千里桃山台ヒルサイドテラス

2017年7月7日 (金) 10:11時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府豊中市東泉丘三丁目40-1（地番）
• 交通：北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩12分
• 総戸数：140戸（他、フロントオフィス［管理事務室］1戸）
• 構造、建物階数：地上12階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年07月竣工済み
• 売主：都市環境開発株式会社
• 施工：東急建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 全く千里ニュータウン内では無いので、千里の名前で選ぼうとしてる人は要注意ですね。上新田なり東泉丘の古い物件で千里の名前が付いてるマンションはいっぱいあるけど、この物件の場合は少しでも立地をごまかして売りさばきたい様に思えちゃう
• ユニチカが25億円欠損を出して転売した物件ですよ。単純に一戸当たり1500万ですから、売り切るためには相場の３割引きを期待したいですね。
• ＭＲ見てきましたが、室内の設備に関してはなかなか良いと感じました。 ただ、エントランスへの入り口にスロープがなく、ベビーカーを使う場合かなり不便と感じました。 マンション前の坂もかなり急ですし、悩ましいところです。 また、営業の方に杭の件を質問したがのですが、さらっと流されました。 その際に断層についての話にすり替えられ、ここの断層はかなり長い間動いてない断層だから大丈夫みたいな事をおっしゃっていました。 知識がないので、その内容が正しい説明なのかはわかりません。 ちなみに現状の販売状況としては24室契約済みもしくは手続き中との事でした。 12月にオープンした販売分の半数以上は上記の状態なので、ぼちぼち売れているのかなという印象です。
• マンションの専有部の仕様自体はすごく高いなぁと思います。 坂があるので、それをどう思うか次第じゃないですかね。 お値段と仕様、マンション自体はとても良いと思うのでそれと立地の条件がバランスとれているのであればいいのでは、と。
• マンションの仕様や広さ、立地に対してこの価格はお手頃だと感じました。桃山台で80平米以上3000万円前後はそうありませんから。 見学の際に、もうお住まいになってる奥様とすれ違い挨拶しましたが、すごく感じのいい方でいい雰囲気のマンションだなと思いました。
• 今、何戸くらい入居されていますか？
  • 入居はしていませんが、一度見学に行きました。具体的な販売戸数はわかりませんが、半分以上(70戸以上)は空いていたように思いますよ。
  • 入居している戸数はわかりませんが、私が契約した時には(数ヶ月前です)40～50くらい契約されているようでした。ちらっと聞いた話によりますと、契約済みの方の中にすぐ引っ越さなくてもいい方(持ち家からの引越し、ご子息の為に買われた方)、県外に住まわれてまだ引越せない方など、そういった方がいるようです。
• 内覧しました。 浄水器一体型蛇口でなかったりクローゼット扉が安っぽいなど値段に合ったものだと思いましたが大きな問題はありません。 過去の活断層問題について不安ありますが、、 お住いの方にお聞きしたい。 実際住んでみてアレと思ったことなど教えてください。
• この物件の条件から値引きありと 考えてますが実際どうなんでしょう。 値引き無しなら近くによい物件があるし 売れないと思いますが。
  • 気になった間取りのお部屋の値引きを出してみましたが出来ないようでした。 もっと交渉すれば可能なのかわかりませんが、、 私も値引きありでないとおかしい物件だとおもいます
    • この物件はいろいろ問題あるから 自分は500万くらいの値引きが妥当かなと思ってます。まあ実際は1割引きくらいが限界なんだろうけど。 建物も随分前に完成してるから新築とは ちょっと違うと思いますしね。
      • 見学に行きました。 半分以上は売れてなかったと思います。 あれだけ残っていて値引きなしですか…
        • 周辺の物件より安いですが、いろいろ問題になった事もあるのでそもそもの初期設定価格では購入する気になれませんでした。 あの価格での販売で値引きなし、そしてここまで売れてないのに…という意味でした。購入者の意見ではありませんがすいません。 数件高い部屋は売れていたと思いますが、売れているのは安い部屋が多かったと思います。角部屋の4LDKは4000万越えでほぼ売れていませんでした。
          • 値引き無くてもその価格で納得して購入したんでしょ、で終わらせられそうですね。 いっぱい売り物が残ってる中で値引きなしに買い急ぐ必要はないですね。
• 140戸分譲のうち57戸しか売れてないんですね。完成1年以上後でこれは非常に厳しい結果かと。
• 物件自体は、そんなに悪くない気がしますが 駅から離れていることなども含めての売れ行きな気がします。 今の時点でまだ3分の1くらいの売れ行きは、 完売するには、少し厳しいのかもしれません。
• このマンション、気になってます。 立地と価格を見るとすごく手頃で良いと思います。 売主が大手に変わってくれれば、ってところなんですかね。
