デュオヒルズ東川口

2018年1月29日 (月) 08:30時点における最新版

デュオヒルズ東川口 外観

物件概要[ ]

• 所在地：埼玉県川口市戸塚2丁目25番12,14（地番）
• 交通：

1. 武蔵野線 「東川口」駅 徒歩4分
2. 埼玉高速鉄道 「東川口」駅 徒歩4分

• 総戸数：98戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（専有面積割合による一般定期借地権（地上権）の準共有　借地権存続期間61年305日間（2015年12月1日～2077年9月30日）、地代 : 未定）
• 完成時期：2017年08月下旬予定
• 売主：株式会社フージャースコーポレーション
• 施工：埼玉建興株式会社
• 管理：フージャースリビングサービス 

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 仮値段が開示されましたね。2900万円(66m2)～4900万円(92m2)。 ここは定期借地権なのにこの値段とは・・・高すぎ。太陽光とディスポーザーを考慮しても。。。
• 太陽光の売電分で地代がペイ出来ると考えれば少なからず割高感は抑えられないですかね？

【比較・検討】

• まわりの物件と比べて、借地権なのに割安感を感じません。 もう少し安くてもいいのかなと、、。
• 決め手になったのは何でしょうか？
  • 支払いが可能な範囲で、東川口という立地で新築を探していました。 理由は他にもありますが、他のマンションの情報についてはいろいろと調べましたが内容は不確定ですので、タイミングとして決めてしまいました。 第一期なら好きな部屋もなるべく決められますし。
• この仕様で2路線ある駅から徒歩5分以内で2900～4100万円台というのは、区分所有権のマンションと比較すると十分割安な価格だと思います。 あとは駅北口にやはり徒歩4～5分の距離でマンション作っているところがありますね。 そちらがどれくらいの価格になってくるのか。 まぁ同じ徒歩4分でも利便性はこちらの方が高いし、閑静を求めるなら高台のマンションですかね。
• いいマンションだとは思うんですが、やはり借地権が引っかかります。 管理費もそこそこする上、地代を払うと3500〜6000万円の物件を買っているのと変わらないのではと思います。住宅ローンだけ見ると払える気がしたのですが、ローンが終わった後も地代を払い続けるのが不安です。
• 購入時から、5-10年後には賃貸に出す事を前提に購入される方はいらっしゃるんですか？ ローン組んだ期間、持ち出しがなく上手く支払いが出来るか。その試算で悩んでます。 ご意見賜れれば幸いです。
• 借地、というよりここを買う人は新築で立地が良く、ある程度設備が良いから購入するのです。 賃貸でこの物件を借りたら月々20万はするでしょうし、賃貸ならどこでも良いわけではないでしょうからね。

【定期借地権】

• ここは定借なんですね、、、 ところで、定借って何ですか？
  • マンション購入後も土地代とかを毎月支払わされ、60年とかたったら手放し資産価値が0になる物件ですね。売りに出しても買いにくく、貸すのも定期借地は借りないという企業もあるので貸しにくいかもしれません。
    • 賃貸と何か違うのでしょうか？土地も60年後に返すことになるなら何の不動産価値もないと思うのですが。しかし、この値段設定であれば所有権レベルだと思うのですが。
• 60年後には資産が残せず地主に引き渡さなければならない
• 高いお金支払って、決められた年に、手放すの？その時いくらかで、売れるの？教えて下さい。素人です。売れないなら、買う必要はないと思うし、見学に行くこともないです。
  • 一定期間後に手放すことは確定しています。賃貸みたいなものですよ。 建物の権利は地主さんにあります。そのまま賃貸として貸し出すもよし、更地にするのも自由のようです。
• 解体費が別負担なしは本当ですか？営業担当に聞けば良いのですが、あまり気がすすまないので・・どなたか教えてください。
  • 解体費用はないって、営業の方が言ってましたよ。
  • ネットで調べてみるとRC造3階建てビルの解体費用で1155万くらいなので、 この規模だと2000-3000万は掛かるかもしれませんね。 となると、解体費用で１世帯で200-300万は掛かるので、それが掛からないのは良いのかも？ そう考えると、マンションの土地代って何よって気にもなります。
• 地代＝固定資産税の変わりですし。考え方次第ですね。
• 割安感があるかどうかですね、他でも借地権がついてなくて自分たちが住むにはメリットがあるのであれば（立地や環境や、間取りやアフターやサービス、管理費などの金額、外装・内装の好みなど）多少割安感が無くてもそちらを選ぶと思います
• 地代を固定資産税みたいなものだと理解はしたんですが、 建物の固定資産税はわずかながら自己負担しなければ行けないのでしょうか？ 固定資産税は当初何年かは減税処置があるとかありますが、 地代は何年かで更新するみたいですし、地主が変わるケースもあるみたいです。 更新して安くなったりするんでしょうか？分かる方いますか?
• 定期借地権マンション制度ができてから、まだ50年たっていないので 壊したマンションがないみたいなので、そこら辺もスムーズに行くか心配です。
• 噂では60年後は賃貸になるとか。 追い出されることは無いようですよ。
• 定期借地権って、固定資産税かかるんですか。
  • 以下のサイトがわかりやすく書いてありました。

