パークホームズ四谷 ザ レジデンス

2017年6月7日 (水) 18:23時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区三栄町23（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩7分
2. 総武線 「四ツ谷」駅 徒歩9分
3. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩9分
5. 東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
6. 都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩6分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社熊谷組

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 価格にもよりますが。このような物件の常で、いつの間にか静かに完売のパターンでしょう。
• 東側４～５階の角部屋は四谷駅周辺まで眺望が半永久的に保証されるから坪570～620万くらい、西側は450万～と予想。三菱の駅前再開発で仮に外堀通り面の部屋が分譲されれば坪750以上は確実だから 三菱の価格発表が早ければ、三井のここは割安感から即完売するでしょうね。
• 坪420～30くらいからあるんじゃないですかね？パークコート一番町の予定価格からの下げも考えると。
• 新宿区、駅7分、PH、外廊下ということを考えると3LDK、70㎡台で8千万円台からではないでしょうか。市況も随分と弱くなって駅近、千代田区番町アドレスしかも一番町、免震、内廊下と最強条件の一番町PCも当初予定価格より随分と値段下がりましたしね。。。さらにこの場所が昨年から供給も多いのでそれも影響すると思いますよ。
• 西棟の南側１階は隣地の建物に完全に囲まれて圧迫感があるから300万台中盤くらいから 東棟５階の角部屋はパークホームズレジデンスという事もあり。ここ最近の新宿区四谷周辺新築マンションの坪単価高値更新にアタックすると予想。ネックは駐車場だね 。

【価格】

• 2LDK　7,200万円台～　　3LDK　8,800万円台～
• 予定販売価格　7,200万円台　～　12,300万円台
• 予定最多販売価格帯　10,300万円台
• まあそんなもんだろうなぁというかんじではあります。 最多価格帯は1億円台ということなんですか。 飛ぶようには売れないだろうけれど、地道に売れていくという感じかしら。
• それぞれ下限の7200万と8800万って坪単価は決して高くないですね。むしろ安く感じる。。。 弱気になって値下げして一番町は結局一期即日完売だったみたいですが、三井は一時期よりも低めに価格を設定している印象。 まあここは平米数的にグロスが嵩むし、これくらいが限界と感じたのかな。 これは早々に売れそう。
• 1億ちょっとで75㎡だと、坪450万円前後ですね。三栄町のジオも同じくらい。四谷も高くなりましたね。
• 最低価格が安いだけで、全体的には決して安くないですねよ。それは何となく分かってました。慎重に検討しなければいけませんね。残りの間取りと価格が発表されるのは4月に入ってからでしょうか。
• まだまだ安いんじゃないの。いま、坪450万でどこが買えるか、考えてみたらわかります。
• 予定最多販売価格帯が、10300万円台なんだから、ここは大半は1億超えると思うよ。周りの物件より高いということなのでは。

【販売時状況】

• 番町エリアといいこの四ツ谷エリアといい、競合物件が多いと最近の三井は価格調整で売り抜けを優先する印象ですね。 やはり販売が長期化するとコストもかかるし何よりイメージが悪い。三井はそのあたりを重視しているように思います。
• 見学しました。２ＬＤＫは眺望・日照条件悪く、７２００万円と割安な価格設定。対して、３ＬＤＫは軒並み１億円オーバー。眺望と間取りは今一つ、設備はまあ普通。何となく８千万円台を期待して言ったら驚いた。ちょっと高すぎるね、価格調整に期待。
  • 見学情報ありがとうございます。8千万円台あまりなかったんですね、それは残念です。2LDKは、7,200万円以外ってないんですか？
  • 周辺の物件を見てると、まあそんなものだろうなー って感じの価格帯ではありますが。。。
  • 設備は価格帯考えたら那島だね。ハイグレードと言えなくもないくらいの高級感はありますし。
• 日当たりなしの1階でよかったら、6700からありました。2階以上の3LDKはほとんど9000以上でした。田の字が多いですが、開口部が多くて、中住戸はクランクサッシで南から日が当たりやすいようにするのがさすがでした。モデルルーム人いっぱいで、みなさん三井待ってる感じでした。

