パークホームズ戸塚ステーションプレミア

2017年12月16日 (土) 23:19時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字21-5027番1他（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「戸塚」駅 徒歩4分
2. 横須賀線 「戸塚」駅 徒歩4分
3. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「戸塚」駅 徒歩4分

• 総戸数：116戸（事業協力者住戸5戸含む）
• 構造、建物階数：地上7階 地下2階建（実質、地上8階地下1階建相当）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年09月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社、三井住友建設株式会社
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1404/index2.html

価格・コスト・販売時状況

• 事業協力者住戸5件って、三井不動産や三井グループの方が入るんですかねぇ。三井住友建設の事件もあったのを受けて、社員を住民として管理組合に入れておくってことなんですね。
  • 三井不動産＆三井住友建設ってことでララポ隣の杭問題だけが話題になってるけど、以前から三井不動産の物件って施工トラブルが多い。最近では晴海でも。施工会社は特定ではないから、施工管理ができていないのか、無理な工期、コストダウンを強いているとか。改善する気はいんでしょ。
    • 事業協力者住戸は旧地権者で土地を譲渡せずに、等価交換でマンションの部屋を受け取ることを選択した人。ここは少ないから問題ないと思うけど、地権者住戸が多い場合、一人の地権者が複数の住戸を受け取ったりして、自分が住まない部屋は賃貸に出されるケースが多い。賃貸住民はオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあってトラブルリスクが高いといわれえいる。
• 価格はどれくらいになるでしょうか。坪単価250以下なら嬉しいですが。
  • 坪250以下はパンダ部屋くらいかもね
• マンション案内会が始まったみたいですがどんな感じなんでしょう？
• 値段は７０平米南４Ｆ以上だと６,５００位～という感じのようです。この時期完成のマンションなので、仕方ないですねぇ。造りは標準的な感じですね。施工は三井住友さんなので、これでも若干お手ごろ価格になっているの？ですかねぇ
  • 戸塚で6500万～ですか！？もうサラリーマンは手が出ないですね
    • 高すぎますね。
• サウスコート3Fモデルルーム70.70m2で5900万、同じ階の68.07m2で5800万。フロントコート4F78.90m2で6400万。ガーデンコート3F77.36m2,6500万、4F87.45m2,7900万でした。1階は全く価格が出てない状態。
  • 高いね。戸塚はマンション建築ラッシュですし、他の物件検討します。
• 販売開始が来月中旬とあと少しとなりましたが価格帯の情報って何か出てますか？住宅情報サイトも覗いてみたのですが、あまり情報は出ておらず。。設備仕様も色々見てみたいですがね。
  • 大部分が5000万代後半～だったので、見送りました。高すぎますな。
    • 価格予定表届いてますが（半分穴抜け）、1階81.30平米4800万円代から出てます。 2階も69.25平米5000万円代から。 ただ、1階の4900万～5200万円代はリビングからは崖しか見えず、日照の確保も難しいので、究極の選択になると思います。 日当たりのいい2階と3階以上は、5500万円代から6300万円代。 4階以上は、サウスコートは3階と同額の所もありですが、フロントコートとガーデンコートは同じタイプは+300万位。
      • 日当たりがよくてもお墓見えるお部屋とかあるんでしょうか？低層階の価格が安めなのはそのためかなと思ったのですが・・・
        • 低層階は、基本眺望はなく、1、2階は日が当たらないから安いと聞きましたよ。3階は冬至はキツイけれども、というボーダーラインと聞きました。見学に行った際、予定価格表をメモらせてもらいましたが、予定価格表はまだ家に届いてはいません…。
• 戸塚で5000万後半？確かに駅近だけどマジっすか？
  • 今の相場だよ。戸塚の徒歩圏新築はもう4000万円台では買えない
    • 新築マンションは、高いですが、これからの物件もみんな高いでしょう。ただ、新築マンションの数は激減します。中古マンションの値段は新築と連動しすぎなので、もう少し買いやすくなるかもしれませんね。戸塚駅周辺は交通の便もよいし、買うには良いと思います。
• 価格、3LDKは4600万円台と書いてあってまずまずかなと思ったものの、4LDKは7500万円台とのこと。ちょっと高いなと感じました。ただ、通勤するには良物件。最多販売は5600万円台で、5000万円くらいならがんばって手が届くかなといったところでもあります。ちょっと高いですが売れますかね？
  • 陽当たりや眺望の望めない部屋なら5,000万円台ってところでしょうか？
    • 三井のマンションというだけあって、 やはり価格が想像以上に高いなと思いました。 アクセスの良さが魅力だと思うので、仕方ないのかもしれませんが。。 大規模マンションなので、もう少しお安ければよかったかなと思いました。
      • 三井もこれでかなり下げたと思いますよ。壁を選ぶか墓を選ぶかですね。
• モデルルームをみると、ブラウン系を基調とした感じでまとめられていて 落ち着いた雰囲気がとても良い感じです。 また、駅に近くて複線利用できることは大きなポイントかもしれません。 ただ、それでも少し強気な価格帯なのかなという印象を受けました。 三井というブランドマンションということもあるとは思いますが・・・。
• 皆さんが仰る通り駅近な立地に関しては非常に魅力を感じています。2階以下での日当たりが気になるところですが、100点の物件且つ自分の予算内というものは限りなく見つからないと思いますので、私は前向きに検討できる物件かなと思います。

