イニシア桂大橋

2017年10月11日 (水) 09:32時点における版

物件概要

• 所在地：京都府京都市右京区西京極堤下町3番1（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「桂」駅 徒歩16分 （東口より）
2. 阪急京都本線 「西京極」駅 徒歩16分
3. 東海道本線（JR西日本） 「西大路」駅 徒歩24分
4. 東海道本線（JR西日本） 「京都」駅 バス21分 「桂大橋」バス停から 徒歩1分 （烏丸口バス）

• 総戸数：158戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月下旬予定
• 売主：株式会社コスモスイニシア/株式会社長谷工アーベスト/近鉄不動産株式会社
• 施工：淺沼組
• 公式URL：http://www.cigr.co.jp/pj/A82146/

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 利便性が悪いので3ldk70平米で2500万くらいなら買いですが、3000万超えたら他にしますね。ウリがないので再販できると思えません。
  • さすがに新築で3000万を切ることはない。参考までに、道路挟んで北側にあるネバーランド西京極が、築10年68平米3LDKで2680万で出ている。そこから考えても低層階でも3LDKで3000万は超えるはず。
• パークシティ桂が3000万台で桂徒歩10分で1年半売れてないから、ここは2000万台じゃないと厳しい気がしますね。
• パークシティ桂が3000万台後半中心ですから、ここは3000万台前半くらいかな。

【価格】

• 価格が出た様子。最低価格帯は安めから出ましたね。 最多価格帯でも3,500万円台なら割と手を出しやすいように思います。
• 予定価格を聞いたのは3部屋。 それぞれ最上階で、階が下がると100万円ずつ安くなる。 一番高い部屋は上で挙げたHの最上階。 今回は要望が出なければリバーコートのみ販売予定。 間取り変更に関する有償オプションは、基本的に最上階のみとのこと。C 3348 。E 3848 。H 3998。

【販売時状況】

• イオンモール五条のそばにモデルルームできていますね。現地から随分と遠い。
• 一期で買うなら駐車場確約だとか。 スケジュールはまた見直されています。 10月上旬まで要望受付で、下旬に正式価格決定
  • 駐車場、第1期1次のみの特典だとか。 それ以降になると他と同じで抽選。 ただし場所は選べない。
• モデルルームはとても良かったです。 さりげないこだわりもたくさんあって、住み心地よさそうなお部屋でした。

【比較・検討】

• 交通便も買い物する場所も遠く、周りは工場などばかりなので この価格帯なのであれば、とても高いという印象を受けました。
• 駅はどこも遠いですが、バス停がとても近くにあるのは救いだなと思います。物件の資産価値は駅からの距離で考えることが多いですから、資産価値としては難しいのかもしれないです。 投資目的の購入者はその分少なく住民の入れ替わりも頻繁ではない可能性は高くなってくるのではないかと考えております。
• ここは立地が良いとは言い難いのがネックです。 阪急を利用するにしても、桂駅も西京極駅も遠いです。 京都駅に出るにしても、バスを利用するか、西大路駅まで行くか。 住むにはちょっとな・・・と思ってしまいました。
• 現在どのくらい売れてるのでしょうか？
  • バス便でとりわけ安くもないからかなり苦戦中。
    • 部屋内はとても素敵みたいですね。売行き気になりますね
      • 今までいろいろ見たが、部屋はかなりいい。電車の駅遠い、スーパー遠いなど利便性はきびしく、周辺環境はよいとは言いにくいが、価格も新築マンションにしてはまだマシ。バルコニーが広いことが売りだが、モデルルームは一見の価値ありと思います。営業の方もていねいでよかった。
• 駅チカマンションでも売れ残ってるのに難しいでしょ？こんな駅遠くのマンションなんて。おまけに工業エリアで道路などの排気ガスや騒音、虫、川の臭いなどなど。今の3割くらい安くても買うか躊躇されるだろうね。
  • まだ結構売れ残ってるのかな
    • よくもまあこんな不便な立地にマンション建てたなあ、、、。価格帯見てると3割引き位しないと売れないでしょうな。（笑）
      • どれくらい売れてるというかどれくらい売れ残ってるか気になる。
        • 同感。あと、いつ完売できるかもw
• 間取りの内容の割には買いやすい価格帯になっていると思います。そういう意味ではファミリー向けとは言えませんが、リーズナブルに広い部屋やリビングを求めている人にはおすすめのマンションだと思います。
• マンション購入しましたよ☆ 買う階数にもよるんじゃないかと思いますが、景色はすごくよかったですよ？？ 虫の問題もここのマンションに限っての話ではないと思います。エントランスも解放感あるし、駐車場も自走式で雨に青空駐車にならなくてすごくいいと思います☆セキュリティーの面でもすごくしっかりしてるので安心ですね。僕ら夫婦はとても気に入っています。賛否両論だとは思いますが、自分の生活に合わせて家は選んで、高い一生もんの買い物ですからしっかり検討して決めたほうがいいですよ☆ ちなみに、僕の契約した時ですでに、川の見える棟はほぼ、売れちゃってましたよ？？契約の時もかなりの方が契約に来られていたので決して人気のないマンションではないと思いますよ☆ あくまでも、僕個人の意見ですので、購入される際はじっくり見て回って検討してくださいませ
  • 住む人が豊に感じるかどうか価値観の優先順位でしょう。駅が近い事で豊に感じる人、山川が見える事で豊に感じる人。景色が良いって素敵ですね。
• 毎日通過しますが 西側ガラガラ ですよ。3軒くらいしか入居してない。バルコニーに椅子とか見えてますけど優雅ですね。西日で色褪せそう。
• 内覧に行ってきました。 目玉の3メートルバルコニーは西日がきつい、暑いで夏場は出るのが厳しいと感じました。 玄関側の窓が小さいので部屋の風通しが悪そう、夏場はエアコンがないとキツイんじゃないかと。 モデルルームの部屋の角に虫が何匹か侵入してました。 網戸をすり抜けたのか、ベランダの出入りで入ったのか分かりませんが、やはり川の近くは虫が多いですね。 エレベーターが2台なので、朝はエレベーターを待つことになりそうです。 部屋の設備は他の方が書かれているように充実してました、駐輪場がサイクルラックではなくそのまま駐輪できるのと自走式駐車場だったのが良かったです。
• 売り切るには最低でも3割くらい値引きしない難しい立地だよなぁ…

