シティハウス川口ステーションコート

2018年1月25日 (木) 10:30時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市本町四丁目38-1ほか15筆（地番）
• 交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩4分
• 総戸数：68戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月上旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 駅からも近いので、利便性もいいですね。 そして、多分、南向きになるのでしょうか。 それですと公園ならば、将来的に建物が建つ心配もないです。 住戸数もこれくらいあれば、管理費などの負担もそこまで大きくならないのではないでしょうか。 詳細が早く知りたいです。
• これは人気出るでしょう
  • でも残念ながら、ここのすぐ南側に20階建てのマンションが立つ計画があります…｡
    • それでも公園がある分、確実に数十メートルの空間が確保されるのがこの立地の良さですね。なお予定地の現状を見る限りは、まだ20階建てが建つには何年もかかりそうです。
      • 2017年度中に解体開始して2020年3月の完成を目指すとのことです。こちらの物件竣工の1年後です。
• サウスゲートタワーも終わって、２つのブランズもある程度売れて、西口のプラウド（仮）よりも先に販売ということで良いタイミング突いてきましたね。しかし公式ページにある空撮写真を見るとほぼ東西で同距離だなぁ西口プラウド（仮）
• HPに寄ると14階建ての全64住戸。 最下格で幾ら位なのか気になります。 4000万以上は確実でしょうか？
• 一番広くて70㎡ってかなり狭いな
• 今野村不動産が決算悪すぎで、マンション売れなすぎで在庫が前年同期比4倍で残りすぎて埼玉の物件は、どこも予定価格より大幅にさげて投げ売り状態らしいです。と掲示板に書いてありました（笑） 確かに、蕨、浦和のプラウドは最初の公式発表から、かなり下がってますもんね。もしかしたら、3000万台もあるかもなんて言われるのて、価格には期待大ですね。 これで、4000万代後半中心なら一気に購買意欲減退です（笑）
• ここは3500〜4500万らしいですよ。 資料請求して、電話かかってきた担当者がいってたから間違いないです。 もちろん、最大で70の広さですけどね。
  • それだけ市況がよくないってことですね。 東口の住友さんでこの販売戸数でこの価格なら、どう考えても、販売不振で、西口で大規模のプラウドは目に優しい価格だろうと言われてます。
  • suumoの担当が西口プラウドはだいたい坪230万前後いってましたよ。1か月くらい前なので、もしかしたら今の流れだとすこーしだけ下がってるかもしれませんが。 ブランズ幸町よりちょっと安いくらいといってたから、 戸数が多い分、㎡によりますが半分以上は4000万台じゃないですか。 ただ、7割が南で3割が東向きなので、南向きの階数上の方は当然5000万はするでしょうね。
• 3500〜4500くらいで案内可能と担当からきいたんですが、
  • シティハウス与野ステーションでも坪単価は250万円を超えるのです。55.15平米の部屋なら3500-4500万円の可能性があります。 70平米は3500-4500ならすぐ完売しそうです。すこしでも安く売り出して欲しいです。 子供がいるので55ぐらいは難しいですね。

【説明会】

• 説明会に参加してきました。 価格はブランズ幸町以上、浦和以下のようなざっくりした説明でした。2LDKの部屋は各階の真ん中に一つだけで、後は3LDKでしたよ。2LDKの部屋の横にエレベーターが設置されていました。陽当たりを気にする方は、上層階でないと難しいかなという印象でした。  
• 本日事前説明会に参加して来ました。 やはり高いです。 私は夫婦二人暮らしなので、55平米の部屋でも暫くは問題ないかな？と思いました。 それでもザックバランの予想で4000万台ですけどね。 只、家族が増えたら否応なく引越しするしかなくなりますが•••。 次回のMR見学で大体の価格が分かるそうなので、それで決めようと思います。 資産価値は充分にあると感じましたよ。 

【価格】

• 南向き3LDk角部屋5000万前半でした。かなり安くしたらしいです。これは抽選必須と営業さんが言ってましたよ！ 売り急いでいる感じもしましたが…
  • それは低層階のAタイプでしかも前半といっても5400万くらいだし高層階のDタイプは6400万くらいだったか6000万後半だったか高過ぎて覚えてませんが... でも、さすがスミフだと思わせる良い作りでした。高級感があって無駄がなく予算さえ合えば買いたいとても良い感じでしたよ。
• Ｅタイプ 3LDK（西側角部屋）高層：6,000万円台前半 
• Ｄタイプ 3LDK 高層：5,000万円台後半 
• Ａタイプ 3LDK（東側角部屋） 高層：5,000万円台中 
• Ａタイプ 3LDK（東側角部屋）低層：5,000万円台前半 
• Ｃタイプ 2LDK 高層：4,000万円台後半 
• 2LDKの55平米で4000万台後半でAタイプの比較的安い67平米で5000万円前半
• 価格帯としては、3LDKでいくら程度なんですか？
  • 5500〜5900万くらい。 日が入る上層階はほぼ成約済み。全戸南向きとうたっていて公園もあるが周りにマンションもあるため中層階以下はほとんど日が入らない。 さらに公園の南側に三菱地所がマンション建てるので更に日当たり悪いと思う。