【比較・検討】

• 最寄り駅まで徒歩７分は弱いですかね？ どちらかと言うと永住向きのマンションでしょうか？
  • 永住用、賃貸用、買い換え、全ての用途に有利な場所ですよ。 名前ばかりの都心とは比較にならない程の利便性・生活環境。住めば実感できます。
  • 徒歩７分なら十分近いでしょう。むしろ、ちょうどいいくらいでは。特段問題ないと思いますよ。
• パークコートだと、手が届きにくいが…という層のハートを射止めるか？ このエリアでAランクのPH、しかも絶妙の価格設定。 N不動産と比べ、最近のMFRは押しと引きを考えている気がする。
• 再開発のビルが完成すると一年のうち4月と9月の2ヶ月間、日の出から2時間程度、ビルの日陰に入ります。 あくまで概算ですが。 一応、検討材料として載せておきます。
• 色んな立場の人が混じり荒れてますが、設備云々考慮しても ここは早期に売れるんじゃないでしょうかね。物件選びの重要なファクターである立地と価格は充分勝負できるものですから。
  • 三井、スミフ、ジオと立地も販売時期も重なっているので比較したらいいと思います。ここが一番値ごろかどうかはここの仕様次第かと思っています。安くても仕様が低ければ 当然ですからね。その点、待ったのに外廊下は残念でした。いろいろ言われるジオも販売好調ですし、スミフもどんどん販売すすんでいきますので早くMR行きたいです。
    • その辺りは考え方次第ですかね。物件選びの一番重要な要素は立地と言われてますし そうなるとここが他より一歩リードしてる気がします。お次は価格、これも買いやすい価格帯で競争力十分ですから。あとは設備がよっぽどじゃなければ 売れるんじゃないですかね。設備については三井てすから酷いということも恐らくないと思ってます。
      • 立地は北道路のスミフ、ジオもいいと思います。特に三井の場所と用途地域が異なり容積率ありますので上層は四谷側が将来的にも抜けてる。これはポイント大きいです。三井は閑静な住宅街というのがいいところで逆に囲まれ感があります。駅距離は三井が四谷には少し近いのでしょうか？ただ、四谷3丁目からは離れてしまします。前面道路が狭く、車の出し入れや夜の女性子供の一人歩きとかは大通りで全部完結するスミフ、ジオが少しいいですかね。こういった点をどう考えるかだと思います。
• 安いかどうかは別として、山手内側で四谷三丁目利用、商業利便性高し、高台、大通り沿いでない、木密じゃない、羽田新ルート関係なし、いま新築分譲している物件の中では予定も含めても個人的にベストですね。でも、これでも立地に不満がある方もいるんですね。
• 西向きや北向きの住戸の陽当たりってどうなんでしょう？ やっぱり陽当たらない家ってイマイチでしょうか・・・ 7200万円だけど、陽当たりなしなど訳あり住戸、悩んでしまいます。
  • 今まで色々な向きに住みましたが、個人的には、南東⇒南西⇒南⇒西⇒東かな？
    • 7200万円台の部屋は、多分新宿歴史博物館に面した北向きの部屋じゃないですかね。確かに日照はなさそうです。ホームページに出てる西向きの65㎡の部屋は、それよりも単価が上がると思うので、7700万円〜くらいになってしまうのではないかと。想像ですが。
• デザインもいいですし間取りも中々良いですね。あとは設備もハイグレードとの記載もありますし標準以上ならかなり人気にはなるんないですかね。事前案内会楽しみです。
• ほぼ、全ての部屋に要望が入って入る様です。１番安価な2ＬＤＫが１０倍近く、モデルルームの３ＬＤＫの最上階も複数・・・。
  • 立地や仕様と価格のバランスから判断して、見る人が見れば安いんでしょ。これから出る新築では、このレベルの物件はこの価格で買えないということでしょうか。。。

交通

• ここの近くに住んでますが靖国通りに出てタクシー乗れば10分・1500円位で霞が関・虎ノ門。 大手町界隈がタクシーだと一番町のところで渋滞して不便だけど、中央線使って20分～25分くらい。 羽田空港がちょっと遠いけど浜松町までタクシーで2500円ほど。交通の便は本当にいいです。
• 夜、物件周囲を見学してきましたが、マンション周辺や曙橋からの道は静か過ぎて少し怖いくらいですね。 そういう意味でも、四谷か四谷三丁目の駅を使うべきなのでしょうか。
• 現地近くに住んでますが、半蔵門駅まで行くのが億劫

