レジデンスコート西宮若草町

2017年7月18日 (火) 19:07時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市若草町1丁目36番2の一部（地番）
• 交通：東海道本線（JR西日本） 「甲子園口」駅 徒歩15分
• 総戸数：47戸
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社 関西事業部/住友商事株式会社　関西ブロック
• 施工：清水建設

価格・コスト・販売時状況

• 社宅跡地で、近隣の反対があったみたいだけど今は静かになってます。
  • 近隣の反対も、最初は「マンション建築反対」だったのが 次第に掲示看板が「機械式駐車場反対」に変わっていて なんだかな・・・と思ってました。
• ずっと工事が止まってるけど何かもめてるんかな？今からHPに記載のあるの9月完成は難しいと思う。
  • 工事が停まって入りるのですか？モデルルームがなかなかOPENしないなぁとは思っていましたが、工事はしているものだと思っておりました。人手不足があるというのを聞いたことがあるのですが、そういうのも関係しているのでしょうかネェ…。
• 今年の６月までは、申し込みに関しては受け付けないようですね。 詳細もそれまでは、公開されないのでしょうか。 値段や、販売住戸数など。 駅から遠いので殺到するとは思えないですけど。 間取りが広いのは、いいですね。
  • ホームページの物件概要の販売時期が6月に延期されてましたね。入居時期については変更なく10月末のままですが本当に間に合うのでしょうか？
    • 販売時期延びましたね 社内での調整だったり、他の競合マンションとの兼ね合いとかあるのかもしれませんが 一体どうしてなのでしょうね？？ 入居は変わらないという事は、工事自体には問題がなく 販売戦略的な物なのではないかと思われます。
      • 昨日現地を見てきましたが、今の進捗状況から10月入居は不可能だと思いますよ。
        • いったん工事に入ったのにわざわざ中断してるとはよっぽどの理由があっての事でしょう。その理由が気になりますね。それでもどんな理由であっても見込みのない完成予定は訂正すべきですよね。
          • 工事中に地中障害があったが目処がだったという手紙がきましたよ。
            • 地中障害物で長期間止まってたとは何かしら基礎の構造的に問題があったってことですかね。その目処がたったとは地中障害物は無事に撤去されたと考えていいのかな？建物で一番大事な地盤と基礎の事なのでちゃんと聞いておきたいですね。
• 甲子園口駅まで徒歩１５分は、結構歩くことになります。 戸数も多いわけではないのだから、駐車場は全戸分あれば良かったかもしれません。 まだ、間取りなどの詳細がわからないので ホームページで情報を得てから、見学をしたいと考えています。
• ここも値上げしながら売るのですかね？
  • 値上げしながらとはどういう意味でしょうか？先に買った方が安いっていうこと？
    • 最近販売されている物件では、後から売りだす方が値上げされていることは多くあるみたいです。中にはわざと販売時期を遅らせて値上げしてから売りだしているとか？という話も聞いたことがあります。
• やっと事前案内会始まるみたいですね。駅遠の物件ですが、どの程度の価格帯で出してくるのか興味あります。
• このあたりの相場はいくらぐらいでしょうか？ここより駅に近い物件で平米65万ぐらいのようですので駅から遠い分でそれよりは少し安くなる感じでしょうかね？
  • 立地から普通に考えると平米65万も行かないと思います。が、最近の相場に乗っかってそれ以上の価格設定で来るかもしれませんね。その為に販売時期遅らせたんじゃないかとまで勘ぐってしまいます。
    • 相場的には昨今の人件費や資材高騰を考慮しても坪２００万程度（平米約６０万）がいいとこだと思います。駅まで徒歩１５分（実質２０分弱）のマンションとしてはそれでも高いと思います。番町街ではなく若草町ですからね・・・
• 予定価格聞いてきました。 南向き中層階で坪220～225位でした。 かなり高いと個人的には感じてます。 ご参考まで。
  • 坪単価が想像以上に高いなと思います。でも、駅に近いことも含めて強気な価格帯で販売するのでしょう。
    • 価格高いですね。マンション価格は立地が大きな要因だと思っていましたが駅から離れていてもこんなにするものなのですね。仕様も間取りもそれほど良いと思わないのですが高くなる理由は何なのでしょうか？
      • 予定価格でいくと高いですね。 スミフだと値引きしない方向で行くのかな。 駅から遠いのに、かなりの強気の値段ですね。 総住戸数がが少ないので将来のコストも高めになるでしょうし。
        • 高値で売りたいから販売時期ワザと遅らせただけでしょ。お客さんが価格の釣り上げについて来てくれるといいですね。
          • 予想よりも高めかな、と思う方が多いのでしょうか。 相場自体がよくわからないのでなんともいえないですが、住友不動産のマンションですので、 そもそも安値で出してくるというわけではないでしょう。 価格も出す期によって変えてくるようなので、 慎重に見ていくのが良いかと思いました。
• 間取りは4LDKのみが出てますが3LDKは売り切れてしまったのでしょうか。
• 第１期で４７戸中１０戸しか販売してないんですね。しかも先着順でここまで人気ないとは思いませんでした。
• 販売開始しているのにホームページで設備や仕様、構造などの情報が何も開示されていないのはなんででしょう。あとコンセプトルームってなんでしょうか、モデルルームではないの？
  • 開示しなくても売れてるみたいですからね。もっと後から情報出してくるっぽいかな。
    • 駅から遠いけど、人気学区だし売れるんかな。 閑静なところに住みたい子育て世代にピンポイントで需要はありそうだね。 西宮だから価格も高いし、学区気にするくらい子供を大事にするそれなりの人が集まりそうなのは安心感あるかも。
      • 6月頃から現地モデルルームができるようです。凄い高級感のある建物でビックリです。地価が高いエリアなので、値段も…？
        • 凄い高級感ですか。 ホームページの画像だけでは物足りなくて 違う角度からも見てみたいです。 イーストレジデンスとウェストレジデンスなんて プライバシー性が高そう。 特にウェストレジデンスは各階一戸のようですから 特別な感じがします。 Hrタイプはイーストになるのかな。 室内もプライバシー性が高い間取りに思えます。 たしかに価格も高そうに思えます。
• もう完売したんでしょうか？
  • 今は第5期1次の先着順受付開始をしたようです。 あと少し残っているようです。 電車通勤している人だと、駅まで徒歩１５分はは少し遠いように思いますが 健康志向の人なら苦痛ではないのかも。 駅から離れているほうが、人でゴミゴミしていなくて良いかなとは思いますね。