交通

• バス停目の前、バス使えば阪急にもJRにも便利だから、そんなに悪くないかな。
• 桂駅からの終バスは、22時台前半には終わると思います。飲み会帰りはタクシーになりそうですね。
  • 終電が1時近くまで走ってる駅が最寄駅なのに残念。
• このマンションから桂駅へ徒歩で行くとしたら、かなり危険な道を通ることになりますよ。車同士がギリギリすれ違えるくらいの狭さの道にバスまで通りますから。歩車分離ではない道なので、子供を一人で歩かせるのはまず無理ですね。
• 駅までの距離はバス停目の前だからそれほど心配してない
• バスは通っていますが、駅までは桂駅へも西京極駅へも徒歩２０分弱かかります。
• 特急が止まるのは桂駅なので、歩くとすれば桂駅かなと思います。
• 桂駅までの道、交通面でかなり危ないですよね。
  • 自転車や徒歩ではかなり危ないとは思います。 もちろん、そうやってこの周辺で通っている方はいらっしゃいますが 無理にこの立地の物件を選ぶ必要性があるかどうか。。
• 近くを通りましたが、ロビーエントランスとバス停が直結なんですね。桂駅にはすぐ行けそうですが、桂駅までの距離に片道230円は痛いでしょう…
  • バスの駅とはバス利用にあたって、とても考えられた設計だと思います。 特にここはたくさんの本数が通っているわけではないので こういうシステムがあると夏場や寒い季節にはありがたいです。 これは桂駅方面に行くことが前提ですね。 不便な立地にあるのでいろいろ考えられたのだなと思いました。

【渋滞】

• 桂大橋周辺の渋滞なんとかならないかな。 通勤時間帯は特にひどい。 橋を抜けるのに何分かかるんだか。
  • 八条通りのことだと思いますが、ここはどうしようもないと思います。 昔から、ここの渋滞は変わりません。 抜け道があるようでないですから、通勤は大変だと思います。 通勤通学は、桂駅から行ったほうが楽かもしれません。
• 京都駅からバスや車で帰宅しようと考える人は、18時～19時頃の渋滞状況をよく確認すべきです。 表記されている時間の倍はかかると思います。 このマンションから阪急桂方面への車線に合流するのも至難の技です。

構造・建物

• 敷地面積：7,067.05m2
• 建築面積：4,392.50m2
• 地下掘って駐車場にしていたので、このマンションも低い位置にあります。前回の洪水のときはここはギリギリ氾濫せずに大丈夫でしたが、次回はどうなるかわかりません。
• 先日、近くを通りましたが、想像より建物は大きかったです。 ただ、川沿いの堤防の横に建っていて、三階ぐらいまでの高さは堤防の上の道路と高さが変わらないのでは…？と思いました。 また、すぐ横に工場？もしくは倉庫？もあったので、せっかくのベランダを活用するにも、部屋選びが重要なように思います。

