プレサンス ロジェ 神崎川

2017年6月7日 (水) 08:28時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府大阪市淀川区三津屋南一丁目1番5（地番）
• 交通：阪急神戸本線 「神崎川」駅 徒歩7分
• 総戸数：116戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年10月竣工済み
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 設計・監理：株式会社日企設計
• 構造設計：DAN構造設計室
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
• 公式URL：http://pl-kzg116.com/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 第1期販売住戸に限り、一住戸につき50万円を上限として諸費用・オプションをサポートします（Gタイプ（307号室）除く）。他のキャンペーンとの併用不可です。詳しくは係員にお問い合わせください。とHPに記載されていました。
• ここはいまひとつ決め手に欠けるような印象です。 さきほど公式ホームページをチェックしたら、限定1邸を特別モニター価格で販売しているようですが月々の返済額が3万円台だそうです。 まあ、モニター料6万円の負担は16ヶ月だけのようですが…実質96万円の割引ということになりますか。
  • モデルルーム担っている部屋がモニターキャンペーン対象。 おそらく他の物件が売れた後にやっと入居になるとか、現状維持のままの引き渡しとか 少々デメリットな部分も有るのだと思います。 とは言え、不思議な販売の仕方だわと思いますが…。 どうしてこういう風にされているのでしょ？
    • 13階の角部屋がモニター住戸となっています。 もともととても高かった部屋なのでしょうか。それでモニター住戸として、という感じになっているのかな。 全体的にものすごく安い感じがしますが。
• 三国はそこそこだけど、神崎川って不人気地区で新築マンションほとんど建たないけどいっきに3つも建つね。住友の駅前開発で駅前の利便性が良くなって、地域の印象もマシになって欲しいよ
• 立地に関しては文句なしといった感じですが、ここじゃないという決めてには欠けるかなという感じがしました。
• 来月完成なのに、まだ1期、2期の販売中ってどういうこと？ 一般販売は1期、2期だけど、大部分は会員販売だけしてるってこと？
  • 確かに、まだ1期分などの物件は残っているようですが イマドキ、そんなにすぐ完売しているマンションって少ないように思います。だからって、値下げもないでしょうし、自分の希望の階などがあるのであれば 早めに契約するほうが良いかなと思います。
• 宜しければ近隣にも新築マンションがある中、プレサンスを選んだ理由を教えていただきたいです。私は近隣のMRすべて行きましたが、プレサンスの内装が1番高級感があり気に入りました。購入には至ってないですが‥。 そしてみなさんは同じ淀川区からの引越しでしょうか？ 遠くからいらっしゃる方は少ないのでしょうか？
  • モデルルームじゃなくそれぞれの現地見た？ プレサンスロジェ神崎川は線路沿いにマンション建っててビックリしなかった？ 駅1分のシティテラス神崎川ですら線路との間に阪急オアシスの店舗があったから。
    • プレサンスは現地の横にMRがありました。 びっくりはしませんでしたが、電車の騒音は気になりました。 営業さんはここはMRでプレハブだから気になるかもしれないけど、マンションは大丈夫だとおっしゃってました。
  • シティテラス、エアリー、ここ、3件とその他の地域もいくつか見回った計30件くらいMRも現地も含めた結果ここにしたのは、間取りと料金、あとは駐車場が平面だからですね。 間取りが気に入ったのが一番で、平米数と料金が一番自分たちに見合っていると感じたからです。 内装の高級感は、私自身はそこまで感じませんでした。 モデルルームはほとんどオプションですから、どこも。 標準装備のところもありますがね。 淀川区近辺の方が多いと聞いてますが自分は違います。
    • 淀川区は大阪駅にも近く、市内なのにお値段も安いことを知り、候補になりました。 私もプレサンスが1番自分たちに見合ってると思っています。 収納がもう少し多く、線路から道路もう1本離れていたら即決していたのに。と悩んでおります。
• ７０平米位で２０００万代有りますか？
  • 2500万円ほどの間取りがあったはずです。70㎡だったかな。広さはちょっとわかりません。
• ３００万円値引きされている部屋があるのですね。なんでだろうと思ったらモデルルーム仕様住戸だということで。１割近く値引してあるので純粋にスゴイですが…これって現状引き渡しなのかな。モデルルームだと水回りなどは使われていないということでよろしいのですよね？
  • 300万円値引きの部屋はこれですよね。公式ホームページに物件概要掲載されてます。モデルルームの部屋は1月末までに契約した上で引渡しは来年6月になってますね。もちろん現状渡しですね。モデルルームのお風呂とかキッチンは使ってないでしょうけどトイレは営業マンもお客さんも使うんじゃないですかね。
• モデルルームが来年6月渡しを予定してるってことは売主も完売までにあと半年はかかるって予想してるんじゃないですかね。単純に駅から5分以上は微妙だとか線路沿いとか土地柄は神埼川なのに価格が高いって思ってる方多いんでしょうね。
• ここのマンションのコンセプトってなんなんでしょう？ 花火がみえる？ 駅近？ 販売会社？
  • コンセプトはプレサンスの営業マンにでも聞いて下さい。年1回の花火なんて生活には関係ないし。駅も近くはありませんし。事業主も特別評判が良いとも思えません。ただ地域的には資産価値維持率は低いだろうし 大阪市２４区では中の中扱いの淀川区だし 線路の真横だし 学区も良い訳じゃないし 建物や設備も何の変哲も無いマンションだし
• モデルルームにも行ったことないし資料請求もしたことがないけどいきなり営業に来られました。売れ残りがあるからなのか営業成績が悪いからなのか知らないけどマンションを飛び込み営業で売るって感覚が解らない。他の家にも続けざまにピンポン押して営業続けていました。
• 投資マンションの部屋ですけど賃貸募集してます。この部屋って購入すれば何万円くらいの部屋ですか？ 仮に20年連続で新築家賃のまま住めば3,552万円ですね。賃貸だと固定資産税、管理費、修繕積立金、金利なんかは掛からないけど5年とか10年住む場合だとどっちがお得なんかな？

