ザ・パークハウス 山吹神楽坂

2018年1月24日 (水) 12:17時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都新宿区山吹町298番6他10筆（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩4分 （2番出口より）
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩7分 （2番出口より）

• 総戸数：108戸（事業協力者22戸含む）
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年11月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社熊谷組首都圏支店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-yamabuki-kagurazaka/index.html

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 超高級路線ではなさそうですが、庶民に手が届く価格になってくれればいいですが・・・
• 場所的にも非常に興味がある物件で値段もかなり気になっています。平均的なタイプで坪420〜450と予想していますが皆さんはどう思いますか？400半ばになってしまうと少し稼ぎのいいサラリーマン家族（共稼ぎ）でもかなり厳しいですよね。。
  • さすがにそこまではいかないのでは？400から430あたりと予想！
• 80後半～90m2台があるのが昨今、貴重ですね。 ただ、価格はグランスイートよりも下げる理由もないと思うので、 広いプランはなかなか手の出ない価格になりそうですね。
• 広いプランから人気になってくるんじゃ？と思われますよね。 やはり広いプランは貴重でしょう。 お値段はまあ、想像通りになるような（汗）
• 坪400超えるようですね。高いな～
• 坪いくらくらいだったんですか？
  • 400-450位だったか。9000万予算があれば選択肢広がるんですが。
• この価格帯なのでてっきり内廊下かと思えば、そうではないのですか。
• 先日受け取ったDMによれば予定価格から下げてる部屋もあるし、登録等の予定も後ろ倒しになってる感じなので、苦戦しているのでしょうね。 モデルルームも行きましたが、個人的には場所が中途半端で価格も高過ぎる印象でした。 60平米以上で完全に実需向きという点も苦しそう。
• 平均価格は坪398と公表されました。 こちらはエントランスは大変豪華ですが…
• モモレジのブログでも採り上げられてツッコまれてたけど、 本当にまあ味も素っ気もないプランニングが並んでるよね。 工夫の無い田の字のオンパレードで、ほとんどのプランで玄関からリビングが丸見え。 これに坪400出せる人は・・・、立地とブランド？で選ぶんですかね？
• 公式ホームページに価格が2LDKが6640万円からとありますね。2LDKで6000万円台とは神楽坂の人気さすが。端数がないなら考えたいところですが。 
• ここら辺は中古物件も高いから、なかなか値下がりしない。西側の住戸を検討中。値引きはまだなさそうですね。
• ＨＰを見ると、「3LDK、71m2、7,610万円～」と出ていますね。坪353万円ですから、今のマンション市況を考えると割安だと思います。 これって、値下げしたのでしょうか？
  • 値下げではなく、二階のパンダ部屋だと思います。 期を分けて、要望見ながら、売り出す住戸決めてました。 2ldkの二階も同じような値つけでしたよ。
  • 特に値下げはしていないかと記憶しています。 場所的に神楽坂ではないですし、立地もハザードマップに入っていますし、外観を見てもお金をかけているマンションではないので妥当かと思います。今の相場がかなり高いので割安には見えますが。。。

交通[ ]

• 神楽坂物件といえる立地ではないが。無理なく2路線使える

【江戸川橋】

• 江戸川橋は混みますね。 でもどこまで乗るかによりますが、それほど長い時間乗らないのであれば、なんとか我慢ですね。飯田橋・市ヶ谷で多くの入れ替えもあるので気休めかもしれませんがずっと苦しいわけではないかと。有楽町線、江戸川橋のメリットは何と言っても飯田橋まで一駅、市ヶ谷まで二駅、永田町まで8分、有楽町まで12分という近さです。 

　http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/09/09/070856 

【神楽坂】

• 神楽坂は短い時間帯で混みますが耐えられないレベルでは無く、九段下で大分降ります。 私は江戸川橋の方が混んでいる印象です。
• 神楽坂は空いてますよ。 駅も電車も。 もちろん東行きは座れるレベルではありませんが。 東西線は混むイメージがありますが、それは千葉方面から。 中野方面から都心は意外なくらい空いています。 一番混んでいる時間帯でも他の方と肩が触れ合わない程度。 通学も安心です。
  • さすがにそれは言い過ぎです。 東西線は東→西が異常というのはそのとおりですが、西→東もピークタイム（7:30～8:30）は乗り込むのが困難なほどです。 高田馬場から西武線乗り換えの人が乗り込み、早稲田で学生が大量に降りますが乗り込む人も多い、 神楽坂は降りる人は少ないけど乗り込む人はそれなり、 飯田橋で大量に降りるけど大量に乗り込んでくる、九段下も同じ。 竹橋は乗り降りは少ない、大手町から日本橋、茅場町にかけては乗り降り大量という感じです。 もう一つ、東西線は先頭車両と最後尾側に改札や乗り換えが多いのも乗客が集中して混雑する原因になってます。 神楽坂から早稲田、高田馬場方面に出るのであれば座れることも多いのでこの辺は気にしなくて大丈夫では。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：2273.95m2
• 公式ホームページの画像を見ました。 竹を植えるようです。 戸建てだと庭の敷地には竹は植えないという風に聞きますが（床下から竹が生えてきちゃうらしい） マンションの場合は掘り下げて基礎を作っていくので、その心配は無いということなのでしょうか。 とても風情があって良いなと思いますが、 手入れ等はふつうの植樹と比べてどうなんでしょう。
• 外廊下なのは、残念
• エントランス周りは高級感あるし、エントランスホールも2層吹き抜けで雰囲気が豪華。 ただ引きで見た全体像が郊外の大規模マンションみたいではある。
• 全体像を見ると郊外物件のようで、駐車場辺りの雰囲気とか含めイメージしていたものと違いました。
• 神楽坂駅を利用する場合は、 サブエントランスからの出入りになるのかな？
• 現地行ってみましたが、ガーデン側は隣接マンションから丸見えな圧迫感があります。西の道路側の上層階なら買いですね。北側の道路挟んだビルはちょっと不気味な感じがします。北側道路もあまり広くないし。でも、エントランス内はおしゃれで気に入ってます。
• ここのエントランスの雰囲気は気に入りました。ただ外観が階段状になっているのが郊外マンションみたいでマイナスでした。 この辺りは道が細いからそんなのは見えないですかね？？
• かなり地味な色合いで、窓も小さく、暗いイメージですね。すでに立っている周りのマンションより古く見えます。よく言えばシックなんでしょうね。モデルルームを見る限り内装とエントランスはいい感じでしたよ。