構造・建物

• 外観かっこいいですね！高級感があります。
• ランドスケープを見れば明らかに外廊下ですね。
  • 内部式外廊下です！インナーコートというものですね。
    • 個人的にはインナーコートは好きですね。 神楽坂レゼリアや市谷加賀町などいくつかのパークコートでも採用されていますが、行灯部屋ができにくく通風面でのメリットがあります。通常の団地型外廊下と違って高級感もある。
• デベよし、施工会社よし。 外観も瀟洒。外廊下ながら三井高額物件に多く見られるインナーコート仕様。専有部も柱がアウトフレームされててきれい、キッチンバックカウンター標準装備？ 致命的な欠点がない点も魅力的ですね。
• ジオと違ってここのインナーコートの外廊下はまだ 高級感あるよね。あちらと違って賃貸に大量に出回ることもなさそうですし。
  • インナーコートの外廊下が高級感あると感じる人向けのマンションって事ですね。パークコートシリーズならまず外廊下なんてないですもんね。蓼食う虫も好き好き。
• デザイン立地も良くて、設備もいいなら期待出来そうですね。外廊下ですがインナーコートの廊下なので団地型と違い高級感はありますね。
• ここは東向き一択ですね。（北向きは論外だし、西向きは車庫が丸見え、１階は半地下） 更に言うと３階以上でないと眺望も日当たりも無い、ただでさえ東向きで日が当たる時間に限りがあるし・・・。 悩ましい。

• 

  敷地配置イラスト（2017-01-17撮影）

共用施設

• 駐輪場も少ないですし、駐車場に至っては僅かに5台です。身障者用入れたら枠は4台しかありませんので争奪戦ですね。それにしても設計に余裕がないというか..
  • 駐車場台数が少ないので車を所持しようかなと考えている方にはデメリットになってしまいそう。周辺は月極駐車場はないのでしょうか？
• ファミリー物件で駐車場が4台では、まず当たらないね…。車が好きな人や子供がいる人は厳しい。
• 図面見る限り駐車場からの入口にゲートやグリルシャッターなども見当たりませんね。機械式と野ざらしなのは妥協できますがセキュリティもイマイチですね。

設備・仕様

• HPを見るとハイグレードとはなっていますが、内廊下ではないですし。パークコートではないので仕様は落としてくるのでしょうかね。
• カップボード標準らしいですから、設備仕様が高そうですね。
• 食器棚付いてるんですね、ということはある程度設備仕様も期待できますね。
• このパークホームズの仕様素晴らしいですね。エアコンがリビングにのみでしかも壁掛けなのが少々残念ですがそれ以外はいいと思います。ここがこの位の仕様ならいいですね。
• CGを見ると、外観は落ち着きがあっていい質感ですが、 バルコニーの戸境が、いわゆるペラボーのような。。。
• 設備仕様だけでなく、ドア、床のタイル、壁のクロスなんかも三菱や三井と比べて良いものを使っていると思います。 例えば、モデルルームでドアの開け閉めの比較をしてみてください。重厚感が違いますよ。
• ハイグレードの記載ありますし、設備のグレードはそれなりに高いと思います。デザインもいいですしね。
• 設備仕様は、ハイグレードと言える内容でしたか？ 具体的に教えていただけると嬉しいです。
  • • ディスポーザー、食洗器、浄水器 水回りの天然石（又はシーザーストーン）天板仕様 LD、キッチン、主寝室に床暖房、LD及び主寝室のビルトインエアコン、 キッチンバックカウンター、 大理石貼の廊下、天然石及びタイル貼の浴室、 乾燥機及びミストサウナ、 全熱交換器が搭載くらいの仕様ですか？