交通

構造・建物

• 敷地面積：2,119.97m2　
• 建築面積：1,184.99m2
• 建築延床面積：4,362.57m2　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率60%・容積率200%
• 実際の建物を見てきました。私の感覚では思った程の高級感は感じられませんでした。外壁のタイルはもっと質感の良いタイルを使ってほしかった・・・。イメージパースや販売価格の高さから期待していただけに残念
  • GWに見てきましたが、私には程よい外観でした。無駄な光沢感もなく上品に思えました。

共用施設

• 駐車場総台数：36台　
• 自転車置場総台数：99台（2段ラック式95台、平置き4台）
• バイク置場総台数：2台　
• ミニバイク置場総台数：2台　
• 駅から遠いファミリー向けマンションなのに駐車場は全世帯分無く、駐輪場も世帯あたり2台とは・・・車1台、自転車3台は必要だと思います。駐輪場に置けない自転車を共用部に置く人が出てきそうです。それともこれぐらいの距離は駅まで歩くのが一般的でしょうか？
  • 駐輪場の台数気になりますね。 ファミリーさんだと一人一台も珍しくないので足りない方が出てくるかと。 あとラック式は子ども乗せ自転車でも大丈夫でしたっけ？ その辺りがちょっと引っ掛かりました。
• 車利用の場合電動シャッターゲートがついているので安全です。駐車場に侵入者が入ることもないですね。駐車場の利用料はまだ未定となっていますがどの程度になるのでしょうか。機械式なのかな？機械式だとしたら維持費が心配なところ