• 形式上中古マンションだとしても未入居な以上、中古価格にはなりませんよね？ このまま数年売れ残れば大幅値引もあるかもしれませんが、今の段階でも 結構割安なのでどこまで下がるかどうか。
• 昨日見学に行ってきました。 自分たち以外に結構お客さんが入ってました。 営業の方も親切丁寧に活断層の事について説明して頂き、こちらもその問題に対して安心できたと思います。 成約も結構決まってるみたいで、８割がた埋まっている感じでした。 価格はもともとの設定が安くしているため、値引きは無しとの事です。 それも納得です。 ただなぜかもう一歩踏み出せない自分がいます。
• 先週末、見に行って来ましたが7割強は「済」になってましたねー。（手続き中を含むと思いますが） 早く売れたら安心出来ますね！ マンション前の坂は見た瞬間「えっ！」と思いますが、 駅側からの出口から出れば全く問題ないと感じました
• 96戸販売済みらしいので、残40半ばですかね。目指せ完売！
  • 先着順が３６戸ありつつ、第６期の販売として１戸出ています。結局こちらはあとどれ位あるのでしょうか。１００戸は少なくとも販売されたのか？と思っておりましたが、その認識で宜しいのでしょうか。 実際の部屋を確認できるということですので、見てから買えるのはある意味いいかな。
• つい先日見学に行ってきましたが、結構売れていましたよ。 マンション裏手も歩いてみましたが、いい天気だったので、洗濯物を干されている部屋たくさんありました。 ここで売れていないといまも言われているので、どれだけ残っているのかと思いましたが・・。 住民の方ともすれ違ったり、エレベーターで一緒になったりしましたが、みなさん感じのいい方で好印象でした。
• もうすぐ竣工２年、建物は出来上がってから２年半、現在は処分販売中とか。もう少し、もっと安くしないと売れないのでは。
  • 2LDKで2900万円。月々7万円返済なのってすごいなと思います。価格はもう底値なのでは？賃貸よりも安いってなると、それ以前に買った人が納得しないんじゃないかなとか思います。 間取りを見たら、2LDKはクラウンコートのみ。3LDKはクラウンコート、ブライトコートは多くの間取りで残っているみたいです。4LDKもクラウンコート、ブライトコートでありましたから、まだまだ選べるみたいですね。2年経過しているなら新築とは言い切れないくらいです。底値販売しているかなと思いますね。買い時でしょうか。むしろリセールが期待できないのでやめておくべきでしょうか。
  • わたしも底値だと思いますね。 つい最近ですが、そんな選べるほど部屋残っていませんでした。 近くに建設中のウエリスからのお客さんが、こちらに流れている気がします。 わたしもそのひとりです。
• このマンションいつから売ってるんですか？これが普通？？
  • 完全に中古です
    • 法的には平成２６年７月７日、実質的には同年２月には建物は出来上がってました。当初は同年３月入居可でしたから。南側の巨大擁壁が違反？高過ぎた。また坂道の東側の超巨大擁壁が遅くなったからです。いつまで経っても、先着順？で２０数戸（１０月末）では２５戸販売中です。詳しくは、営業マンにお聞きください。
• ある程度の規模のマンションだと、駅まですぐ近くっていうのは難しくなってしまいますから、すぐに売れるっていうのはあまり期待されていないのでしょうね。駅までは自転車を使うほどじゃないかもしれないですが天気が悪い日には厳しいかなぁ。先着順での販売、ここまで来るとなかなか動かないのかもしれないですね
• かなり厳しい戦いですなあ
  • ですね。 せめて値段で優位性があるとかなり変わってくるんじゃないの？なんて思います。 思っていたよりも安くなかったというのが 行った人の多くは思っているのではないでしょうか。 毎日必ずしも駅を使うわけではない人もいるわけで、 そういう人だと離れているしじゃあ安いんだったら良いんじゃないかな？みたいなことになりやすいのに。
• 空き部屋がたくさんあるようですが、 空き部屋の管理費と修繕積立費は売り主が負担するのでしょうか。 その場合、何年ぐらい負担してくれるのでしょう。 区分所有者が負担することになるのでしょうか。
  • 最近、付近で検討を始め、ここも見学してきました。 空き部屋の管理費修繕費は売主負担だそうです。いつまで負担するのかまでは聞いてません。 8割強は埋まっている様子でしたが、どれくらいだと空き部屋が多いマンションに該当するのでしょうか？建て売りで、いま時点で空きがあるのは良くないのでしょうか？
    • ありがとうございました。 竣工後数年経って2割も空室があるのはやはり多いと思います。 その後、いろいろ考えてみたのですが・・・・・ 売り主が管理費と修繕積立費を負担するといっても、小さな会社では しんどいことだと思います。いつまで続くかなと。 最終的に、売り主が不動産業者に投げ売りすれば、賃貸に出されるでしょう。 そうすれば、知らない人がどんどん入れ替わり、購入者のように 大切に住もうとは思わないでしょうから、資産価値が下がっていくのではと思いました。
      • 付近の新築マンション見学からお客が流れ、時間はかかりましたがもう完売しそうですよ。
        • 先日見学に行きましたが、あと10戸ほどでしたよ。販売事務所にしていた部屋も売りに出しているようでした。
          • チラシもホームページも全然更新していないんでしょうね。 売主、やる気あるのかな？ いや、大丈夫かな？