1. 賃料（管理費等）14.8万円 ( - )
2. 敷金 / 礼金無 / 3ヶ月
3. 主要採光面　南
4. 専有面積　73.02m²
5. バルコニー面積　11m²
6. 間取り　3LDK ( リビングダイニングキッチン 16.3帖 洋室 6.5帖 洋室 6帖 和室 4.5畳 )

• 私としては十三に近く、伊丹尼崎豊中大阪市と近く、住宅補助などで大阪市の優遇が受けられる点はオススメですが、住んでみないとわからない点が多いので、人気が伸びないんだと分析してます。価格も妥当、高くはないけど部屋も広くはない、と言った感じでしょうか。望むものが多い人は、選ばないマンションかな、と感じますよ。
• 主観ですけど、一言で言えば大阪市内では中の下って感じじゃないですかね？ 10段階評価で4くらいのとこ
• この地域だと75㎡で2,800万円くらいじゃないと検討する気起きないな。しかも線路の真横って考えたら2,500万くらいじゃないとって思うな。今はアベバブルだから高いのが普通になってるけど五輪後には30％くらい安い新築が出てきそう。

【第1期】

• 販売戸数 1戸
• 販売価格（税込）2,390万円
• 間取り　2LDK+F
• 住居専有面積 64.22㎡
• バルコニー面積　10.44㎡
• サービスバルコニー面積 1.97㎡
• アルコーブ面積　2.47㎡
• 管理費（月額）4,300円
• 修繕積立金（月額） 4,170円
• 修繕積立一時基金（引渡時一括払）353,200円
• 管理準備金（引渡時一括払）7,000円

【第2期】

• 販売戸数 9戸
• 販売価格（税込）2,820万円〜3,490万円
• 間取り　2LDK+F・3LDK
• 住居専有面積 64.22㎡〜76.32㎡
• バルコニー面積　10.17㎡〜11.88㎡
• サービスバルコニー面積 1.97㎡
• アルコーブ面積　1.42㎡〜2.87㎡
• 管理費（月額）　4,300円〜5,110円
• 修繕積立金（月額） 4,170円〜4,960円
• 修繕積立一時基金（引渡時一括払） 353,200円〜419,800円
• 管理準備金（引渡時一括払）7,000円

【特別分譲概要】

• 販売戸数 1戸
• 特別分譲価格（税込） Ｈタイプ（908号室）2,980万円【新価格】・【旧価格】3,280万円

※過去の販売価格公表時期／平成27年9月19日※新販売価格公表時期／平成29年1月5日

• 間取り 3LDK
• 住居専有面積 71.92㎡
• バルコニー面積 10.17㎡
• サービスバルコニー面積 1.97㎡
• アルコーブ面積 1.42㎡
• 管理費（月額） 4,820円
• 修繕積立金（月額） 4,670円
• 修繕積立一時基金 （引渡時一括払） 395,600円
• 管理準備金（引渡時一括払） 7,000円

