プレミスト湘南辻堂

2017年12月29日 (金) 00:12時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県藤沢市羽鳥一丁目1003番2、1003番3（AQUA街区）（地番）
• 交通：東海道本線 「辻堂」駅 徒歩9分
• 総戸数：914戸（404戸（別途管理事務室1戸、ゲストルーム1戸）（AQUA街区））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階建（AQUA街区）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月中旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社/神奈川中央交通株式会社/株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：株式会社長谷工コミュニティ
• 公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/syounantujidou/

価格・コスト・販売時状況

• 最多販売は5000万円代中盤、つまり5500万円ぐらいと電話で聞きました。
  • これだけ戸数があると価格帯も期待したいですが、正直5500万となるとう～ん…というところ。 どんなところにコストを掛けることになるんでしょうね。
  • コストがかかってるのは土地代と生コン代。 上物仕様にコストが特別かけられないような気がする。
    • 辻堂で、徒歩１０分。バブルも過ぎてマンションが売れなく、価格を下げなくればならなくなってきてますから、 ３０００万中盤が妥当ではないでしょうか。 ５０００万代で売りたかったのかもしれませんが、年収の５倍以内に抑えるのが普通なので、アベノミクスで年収１０００万越えが増えたわけでもなし、不可能でしょうね。
      • サラリー世帯が購入しやすい価格設定になってくれていると、若い世帯のファミリーも購入幅が広がってきて人気が上がるんじゃないかな 5千万超えてしまうと、なかなか購入できる層も狭まってきてしまいますから、売れ行きが怪しくなってきてしまう可能性もありそうですね。 高額設定の場合、内装の高級感や共用部分などこだわりがある方も多そうなので、 どうなっているのか自分も見たいです。
        • もうちょっとマンション価格が安いといいんですけどね。5000万円は公式に出ていますか？間取りが公式ホームページにないので、出るのを待ってみたいと思います。広いといいなと思います。
• 今日も折込み広告が入ってきたけど　価格は未定のまま・・・。
• このあたりでも5000万円するものですか。 大規模でファミリー向けのような感じですから、 もうちょっと手の届きそうな価格で落ち着くのではないかと。 販売予定は10月上旬だとのことで価格が出るのは もっと先になってからでしょうか。
• 大規模マンションなので、価格帯はもう少し安いのかなと思っていましたがもし５０００万円台だとしたら、それは高すぎなのではないかなと思います。
• このあたりの価格帯平均はあまりよくわからないのですが、価格帯としては強気の価格設定になってくるのかな
• 10分以上では4000万は切らないと売れないでしょうね。
• 坪単価200～230というところではないでしょうか。
  • 坪平均220万であればシエリアとほぼ同じくらいですね。駅からの距離を考えるともう少し下がって欲しいですが。
    • 販売時期違いによる市況を考慮すると、 210～240、最多225って予想です。 つまり最多は5000万円台ですね
• AQUA街区から販売開始になるんですね。404戸の大規模マンションなので 何棟に分けて建てることになるんでしょうか。
• 敷地の形からすると南向きは少ないような気がしますね。 お隣の区画も同じようになるんでしょうし、南向きには希少価値が出るんでしょうか。
• 少子高齢化が進む中、 規模がここまで大きいマンションは時代にあってるのでしょうか？ ファミリー向けで3LDK以上だと、 子供が巣立った後はそんなに広さがいらないから 小さいところに住み替える人が多いと考えてます。 大規模の場合、売り出しのタイミングがバッティングして 全然売れないから再販価格を下げざるを得ないでしょう。 そもそも市場も小さくなっているだろうから、 買いたい人も少ないでしょうし。