間取り

• 具体的な間取りが出てこないとわかりませんが、64平米～80平米ぐらいまでのようで全体的にゆとりのある間取りではなさそう。
• ランドプランを見ると東棟はタノジっぽいから、西棟のワイドスパン間取りに注目ですね。
• 外観は高級感がありますしバルコニーが広めになっているのが良さそう。１Fはテラスになっているのかな？都心でテラス付なのは魅力的です。
• 外廊下だからか基本は田の字ですね。Kタイプはなかなか冒険した間取りですねぇ。面白い造り。贅沢に1LDKとして住めたら快適だろうなぁ。
• 面積は～80.56だから今ホームページに出ているのが一番広い間取りみたいですね。 特にプレミアム住戸は設けてないのかな。
• 一番広い部屋でも、浴室1418なんですね…
• Ｋタイプ、面白いですね。１人暮らしか夫婦２人なら快適そう。 水周りってこれくらい余裕があると使いやすいですよね。
• ここは７５㎡、８０㎡がけっこうあって、比較的広めの部屋が多いというところは好印象です。あとは、内装を含めた仕様をどの程度までしっかりと作ってくれるかが関心事かな・・。
• I,F,Kは面積が広いのに玄関、廊下などの無駄なスペースが多すぎない？ 面積はあるにもかかわらず、デッドスペースがもったいないような気がします。 立地とデザインがいいですが、間取りは残念です。
  • 間取り悪くないと思いますよ。玄関廻がクランクしてたりするのでプライバシーなども一応配慮されてる気がします。凄いみたいな間取りはないですがどこかで見たような間取り、案外そういうモノの方が使いやすかったりしますよね。
  • 基本的にナロースパンで廊下が長くなってしまっているのは残念ですかね。
• オーソドックスな田の字っぽいものもありますし、そうじゃないものもあるし 選択肢は方角含め色々ありますかね。
• 間取りはリビングインとか残念なのが多いですね。
• デザインは良いですが間取りは良いですがこれ？ 典型的モノよっては典型的な田の字というか採光部が少なすぎる部屋が多い気がします。 外観が非常に好みなだけに残念。
• すべて横長リビングのタイプなんですね。
  • まあ、広めの部屋が多いのはいいよね。私としては有難い…

買い物・食事

• スーパーが充実していて豆腐屋とかもあるしとにかく暮らしやすい。
• 近くに商店街や公園があって良い場所ですね。この辺りはマルセイやマイバスケットが主に買い物で使われるところでしょうか。駅も遠くありませんし良い立地かと感じました。
• 私も近くに住んでいましたが、ここなら曙橋方面に降りていくことはほとんどないでしょうね。普段の買い物は四ツ三の丸正か四ツ谷アトレの成城石井かな。三栄通りや荒木町など、面白い飲食店が多数あります。ファミリーなら新宿御苑までもお散歩できますよ。
• 四谷駅前再開発といえば、角にあった四谷ベーカリーの四谷あんパン美味しかった。復活しないのだろうか。

育児・教育

• ここの強みの一つは名門私立へのアクセスの良さですね。未就学の娘がいる私にとって、雙葉やJG、白百合などが近いところも大きなメリットです。特に小学生の間は長距離通学を避けたいですからね。

周辺環境・治安

• ここは四谷界隈の中でも特にいい場所です。 相当高くなりそう。 西向きはアレだから東向きがベストかな
• パークホームズなんですね。場所がいいだけにパークコートを期待していたのですが。 外観は高級そうですが、内装のレベルを落としてくるのでしょうか？間取りはでていませんが、物件概要からすると広い部屋はあまりないようです。一戸あたりを広くしてしまうと価格が上がり、捌き切れないとの判断でしょうか？
  • パークコートは今や億ションになりましたからね。ココは場所はいいものの、そこまでの立地ではないと判断したのでしょう。向かいのペアシティは昭和の物件とはいえ超高級仕様なので、少し見劣りするかも。
• 新宿通り、外苑東通り、靖国通り、外堀通り、 以上の通りに囲まれた一角にお寺はありません。 これは江戸時代の街造りの名残で、この一角が幕府直轄および徳川家の土地だったせいです。 ちなみにこのマンションの場所は鉄砲隊の居住地（御持組大繩地）でした。
• お寺が多いのは曙橋の元々フジテレビがあった辺りかなと思いますが、三栄町界隈にはお寺はなかったように思えます。場所は良いですね。周辺には隠れ家的なビストロや和食のお店もありなかなか良さげです。
• 外観に高級感がうかがえる綺麗なマンションだと思いました。都心にアクセスしやすいのも便利ですし、それであって、静かな環境にあるのが、暮らしやすそうなマンションですね。
• 最近の人気エリアのような浮ついた雰囲気ではなく 古くからの落ち着いた歴史を感じられる街である事と 衣･食･住･遊･学･医を選択する時に、様々なレベル全てにアクセスできる立地は ここの他にない
• 立地は駅が近いとはいえないと思います。 あと前面道路が狭いです。
• 飲み屋街に近いので子供がいるとちょっと無理かも。 酒飲みには最高の立地、毎晩荒木町にくりだせる。
  • ここは荒木町の歓楽街とは一線を画してますよ。 それを言ったらジオ、住友、グランドメゾンなど軒並みアウトでしょう。

