Brillia （ブリリア） 高輪 The House

2017年12月19日 (火) 21:25時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区高輪四丁目27番7、67（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「品川」駅 徒歩8分
2. 山手線 「品川」駅 徒歩8分
3. 京急本線 「品川」駅 徒歩8分
4. 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩10分
5. 山手線 「五反田」駅 徒歩12分
6. 都営浅草線 「五反田」駅 徒歩12分
7. 埼京線 「大崎」駅 徒歩15分
8. 山手線 「大崎」駅 徒歩15分

• 総戸数：14戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年06月下旬予定
• 売主：東京建物株式会社　八重洲分室
• 施工：株式会社佐藤秀
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況

• ココ、10月にアンダーで先行販売してたけど、どのくらい売れたのかな？
  • 多分先に完売した方の来場者で買わなかった、予算的がハマりそうな人中心に案内来てたのではないかと。
  • 高級物件の売り方はアンダーが基本になりつつありますね。 社会的に信用のある方に売りたいというのもあるのでしょうか。
    • 14戸 （うち、募集対象外住戸3戸含む) ということは3戸先行して売れてるのかな？
      • 元はワンフロア一世帯の三階建てマンションだったからその地権者分では？
• 事前案内の予定価格では、坪単価で見ると、コートよりほんの少し安めにしてる感じでした。本当に少しですが。
  • 坪単価、コートよりちょっと安いということは600万円前後かな。
    • とりあえず上層階は600万超えるだろうね。
• Bタイプでおいくらくらいでしょうか
  • １.7億強 
    • ここは窓から見えるのが目の前に建物＆電線だらけ（西側にいたっては目の前にボロ家）なので、100平米未満で1.7億する高級物件だとは到底感じられないと思うけどなぁ。
• 坪単価、最低451万円から最大でも757万円だね 
• 60平米の住戸は全て北東
• 100平米クラスを買うとイメージしたら 管理費、駐車場、固定資産税諸々で 月20万は考えておかないとダメだね。 
• これだけ将来性がありかつ閑静な場所はなかなかないのでは？ 大規模タワマンみたいな専有部の魅力はありませんが資産価値的にも魅力的です。
• ペントハウスが残ってるね。間取は悪くないけど玄関開けて居室のドアが丸見え設計は高級感損なうから何とかならなかったのかと・・・
• 最終1邸で、間取りも戸建以上の完成度で、お風呂も広々、お湯がたまるまでどのくらいかかるのだろうなんて思っちゃいました。お値段もやっぱりすごいですね。洗面台も2つだから朝の忙しいときもあわてることが無いです。収納も各部屋しっかりついているのですがリビングやキッチンにないので納戸まで行かなければならないのがもったいないですね。リビングの斜めのデッドスペースをうまく活用できたらいいのかもしれません。
  • しばらく公式サイトに変化がないように感じられます。 価格が価格なので、すぐにぱっぱと売れないのは理解できますが。 玄関開けてドアが見えやすいのは気になる人はそうなのかもなあ。 クランクしているから、リビングまで丸見えっていうわけではないけれど、 細かいところだけれどドアの位置を変えたりすると良いのかも？
    • 最上階ではあるけど景観が良い訳でもないし、サイズが大して違わない階下の部屋より5,000万近く高いし、未入居のザ・コートもだけど２億の壁は厚いと思う。個人的にはリビングの斜めより玄関開けてドアの方が気になる。
      • 2億の壁、たしかにあるかもしれないなぁと思いました。広いルーバルがあるのは良いのですが、北側なので、そこがなんとなくもったいな感はあるような気がして。主に使うのは夏場だろうから、熱すぎない北側のほうがもしかしたら良いのかもしれないけれど。。。 広さはあるし、DENコーナーなども作られているけれど 間取りはもう少し工夫があってもよかったのかも？
• 品川、新駅の再開発の全貌が見えて来たら売れるんだろうね。超ターミナル駅から10分圏内、最上階。近くのインプレスト高輪と仕様的に比較にならないと思うが、この物件も立地的には同様に坪800万超えの時代が来るかも！？
  • • この辺は飛行機が飛ぶから資産価値は危ういですよ