• 公式サイトを見ている限りではですが、あまりファミリー推しというわけではないのかなという感じはします。 辻堂ブランドといったら変かもしれないですが、 海のある辻堂での暮らしを良いなと思う人向けというのがコンセプトなのかなという印象を受けます。 それにしても914戸ってものすごいです。 一つの街みたい。エリア最大級ということですので、かなり大きいのですよね。
  • といっても海から近くはないですよね。 徒歩だと駅まで10分、駅から海岸まで30分です。 車で行きたくなります。 駐車場が取れればいいですね。
• 公式HPによると売り出し時期を10月上旬から11月下旬に遅らせるらしい。周辺のマンションと比較検討している人には実は結構な打撃です。一体どういうつもりなの？
• プレミストモデルルーム、行ってきましたので情報共有いたします。360度のシアターは、 風も出てきたりとちょっとしたアトラクションのようでとても楽しめました。 モデルルームで見れた部屋は２つ。ホワイトとグレー仕様の部屋でした。 魅力的なのは玄関についている風通し窓。 中住戸でも風が抜けそうです。キッチン台も流し横左右に広さがあり 使いやすそうです。 後日茶系のお部屋が公開されるとの事でした。 価格はシエリアの方が安そうです。 南向きで、230万代から、 茅ヶ崎市と藤沢市の違いも反映されているのかなと思います。 あれだけの規模のマンション、 出来上がったら辻堂のシンボル的マンションになりそうな気がしました。
  • 羽鳥で230万円台から？、、まさか本当にシエリアより高く設定するとは、、C-X再開発の効果恐るべし、、辻堂北口はうなぎのぼりですね。
    • 価格は予想通りでしたね。やはり5000万円が中心ですか…最小の間取り72平方ｍで、4980万円をつけて販売でしょうか？
      • 羽鳥も広いですからね。 徒歩３分のURも藤沢市 羽鳥ですし 大規模だから、4000万円台も多くしそうだとは思っていましたが、 やはり大和ハウス 強気ですね。
        • 価格は正式決定では無いみたいですね。予想価格なので今後は変動する事も考えられます。ちなみにシエリアは来客者にアンケートを取って判断し、高い部屋で約300万ぐらい値下げもしましたよ。
• 4000万円台がないと高く感じる人は多いでしょうね。
  • 東向きは4千万台からありますよ。
    • 東向きは、4000万台前半ですか？
• プレミスト値下がりみたいだね。モデルルームのアンケートで高いという意見が多くあっさり値下げ。第１期限定とか言ってたけど、売れ残って最後の方価格暴落するのが怖いから即決できないな。
  • どれ位値下げでしょうか。単純に売主収益削減で対応なら良いですが、工事費用削減のため、人件費や材料費を落として結果として品質の悪い物件にならない事を願います。
    • 坪200割れとなると一割以上値引きですが、そこまでは下がらないと思います。よくて100～200万値引きでは？それでも検討者にとっては嬉しいですが！
      • 友人の感触では２００前後だと。
        • 平均価格4000万円前半でようやく検討の土台にあがる感じですね。徒歩10分で、なんせ900戸もありますから、気長に検討するべき物件でしょう。
          • 私も4000万前半から中盤が中心価格になると思います。駅から10分強ですので妥当と思います。ただし、それで採算が取れるかが気になりますが、そこは品質を落とさないよう売主にお任せします。
• ＡＱＵＡエリアの販売開始は１１月下旬と工事用防音外壁にパネルが貼ってありました。あと、隣接地に長谷工が高齢者住宅を建設し来年３月に入居開始とチラシが入ってた。自立型と介護型の２種類の部屋があるが価格の記載はナシで食事つき説明会があるからご参加をと書いてあるだけだった。
  • 今後は高齢者住宅を隣接する形が増えるのでしょうか。
    • はい、高齢者の親と同居はできない、しかし近くに住まないといけない、そのような家族構成が増加しています。そのため、マンションの横にケアハウスが建設されるのです。時代の流れですね。

