゴミ袋がかけられるようになっているのですっきりとして見た目になりそうです。 シンクも一段下になっていて外から見えないようになっているのは主婦目線としては◎ 食器棚は備え付けになっているんですね。購入しなくてもいいというのはうれしいです。 キッチンの前はカウンターの様になっていますが、 これはオプションなのでしょうか？
• 私が気に入ったのはカギです。鍵穴ないのがカッコいい。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：63.83m2～89.85m2
• AとGのプランはピュアキチンで素敵ですね。 Hrもルーバルが広くていいです。
• 回遊動線いいですよね！ キッチンと洗面所を行き来できるのがすごい！と連れ合いが力説してました。
  • うちの曰く、Aの間取りは、料理しながらでも洋室3で遊ぶ子供を見れる点がポイント高いらしいです。でも確かに2と3が逆だとリビングすごく広くなるから、解放感はすごそうです。DとかKがそんな感じですかね？
• 私がいいなと思ったのは 開放できる引き戸？です。実はいまの部屋にも似たものがあるのですが、プラ製で、扉というより単なる仕切り…とても微妙… 。ところがMRで見たら、ルピアコートのは木製のとてもしっかりしたもので、完全に扉でした！　重いので、わざわざ天井を補強するそうです。部屋の使い方の自由度も広がるし、これは有りだなと思いましたよー。
  • Aタイプの間取りの洋室3のことですかね？ 造りが洋室2と3と逆で解放できたら凄くいい気がします！！！ でもこの造りでもLDKを広くしたり、家族が増えたら部屋にしたりできるから使い勝手は良いですよね。 ポラスは戸建でもこういう造りが上手いなぁと思います。
• 収納が多い

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  Aタイプ（2016-07-05撮影）161212

買い物・食事

• 日常の買い物なら自動車で、２つあるイオンモールか、アリオ川口 少し足を延ばすならレイクタウン（電車でも車どちらも有り） デパートに行きたいなら電車で都内に行きます。
• 隣駅の新井宿に最近まで住んでいたことがありましたが、レイクタウンは行かないですね。浦和パルコにはよく行きました、ほとんど第二産業道路で北上して曲がるので25分くらいでつきましたよ（たまに渋滞ですごいときも）。
• たまにパルコ伊勢丹は行くかな。人に寄りけりでしょう。鳩ケ谷はJR線にでるのがめんどくさいんですよね。岩淵にしても元郷にしてもちょっと歩くし。
• 現地行ってきました。 活気はあまりない商店街ですが八百屋、魚屋、本屋、花屋、酒屋など揃っています。住環境に何を求めるか人それぞれですが、この点についてはこの沿線の駅で一番かな。 

【スーパー】

• 大きいスーパー(サミット、西友)以外にお買い物ポイントはあるのでしょうか？
  • 徒歩だと10分以上かかりますが、車で数分のところにイオンモール川口がありますよ。
  • あとはイオンモール川口前川もあります。
  • イオンモール川口前川のほうがきれいですよ。イオンモール川口はまあまあでかいですが、ちょっと古いかもです。 あと、歩き方によりますが、徒歩15分以上かかるかもしれません、すみません。
  • マンションの前の道を赤羽方面に行って122とぶつかる歩道橋がある交差点の近くにジャパンミートがあります！ 土日は賑わってます。おすすめです
• 近くの西友がリニューアルしましたね。 売り場が１、２階に広くなって、品揃えがとてもよかったです。 価格もかなり安くて、すごくありがたいです。
• 私は買物する場所が気になります。 おそらく最寄りは西友かと思いますが、駅からの帰り道の途中に寄るとなると遠回りになってしまいますからね。 駅から近いから仕方ない部分かもしれませんが。
• 鳩ヶ谷駅前にアコレが出来たという記載がありますね！ アコレというスーパーには行ったことないのですが、どんなお店なのでしょう？
  • イオン系のディスカウント店のようです。 肉などは小さなパックのが多く単身者の方には悪くないかと思います。しかしスーパーで買い物するのが好きな人には物足りない品揃えです。 ファミリーでしたら西友か少し遠いけどサミットがありますね。 車をお持ちでしたらジャパンミートというスーパーがお勧めです。

【飲食店】

• 坂の途中のうなぎ屋さん老舗ですか？
  • 坂の途中にある湊家さんはこの辺りの有名店ですし、知るかぎりでは子供の頃には既にありました。 ちょっとしたお祝いごとの時に利用されたり、 ただただ無性にうなぎが食べたい時に行ったり…このあたりの人に愛されています。 川口市内は結構鰻屋さんって多いイメージ。 川があるからなのかしら。 美味しいものがなにげにいっぱいの街ですよ。