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK＋N～4LDK　※Nは納戸です。
• 専有面積：75.96m2～90.44m2
• 間取りの広めなので、販売価格が気になるところです。プランも見たいですね。2人なら2LDKでゆったりと住むというのもいいですね。
  • 2LD・K+N（納戸）～4LD・Kで75.96m2～90.44m2ならゆったり暮らすことが出来るのではないのかなぁと思いました。

買い物・食事

• 買い物に困るのなら、宅配と言う手もありますけどね。ただ、すぐに必要とかっていう買い物は困ってしまうかもしれません。
• スーパーは四件ほどあって買い物には不自由なさそうです。ダイエーがあるようですが今はイオンに変わったんでしょうか。
• 一番近いスーパーがピーコックで、その他は生協とコンビニのみですか？駅の近くは商店街もあるようですが通勤のない主婦層は自転車必須かな？

育児・教育

• 子育て環境としては悪くなさそうですね。小中学校に近いのはもちろん幼稚園・保育所も周辺にいくつかありますし
• 鳴尾北小、学文中のエリアなので子育て世代には人気でしょうね。評判は上々みたいですよ。
  • 学区の評判良いんですか？それは子育て世代にはメリットかと。公立で良い学校となるとなかなか難しいですから…。この辺りは教育熱心なご家庭も多いんでしょうか。
    • 鳴尾北小と学文中は公立の小中学校では評判の学校ですよ。 特に学文中は勉強はもちろん、運動や生徒会活動も盛んです。 公立でここまでの学校はなかなかないでしょうね。 学校目的で選ぶ方がかなり多いんじゃないでしょうか。
      • 公立の小中学校が良い学区だと安心ですよ。学区がいいところって地域自体も治安が良かったり落ち着いていたりするんだよ、というお話を耳にしたことがありますから。