【モデルルーム見学感想】

• 先週の日曜日にモデルルームを見て大体の説明を聞いて来ました。皆さんが一番気にしている価格の事ですが、正式価格の発表は11月との事ではっきりとは教えてくれませんでした。ただ目安として、江ノ島も見えますよという、高層階だと73m2ぐらいの部屋で5,500万程度、中低層階で4,500～5,000万程度でしょうか。高いと思いますが以前から高そうという噂だったのでびっくりはしませんでした。広さにもよるのでしょうが、角部屋を除くと全て73m2台か72m2台で統一されており選ぶ余地はありません。タイプもリビングが縦長か横長かぐらいで大規模マンションの割には本当に少ないです。
• 部屋の設備は色々と工夫がされており、収納が多いのも気に入りました。ただその分リビングは若干狭く感じます。マンションの前面道路を挟んだ向かいは低層の戸建てがほとんどなので、遮るものは無く眺望や日当たりも今のところ問題なさそうです。
• ここまではあまり悪い事はなかったのですが、早期申し込みなら当たり前のセレクトプランが可能なのは７階以上という事で5階か6階を考えていた私はがっかり。
• 400戸もある大規模マンションでエレベーターがたったの２基とは、考えられません。低層階なら階段を使えばいいでしょうが、高層階の方は毎日いらいらするのではないでしょうか。引き渡し直後の引っ越しラッシュ時の大混乱は必至です。
• 部屋の広さやタイプの種類を少なくしたり、セレクトプランやエレベーターにしても建築費を抑えるためなのでしょうか。色々な共用施設よりもそちらにお金をかけて欲しいです。という事で特に高くなければ申し込もうと思っていたのですが、11月の正式価格発表までじっくり考えてみます。

交通

• 徒歩9分で駅には着きません。しかも明治消防署前の道路の信号は結構長く待たされる。マンション入口から居室までの敷地もあるようなので、徒歩15分はみておいたほうがよいのでは。
  • 確かに9分は微妙ですね。信号待ち時間は計算されませんし。 地図上の距離を80ｍ/分で割った、理論値かと。 実際は、明治市民センターの交差点は、車両用に比べて歩行者の時間が極端に短いです。 赤の時に待っていて、青になったらすぐ渡りはじめて、ぎりぎりですね。 マンションから駅は対角なので、その時青の向きで渡りたいですが 下手をすると2回待つことになります。 駅前の斎場とLUZ前の交差点は歩車分離で、これも2回待ちの可能性もあります
    • メインエントランスが敷地のほぼ中央部として、そこまで理論値で9分。 ただ、敷地の一番駅に近い西側も最後は自動車は通れないが、自転車は通り抜けられる公道に面していますよね。 そちらに出入り口があれば、駅に最短で病院、藤沢市認可（むしろ直営？）保育園やコンビニが直近なので、 西側の棟が一気に人気になりそうですね。非常階段でも常用できれば下層階の方が人気になるかもしれません。 こちら側なら9分も現実ですね
• 朝の通勤時は東京まで座れますでしょうか。
• 敷地が広大だし信号待ちを考えると結局部屋までは20分近くになりますね。かなりのマイナスポイントですね。
  • 辻堂駅からマンションまでは思ったより近く感じました。さらには専用バスもあるので大丈夫かなと思っています。
    • 専用バスは苦肉の策だろ。辻堂駅前は混んで意味がないぞ。