交通

• 埼玉高速鉄道は運賃が日本でも高額で、初乗り210円。元郷から隣の赤羽岩淵まで3分で210円。 イオンモール浦和美園などがある浦和美園駅まで16分で430円。 JR川口駅から新宿まで行ってもSUICAで216円。高速鉄道は高いですよね。 東京メトロ南北線と直結しているので便利ですが、1駅でも高速鉄道に乗ってしまうと 運賃がドンっと上がってしまうのが難点です。 私の知り合いの中にも、バスで川口駅まで出てJRに乗っている知人が多いです。 バスは途中に高速鉄道の駅を通るのですが、JR川口駅まで出た方が安いそうで。

構造・建物

• 南面は抜けてるのでお昼の時間帯の日照は問題ないと思いますよ 
• 東側、南側の抜けがとても良好な感じですね。 ライオンズマンションと完全に横並びではなく一歩南に出た配置。 朝から昼下がりにかけてはしっかり日照が得られ西日はオーベルがさえぎってくれる形。 これだけ駅近の密集地でこの条件はかなり恵まれてると思います。
  • 公園を挟んだ向かい側にタワーマンションが建つ予定があることをご存知でない方が多い様ですね…｡ 
• 南側に19階建てのマンションが建つことで こちらのマンションの日照が遮られる形になるのですか？ ザ・パークハウスが建たなくても、現時点でもあまりよくないんですか？
  • GoogleEarthにそれぞれの箱モデルを配置してみたので参考にしてみてください。 朝から正午までの間は十分光が入るんじゃないかな。 ザ・パークハウス、19階建てとは言っても60ｍしかないので川口の中ではたいして目立たないです。 正面の視界が遮られるのは中心市街地ということで仕方ないですね。でも公園がある分圧迫感はかなり軽減されると思いますよ。

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  現地状況

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  本町４丁目公園から見た今朝の現場の様子（2017-04-13）180123

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  現地状況（2017-06-21）

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  GoogleEarthと重ねてもう少しリアルな画像作ってみました（2017-06-26）

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  GoogleEarthにそれぞれの箱モデルを配置してみた（2017-12-20）

共用施設

• 気になってるのが自転車の出し入れ。 建物東側の壁面と隣地境界のわずかな隙間を通ってクランク状のルートでエントランス前に出てエントランスゲートをくぐってやっと外に出たー、って運用になりますよね。 これは自転車ヘビーユーザーにはつらいかもしれないです。
• ここのマンションの自転車置き場の位置が気になるのですが、 奥にあるみたいなので、エントランスを走ってくるのでしょうか。 自転車置き場も外置きのようなので、置いてからも外を歩いて戻ってホールから入るのでしょうか？ 自転車の動線が気になります。

設備・仕様

間取り

• １階平面図を見る限り平坦な板状の基準階形状ですよね。解放廊下かつアルコープ無しで柱が住戸内に丸々食い込んでるのが残念。
• 室内設計、水回りの設定もできるセミオーダーができるので全間取りを見るよりある程度気に入った間取りをベースに色々オーダーもできるようですね。 うちはある程度建物ができたあと、カラーセレクトや間取り変更でも十分ですが 洋室とリビングを開放できるかどうかそのあたりは気になります。
• 無駄のない間取りと天井の高さもあって、表示坪数よりかなり広く感じてます。ただ収納はもう少しほしいです。
• Fタイプは丁度角になっている部屋なんですね。開口部が広くてとても明るい感じになるのではないかしらと思いました。家具の置きにくさというのはもしかしたらあるかもしれないですが、リビングダイニングだけで１２帖以上あるので物を置きすぎなければ大丈夫そう。

買い物・食事

• 帰りに、深夜1時まで営業のマルエツがあるのが助かりますね。西友も24時間やってて3分でいけるし、買い物は毎日助かりそうです。交番も東口駅前にあるので安心です。
• 川口駅のすぐ近くなので、お買いものも便利そうです。業務スーパーもあるんですね
• イオンって混んでいなければ車で15分くらいですよ。 アリオは規模が中途半端で入っているテナントも少ないので、 前川のイオンモールの方が遊べると思いますよ。

育児・教育

• 学区が本町小学校、南中学校で魅力的
• 小学校も比較的近くにありますし、河川敷や線路沿いに公園はあるし、ということで、子育てする上で必要な施設はあるようですけれど。 大人のみの世帯が基本的には中心となってくるのかななんて感じられますがどうなっていくのでしょうね。
  • 子供を伸び伸び育てたいなら私ならここは検討から外します。 事前説明会に参加して話を聞いて感じたのは、やはりここは一人暮らしかDINKS向けです。 あくまでも私の感じた事なので、皆さんがどう感じたのかは分かりません。 駅近なので通勤や買い物とかには便利です。 でも、お子さんが高校生とかある程度自立されてる家庭なら問題ないと思いましたよ。 要はどの様な環境で育てたいかではないでしょうか？
• こちらのマンションで子育てを踏まえて住まわれるなら、やはり3LDKの部屋でないとキツイですよね？事前説明会に参加した時に、間取り図を数枚頂きました。こちらのマンションは最近良くあるリビング一体式の2LDKの間取り。 リビングを広く使うと1LDKになります。 只、予算的に2LDKの間取りしか難しい言う方も居ると思われます。 その際、2LDKの間取りの部屋で子育ては可能だと思われますか？ 
  • お子さんが1人なら2DLKでもなんとかなるかと思いますが、うちは男2人なので2DLKは論外です。 中学生くらいからプライバシーの面で.狭くてもいいので、1人1部屋与えた方がいいと思います。

周辺環境・治安

周辺施設

その他

掲示板

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