　http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-11-05

• やはり一般定期借地権というところがネックになってしまっているのでしょうか。定期借地権というのは余り詳しく分からないのですが、 デメリットの方が多い気がします。 ただ、将来土地が残らないので、ある程度年齢のいっている方にとっては良いのかなと思いますが、リセールを考えている方はデメリットが大きいのかな 。
  • どうでしょうね。 売ることを前提に購入する人ってそんなに多いんですかね。 ここは駅近、2路線、ワイドスパンなど環境も良いので、長くここに住みたいと思った人はメリットが多いと感じます。
  • 売ることを前提にってのはほんと一握りではないかなと思います。 何があるかわからないですが、万が一売るってことを考えた時にはデメリットではあると思います。
• 解体費用ないのはいいですね、先を考えやすいから永住しない人にはいいのかも。
  • 普通の借地権マンションって地代更新も解体費用もどちらもありますよね？その片方が無いって話かな。
  • 一般的な定期借地ですと解体費積立、返還される保証金や、返還されない権利金、様々な設定があったりします。その点、このマンションはすっきりして見えるけど、全部を販売価格に含んでる。 解体費用は積立方式にすれば、中古で売った時にそこから先の積立は買ってくれた人が払い始める。 でも今回は地主が継続使用するか、解体するかを決める。だから、解体費用は先取りで集めますけど、建物の状態良ければ使い続けますということ。 しかも先払いでしょう？僕は新築時に買う人にだけすごく皺寄せが来てるマンションだと判断したのです。だから、借地だけど激安じゃないのかなと。

【維持費】

• 管理費も14,900円～と高く、 さらに地代が月に約1万円近くかかることを考えると月々の返済額も結構いきますね。
• 地代：月額8,695円～12,024円　とあるので固定資産税とほぼ同じになるんじゃないでしょうか。
  • そうなんですか… それなら賃貸と変わらないですよね。
• ここのマンションはインターネットが管理費込みだそうですが、他のマンションも込みなんですかね。 その部分ではお得だと還元にて感じました。
  • マンションの多くは毎月1000円前後でインターネット可能なのであまりお得感はないかと思います。カーシェアも1台しかないですし、太陽光は個別で売電不可。。。まともなのはキーレスぐらいですかね。
• この地域のマンションで管理費１３０００円ですか？ コンシェルジュでも付くのでしょうか？
  • 残念ながらコンシェルジェもいないようです。カーシェアリグは1台。
• 地代で月々約1万円ぐらいかかるので、仮にその1万円を住宅ローンに回せると考えると、ざっくり計算して300万円〜400万円の差が出ます。 4000万円の借り入れが4300万円ぐらいまで借りられるとなると、選択の幅が広がるのではと思います。住宅ローン払い終えても、まだ25年間？地代を払い続けるとなると、もっと差が大きいかも知れません（1万×12ヶ月×25年=300万円？ぐらい） こう考えると、やっぱりもう少し安くないと、借地権の物件としては高いのではと思います。立地はいいので残念。
• 地代は今後上がる可能性はあるのでしょうか？
  • 3年毎に市場価格に応じて変動。 上がることも、下がることもあります。 上がると思ったほうが良いですね。
  • 固定資産税を加味しても良いかもしれません 。借地権も財産ですからね。 土地の権利（所有権）=底地権（地主の持ち分）+借地権（自分の持ち分）となり、考えようです
• 物件概要のその他費用の内訳で、TESリース料が月額1,980円、ライフサポートサービス費、月額330円、町会費300円というのが気になります。 TESは買い取りにした方が絶対に安いと思うのですが、万が一故障して修理、または取替になった際は無償になりますか？ライフサポートサービスと町会費の詳細も知りたいところです。
  • TESリース料が月額1980円で年間2万3760円、30年間住んだら71万2800円にもなるので 初めから購入した方が住人負担は少ないと思います。 と言うか、本来ならば設置費用は売主負担が当然のように思いますが、リースという形で住人が支払うという事ですよね。
• ここはディスポーザーや太陽光発電がついているということです。 いいな、エコだな…と思いつつ、正直どうなんだろう。ランニングコストとか修繕コストってかかりやすくないですか？ 

交通[ ]

• 地下鉄直通で通勤には便利そうですね。
• 駅まで徒歩４分と通勤や通学に便利な立地
• 電車が南北線に直通だから、 なんだかんだで都心まで出るのが楽ですし、意外に短時間。 県内通勤の人も武蔵野線があるので通勤しやすいですよね。
• 駅近とフラットなのは助かりますね

構造・建物[ ]

• 敷地面積：2,105.23㎡
• 建築面積：1,202.35㎡

共用施設[ ]

• 駐車場：20台（平置駐車場6台（内、身障者対応１台）、機械式14台）
• バイク置場：10台
• 自転車置場：196台（平置き74台、2段式122台）
• カーシェアってどうなんでしょう、あまり他のマンションで付いてるの見ないですが。
  • 付いているものは拒みませんが、余り使えません。 使いたいときに使えない。車のサイズが決まってる。チャイルドシート等オプションが追加できない。使う使わない問わず、管理費が掛かる。 直ぐ側にレンタカーがあるので、そちらが便利。 