【名称変更】

• 名前が千里桃山台ヒルサイドフォレストから千里桃山台ヒルサイドテラスに変わりましたね。ユニハイム千里桃山台から始まってコロコロとよく変わりますね。
  • 仮）ユニハイム千里桃山台、次が（仮）ユニハイム豊中桃山台（（仮）蒼穹の丘プロジェクト）、今回は主体がユニチカ（ユニチカエステート）から都市環境開発株式会社へと変わり（販売）名称も（仮）千里桃山台ヒルサイドフォレストになった。

【裁判】

• これで、開発行為の問題（宅地造成規制法技術的基準に違反）、確認申請の問題（粘土の上に設置された杭、支持力不足）などの裁判も大企業側の勝ち、だからと言って、安全な建物ではないことは判決文でも指摘している。近い将来、横浜の某マンションのように傾くことが指摘されている、裁判では「粘土の上に杭があるがどの杭かは確定できない」が倒壊はしないとの判決であったと聞いている。当初、22010年の暮れでは、本体はユニチカ、 事業主はユニチカエステート 、事業主代理は聖建開発 、設計・監理は聖建社建築事務所 、工事施工者は東急建設 、販売は住友不動産（2013年の途中から）であったことを知っておきたい。
  • 倒壊はしないと最高裁が言ってるようです。ただし杭は粘土の上に載ってるものがあるといってます。
  • 倒壊はしないと言ってますが傾かないとも言ってません。横浜の傾いたマンションと同じで５～１０年後には結果が出るでしょう。
  • 豊中市での建築審査会での議事録が豊中市のホームページから見れますのでアドレスをつけておきました。裁判での争点などはほぼ言い尽くされておりますのでご覧いただければと思います。

https://www.city.toyonaka.osaka.jp/joho/shingikai/fuzokukikan/soshikibetsu/toshikeikaku/toshikeikaku/kenchiku/kaigiroku/h24_gijiroku.files/62242.pdf