周辺環境・治安

• 用途地域 第1種中高層住居専用地域
• 唯一の欠点は駅から遠いぐらいで、学区、実質番町街、道路（碁盤状）、フラット、 とバランスが取れていると思う。買い物はチョット遠いかな（その分閑静だが）
• 駅から少し離れている分、閑静な環境なので生活環境の良さを優先するならいいと思います。南向きの間取りが大半ですし、学校施設も近い。
• 駅から15分ですか、自転車なら5分といったところでしょうかね。駅までの移動は自転車、天候の悪い日は徒歩と割り切ってしまえばいいのかも。その辺りの環境が価格帯に反映するかどうかが分かれ目でしょうか。
• 駅からも遠いし、Pも機械式なら、出し入れが面倒で、 自転車でいいかってなりそう。 子育てが終わったら、買い物弱者になりそう。 いうほどブランド住宅地でもないし、 ふつーの住宅地。
• 駅から遠いですが、立地的には閑静な環境みたいです。 ここだと車は、確保したいですね。 交通アクセスがよくない分、価格が抑えられると人気がでそう。 学校が近いので、子供がいるといいですね。 生活する場所は、静かなところに限ります。
• 詳細は解りませんけど、南向きの間取りが中心で第一種中高層住居専用地域ならば、立地は悪くないのかも。ただ、駅からかなり離れているのが気になりますね。やはり、長い目でみると駅近の方がいいと感じる部分があるので。
• 駅までの距離が有り過ぎかな。永住することを考えたとしたらもう少し交通便が良いところのほうが良いかもしれない。
• 確かに生活環境は良さそうですね。用途地域が第一種中高層住居専用地域ですし。南向きの住戸がメイン。
• 駅まで遠いといっても平坦だし、有料駐輪場も甲子園口なら少し待てばあくし そんなに苦にはならないと思いますけど。 駐車場も詰まらなくて修繕費が足らなくなって、苦労している マンションも多いと聞きます。 ここらへんは結構住みよい街ですよ。
• 引っ越してきてまた2年ですが静かで住み良い町で気に入ってます。 ただ甲子園口まで私の足では15分では行けないです。 ここより少しだけ駅寄りですが。。。 なので私は乗りたい電車の20分以上前には家を出るようにしています。 それでも2号線の信号のタイミングが悪いと最後は 小走りになることも(笑) ここだと阪神甲子園駅の方が時間は読みやすいかもしれませんね。
• 小川が近くにあるようですが、浸水などの被害は大丈夫なのでしょうか。あと、夏場の臭いも気になります。川が汚いと臭いや蚊が大量に発生しますからそこが気になります
  • 小川と言うか、側溝ではありませんか？グーグルアースで確認してみましたが、浸水被害が出るような規模ではないように感じました。それよりも武庫川の方が氾濫した際の被害状況を洪水ハザードマップで確認しておくべきだと思います。
• 生活環境が良いのは分かりますけど、駅からちょっと遠いですね。 間取りが広いのは良いと思います。 徒歩15分だと実際に歩けばもう少しかかるでしょう。 自転車があったほうが良い距離だと思われます。 車は確保したい所ですね。
  • 住宅地の成熟度から考えると将来は空き家も増えてくるエリアだと思いますので将来売却を想定する人にとっては駅からの距離は少し厳しい条件かもしれませんね。ただ駅から距離がある分、住環境は良さそうですので永住するには良いと思います。
• この辺りの地盤は強いところですか？また地中障害があったようですが地盤に関係して問題にはならないことでしょうか？
• 閑静で良い住宅街でした。学区も人気のことなので子供中心に考えるならもってこいですね。

周辺施設

• 市役所も徒歩では少し遠いようです。地図で確認できなかったのですが、郵便局とドラッグストアはどの辺になりますか？
  • 意外に郵便局って使う機会が多いので、公式サイトの方の地図を見てましたら、 2ヵ所ありました。 位置としては、ちょうど真北と真南に一軒ずつ。 北は上甲子園の交差点の川の上あたり、南は私立鳴尾北小学校の上あたりです。 どちらかというと、南側にある西宮若草郵便局の方が近いでしょうか。 ドラッグストアは阪神甲子園駅の北側少し行ったところにツルハがありますが、 地図上では他に見当たりません。
    • どちらかと言うとではなく若草郵便局が徒歩４分位で最も近いですね。 ドラッグストアは花園町１１（旧国道沿い）のライフォートが徒歩７分位で最寄かと、 同じ旧国道沿いのツルハから東へ４００ｍ？位です。 又、ピーコックの近くのジャパン（甲子園筋沿い）がスギ薬局傘下で薬等充実しています。

その他

• リビングが住友のこだわりで縦型。 70m平米台前半で5500万程。 子供2人の4人家族には手狭かと。 外観はダークな感じで高級感はパークハウスよりは断然上。 問い合わせは多い様だがまだ20戸は売れていないみたい。 若草エリアなので立地、環境、子育てには最高なので、その分が価格に上乗せかな？ JR甲子園口、阪神甲子園までは20分はかかるので、電車通勤、通学なら間違いなく自転車が必要。スーパーは甲子園駅前のイオン、ピーコック、鳴尾駅北のこじんまりしたグルメ、東には大きなコープ、クルマで10分も行けばららぽーとや西北ガーデンズなど買い物には困らない。 小学校、中学校、高校は徒歩圏内で人気のある学校で、学文中学に関しては他のエリアから越境してくる人がいる程なので子育ては申し分ない。 何を重視するかだと思うが、トータルしたらいい物件だと思う。

掲示板

• [ ]

hyogo/528390/6-108