グランドメゾン京都御池通

2017年10月22日 (日) 15:07時点における版

物件概要

• 所在地：京都府京都市中京区麩屋町通御池上る上白山町252番（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄東西線 「京都市役所前」駅 徒歩5分
2. 京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩7分

• 総戸数：97戸（ほか店舗1戸）
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年05月下旬予定
• 売主：積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
• 施工：熊谷組
• 管理会社：積和管理関西

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格帯でましたが、間取りがでてないので、検討がつきません。最多価格が、6000万円台ですから、3800万円の部屋は、よほど条件悪い部屋なんでしょうね。
  • 高いことは高いが、思ったほど強気でないように見える。そろそろデベも売りにくいことを感じ始めたのだろうな。
    • いや十分強気な価格だと思う。100平米ないのに億越えの部屋があるくらいだから....
• 現在販売中の各モデルルームを訪ね歩きましたが、価格を考慮してもここが一番かな？と思います。 モデルルームでの室内のレイアウト、配色等のセンスも良く、東京在住者から見ても、ロケーションと共に”洗練された”物件でした。
• 現在、公開中の高額物件の中の一番高い住戸（多分最上階）の坪単価を単純比較すると、以下の通りですが、微妙に安く設定してありますね。狭くしてたくさん売ろうということでしょうか。多分、ザ・京都レジデンスも同様の価格と思われます。ここより高いのではないでしょうか。
  • ザ・京都レジデンス御所西　451万円（100平米越え）
  • ローレルコート京都下鴨　　448万円（100平米越え）
  • グランドメゾン京都御池通　443万円（100平米以下）
• もう６階が賃貸に出されてますね。 以外と低い賃料設定ですが なぜでしょうか？
• 10部屋くらい売りに出てた新築未入居の部屋も上乗せが凄かったけど、実際に成約してるのは10％くらい上乗せまでみたいね。
  • 価格6980万円　間取り2LDK　専有面積60.68m2（壁芯）　バルコニー面積6.39m2
  • 価格7980万円　間取り2LDK+S（納戸）　専有面積62.7m2（壁芯）　バルコニー面積7.15m2
  • 価格7980万円　間取り1LDK+2S（納戸）　専有面積68.41m2（壁芯）　バルコニー面積：5.94m2

【販売時状況】

• 御池通り沿いの南側の部屋を購入希望を伝えたところ、南側は一人で複数戸購入希望者が複数人いるそうです。南側の低・中層階を希望したら抽選倍率は５０倍以上になると言われました。
• 一期は42戸だそうです。
  • １期で半分弱は売れた、ということなんですね。
• この物件を購入された方の決め手は、 どんな点ですか？
  • 立地という人が多いのではないでしょうか。 こちらだったら例えば自分が住まなくなっても賃貸に出す、 またはリセールするという事態になっても困ることはないのではないか という予測が立ちますから。 通勤にはいいという風にも考えられます。
• 立地や価格、設備などのバランスのとれたマンションで完売も納得です。

【賃料】

• 階数　賃料　管理費　敷金　礼金　間取り　面積　方位
  • 4階　18万円　10,000円　18万円　36万円　1SLDK　60.70m2　西
  • 2階　21万円　10,000円　21万円　42万円　1SLDK　68.50m2　北

交通

構造・建物

• 建ペイ・容積率：90％、700％　※建蔽率は角地加算の規定により、10%の加算を受けています。
• 敷地面積：1312.05m2
• 建築面積：1158.97m2
• 建築延床面積：10084.21m2

【構造】

• ここは東側も道路なので、東南角の住戸が特にいいですね。97戸と大規模なのもいいですね。

【外観】

• 外観は良い意味でレトロな感じ
• 完成予定のCG図を見ると、古い銀行のようなアンティーク風の建物のようで京都の街並みに似合ってますね。

【日当り・眺望】

• 南向き
• このマンションも南側だけで、あとの方位は、ビルが壁になりますね。イラストでは、東側が抜けている様に描かれてますが、狭い通りを挟んですぐにビルですから低層階は朝日入らないね。
• 電通跡で注目度はあったと思うが間取りで幻滅。やはり御池から丸見えは好まれないのでは。
  • 御所南、御池通りまで最高ですが、中古ででている部屋の間取りは、残念な間取りですね。御池通に面しているとやはり車の音が気がかりですね。

共用施設

• 駐車場：8台（賃貸・機械式）、来客用駐車場1台（平面）
• バイク置場：ミニバイク置場8台
• 自転車置場：148台

【屋上庭園】

• 屋上に和の庭園とは斬新ですね。落ち着いた空間になりますから、ここで一休みするのもゆったりとした時間が流れそうです。こういった共用部分は何時まで利用できるのなど決まっているのかな。
• 屋上庭園素敵でした。 なかなかマンションに和の庭園っていうのは珍しいですので、新鮮な感じを受けました。 庭園から見る送り火もなかなか良い感じです。
• 屋上庭園と言えば、季節の花を植えたイングリッシュガーデンを想像しますが、日本庭園を作るとは斬新な発想だと感じました。 管理費は第3期販売分で14,040円 ～ 15,320円との事なので、やはりそれなりにかかるようですが、特に年配の方にとっては憩いの場となるのではないでしょうか。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK＋N～3LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：57.50m2～91.29m2
• 部屋が縦長に細長い
• コンパクトサイズの物件だと、夫婦で暮らすのにはちょうどいい広さかも知れないですね。DINKSというよりもリタイアしたシニア夫婦向けにいいのかもしれないな、という風に感じられます。
• 各部屋に行くための廊下が無く、リビングを通る必要がある。狭いスペースを有効活用したいのはわかるが、高級感が無い。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、埋蔵文化財包蔵地、御池通沿道特別商業地区、景観地区、屋外広告物規制区域、眺望景観保全地域
• この辺りは地図を見てみるとお店やクリニックがあるので意外と暮らしていくにはよろしいのかもしれません。

【騒音】

• 御池通り沿いで、立地的に騒音が気になりそうですがどうでしょうか？

周辺施設

掲示板

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