※棟内モデルルームとして使用予定住戸につき特別分譲とさせていただきます。平成29年1月30日（月）までに新規にてご契約いただいた方に限ります。平成29年6月中旬以降、現状有姿でのお引渡しとなります。

交通[ ]

• 三国駅、自転車で5分とのことですが歩いたら何分かかるんでしょうか。
  • 三国駅まで自転車五分は相当頑張らないと無理だと思います。普通に歩いたら、20分ぐらいはかかると思います。十三の方が近いと思います。
  • 地図サイトだとこんな結果。あとは信号、踏切とかを考慮するともう少しかかりそう

1. 十三駅　徒歩15分
2. 三国駅　徒歩18分

• 私見では駅徒歩7分が近いとは思えない。近いという定義は5分以内がギリギリの価値観持ってます。
  • 私は駅近は徒歩10分圏内と考えているので、まぁ程々に近い、自転車ならなお近いと考えています。十三までもマンション前をまっすぐ歩けば15分ほどですしね。でも、神崎川がネームバリューないと思います。周りは工業地域ですし、阪急神戸線もそこまで人気のある路線ではありませんし、神崎川駅は普通しか止まらないので、利便性が悪く感じる方もいると思います。

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  電車_交通案内図

構造・建物[ ]

• 敷地面積：4,243.98m2
• 建築面積：938.10m2
• 建築延床面積：8,748.58m2
• 容積率：197.13％（法定200％）
• 建蔽率：22.47％（法定60％）
• 全邸南向き

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  新幹線から（2016-10-19撮影）

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  近くのコンビニから（2016-10-19撮影）

【構造】

• 杭基礎
• PRCスラブ？アンボンド工法（1階床等一部除く）
• LL-45遮音 シートフローリング
• フルフラット設計
• 二重天井
• 複層ガラス
• 省エネ等級4（最高ランク）の断熱仕様
• 戸境壁 コンクリート厚 約180〜200mm
• 外壁 ALC壁 約100mm
• 耐震ドア枠

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  構造

【入居者】 駐車場では、電車が通ると声が全く聞こえませんでしたが、それに比べて部屋では騒音がほとんど聞こえなかったので防音がしっかりしているなあという印象になりました。

• 意外とこの時期なのに蚊が多かったので対策をしないといけないなと感じました。
• ピアノの音が結構響きますね。
  • 我が家にはピアノと思われる音は聞こえてきませんね。でも上階かな？と思しき歩く音やドアの開閉音、シンクを叩く音など生活音は聞こえるので、近くだと聞こえてしまうのかも知れませんね。

共用施設[ ]

• 駐車場　73台（屋外平面式）月額：3,000円〜9,000円
• バイク置場　3台（屋外平面式 屋根付）月額：1,500円
• ミニバイク置場　24台（屋外平面式 屋根付）月額：1,000円
• 自転車置場　232台（屋外スライドラック式 屋根付）月額：200円
• ペット足洗い場
• 集会室
• エレベーターは2基
• ランドプランを眺めてみると、ゴミ置き場は建物内ではなく駐車場の一角に設置されているようです。一応屋根はついているようですが、ゴミ出しは外にでる必要がありそうです。ゴミのルールは24時間ゴミ出し可能なのでしょうか？
  • 外に出ます。屋根というか、入口にひさし程度です。中はオートセンサーで電気が付きますし、管理人さんが常に管理と掃除をされています。今のところ、24時間いつ出しても構わないと言われています。
• ここは塵芥室に行くまでに雨に降られる造りですか？ もしかしてポツンとある建物がそうなのかなと思い。
  • 駐車場にある建物がゴミ置場です。マンションから屋根等では繋がってません。今のところ、365日24時間ゴミ出しできるので、雨の日を避ければ特に問題なくごみ捨てできます。

設備・仕様[ ]

• 食器洗い乾燥機
• ガス温水式床暖房「ヌック」
• スロップシンク
• 私「これ素敵！」 営業さん「オプションです。」 のやりとりは多かった気がします‥。 もちろん中には無償オプションもありましたが。 寝室などの部屋は普通だと思ったんですが、リビングやキッチン、お風呂が素敵でした。

間取り[ ]