共用施設

• 駐車場：117台収容（平置2台、自走式駐車場115台）
• 駐車場：（賃貸以外の台数） 来客用駐車場5台(来客用3台(自走式)、来客用兼福祉用1台(平置き)、来客用兼サ－ビス用1台(平置き))
• 自転車置場：12台（平置き）
• バイク置場：バイク置場30台、大型バイク置場6台
• サイクルスペース：152区画、来客用サイクルスペース1区画(12台分)
• 私は普段電車もバスも利用しないですし、車があればどこでも行けるので、駐車場が自走式っていうのは、かなり惹かれますね。

設備・仕様

• 設備はかなりいい
• 隣の部屋との仕切りが壁タイプで、排水が自分の部屋に流れてこないのは良い
• キッチンが他にないくらい、おしゃれで使いやすそう

間取り

• 間取り：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：57.77m2～83.59m2
• バルコニーが広々としていて気持ちよさそうです。ファミリー住まいとしては３メートルも広さがあるのは魅力的です。
• 三メートルバルコニー凄い！フローリングだとガーデニングは出来そうもないですね。。
• 余所にはない感じの独特の間取り
• 玄関の広さと全体的な収納の多さは良いですね
• 確かにバルコニーはかなり広くてテラス並の広さなんですね。部屋の中を広くしてほしかったという意見の方もいらっしゃいますが、自分的にはこれだけバルコニーが広いのは強みになるんじゃないかと思います。モデルルームを拝見してみると、部屋の延長線上の様に利用できることから、ペットを飼っている方には良さそうですよ。
  • バルコニーは共用部分です。マンション規約では、ペットの飼育やブラッシングなど、近隣住戸の迷惑になる行為は禁止されていることが多いのですが、ここは大丈夫なんですか？
• リビングに移動式のウォールカーテンが付いていて、生活場面や環境の変化によってリビングが仕切ることができます。キッチンのデザインや壁紙、タオルかけ、柱の梁を利用したオシャレな小物置き等、細かいところに気をつかっているのが分かります。
• 夏の西向きは 午後の 西日が 耐えられない位 暑いので いくら川に面してるとはいえ どうなんでしょうか。
  • 京都では夏の西陽は強烈です。他地域以上に京都では西向きは避けられる傾向にありますね。
• モデルルームを見たのですが部屋は本当によいです。バルコニーが広いのもよいですが、キッチン、リビングの使い勝手がよく、吊り下げ式の移動ウォール？が付いていてリビングが仕切られるようになっています。なかなかこれは見たことないです。 あとオプションではなく標準で付いている壁紙やドア、洋室の雰囲気など全てがオシャレなものでした。 梁の部分を利用して飾りができるようになっていたり、ドアの取手をへこませて引っ掛からないようにしたり、細部にわたって配慮があり一見の価値はあると思います。 立地とバルコニーの向き等が好みに合えば確実に買いなのですが…。
• 半端なく虫が多い。窓開けれないですよ…
  • ベランダで優雅に晩酌とか絶対むりじゃん、、、ベランダしかアピールポイントがないのにどうするの。ここ。
    • 確かにエグい位虫が入ってくる。照明をつけてない現状で恐ろしいくらいの虫の量なので、実際に照明をつけて生活しだしたら、そらエグいでしょう。
      • そんな状況下でテラスで趣味や読書云々なんてありえんわ！
        • 川べりの宿命。ただ、西日がキツイからカーテン閉めて、窓を開けることは無い。
• バルコニーの奥行きがありますから、開放感があって良いと思います。 奥行きが3メートルもあるので、オープンエアリビングの様 ところで、MRのバルコニーはフローリングになっていますが、これはオプション部分なのでしょうか？ だとしたら、オプションでフローリング調にするのは大事かもしれませんね その他、布団が収納できるようになっているのは良いです

