パークリュクス虎ノ門

2018年1月10日 (水) 15:07時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区西新橋3丁目208番1外（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅 徒歩10分
2. 都営三田線 「御成門」駅 徒歩7分
3. 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩9分

• 総戸数：92戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上18階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年03月上旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：熊谷組
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1507/

価格・コスト・販売時状況

• どちらかというと単身世帯や夫婦2人向きのマンションになってくるのでしょうか再開発エリアという事で新駅ができることによって、将来的には有望そうだな予想できそうですね。投資用としても十分需要がありそうだなと感じる方も多そうですね。
• 坪６００～８００でしょう
• 虎ノ門と書いてありつつ西新橋、よくあるケースです。
• マルチスタイルコンパクトというのがテーマだということですが…要はセカンドハウスや資産形成用のマンションということなのかと見ていて思いました。
• 公式サイトを見ていると、実需向けと言うよりは、セカンドハウスとか、資産運用に、とかそういう感じがしてきますよね・・・ 賃貸運用のときにはサポートがしてもらえるということが書かれていました。
• 専有面積：25.86平米～60.28平米

1. 1R　25.86平米/Cタイプ：3,800万円台～（平米＠約147万円／坪＠約485万円）
2. 1LDK　34.35平米/Aタイプ：4,900万円台～（平米＠約143万円／坪＠約472万円）
3. 2LDK　56.21平米/Eタイプ：8,000万円台～（平米＠約142万円／坪＠約469万円）
4. 2LDK　60.28平米/Hタイプ：9,200万円台～（平米＠約152万円／坪＠約502万円）

• 価格帯：3,800万円台～9,500万円台 注=平米&坪単価は予定価格を単純試算したものなので、該当プランの平均ではない。
  • 都心部出身者等でDINKS・3人家族の構成が中期で固定見込みなら実需が良い。 歴史的低金利水準なので旧来金利比で実負担価格差試算すれば良い。 北側には賃貸もできるようだが、周辺は総体的には比較的落ち着いた地区で、 Aヒルズ界隈・芝公園・東京T・愛宕他･･ゆとり環境も近く、銀座徒歩圏で、赤坂&六本木の 各東部はぶらり徒歩でも苦にならない。先行きの新駅も近いし、虎ノ門駅への動線改善も ある、銀座・日比谷各線が利用できるのは便利だ。再開発が進むごとに商業店舗も 必然的に増加するので、利便性は間違いなく向上する。 なお、高額賃貸物件になるが、AIRの賃貸58.30 ㎡～112.98 ㎡の募集が開始された。 居室天井高は2.9m基準だ。
• 管理費が高額なのが気になりますが、倍率つきそうですよね。
• 販売センターで賃貸の想定を見せてもらった。数社の値付けの平均らしいけど、あまりに低すぎなので即買いだと思った。この想定を利回り還元して販売価格を決めているからね。いい買い物でした。
  • 近くで貸している別物件の賃貸の申し込み状況からして、即決まるレベルでしたね。
• 1R、4000万？ 高すぎ！
  • 坪単価にして500万円。 都心タワーマンションが坪600万円～1,000万円、 近隣新築マンションも坪500万円超が大勢になっている中で、 私は相場だと思います。 虎ノ門ヒルズに近く、 新虎通りを中心とする本エリアの開発期待が既に 織り込まれた価格になっているかどうかは、 見方によるところでしょう。
• パークリュクス=投資物件、という既成概念を超えた将来性を感じます。立地、価格、ブランド、何より再開発が見えているけどその前というタイミング、私のような素人プラスアルファの投資家にはたまらんです。
• 六本木と比較できる立地ですね。
• 1Rを買った瞬間、損しますよ！
• 2LDKは8000万からですよ。 私は相場だと思います。
• 沖さんの評価 平米単価121万円
  • 26平米の1R、平米単価121万で計算結果は3146万です。 販売価格は3908万ですよ！ 差が大きい過ぎではないでしょうか？
  • ワンルームなので単価は高いとしても平米150万円は高いですね。

交通

• 立地的には駅からは少し距離があるのかなという印象
• 資産形成の場合は、とにかく１にも２にも立地が大切になってくるかと思います。 ここは駅までとても近いというわけではないですが、 3路線使えるのがポイントになってくるのでしょうか。 一応徒歩10分いないという話でした。
• 案内が届きました。 なんとも立地が中途半端。 一番近い駅で、徒歩7分。日比谷線の新駅ができれば、徒歩3分位でしょうか？
• 日比谷線の新駅ができれば、途歩5分ぐらいです。

構造・建物

• 敷地面積681.22m2
• 建築面積378.15m2
• 延床面積5168.23m2
• 周りが高い建物多そうです。方角による眺望が分かる方教えてください。特に西側の眺望何階からぬけていますか。シンボル的なものありますか？よろしくお願いします。
• 景色についてはどうなんでしょうか 公式サイトに特に何かが見えるというようなアピールがないので あまり大きくは期待はできないのかなぁ。 階数によっても大きく異なってまいりますね。
• 上り框を作らないという事は、外国人向けなのかな？
  • 必ずしも外人向けでは無いと思います。3Aや番町の高額物件ではよくありますから。
• 周りが高いビルばかりです。囲まれ感ハンパないよ〜
• 外観かなり黒いですが、色はどうですかね〜形はペンシルではないですよね〜
• 全92戸のうち、50㎡台以上が44戸、それ以下が48戸。上層5フロアは全て50㎡以上の プランで4タイプ。低中層の50㎡台は2タイプ24戸の構成だ。