• 

  現地状況（2017-06-22）

共用施設[ ]

• 駐車場：総戸数に対して21台（機械式19台、身障者用平置1台、来客者用平置1台）
• 自転車置場：総戸数に対して131台　
• ミニバイク置場：総戸数に対して6台

設備・仕様[ ]

• 設備は結構いいものを使っているんじゃないかなという印象は受けます。
• 3LDK、Mプランのお風呂が1620でした。かなり広いです。納戸、ウォークインクローゼット、シューズインクローゼットもありました。 

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：60.30m2～94.95m2
• 間取りプラン届きましたが、LD10畳の3LDKって。。。
• 公式済みのプランは下駄箱が小さすぎますね…なんちゃってシュークロークは意味ないです。
• 洗面所入口付近の通路的スペースもあるから、 実質的には８畳程度の使い勝手ですね。 でも66㎡の３ＬＤＫなら致し方ないかと。
• ３LDKで66平米、居室がコンパクトすぎてしまうのかな。 5畳ない部屋もあるようです。 収納はこの専有面積にしてはあるかも。
• 66m2で3LDKリビング10畳そもそもあまり広くない上に、バルコニーのせいで洋室1との接続も悪く、あまり良い間取りとは言えないですね。。。かと言って、広い部屋に手が出るわけでもなく、、、
• 間取りはそもそもが単純な田の字ベースで、それは良いんですが 60～70m2プランは洗面所がリビングインか、洋室2室がリビングインか、なんですね。 最近は各種デベのそこそこ高額物件でも、とみによく見る間取りです。 個人的にはどっちも嫌なんですよね・・・
• リビングインとは、文字通りリビングから直接入れる居室ですよね。リビングから浴室に入るのは辛くないですか？
  • リビングインだと廊下が短くなるから空間有効率はあがるのかな？とは思います。 その分、収納に活かすことができればいいんじゃないですかね。 実際に収納はマンションにしては頑張っているように見受けられますもの。
• 間取り一覧を見るとリビングイン浴室でない部屋は廊下が長くなってますね。 パターンが豊富なので色々選べていいんじゃないかと思いました。 個人的にリビングインだと手洗いの方が引っかかるかなあ。 外から帰ってきてキッチンの横を通っての手洗いは衛生的にも手間的にもちょっと気を使ってしまいます…。
• リビングインって、限りのある広さの部屋の有効面積を上げる為に使うんですよね？そうだとすると、予算に限りがあるのであれば、買う側にとっては、その時点でメリットあると言う事のように思います。私は、今、賃貸の2Lに住んでますが、バスルールと寝室1部屋がリビングインしています。感じ方は、人それぞれでしょうけど、私は特に問題を感じません。
• NrとOタイプって、どちらも魅力ありますね。皆さん、何方が良いと思っていますか？Nrはルーバルだけでは無く、トータルの広さに割には、収納もあり、Oは、何といってもLDが良いですね。
• 部屋の間取りが田の字型しか無さ過ぎてプランのバリュエーションが標準的だもんね。 プランのセンスが無いとかは言わないけど、どこかから丸々持ってきたプランだからこの場所ならではの特徴的な家じゃない。 デザイン料なんてエントランスくらいしか評価出来ないかな。
• テラス付きプランが素敵だと思いましたが、他のプランに比べて占有面積が狭めですね。

買い物・食事[ ]

• このあたりだったら普通にコモディとか丸正で買い物をすればいい
• ここは駅も近いですし、街も暮らしやすいです。 江戸川橋駅って、正直地味な駅かもしれないですが、でも周辺にスーパーも商店街も揃っているから、 暮らしやすさで言ったらかなり良い方なのではないかなと考えています。 もちろん、人によって暮らしやすさの基準は違うかもしれないですが、 少なくてもクリニックがあったり、商店があったりという点は揃っています、

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業地域・商業地域・特別工業地区
• このあたりは庶民的な街並みですが暮らしやすいとは思います。
• 渡邉坂のいちばん下、低地と言われる江戸川橋界隈でも一番標高が低い場所。敷地裏の路地は以前水路だった名残りです。検討なさる方は敷地内浸水対策をよく確認なさってくださいね。
  • 最近はなくなりましたが、昔は大雨が降ると、こここから神田川にかけてのあたりは、浸水してたような記憶があります。 新宿区洪水ハザードマップを確認してみましたが、プラミストもそうだけど、水色になってますね。
• 山吹町一帯は、ハザードマップが気になるエリアですが、 ２階以上を購入すれば、あまり気にはしなくて良いのでしょうか？
• このマンション何階建てなんだろう？ 南向きだと前にマンションあるから、眺望が微妙。
  • 建築設計をこのエリアで行っているものです。 新宿区の山吹町は高さ40mと30mラインで制限されてます。タワーマンションはもう無理ですよ。
• 以前通っていましたが、ここは印刷の町って感じですね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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