【現地周辺】

• 目の前は寝台車、霊柩車専門のリース業者のようですね。 自分は墓とかもそんなに気にしないタイプですが嫌う人は異様に嫌がりますね、、、
  • 別にそこに亡くなった方を運んでるわけじゃいですし、 わたしは然程気にはなりませんかね。 このエリア自体そういう会社に近いのですからどこでも大差ないでしょうしね。それなら他の物件もダメですよね。
    • 近所住まいですが、東礼の霊柩車には3年で一度しか遭遇したことがありませんよ。東礼の紫色のマイクロバスはそれこそ毎日のように見かけますけど。（あと消防署近いので、新宿通りを通る消防車と救急車はよく見かけることになるかと。それらに比べたら霊柩車なんて静かで全く無害とも言えます。） なので3回現地で3回とも見かけた方は相当運が悪かったとしか。。。
• 話題になっていたこのマンション前の建物ですが、一見何か分りません。検索すると霊柩車による遺体の搬送と出て来るのでそういう会社なんだと思いました。
• 前面道路をそのまま下っていくと突き当たるのですが、道がさらに狭くなり、正直左折して津守坂の通り方面に行くのは大変でした。是非、現地見られることをおすすめします。
• 現地には休日にしか行ったことがないので、凄く静かという印象でしたが、平日の昼間は違うのかも知れませんね。今度機会があったら、平日昼間に現地に行ってみたいと思います。
• 毎日、マンションの前を通っている者ですが、昼間も静かです。マンション前の会社ですが、黒塗りのキャデラックと送迎バスが敷地に数台止まっているだけです。でも、出て来るのを見たことがありません。そもそも三栄通りも津守坂もそれほど往来はないので、新宿通りのような喧騒とは無縁です。参考までに。
• 立地も仕様も申し分ない物件ですが、周囲の建物との距離が近いですね。接道している西側以外の低層階はかなり近い気がします。

【お隣が造花の有名なお店】

• お隣が造花の有名なお店らしく、店前では道路にガードマンがいて頻繁に出入りする車の誘導をしています。自分も駐車場へ誘導されそうになりました。道も広くないので小さい子供がいる場合は、三栄通りまでは注意が必要かと。

周辺施設

【典礼会社】

• 皆さんは西側の典礼会社は気になりませんか？ 駐車場に並んでる車が…。
  • お隣は1945年からこの場所に本社を構えてる。 皇族方や首相経験者の利用も多い。 昔から震災や大事故の時にはスタッフと車を無償提供して社会貢献度も高い。 そんな企業がお隣なのはむしろ安心感があると感じます。

【寺社】

• 新宿通りの南側に寺社が多いのは、 江戸城外堀普請にともない以前は外堀の 内側にあった多数の寺社が移転させられたため。 当時は四谷エリアが江戸城防衛のために最も重要な 場所だったため防衛庁は尾張徳川、迎賓館は紀州徳川、 四谷４丁目は御三卿の田安家、新宿御苑は三河以来の 家臣内藤家、津の守坂は松平家と身内でかためた由緒ある地域。ちなみに現在の徳川宗家の当主は津の守坂の松平家の直系子孫。

その他

掲示板

• [ ]

23ku/612975/217-728