• ここは、わりと間取りが広いですね。ファミリー世帯向けで。
• 間取り見ました。3LDKの2タイプ。Aタイプは角住戸で窓がある分、通風もよさそうです。
• 部屋の間取りについては あともう少し何かがほしいという感じがしました。
• どの部屋にも窓があり、家の中の空気の入れ替えがしやすくて良いと思います。和室もあって、ほっこりとする部屋があるのがとても気に入りました。バルコニーも広そうなので、家庭菜園も楽しめそうです。
• 間取りは広くて、アウトフレームでいいと思います。子供がいる我が家のような家庭にもぴったりで、前向きに検討しています。

【収納】

• 部屋を広めに設計しているからなのでしょうか、 少し収納スペースが少ない気がします。 これでは、逆に部屋が狭くなってしまうのかなという印象を受けました。
• ファミリー向けなら収納がもう少し広いとよかったかな。このくらいの収納力ですと家族の荷物を収納することができなさそうなので、収納ＢＯＸを置かなければいけなくなりそうですね。子供の荷物は年々増えていきますから、そこが難点になってきそう。

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  Aタイプ 3LDK

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  Fタイプ_3LDK

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  Hタイプ_3LDK

買い物・食事[ ]

【コンビニ】

• ファミリーマート 淀川新高二町目店（約80m・徒歩1分）
• ローソン 野中北二丁目店（約250m・徒歩4分）
• セブンイレブン 神崎川駅前店（約500m・徒歩7分）
• セブンイレブン 三津屋店（約530m・徒歩7分）
• ファミリーマート 神崎川駅西店（約530m・徒歩7分）
• ファミリーマート 三津屋中店（約830m・徒歩11分）

【商店街】

• 三津屋商店街（約390m・徒歩5分）

【スーパー】

• 万代 淀川新高店（約270m・徒歩4分）
• 阪急オアシス 野中北店（約490m・徒歩7分）
• 阪急オアシス神崎川店（約550m・徒歩7分）
• グルメシティ 神崎川店（約620m・徒歩8分）
• ライフ 三津屋店（約1,080m・徒歩14分）
• パチンコ屋のFACE1111の隣にあった野中北の阪急オアシスとスギ薬局が閉店してたの知らなかったです。今日気付きました。マンダイか神埼川駅前の阪急オアシスで買い物してたので特に不便は感じませんが この周辺がこれ以上寂れて欲しくないですね。
  • マルハチがオープンするみたいですね。この辺だとドラッグストアがスギ薬局頼りだったので、それが復活しないなら不便だなーと感じます。
• そういや3月21日に関西スーパーの跡にスーパーマルハチが開店したな。マンダイとマルハチの格安スーパーが出きてよかった。営業時間がライフとかと比べて早いのはあのマンションの管理規約で決まってるのかな？
• 私は買い物だとだいたい万代で済ませてしまいます。電車のときは阪急オアシス、年始はグルメシティ、欲しいものがあるときはちょっと足をのばして三国のマックスバリューを使っています。
• 我が家の日用品は、十三にあるドン・キホーテで済ませています。この周辺よりやはりとてもお買い得です。先日は、お米のゆめぴりかが1580円で 阪急オアシスだと2180円でしたので、求めやすい価格でした。週末まとめ買いでビバホームに行くこともあります。ただ簡単なものはネットで購入してまいます。

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  万代 淀川新高店

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  阪急オアシス神崎川店

【その他】

• 西松屋 淀川新高店（約150m・徒歩2分）
• 100円ショップシルク 神崎川店（約620m・徒歩8分）
• クリーニング、ドラッグストア系の日用雑貨はどこを利用されますか？クリーニングはカシミヤやスーツなどを出しても安心なところがいいです。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• みつや・めぐみ幼稚園（約150m・徒歩2分）
• ひかり保育園（約400m・徒歩5分）
• ふたば乳児園（約570m・徒歩8分）
• ふたばこども園（約660m・徒歩9分）
• 大阪市立新高幼稚園（約670m・徒歩9分）
• 博愛社保育園（約760m・徒歩10分）
• 博愛社学園幼稚園（約840m・徒歩11分）