交通

• 戸塚駅まで徒歩4分。116邸のマンションです。駅まで1駅なのがいいですね。戸塚駅まで4分、横浜駅まで9分で、計13分で着きます。

構造・建物

• 敷地面積:5723.07m2
• 建築面積:2107.12m2
• 延床面積:9989.02m2

共用施設

• 駐車場 総戸数 116戸 に対して 敷地内機械式 46台 敷地内平面 5台
• 駐輪場：116台
• バイク置場：4台
• トランクルーム：2区画
• エレベータ：2基

設備・仕様

• 食器だなが標準装備になっているのはうれしい部分です。更に広いウォークインクローゼットで収納もたっぷりになっているので、収納家具はほとんど必要ないのが利点。さらに、フラットアプローチで駅から4分という点はメリットになってくるんじゃないでしょうか
• バルコニー部分、ガラスとルーバー部分がありますがデザイン的な問題だけなんですかね。風通しを優先に考える場合はルーバーの部屋の方がいいのかしら。
• 別にサッシが1.9mでもいいけど，それってハイサッシっていうのかな．．．
• ディスポーザーはなさそうね．

間取り

• 間取り:3LDK、4LDK
• 専有面積:68.07m2～89.02m2
• バルコニー面積:5.52m2～20.09m2
• ウォークインクローゼットって、ウォークインするところは収納としてはデッドスペースになるから、広さの割にあまり物は置けないよ。
• ついに三井もリビングインの浴室始めちゃったね。あれって、本来廊下になるべきところをLDの畳数に組み入れて広く見せかける最近はやりのコストダウン手法。リビングにお客さんが来ているときに、それを知らずにきちんと服を着ないで出てきたら・・・。プライベートとパブリックの空間を分離するって考えに逆行した設計。
  • 洗面の開き戸も要注意。誰かが顔を洗っているときに扉を開けるとごっつンこってレイアウトもある。引き戸にすべきなんだけど、これもコストダウン。
    • リビングインの洗面所だと引き戸＋鍵対応の方がよかったかもです。 中部屋だと玄関が少し奥にあるのは評価できるかしら。 玄関開けたらすぐ廊下とかだとちょっと気を使いますもんね。 79m2や87m2の部屋は大きさも間取りも豪華で良かったかな。 79m2の方の北側のテラスも庭として使えるんですね。 この部屋ならどちらかを芝生にすると利用範囲が広がるんですが これもコストや手間暇の関係でしょうか。
• 各部屋を上手に配置してあることもあって、 どの部屋にも窓があるのがいいなと思いました。 窓があることって、普通なようで重要ポイントです。 他物件を見ていると、窓のない部屋がある物件が意外と多いように思います。 窓のない部屋って、息苦しいのと風通しが悪そうだなと思うので、 生活をしっかりと考えられている設計のマンションを選びたいものです。
  • そうですねぇ、タワー型マンションだと窓のない部屋が結構多いですよね。そう言う意味では戸塚周辺で売り出し中のマンションは昔ながらの間取りのマンションが多いので、ほとんど窓はありますね。
• ６８Cはあまり広くないけれど、家の周りをバルコニーでぐるっと囲われている所は良いのかなと思いました。バルコニーから非常階段の方へ直接出入りすることが出来る扉はありますが、これって鍵はキッチリかかって、容易に出入り出来ないようになっているのでしょうか。出来てしまうとセキュリティとしてちょっと心配。
• 今出ているプランは次の販売分になってくるのかしら？ ふつうの感じのマンションの基本です！みたいな間取りから 独特なものまで色々とあります。 角住戸が特に個性的な感じになっているんですかね？