交通

• ここから品川駅の中央改札前まで歩いてみたら7分45秒だった。品川駅前の再開発が進めばもう少し縮まるかな？
  • 横断歩道を通らなくていいようになると早くなりますね。 第2東西連絡通路ができるって話もあるみたいだから、そうなればかなり近くなりますね。 
• 隣のマンションに住んでます。ここは品川駅からタクシー使うにはちょっと中途半端なんだよね。雨降ったり荷物が多いときは御殿山からバスたまに使います。

構造・建物

• 敷地面積 606.14m2
• 建築面積 424.25m2
• 建築延床面積 2,093.92m2
• 詳細をクリックして出て来る外の写真は、この売り出しているJタイプから見えるとされている風景なのでしょうか。あまり圧迫感は無いという感じですね。 絶景ではないけれど…。
  • Jタイプの眺望写真が少しばかり殺風景だと思えば、北眺望だそうでバルコニーが北向きなんですね。 

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  現地状況（2017-01-30撮影）

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  現地状況 正面（2017-01-30撮影）

共用施設

• 駐車場台数／使用料 機械式：10台
• 駐輪場台数／使用料 平置式・スライド式：15台

設備・仕様

• 細かいところなんですが、全熱交換式24時間換気システムを強制換気では取り入れているのですね。注文住宅でそういうことをしている所があるのは知っていましたが、マンションでもあるものなんですね。強制換気って冬場は外の空気がそのまま入ってくるから、隙間風みたいに感じで寒いこともあるということを聞いたことがあります。だから強制換気のスイッチを切ったりすることもあるみたいです。でも少なくてもここの場合は付けたままでも問題は無いということなんでしょう。
  • 住宅用語サイトで全熱交換式24時間換気システムの解説を読みましたが、 換気機器に熱交換型のシステムを使うことで、捨てる空気からしっかりと 熱を回収できると書いてありました。 こちらの熱交換器が同じタイプかどうかは問い合わせていませんが、 健康に良く、かつ冬に暖かく過ごせる家だといいですよね。
• 公式サイトの設備・仕様のページを見ると 「制振キッチンシンク」 ということが書かれていますけれども、静音シンクというのとどこが違うんだろう。 制振シンクというのは、何なんだろう。 静音シンクというのと同じであるということでよろしいのでしょうか。 設備面はその他のものを見ていると マンションだと付いていてほしいものは一通りあるという印象でした。

間取り

• 間取り 2LDK・3LDK
• 専有面積 65.83m2～109.16m2
• バルコニー面積 3.61m2～10.55m2
• Kタイプは流石に眺望も良いですし、広さもあっていいですね。 主寝室もアレだけの広さがあればシングルベッドを２つ置くことが可能になってきます。 ベッドルームが狭苦しくなくって良いなと感じられます。 トランクルームが1階にあるのでちょっと遠いですが同じ建物内なのであまり不満は起きにくいのかな。 
  • Ｋタイプは玄関外のストレージも使えるから トランクルームに行く事はそうそう無さそうだし ユーティリティもあるし凄く良さげだけど さすがに二億超えるとなかなか難しいのかな。あとペントハウスだから夏は暑そう。
• Jタイプは、バルコニー結構コンパクトなんですね。 サービスバルコニーが各居室にあるので、室外機は設置できる。 リビングは広くなっている所はいいと思いました。 

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  Kタイプ 109平米（2017-01-16撮影）

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  Gタイプ 100平米（2017-01-16撮影）

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  Bタイプ 96平米（2017-01-16撮影）

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  Eタイプ 85平米（2017-01-16撮影）

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• ここから駅まで徒歩10分。なんとなく体感的にはもう少しあるんじゃないかなぁというところ。でも品川まで十分に徒歩圏内。
• 高輪台の駅までは少々の勾配で済むのですが、品川駅まではかなりの高低差があるなぁという感想を持ちました。距離もあまり長くないので、高輪を使いたくなると言うのはあると思います。
• 品川の再開発について書かれていますが、ここはあまりその再開発については関係ないエリアでしょうか。静かに暮らしていくことと言うのはできるのかなぁ環境は保つことができるのかしら？と思いまして。
  • かなり関係あると思うけど。いい面悪い面両方でね
    • 具体的な良い面としては第一京浜にペデストリアンデッキができるので品川駅までのアクセスは良くなりますね（少なくとも信号待ちがなくなります）悪い面は長期間工事が続くので落ち着かないとこですかね