【基礎】

• この建物、マンションの基礎杭は拡底杭のようで、N値50で砂礫層としての最大値の2500KN/m2で設計されていると書かれています。また、杭先端が粘土のところでは、N値が２０～４０位です。支持層になるということと地耐力があるかどうかは別問題です。
  • 粘性土は杭の支持層として地耐力があるかどうかが重要です。この建物の支持層はN値（硬さの尺度）が50以上あることを前提に設計されています。この建物では公の基準（建築基準法、告示など）で認められた最大の支持力度（一般には地耐力）を採用して設計しています。大阪府内の杭の設計ではN値50以上の「砂礫層、通称天満砂礫層」を支持層とした場合に、最大の地耐力を採用することができます。しかし、先にも述べたように、この建物、マンションでは一部の杭がN値20^40(50以下）で設計されており、支持力不足が最高裁判決でも指摘されております。判決では、しかし倒壊はしないと言ってます。単純に言えば、杭が支持層に到達していない、支持力が不足していると言うことになり、横浜の事例と同じであるといったものです。粘土と砂を支持層にしたときの違いは，粘土は圧力を受けると沈下することが多く、建築基準法では、杭の支持力は地耐力と沈下を考えて設計することが決められています。粘土を支持層にしたときの沈下が検討されていないことから、杭に問題があり建物が傾いたり、倒壊が近い将来考えられることを近隣住民が訴えていると理解されます。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• 敷地面積：5,848.44m2（敷地内歩道・敷地内対向車スペース含む）
• 建築面積：2,877.47m2
• 延床面積：15,185.68m2
• エントランスにスロープがなかったような気がするんですが 自転車は上がれたと思うけど、ベビーカーは無理だったような．．． 下のエントランスまで行かないとエレベーターで上がれないのでしょうか？ 子供のいる人やお年寄りにはつらい設計ですね。
• エントランスには階段と並んでスロープがありますよ。ベビーカーの方はそこを押して上がられています。自動ドア手前の２～３段の階段だけはベビーカーを持ち上げる必要があります。
• 地下室マンションは法をうまく操って容積率を多くとる手法で川崎市などではよくもめてす。 　このマンションもカタログのウエストエントランスの位置を、「B1F部分を描いております」とあるが実際（法的）には地下２階ではないでしょうか。南西隅の巨大な擁壁で隠された部分が地下一階の住居ではないでしょうか。更にこの擁壁の道路面からの高さが竣工直前のどさくさに紛れて、設計図より高くなっています。法的な建物計画上の一階道路面の高さが変更になっているにも拘らず、擁壁の強度が法規以内（安全）ということで誤魔化しているのをご存じでしょうか。よくある話じゃないですか。
• このマンションの公式ホームページの物件概要には「鉄筋コンクリート造 地下2階・地上12階建」とありますが、地下2階とはどの部分を指しているのでいるのでしょうか。ご存知の方または営業などのご関係の方教えて下さい。よろしくお願いいたします。

• 

  施工時１（２０１４年１２月１２日撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：98台（機械式［地上1段地下1段］20台、機械式［地上2段地下1段］17台、自走式59台、平面福祉対応1台、平面来客用1台）月額使用料：3,000円～15,000円
• バイク置場：17台（バイク6台、ミニバイク11台）月額使用料：1,500円・2,000円
• 自転車置場：280台月額使用料：50円・200円
• シェアリング用自転車置場：12台
• ゴミ捨て場がゴミドラム採用ということで、良い事だなぁとは思いますが… でも、このような装置って維持にコストがかかるのではないか、と思うのですが、 管理費に対しての影響というのはどの程度の物なのでしょうか。 また、いずれ壊れるときに扱いはどうなるのか？というのはあるかと思います。 リーズならまだいいとは思いますが。 どうなんでしょうね？？ ごみを圧縮してっていうのは本当にいいことだと思いますけれど。
• 以前、見学に行きました。 気になったのが、自走式駐車場です。パッと見た感じとパンフレットで見ると、エレベーターに乗るまで階段を降りるしかなく、とても急な階段に見えました。小さいお子さんや、お年寄りには危ないのではないでしょうか？なぜスロープがないのかな…昔の投稿を見ると、エントランスにも最初の頃はスロープがなかったって書いてあったし、小さい子供やお年寄りに向いてないマンションだと思いました。
  • 駐車場の場所も多岐に渡り、場所によっては難しいかもしれません。若い方でも足腰にはキツイと思います。
• エントランスがおしゃれですね。
• ウェルカムゲートの階段が気になりますが、これはバリアフリーにはなっているのでしょうか 無駄な共用施設がないのはいいですが、キッズルームがあればよかったかなと思いました。 レンタサイクルがあるのは魅力的です
  • 西側のエントランスはフラットなので、ベビーカーや車いすなど全く問題ないですが、メインのエントランスはあとでつけたような形なので、正直ちょっと厳しいですね。 私は子育て真っ最中ですが、キッズルームがないところがよかったので、ポイント高かったのですが、お子さんがいるご家族はやはりキッズルームがあるといいのかな。 北急行沿線は坂が多く電動自転車をのられている方、多いです。 なので、電動自転車を無料でレンタルできるのは持っていない方や、たまにしか自転車を乗らない方にとってありがたいことだろうなと思います。