育児・教育

• 教育環境が比較的よい
• 小学校、ものすごく近いですね。
• 小学校が隣接しているのは、通わせる親として安心です。0歳児から受け入れしている保育園も隣接してます。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 場所的にはここはどうなのでしょうか。 駅までも近いですし、小学校近いですし、 全体的には良いのかなというふうに思いますが。 高台ということもポイントになるのかな。
• 真裏にはマンションってのが気になりますね。
• 近くに竹林ありますかね？ 竹林は地盤の良い場所じゃないと群生しないそうです。
  • ルピアコートが建つ場所、前は民家の広大な庭に竹林がありましたよ。ちゃんと掘り起こしているだろうし大丈夫だと思いますが。。。
  • 竹林は根が張り巡るから地盤が崩れにくいということのようですね。昔の人は地震が起きたら竹林に避難しろということも言っていたようです。 戸建の基礎工事なら撤去するのに手こずることもあるかもしれませんが、マンションの基礎工事であればほとんど影響はないのではないでしょうか。
• 鳩ヶ谷駅前の幹線道路は車などの騒音がうるさいですが、ルピアコートは少し高台の方に入るので、そこまでうるさくなさそうですね。うるさいの基準も人それぞれでしょうが…
  • 騒音は少し気になりますね。駅前ほどではないですが、物件の前の道路は割と車通りは多いようです。
• すごい良い立地
  • 立地いいですよね～ピアキッチンもいいですね～
• 3年前まで鳩ヶ谷に住んでいました。 稼ぎがあれば鳩ヶ谷に家を買いたかったですが、断念しました。orz 年の瀬に行われる「おかめ市」というお祭りには、今も行ってます。 祭りの際には、このマンションに住まれる方は車が使えないのかな？ 目の前にある湊屋さん、近くにあるいせ庄さんという鰻屋は美味しいですよ！ あとお気に入りは、三好さんというラーメン屋と、シモンさんという喫茶店ですね。 ちなみに、シモンさんはマンションの場所にありましたが、移転しました。 あぁ行きたい！ 鳩ヶ谷は小さい街ですが、とても良い街だと思います。(^_^)
• やはり鳩ヶ谷は電線がごちゃごちゃしてますね
  • 近くに高圧の鉄塔があるのかと比べれば 遙かにマシ。
  • 高圧電線はマンションから150m以上は離れてそうで、それについて心配はいらなそうです。

【都市計画道路】

• 西側(氷川神社参道部分)に 都市計画道路の計画が あるけど、できる可能性 どの位かな？ 片側2車線はありそう だから、できたら相当うるさそう。
  • 初耳だったので調べましたが、マンション西側北側にある参道が都市計画道路の「未整備」になってますね。 整備の可能性ですが、あの道路はお祭りの時に狭すぎて人であふれかえるので、むしろ整備してもらった方が有り難いです。たぶん、クルマを意図した整備ではないんじゃないでしょうか。

周辺施設

• 駅には役所の窓口があったり、小規模ながら図書館や武道館も近隣にありました。 

【公園】

• このあたりですと、子供を遊ばせる大きめの公園はありますか？
  • 車ですぐの所にグリーンセンターがあります。

【金融機関】

• 駅周辺にはメガバングがないようなのですが、 わたしが調べられていないだけで、どこか都市銀行はあるのでしょうか。
  • 鳩ケ谷駅周辺には、埼玉りそな、武蔵野、八千代銀行があります。 他は蕨か川口まで行かないとないですね。 参考までに、蕨駅周辺にはみずほ、UFJ、三井住友、埼玉りそな、武蔵野、東和 川口駅周辺には三井住友、埼玉りそな、武蔵野、群馬　って感じです
  • 川口駅周辺にもみずほがありました。 あと、西川口駅にもUFJがありました。ATMだけなら東川口にもUFJが。

【医療施設】

• 周りにあんまり病院がないイメージですが、 内科、整形外科、皮膚科、歯医者のオススメありますか？
  • おすすめかと言われると微妙ですが、駅のロータリーのところにあるビルの中に、全部揃ってますよ。 ただ、耳鼻科だけはそのビル内ではない所に行った方がいいです。 先生がこちらの話を全く聞いてくれないし、こちらを見ることすらしません。
    • 歯医者だけは同じビルではなかったですが、駅前2つ程にあったはずです。 あと、ルピアの近くにもありますね。 鳩ヶ谷は、歩けば歯医者を見掛けるというくらい歯医者が立っている気がします。

その他

• おかめ市って、いつぐらいに行われるのですか？
  • 12月23日のようですね。 それと確か来年の10月は御成道祭りも行われますね！ 

【反対運動】

• 現地の前を通ったら(建設反対、日照権を守れ)的な横断幕が後のマンションから確認できたのですが、問題はないですよね⁉
  • 埼玉県からの許可がなければ工事を始められませんよ。あの辺は商業地域と言って、日照権等規制がありません。ですので反対運動しても工事が止まることはほぼ無いかと思われます。
  • 隣の町内に住む戸建て住人です。 道路を隔てた反対側に14Fのマンションが２棟あります。北側が最初にできて、その後に南側がたちました。 そのときの反対運動は凄かったですよ。 でもね、違法建築で無い限り、後ろのマンションに止める権利なんてないんです（但し、反対するのは自由です）。
    • 後ろとは結構近いですし横断幕は気になりますね。 話を聞いたら反対は1部のようで近々解決するとのことです。 後ろのマンションが建つ時の方が近隣からの反対が酷かったようで、 そこまでいかないとのことでした。日照権含めて基準は満たしているとのことです。
      • そろそろ反対の横断幕外してほしいです。
        • ですよね。法的に問題無いってなってんだから諦めればいいのに..
• しかし、後ろのマンションは悲惨だな。 あれじゃあ、低層階は全く日が当たらなくなりますね。 そりゃ、反対したくもなるわな。 
  • 後ろのマンションは日照確保なんてもともと考えてない敷地レイアウトです。 一方ルピアコートは、営業の方が「配慮した」というのも納得じゃないでしょうか。

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  白い部分がルピアコートの敷地、中の四角部分が建物（2017-02-25）

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  後ろとの距離間（2017-05-14）

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  後ろのマンションとの距離感（2017-05-29）

掲示板

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