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  現地案内図

• 高輪は第1京浜から少し離れたほうが高台で地盤が強固なので、この立地は良いと思います。今は高輪2丁目に住んでいますが、ハイクオリティのマンションは第1京浜から少し離れた奥まった場所にあります。不動産会社によれば高輪はマンションを建設しようにも土地がなかなか見つからないとのことです。駅くらさほど遠くなく閑静な住戸を求める人には最適な場所ではないでしょうか。

【飛行ルート】

• この物件に限った話ではないですが、これから売り出される高輪・品川物件は羽田空港の機能強化に伴う飛行ルート変更の影響を考慮されるのが良いです。 この地区は南風時(夏期中心)の午後15時から19時にかけて、1時間あたり約30便の飛行機が、上空300～500メートルを飛行することが見込まれます。(高度の幅が広いのは、この辺りが高度を大きく下げるポイントのためです) この高度帯での最大騒音レベルは75～80デシベルになります。 幹線道路帯や、騒々しい街頭、掃除機で70～80デシベルとされているので、今まで閑静だった地域が、昼の時間帯だけとはいえ、2分に1回以上新宿や渋谷の中心部並みの騒音が発生します。 共働き、子供なし世帯なら、週末2日、計8時間我慢できれば良いですが、専業主婦、子供にとっては影響が大きいと思われます。 実際、国土交通省が近隣住民宛説明会をやっていますが、高輪地域での説明会では、かなり紛糾していました。 デベは、影響は大したことないですよと言うでしょうが、もっと高度の高い練馬あたりでさえも反対の声が高い状況なので、本件が売出価格に反映されてないようであれば、よくよく考えて検討されるのが良いかと思います。

　http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/08/13/161933 

• • 上空300から400メートルを飛行機が飛ぶ感覚は、新大阪駅で体験できますので、一度行ってみることをオススメします。 (伊丹空港に着陸する飛行機は、新大阪あたりで300メートルまで高度を下げます) 正直、羽田問題の影響は、今後高輪だけでなく、広尾、恵比寿、松濤あたりの資産価値を大きく毀損すると思われます。 なお、国土交通省は、羽田問題と不動産価値の関係性は認められない(不動産価値は市況など様々なファクターで決まるから)としていますので、デベはこれを盾にとって、値下げはしないと思われますが、今後、重要事項説明書にも盛り込まれる類の話と思いますので、 個人的には、坪単価で1割は下げてしかるべきと思います。
• 飛行機については、お台場のフジテレビの裏へ行くと かなり低空を飛んでいて、騒音とまでは言えないものの ある程度の音はかんじますね。　それと羽田はイレギュラーの フライトも少なくないですから、今でも都心上空を飛ぶことは あるみたいです。　　２日前にも白金高輪駅付近を夕方歩いていたら かなり低空を飛んでいたのを見ましたよ。　もし東京タワーの上の展望台にいたならかなり間近に見えたと思います。 でも、六本木や赤坂あたりは低空をヘリコプターが飛んでいて そちらの音もうるさいと感じることがあります。
• よくよくルートを見ると、本物件は若干外れているようですので、実際にはそこまで大した影響はないかもしれません。 ただ、地域ひっくるめて上記のような風評が立つと、資産価値への影響は少なくないでしょうね。ただ、高輪とほぼ同格の五山や広尾、青山、松濤、中目黒あたりも影響受けるので、結局どこも同じだと思いますけどね。
• 担当者がやはり300ｍ上空を飛行機が飛ぶのでかなりうるさくなります、と断言してたから間違いはなさそうですね。 

周辺施設

その他

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