設備・仕様[ ]

• 内装がとても気に入りました。床や壁のデザインも素敵でした。

【太陽光発電】

• ここが太陽光発電を取り入れたマンションという認識はありましたが、 売電も可能なんですか？ 売電で得られた利益はマンションの共用として活用するものなのか、 戸別の電気代に還元されるものなのか、どのようになっていますか？ シミュレーションでは売電で約9170円の利益が見込めると出ています。
  • 売電は共用のみに還元されますよ。それでも毎月の管理費は平均13000円/月するのであまりメリットがないと思ってます。というか太陽光設置のリスクのほうが大きいような気がします。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：66.60m2～92.11m2
• アルコープ部分がしっかりと設計されているので良いと感じました。 マンションであっても、自宅のプライベートはオープンになりすぎるのは困ると思います。 その点、ちゃんとアルコープがあれば、周りから遮断されるので良いです。
• 結構居室の独立性が高いのは良いのかなぁと思いました。パット見田の字っぽいのですけれど。 子どもたちがある程度大きくなると、 リビングインの部屋はすごく嫌がりますもので。 収納が多めに設定されているようにも感じられます。 ファミリーだとどうしても荷物が多くなるのでその点も良いと思います。
• ワイドスパンもスライド扉で2部屋をつなげると開放感があり魅力的でしたが、 1部屋として使うとき逆にスライド扉の前に家具が置けず家具配列をどうするか悩みます。 どなたかうまい使い方をしている方いますでしょうか？

買い物・食事[ ]

• マンション周辺は飲食店があり外食するには良いですね。
• 場所も駅に近いし、スーパーも徒歩圏内。 美味しいイタリアンやベーカリーなんかもあるし、JRと地下鉄の2路線利用可。
• とりあえず西友やグルメシティはあるし、100均やドラッグストアも駅前にあるから生活には困らないですね。 本屋さんがないのがちょっと不便というか寂しいというか・・・。
• 買い物環境は悪く無いと言えども、極めて普通の環境のように思いました。
• 駅近でけやき通りには色々とお店もあるので、生活するのにはとても便利そうですよね。
  • 近隣にセブンイレブン、ソフトバンク、au、マルヤ、マルエツ、100均、ゲオ、歯医者、ラーメン屋、くら寿司、モスバーガーなど豊富です。 けやき通りはいろいろ揃っていますからね。
• お買いものもマルエツと西友が使えます。西友、430mなら近いですし、ネットショップ対応かもしれないですね。 
• 西友は「みなさまのお墨付き」が好きです。 それまでイオンのPB商品を使っていましたが、西友も同じくらいお得なことが多く、商品によってはかなり安いこともあって助かっています。家計を削るのに食費からのお宅もあると思うのですが、我が家も給料日前、よく利用させてもらっています。
• 西友のネットスーパーには数年前お世話になってましたが、今はコープを利用しています。 こういう宅配サービスはここみたいなセキュリティの場合、どのような感じで使えるのでしょうか？管理人さんが通してくれたりするのかな。

育児・教育[ ]

• 保育園、こんなにたくさんあるんだと思うくらいですね。これなら保活しなくても入ることができるでしょうか。
• 小学校も中学校も微妙な距離

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域・地区：商業地域
• 東川口は完成された街ですね。武蔵野線で武蔵浦和、南浦和に次いでいい駅ではないでしょうか、埼玉県内でしたら。東京入れても上位でしょう。 緑豊かであり公園の充実、商業施設の充実、舗装された歩道など。 東京や千葉に行くのも便利で羨ましいです。

【建設予定・駐車場・空き地】

• 大通りから離れている
• 新しく出来たミニストップ裏の駐車場が貸し止めになってますが、何か建つんですかね？
  • 13階建マンション
  • 新築マンションは東川口駅周辺で来年までには新たに3棟建ちますよ。30-60戸の物件で東武開発さ系列だったり、マリモさんだったり
  • 自分が持っている情報は、すし源の斜め前のアパート潰してマンション、ミニストップの裏にマンション、バイク屋の坂の上にマンション、の三軒の話は聞いています！
• 現地前の駐車場は何か建つ予定あるのでしょうか？ マンションの前にマンションだったら圧迫感ありますよね。
  • マンション前の駐車場は3-4年は契約してるみたいです。それ以降はどうなるかわからないみたいですね。
    • 実際は目の前の一部がデュオヒルズの専用駐車場になるみたいです。 なので小規模ならありえますが、中規模マンションは無理ですね。

【水害】

• 東川口駅周辺は大雨が降ると水没してしまう場所も多いので、その影響がなければ良いですが。 構造によってはエントランス周辺などが水害に遭いやすいかもしれませんが、そのあたりの対策は大丈夫なのでしょうか？？？
• 東川口は高台でないところが多いですよ。デュオからけやき通り近辺では何度か通行止めになったことがありますよ。高台は駅挟んで反対側のほうですね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 管理人さんは常駐じゃなくて通勤

掲示板[ ]

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• デュオヒルズ東川口

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