【小学校】

• 大阪市立三津屋小学校（約260m・徒歩4分）

【中学校】

• 大阪市立美津島中学校（約1,310m・徒歩17分）

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：準工業地域・準防火地域
• 立地としては、個人的には、梅田に近く公園も多くあり、十三という繁華街も近く、商店街も機能していて、スーパーやコンビニも近くにあり、住環境は申し分ないと思っています。　
• 近くの主要道路の真ん中を走る高圧線と電柱が、景観的に気になる人は気になるかもしれない。
• 治安的にはそこまで悪くは無いと思います。あくまでも大阪市内の中ではですが…。立地的に歩道らしい歩道が少なく、交通量が少ない訳ではないので、小さな子供の一人歩きや通学等々には少し不安を感じますね。街灯も少ないので夜はくらいですし。
• 三国駅の治安さえよければ見てみたいです。いかがでしょうか。
  • 三国の治安はあまり聞いたことがないですが、最寄りは阪急神崎川で、三国より十三に行く方がこの辺りは多いと思いますよ。三国はどうしても、176を越えないといけないので遠いです。

【マンション前の歩道が狭い】

• マンションの目の前(線路沿い)の道路は歩道もなく道幅も広いとは言えないため、子どもを1人で歩かせるのははっきり言って危ない。
• 幼稚園や小学校に通うお子さんは、自転車用出入り口から出入りすることになるんでしょうか。マンションの前の道は歩道もなく、お昼間はかなり車通りあるなと思いましたが、この出入り口を使うなら車通りは避けられそうですね。

【騒音】

• ここ現地見たら、阪急の線路の真ん前でビックリですね。とにかく電車の騒音がうるさかった。１０分に１回くらいの通過かな？ 普通、特急、準急とか入れたらもっと通過するかも知れない。
• 電車の音は、窓を閉めれば無音。開けてても気にはならないかと思います。裏手のマンションにお住まいの方の話ですが。
• この前マンションの前を通りましたがびっくりするくらい電車と踏切の音がうるさくて本当にびっくりした。

• 

  現地案内図

周辺施設[ ]

【医療施設】

• 神崎川エアリーさんのモデルルームがあった場所に、診療科目はわかりませんが病院ができるそうです。
• 大阪市立十三市民病院（約120m・徒歩2分）
• 近藤歯科（約340m・徒歩5分）
• 和高医院（約350m・徒歩5分）
• 武富医院（約370m・徒歩5分）
• 武富歯科医院（約380m・徒歩5分）
• もり歯科医院（約410m・徒歩6分）
• 大西クリニック（約440m・徒歩6分）
• 赤垣産婦人科クリニック（約440m・徒歩6分）
• きおか歯科医院（約440m・徒歩6分）
• 宮下内科（約470m・徒歩6分）
• 神崎川クリニックモール（約490m・徒歩7分）
• スガエ歯科（約520m・徒歩7分）
• 和田クリニック（約520m・徒歩7分）
• 森眼科（約540m・徒歩7分）

• 

  大阪市立十三市民病院

• 

  神崎川クリニックモール

【公共施設】

• 淀川区子ども・子育てプラザ（約150m・徒歩6分）
• 淀川警察署（約740m・徒歩10分）
• 淀川市立淀川区民センター（約800m・徒歩10分）
• 淀川消防署十三橋出張所（約850m・徒歩11分）

【公園】

• 三津屋東公園（約230m・徒歩3分）
• 野中北公園（約280m・徒歩4分）
• 三津屋公園（約610m・徒歩8分）
• 田川東公園（約690m・徒歩9分）
• 三津屋中央公園（約1150m・徒歩15分）

• 

  三津屋公園

【金融機関・郵便局】

• 淀川三津屋郵便局（約150m・徒歩2分）
• 北おおさか信用金庫十三三津屋支店（約320m・徒歩4分）
• 三井住友銀行 神崎川出張所（約440m・徒歩6分）
• りそな銀行 神崎川駅前出張所（約530m・徒歩7分）

• 

  淀川三津屋郵便局

• 

  北おおさか信用金庫十三三津屋支店

その他[ ]

• 物件についてですね。んー・・・
  • 管理費、修繕積立金安い（当初は）
  • 少し前の神崎川近辺と比較すると高騰しているが、他所と比べるとまずまず安い
  • 平面駐車場が比較的安く利用できる
  • 全戸南向き、更に南側の土地には戸建てが建つので日照権確保
  • 淀川花火を鑑賞するには絶好の立地
  • 阪急梅田に出るには超便利
  • だが駅までは少し遠い
  • 阪急神戸線に隣接しているため騒音については未知数といったところでしょうか。全部既出ですね(笑)

掲示板[ ]

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• プレサンス ロジェ 神崎川についての口コミ掲示板
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