買い物・食事

• トツカーナ自体にはあまり魅力を感じません・・・。あまり期待されない方が・・・

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種中高層住居専用地域、第１種住居地域、準工業地域
• 駅4分はいいですよね。立地最高。
  • 反対側斜面がお墓ですけどね。気にならない方には最高なんでしょうね。
    • 墓地なんですよねー。気にならない方にはいいけど、資産価値として確実にマイナス評価をくらいますね。私自身は墓地については気にしませんが、南側斜面でどれだけの日当たりとなるかですね。
      • 墓地は清源院のことですよね。清源院は、浄土宗のお寺で由緒あるお寺だと聞きます。それでもやはり資産価値としてマイナスになるのでしょうか。
        • 由緒あろうとなかろうと忌避施設には変わらないと思います。ただ、見えるわけではないので気に留めるほどではないと思いますが。それで安くなるなら歓迎ですね。
          • 本当に向かいの墓地見えないんですかね・・・冬とかになると葉が落ちて見えたり、定期的な植栽の手入れがされた後に見えるようになったりしませんかね。上のフロアになるほど見えそうですね
• マンションの北側の土地には、中外製薬の研究所が立てられるようですね。
  • そうなんですか。 でも、研究所であれば心配ないかなと思います。 工場であれば、匂いなどいろいろ心配ですが。 それより、ここは駅に近くて便利な立地です。 通勤にに便利なのでいいなと思っている人多いだろうと思います。
    • 研究開発施設がどのようなものになるのかわからないですが、心配ないレベルだといいなと思いますね。
• 駅に近いメリットありなんですが墓地なんですね。周りがかこってあって目立たない感じではないでしょうか。色々開発が進んで道路や住宅ができてお墓が目立ってしまったのか。マンションだから高台からの眺めで目立ってしまうので気になる程度か人それぞれでしょう
  • 墓地、結構周囲が木で生い茂っているから、 部屋から見たときもそこまでダイレクトに見えるのかしら？と言うのはあるかな…季節によるのかもしれないけれども。 あまりデメリットのようには見えないですし、何よりも駅に近いっていうのが とても大きいなぁというふうに思えてまいります。 だって駅徒歩4分って代えがたい条件ですもの。
• 駅から近いのは魅力ですが、以前この近くで賃貸物件を探していた時に、 不動産屋さんから、あの辺は土砂崩れの危険があるといわれたことがあるので、 地盤が心配です。
• 目の前が擁壁なので、それによる日照の影響を考慮する必要がありそうです。
  • 年中日が当たるのは４Ｆ以上なのかな。３Ｆ以下は夏・冬で当たりにくかったりするみたい。
    • ３Ｆは日が当たったりあたらなかったり。２Ｆ以下、特に１Ｆはほぼ日照は期待されないほうが･･･ということのようです。その分１Ｆについてはだいぶ価格を下げるようです。
• 目の前が擁壁であることの懸念事項としては、

1. 湿度（擁壁が近い低層階）→エアコンで回避できる？
2. 生活音の反響（ファミリー層やモラルの低い方がいると、窓が開いたまま騒がれる場合もある） →ｔ１サッシ採用。
3. 眺望は望めない（恐らく、全フロア眺望はない？）

• 近くに住んでて、環境は良いのですが 夜になると大きな蛾が網戸に張り付いている ことがあります。 最初の内はハーブ剤などで駆除を試みて ましたが、あまり効果がなく、最近は もっぱら放置です。 でも慣れて気にならなくなりましたが・・・
  • たしかに。。もともと林と川が近くのところは蚊とか虫が出るんだよね。前住んでたところがそうで買う前は緑があっていいなと思ったけど住んでみたら蚊が春から秋までいてベランダに長時間出れなかったりした。
• 駅近感半端ないけれど、目の前がお墓を背負った崖では買う気が起きませんね
• 駅近で緑に囲まれた環境って、なかなかないですからね。どの間取りも窓を開ければ緑が広がり、空気も良さそうです。清源院のお墓が懸念されているようですが、逆に将来高い建物ができる心配もなくて良いんじゃないかと思います。

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  現地案内図

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  現地状況（2017年6月24日撮影）

周辺施設

その他

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