買い物・食事

• 桂駅へ行くまでにスーパーが少しありますので買い物はそのあたりで済ませることになるかも。
• 買い物にはちょっと困りそう

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域
• ここは、昔にコジマ電機にあった場所かなと思います。 前は車の通りがとても多く、川沿いは公園があるという立地。
• クルマ利用者にとって、このマンションの出入りがしにくいように感じます。モデルルームに置いてあった模型を見ながら考えていたのですが、橋の方からマンションに入る場合は微妙なＴ字路を右折することになりますし、マンションを出て葛野大路に向かうときは、橋のすぐ横からよく渋滞している道をさらに右折しなければなりません。 交通費がやや不便だけでなくクルマ利用者にとっても出入口しにくく感じてしまうので、何かもっといい方法はなかったのかなと思います。
• 立地は不便ですよね。駅は阪急桂、西京極、JR西大路…どう考えても遠いですし、もう１つネックなのはスーパーが近くにありません。自分の生活スタイルには合わないです。
• ここはちょっと辺鄙というのか、 買い物も交通便も悪い場所なので住みにくいなぁと思いました。 桂川沿いなのですが、においはないのかなとかの心配もあります。 価格が特別安かったら・・・とも思うのですが。 せめてすぐ近くにコンビニとかあれば良かったかもしれないです。
  • 辺鄙な場所って、、。そりゃあ、ここのマンションは工業地域に建つからなあ。
• ここは、昔家電のコジマにあった場所でしょ？ コジマが出来た頃は、このあたりの人も多かったのに 今は本当に車や自転車で素通りする感じの場所です。 桂駅も遠いしバスも一時間に数本かるかないかです。 不便としか感じないなぁと思います。
• 今日、車で前を通りましたが、外観が随分と出来上がってきました。 イメージしていたよりも、おしゃれな感じはしました。 今日は休日ということもあり、マンション前の桂川沿いでは 野球少年たちが練習したり、親が応援に来たりでにぎわっている感じでした。 平日は八条通りが混むくらいで、騒音に悩むとかはないと思いますが、 週末は窓からにぎやかな声や無断駐車に悩まされるかなとは感じました。
• このマンションから八条通に出るのは大変ですよ。左折もさることながら、運転になれていない方は右折は至難の技かと思われます。さすがに現地は見ていると思いますけど、、、
  • 安全に右折するには、南に下がって次を東に、次の次の交差点を北に、そしたら信号のある八条通にでる。
    • 南に下れば東側の信号に抜ける道もありますし、当該道路から何度も左折、右折していますので歩行者の方に注意すれば問題無いかと思うのですが…

【桂川沿い】

• 目の前は河川敷。毎週末野球してる
• リバービューで、自然も楽しめそうですね。
• 川沿いということでにおいや湿気、虫なんかはどうなんでしょうね。橋近くだから、そんなに気にはならない(もとより京都は湿気多いし)でしょうか…。
  • こちらと同じく京都で橋の横の河原沿いのマンションに住んでいます。 7階で湿気は気になりませんが虫は多いです。クモの巣と洗濯物についてくるカメムシやエントランスに巨大な蛾やカタツムリ。短時間でも網戸は必ず閉めています。 でもリバービューの景色はとても素敵です。虫は対策で何とかなりますよ！
• 川が増水した時は通っていないのでわからないけど、朝と夕方の時間帯は目の前の橋の上は大渋滞です。
• コンセプトとかは素敵だと思う。 ただ、場所がここじゃなかったらよかった。もうそれに尽きる。 現場を見たらわかるけど、低いところに建っているから台風や大雨での桂川の氾濫に怯えながら暮らさなきゃならん。
• 不便うんぬんよりも安全面が気になります…増水したらやばくないですか？
  • 京都市のハザードマップでは、3m以上の浸水エリアです。心構えは必要でしょうし、低層階は避けたほうが無難でしょうね。
• 2013年の台風の時の桂川は恐ろしかったです。
  • 水位が上がったというか氾濫してましたよね？
• 自分はこのマンション付近に住んで長いから、立地については気にならないかな。仕事も、目の前のバス停に止まるバスに乗るから。 あと、確かに西陽はキツイと思う。今住んでいるところも西陽が当たる部屋はかなりヤバい。ただ川沿いだしね、朝晩はそうでもないんじゃない？ 夏より冬の方が怖いよ。あまり雪の降らない京都で降った日にゃ、桂大橋は凍るだろうし、平地で降ってなくても川沿いは降るだろうしね。 虫は仕方ないかなー、琵琶湖沿いのマンションだって琵琶湖虫すごいし笑 虫が苦手な人はやめた方がいいかも。カメムシとかは今住んでるマンションでも飛んでくるぐらいだし、ここ買えば必ず遭遇するでしょ。
  • 不便で虫が多いってところが敬遠される原因の一つでしょうな。あと工業地域は空気も悪いってよく聞くから健康上、永住も厳しそうだよね。
• 桂川添いって、けしてきれいな景色ではありません。 阪急桂駅も徒歩だと結構な距離です。 何かここじゃなないととか、ここに住みたいと感じる魅力がないと この地でこの価格帯で購入するのは厳しいような気がします。 学校も遠いので、子供にとってもかわいそうかも。

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  現地案内図

周辺施設

• 土日は桂川沿いで野球の試合？練習？もしてるみたいなので騒音どうなんだろ。

その他

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