構造・建物

• 敷地面積:18,121.34m2
• 900戸はすごい。今は、駅寄りの区画のくい打ち（？）工事中ですね。14、5階建てで、藤沢市の説明会通りの建物になりそう

共用施設

• 駐車場空台数:429台（AQUA街区：平面式148台、自走式281台） 別途店舗用1台、管理兼来客用10台
• 駐輪場空台数:808台（AQUA街区：二段ラック式767台、平面式41台） 別途レンタサイクル置場5台
• バイク置き場空台数:42台（AQUA街区：バイク21台、ミニバイク21台）
• ゲストルームがあると書かれていますが他にも共用施設があるのかどうか。それによって管理費などにも影響があるでしょうし。
  • ゲストルーム1戸の記載があるのですが、これは住民が利用できるものなのでしょうか？だとしたら、この総戸数で１戸は利用難しいような気がしますが。
• ゲストルームにパーティールーム、キッズルーム、そしてフィットネスまであるみたいですよね。楽しそうです。FORESTはFORESTのみ限定利用になりますか？
• 大規模ながらの共用施設の充実さは魅力的 １６個の共用施設があったり、いろいろなイベントが催される予定になっているんですね。 ただ、最初は楽しいかもしれませんが、参加するなら子供向けの習い事のような教室があったりするとうれしいですね。 敷地内にジム・ウォーキングコースが作られているのはすごいです。運動不足解消の手段としては良いと思います
  • 確かに共用施設が充実しているのは魅力的です。しかし、それに伴い生じる管理費、修繕積立金がどの程度かが気になるところです。最初の提示額だけでなく入居後の入室状況により修繕積立金の増額なども気になるところです。シエリアと検討したいので早めに販売金額など発表して欲しいです。

【シャトルバス】

• 駅までのシャトルバスがあるんですね。
  • えっ、シャトルバスがあるんですか？ 駅まで10分程度でシャトルバスがつくのは珍しくないですか？ 400戸超えのビッグスケールなので直通バスの運行も採算がとれず なくなってしまう心配はなさそうですね。
    • 神奈中バスも協賛しているからシャトルバスが出るんでしょうね。
      • 渋滞もひどいのでシャトルバスも機能するのか疑問。
        • 住民専用のシャトルバスが用意されるのはすごいですね。徒歩9分の距離では微妙です。通勤時間に何本あるか気になります。一般車の入れない、駅直近のロータリーまで行けるのはいいですね。

設備・仕様

間取り

• 間取り:2LDK＋S、3LDK、4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積:72.22m2～93.18m2
• バルコニー面積:10.70m2～27.72m2

買い物・食事

• 辻堂、テラスモールに行ったことあります。隣が公園なので、子供も遊ばせられるのが便利。調べてみたら夜の9時まで営業なので、土日は車を使わずに、夕ご飯食べた後に散歩行けるのかなと思いました。