設備・仕様[ ]

• 普通に仕様自体はいい
• 差し支えなければゴミドラムの使い心地と、光熱費は 以前に比べてプラスかマイナスか教えていただけますと 助かります。 ガスは、エネルックリモコンは意識されていますか？
  • ゴミドラム、使い心地いいですよ。 我が家はこどもの紙オムツなど、出来れば早く捨てたいものもあるので、24時間捨てることができることは便利で助かります。 ドラムの回転音もそれほど気になるものでもないです。 我が家は光熱費、下がっています。 エネルックは節約しよう！って気にさせてくれますよ。 特に入居はじめはチェックするのが楽しかったです。 風通しがいいので、この夏の電気代も去年より下がるんじゃないかなと少し期待しています。
• トイレの手洗いカウンターが私の想像していたタイプと異なり 少しだけ落胆しています。 ここはカウンター部分がなく、丸い手洗いボウルのみが設置 されていますがトイレ内のスペースの関係なのでしょうか。

間取り[ ]

• リビングが広めに設計されているのは良いですね。家族が集まる空間は広々としていたほうが生活しやすいですね。
• 私も前の坂が気になりましたが、マンションの仕様もよく、見せていただいたモデルルームは収納も多く理想的でした。 人気の間取りなど契約が決まり、埋まってました。
• 広いタイプの部屋が多いですから暮らしやすそうな印象。収納がたっぷりという点が個人的には良いと思った点です。ワイド型のリビングは光が部屋まで入ってくるので明るくなりそうでいいですね
• プランの種類がいろいろあるのですが、和室が広くてよいなというのが第一印象です。 アルコープがほかのマンション比べても広いなという感じです。 ただ、もう少し収納スペースはほしかったかなと思います。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 東泉ヶ丘小学校と市立十五中学校まで、それぞれ徒歩約五分と近いのですが、学校の雰囲気は良いのでしょうか。
  • 今のところは大変良い雰囲気ですがこれからは入学される方次第と思います。
  • １５中は目と鼻の先だが、東泉丘三丁目は１７中校区では？
  • ここは17中校区ですかね。学力や評判は豊中市では普通です。昔は評判良かったですが。
• 通学路は向こうの見えない曲がった急坂の頂上を通ることになって危険。あの道路に通学時間帯の通行制限やネオンサイン？がついているのはそれだけ危険ということ。
• 小学校や中学校もそこまで遠くないので、お子さんがいらっしゃる方にも安心できそう
• 中学校は１７中校区の一番端なんですね！ なぜ目と鼻の先の１５中に行けないのでしょうか？ 親目線で見ると、前の道路があまりの急坂で、子供だけで出すには 自転車事故などが心配です。 敷地内には遊んだり自転車の練習したりできる所もなさそうだし、 裏の公園は、人通りが少ない上に、レオパレスの後ろに奥まって、 ちょっと怖い感じですね．．．女の子だと特に心配です。
• 便利な環境ではありませんが、小学校が近いことから子育て環境は良い方かなと思いました。周辺には保育園がたくさんありますから、比較的入園しやすいのでしょうか。共働き世帯にはうれしいですね
  • 保育園は空きがないですよ。豊中市でもこの辺りは激戦区。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域・建築基準法第22条区域・第2種高度地区・宅地造成工事規制区域
• 前の道はすごい坂ですね。だから時間制限なんですかね。
  • 前面の道路は子供の自転車には適していませんよ。この急傾斜での子供の自転車、のぼりもくだりも大変です。
  • あの坂は電動でも変速ないとムリです。ましてや子どもや荷物を載せてだとかなりキツイですね。バッテリー切れ寸前もムリ。
• マンション見学行きました。 設備もいい感じでしたしマンション前の坂が気になる以外は問題はないですかね。 コストもなかなか有難いです。
• 駅までの道のりと大規模な葬儀場はチェックした方がいいです。あと駐車場も場所によってはかなり不便ですよ。その辺も確認が必要。
  • あの葬儀場は一般的に気にする距離位置ですか？全く問題ないと思いますけどねー。
    • 葬儀場は気にならないですね〜！逆に夜道に警備員の方がいらっしゃるので安全かなと思いました。
• このマンションて、そんなに坂キツいですか？東側のエントランスから出れば、駅まで割と平坦な道だと思うのですが‥。
• 実際に現地に行って、周りを歩き回ってみることをおすすめします。 新しい発見も出てくるのではないかと思われます。 坂もある地域であることは確かですので、 行先によっては年をとってから不便に思うことも有るかもしれません。
  • 結構な坂はあると思いますが、慣れるかなとは思います。 電動自転車があれば便利かなと考えています。 老後の心配もありますが、買い物はネットスーパーとかあれば乗り切れるかも?
• 永住向きの立地ではないかと。子育て終われば売却して他に行くパターンが多そう。
• 12月に引っ越してきましたが、なかなか住人が増えているように感じず 将来の修繕費の面で不安を覚えます。 夜めっちゃ静かで住みやすくて良いですよ。 前の坂道はたしかにきついですけど、駅方面のエントランスから出れば 割とフラットで全く気にせず通勤できてます。 リスクばっかり気にしてたら何も行動できないですよ。 私は直感で決めました！ 早く部屋が埋まって活気のあるマンションになってほしいですねー。
• 大阪の市街地まで便利な場所で、 駅まで徒歩で行くことが出来、（バスは大変そう） 緑が多くて子育てするには抜群の環境。 さらにこの立地でこの価格帯。 ぜひみなさまおいでくださいませ。
• 駅から遠いのはわかりますが、マンションの前の坂は危ないですよね？ マンガみたいに転げそうな坂ですよね？ あの坂歩いてみなさん通勤されるのですか？ 展望もウェリスの工事しか見えないですよね？