共用施設

• 駐車場総戸数 92戸 に対して 敷地内機械式 12台 敷地内平面 1台
• 駐輪場総戸数 92戸 に対して92台
• バイク置場総戸数 92戸 に対して2台
• エレベータ：1基

設備・仕様

• 窓はミラーガラスを使っているんですか？それとも半透明ガラスでしょうか。公式ホームページ、トップ画像で、外はミラーガラスっぽくて中はカーテンが透けて見える（普通のガラス）のように見えました。面白いデザインです。 半透明ガラスだと、カーテンは不要？ すごく大きい天井まであるカーテンをつけているのか気になりました。
• ここってディスポーザーがないんですね あるんだったら管理費が高くなっても仕方がない、という部分もあるかと思いますが、ここの場合はどうして高くなっているのだろう？ よくわからないなぁと思いました。 食洗機とかは標準でついているみたいですし、その他の設備はまあまあ…グレードは高いものになっているのか。
• 設備仕様は普通です。床暖房はついています。

間取り

• 間取り 1R、1LDK、2LDK
• 専有面積25.86m2～60.28m2
• バルコニー面積 3.41m2～12.01m2
• 間取りは1人暮らし用でしょうか。1R、1LDK、2LDK。2LDKはファミリーもいけるかな。1Rは投資用として買う人もいる気がしました。 1LDK、角部屋でいいですね。ただマスターベッドルームが4.3畳なので一人暮らし用でしょうか。バスルームの広さは1216。お風呂の窓もあります。玄関入ってすぐがトイレなのが気になります。主寝室とLDKがしっかり分かれていること、主寝室にWICが1畳あるのがいいと思います。 永住用というより投資用が多いかな。
• 間取が酷すぎる、住めない、Airbnbの温床になりそう。以上。
• 1RにもWICがあるのか、と思っていたんですが、斬新なところに配置してあるなぁなんて思ってしまいました。玄関入ってすぐだったもので。 配置的には底しか無いのかもしれないですが、 WICというよりもSICという感じの位置になっているので、そういう風に使われる方が多くなってくるのかもしれないなと感じました。 スポーツ用品とか、折りたたみ自転車を置いたりとかそういうこともできるのかしら。
• 全体的に配置が変ダナと思います。 トイレの位置とか...

買い物・食事

• ホームページでは近くにあるスーパーマーケットは、 「肉のハナマサ」「マルエツプチ」「成城石井愛宕グリーンヒルズ店」とありますが、 この中でも、バランスよくに食料品を買えるところはどこなのでしょうか？ 肉のハナマサは肉の専門店的なところでしょうか。 このあたりに住む人たちはどこを利用しているんですかね。
• 先日、現地に行った際にマルエツプチには寄ってみました。 「プチ」ではありますが、それなりに一通り揃っていました。 お値段も、普通のマルエツと変わらないように思えましたので、 リーズナブルで買いやすいかと思います。 肉のハナマサについては、 ここの近くのお店は行ったことがありませんが、 一般的には業務用商品が多いのものの、 野菜、果物をはじめ一通り揃っています。 雰囲気にあまり気をつかっていないからか、 個人的にはやや買いづらいです。
  • マルエツはプチを含め都心部で多いですが、ほぼ定価販売ではないですか？ ハナマサの方がまだ使い易いような、、
  • マルプチは夜９時半ごろ行くと、のり弁が２００円そこそこで買える事もありますよ

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

• 

  現地案内図

• ここのいいところは大通りから一本入っていて都心なのに割と閑静さがあることだな。 ただ裏の慈恵会医科大学病院の救急車がどの程度の頻度でくるのかわからないよね 医者が借りそうだから投資用としては悪くなさそうだ
• かつての名物ホテル跡地に開業。本物件周辺は先行き、著名ホテルが取り囲む感じになり、 地方出身での上京親族等がある場合の対処も便利になる。
  • 近年開業した同社系の銀座地区のプレミア他は適宜UPしてきた。 界隈の高級クラブは馴染み店も多いだけに、旧銀座日航ホテルが契約閉店になってから 3年半、三井系にチェンジされ今夏前には最後の追い込みに入っていた。 所在はリクルート至近北側の外堀通り沿いで、さらに北方面は数寄屋橋の東急プラザ、 旧ソニービルを経て、東京駅八重洲～呉服橋～日銀・三越～今後販売される ジオCO方面に通じ、日比谷通り（本郷通）にも接続する。 旧日航も「電通通のセレスティン」として新たに親しまれることになる。2人で4・5万円、 少しゆったり目なら、BF付きで6・7万円で泊まれる。当面は上のレストランに行きたいと･･･ 食事要望が多いだろうが、内外からのビジネス&観光でも便利に利用できる。 ちなみに、「セレスティン」ホテルは、芝の三井ビル店が発祥ブランドで、ミレニアム後に 芝PT・旧CMS銀行本店などと併せ全体開発されたもの。 三井系グループホテルは外資系とガーデンホテルが主力だったが、その間を埋める ハイクラス系として「ザ セレスティンホテルズ」を新ブランド化し、1号店は京都、 2号店は本銀座を本年開業し、芝のセレスティンは「ホテル ザ セレスティン東京芝」と ザ・セレスティンの3号店としてリブランドし、本年11/28に開業する。 客室数：104室

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