育児・教育

• かなり大規模のマンションでしょうから、周辺の人口や子供の数もいい気に増えそうですね。幼稚園や保育園等周辺にたくさんあるのでしょうか？
• ファミリー世帯が主体になってくると思いますが、通学指定小学校が1.5キロあり距離がある部分はデメリット。逆に中学は近いんですね
• プレミスト周辺にも認可外保育園が増えていますね。マンション北側に、保育園の移転話がありますし。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種住居地域
• またまたすごいコピーがついていますね。人生を変える云々、などと。 湘南あたりだとせこせこしないのんびりした生活をしたくなるのはわかるけど、 人生まで変わるかななんて思ってしまいました。 気候も温暖だし海も近いし都会とも田舎とも違う独特の雰囲気の街だとは思いますけど。 都内や横浜方面に通勤するとしたら電車は混みますね。 海側ではないから人によってはイメージしている湘南ぽさは無いかもしれません。 404戸の大規模で通りがかりさんのおっしゃる価格だとすると、 住みたい人と価格が見合わない感じになるのでは？
• 共用施設は申し分ないのですが他の辻堂マンションと比べるとちょっと遠いですね。実際に歩くとまず９分では駅に着かないし。辻堂ならC-Xエリア内の中古マンションが一番便利で安そうですね。どうせ数年も経てばみんな中古になる訳ですし、将来の資産価値的にも駅から遠すぎると値下がりしそうな予感がする。
• 駅から10分ある物件で5000万はちょと無理があると思いました。C-X内ならわかりますが。戸建ならまだしもマンションは駅から近くなくては意味がないのでは。
• 海岸まで30分程度かかってくると徒歩で行くにはきつい距離になってきますね。自転車だったら、ギリギリ行ける距離なのかな～
• この辺りは 軍用機の騒音はひどいのでしょうか。
  • 大和市のように爆音ではありませんが、厚木基地との位置関係上、藤沢市の西部（辻堂、大庭、遠藤など）は、けっこう頻繁に飛行機が飛んでいます。
    • やっぱり結構飛んでいるのですね。悩みどころです。
      • 基地関係の航空機は、海上からの場合、江ノ島を目標に上陸しのちに引地川を目安にし、自動車工場を目標に航行するといった話を聞いたことがあります。20時以降は多少自粛されているようですが、緊急、重大時(?)は21時頃も飛行していますね・・・
        • 音は慣れるものでしょうか。
          • 人による、とは言えないですね。戦闘機が低空を飛んだら、屋外では会話も成り立ちませんし。特に曇天時がひどいです。視認の為か低空を飛行するので。屋内で、窓を閉めれば大幅に減退すると思います。コンクリートのマンションですし、複層サッシになると思いますので。在宅時に許容できるかです。
            • 藤沢市の物件では必ずと言っていいほど話題になりますね。マイナスの印象になってしまいましたが、最近は飛行数が減ったと思います。爆音の戦闘機のタッチアンドゴー飛行は、硫黄島に移管中との話ですので、爆音は減ったんだと思います。
• 周辺の渋滞はテラスモールができて5年経ちますが、土日の混雑はひどいです。 特に雨の日ですね。周辺の観光地の屋外レジャーができず、一気に集中している感じです。 晴天時はそこまで混まないので。 敷地南面の道路は動かず、中央の道路は藤沢市の市道なので、抜け道になっています。
  • 真ん中の道路は住民以外、通り抜け禁止にできないのかな？できないならば車通り多そうで嫌だな。
    • 市道なので、一切の制限は出来ませんね。NTT社宅時代は、今と同位置に東西の道路はありましたが、自動車は侵入出来ませんでした。今回、南北の道路が新設され、両方共、自動車が通れるようになりました。
      • なるほど。周辺の混雑はかなりあるようですね。こういったお盆の時期も車の渋滞がすごそう。特に休日等に車移動する場合は渋滞は避けられないという点は残念。裏道や細い道なども通り抜けする車は結構通っているのでしょうか？親目線からすると、車の通りが多いというだけでも、通学路は安心なのか確認した方が良いのかなと思います。通り抜けする車って案外、速度を出している場合があったりで注意が必要
• この盆休みは、天候がいまいちでしたが、前面道路の混雑は意外となかったですね。長期連休は雨とはいえ帰省の影響で、テラスモール渋滞はなかったのではないでしょうか。敷地を抜ける市道は歩道があり、余裕ある幅員なので、車が歩行者の脅威になりにくいのが救いですね。
• 隣に大きな病院があって、救急車の音が深夜にひびいたりしないかが心配です。夜中に音で起こされると不眠になりそうで怖くて・・・。近隣の方はどうなのか教えていただけないですか？
• マンション敷地の目の前のバス停ですが、 モデルルーム開業に伴い、場所が変わっていますね。 郵便局前という名前でしたが、郵便局からは離れていました。 そして今回さらに離れました。 神奈中バスもマンションの売主ですし、動きが迅速ですね。 もしかしたら、バス停名も変更になるのでしょうか？
• 長く辻堂に在住していますが、車移動を重視する人には不向きな場所かもしれませんね。テラスモールだけではなく物理的な道路事情により週末は特に慢性的な渋滞が発生してますから。電車移動の方は問題ないとは思いますが。
  • 今後横浜湘南道路が出来ますよね。横浜方面へ車移動するなら便利になりますね。
    • 確かに便利になりますが、辻堂を抜け出すまでが大変ですよね。
      • プレミストからなら裏道ですぐ横浜湘南道路の入り口まで行けますよ。
• 周辺道路は、週末渋滞が酷い時間帯があります。特に、施設（お店)の開店時間帯と、夕方頃です。天気が悪い場合は、さらに渋滞酷く、全く動かないです。平日でも、天気悪い日は、渋滞するときがあります。
  • 駅北口は渋滞が酷く、バスの定時運行が困難なのか神奈中バスの経路が変更になった区間があります。

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  現地案内図

周辺施設

その他

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