【地盤】

• ご購入をお考えの方は「国土地理院　都市活断層図」を確認された方がよい。豊中市の防災マップにも拍子に同じ断層位置図が使われています。
• 西側の棟と南側の棟の杭に２５ｍ近い長さの差があります。これは西側の棟と南側の棟の間の支持層が異なった土層であることがわかります。南側の棟の西端近くに大きな土層の撓曲、断層？があることを示しています。横浜の傾斜マンションを見る限り、南側の棟の購入は避けた方がいいように感じます。
• 豊中市が主体となって「佛念寺山断層」のボーリング調査結果です。少し醜いと思いますが地図では位置を、株の断面図では土層の想定をしております。ボーリング調査結果、断層であると拡底はできてませんが推定断層？？としており、撓曲部であることは認めております。
• 下記のアドレスには、どの棟の杭が粘土層の上に載っており支持力が不足しているかを見ることができます。

http://blogs.yahoo.co.jp/mansion_taisaku/9759407.html

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  断面図（２０１４年１２月１７日撮影）

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  「佛念寺山断層」のボーリング調査結果（２０１４年１２月１７日撮影）

周辺施設[ ]

• 江坂駅（桃山台から2駅）近くの公園にもありますが、このタイプはすごく人気で、いつも順番待ちです。
  • 江坂の公園は行ったことあります♪ 確かに家の近所の公園でも人気で順番待ちですね。 服部緑地なら自転車で行けるなー。 息子が幼児用ブランコが大好きなので、引っ越したら江坂か緑地公園に遊びに行こうと思います。

その他[ ]

• しばらく住んでみての感想です。 近くでマンション建築中なので音が気になりますがそれを除けば一日中本当に静かです。あと、風通しも◎。近くに大きめのスーパーがあれば問題なしではないでしょうか。桃山台の駅近だと夜中の暴走族が五月蝿かったので環境は満足です。見晴らしもいいですね。駅まで12分も慣れれば普通です。
• 2年に一度、通行許可証の申請が必要な物件です…手続きが面倒です。

掲示板[ ]

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