パークタワー滝野川

2017年5月29日 (月) 18:21時点における版

パークタワー滝野川外観

物件概要

• 所在地：東京都北区滝野川6丁目21番1他（地番）
• 交通：

1. 都営三田線「西巣鴨」駅 徒歩3分
2. 埼京線「板橋」駅 徒歩9分
3. 都電荒川線「新庚申塚」駅 徒歩8分

• 総戸数：245戸
• 構造、建物階数：地上28階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年12月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：東急建設

価格・コスト・販売時状況

• みなさんが言うように管理費が、、、下がったら買いですけど、このままだと購入を考えてしまいますね。
  • 管理費が高いのは 建物の中、の共用施設のせいではなくて、 敷地が広いせいだろうと思いますよ。 そして、管理会社を変えるのは 商業施設や賃貸棟との関係もあり、難しいのでは？
    • 地域が必死に、反対したせいで、当初の計画より 背が低くなり、かなり戸数も減ったよね？ 敷地面積はそのままで。 で、一戸あたりの管理費が増えた。
• 率直な話、ここのマンションは資産価値ありますか？
  • 資産価値は高いと考えています。大手三井の大規模マンションですし、西巣鴨にタワーマンションはなく、地域がらこれからも出来にくいであろうことを考えています。西巣鴨は文京区が近く、マンション近くにインターナショナルスクールができましたし、子育てにも良い環境です。オール電化は現在は東電の問題もありますが、地震や災害を考えたとき、高齢化社会を考えたときにはやはり安心な気がします。ただあくまで個人的な考えですし、そこは他人の意見は参考程度に考えていただければと思いますが、、、。
  • 西巣鴨は既に成熟した街で再開発余地等も少ないので、 かつての湾岸地域のように街自体の価値が上がっていくようなことも想定し難い。 良い意味でStableな地域だと思います。この物件についていえば、確かにこの周辺で希少なタワーマンションであることは間違いないですね。しばらく西巣鴨でタワーマンションが建てられるような土地も無い。 ただ、現在は、昔のようにタワーマンションだから資産価値が高いという時代でもないですよね。 また、この物件はタワーマンションの割りには共用施設が簡素で、あまり高級感がありません。 西巣鴨周辺においてシンボリックな物件であるとは思いますが、 さりとて、地域の他の物件以上に資産価値を維持・向上できる物件とはとても思えない。 そもそも西巣鴨のマンションに資産価値を求めるのはおかしいのでは。 この近辺ならば文京区に入るか巣鴨駅近の豊島区の物件ならば資産価値も期待できると思いますが。
• タワーだけでも結構な世帯数ですが、賃貸棟も含めるとかなりの人が出入りするようになりますね。一つの街が出来る感じ。商業施設にはどのような店舗が入るのでしょう。その内容もマンション検討の参考になるのですがね。
• 管理費の高さ、共用施設が充実していない、高速・幹線道路沿い等、問題点は多い。西巣鴨という立地自体も中途半端ではないかと。
• 価格にメリットがあればよいのだけど、巣鴨近辺を探している人にとっては巣鴨駅近の物件に比べて価格面で大幅な割安感はないし、また、板橋区・北区で探している人にとっては高すぎるという印象。
• ピンポイントで巣鴨に住みたいって人は多いけど、 西巣鴨に住みたいって人は極めてレアだから、何か大きなメリット感が無いと引き付けられないよね。 坪単価で10-20万円くらい下がると値ごろ感もあるのだが。
  • 巣鴨に住みたい人、板橋区でも加賀とか仲宿の付近に住みたい人はいるが、 西巣鴨に住みたいって人は少ないと思う。 しかも、この地域に250戸弱の分譲マンションと、大規模な高級賃貸マンションを作っても、 中々需要が追い付かないと思う。そこまで需要の強い地域ではないので。 商業施設や医療機関は魅力だけど何が入るか未定だから、現段階では評価しづらい。
• 西巣鴨は良い立地ですね。 首都高の横という立地はマイナスポイントですが、西巣鴨という立地（地域）が販売不振の理由のわけがない。
• 立地はどうだろうね。やはり高速の目の前というのは相当マイナスだと思うな。 オール電化については、今となってはそこまで問題視されていないのでは。 それよりも、免震でも制震でも無いタワーであることは厳しいと思う。
• 印象として、この物件は三田線の西巣鴨以降西高島平寄りに住んでいる人達を ターゲットとする物件だよね。 巣鴨や山手線内側の三田線に住む人達は手を出している印象がない。 三田線の西巣鴨以降の大規模物件は、スミフや旭化成など売れ残りが多い。 物件の善し悪しというよりも、そもそも需要に比べて供給が多すぎるから、 こうなっているのではないかと。。
  • 私は、色々な総合判断で山手線内の物件を契約しましたが、この物件は、程よいバランスを保った、良い立地だと思いますけどねぇ。。 管理費も高いですが、大規模物件なりの付帯設備もあるので、致し方ないのでは？　山手線内の物件は これ以上に小規模だから、共用設備なくても、 管理費高いですね。。 ただ、それらの要素が多数の人に支持されていないから、販売に苦戦？しているのかも知れませんが。 ただ、三田線沿いの供給は確かに多いですね。
• これを見ると管理費平米340円は億ションの管理費水準ですね。 この貧弱な共用設備等（プールは無いと思います）でこの管理費はおかしいと思う。設備水準は湾岸地域タワーマンションの標準以下でしょう。また商業施設の存在を高管理費の理由として挙げている方がいるけど、商業棟は分譲棟とは全く別の建物で、商業施設部分は分譲棟の共用部ではないと思うので、法的にも商業棟の管理費・修繕費を分譲棟で負担することは無いのでは？ 商業棟の費用は所有者（三井本体？）が負担するのであって、 基本的に分譲棟の区分所有者にしわ寄せがいくことは無いと思うけど。

　http://release.nikkei.co.jp/attach_file/0318077_01.pdf

• • 商業棟の建物自体ではなくて、共用になる敷地の通路などが理由です。 客を呼ぶために普通のマンション敷地より金を掛けて、美化や照明などへの手入れや警備をしなければいけないはず。 商業棟への客の往来でイタミも早まるだろうし。
• この物件は、高速沿い・高管理費・非制震/非免震・オール電化等々、 一つあるだけでも購入を躊躇してしまうようなマイナス点が多いよ。 それに、やはり西巣鴨は色々と中途半端だと思う。 巣鴨から都心に住んでいる人は、西巣鴨まで都落ちしようとしない。 三田線の板橋方面に住んでいる人にとっては高すぎる。 ニーズが限られる上に、物件自体の条件もイマイチ。

交通

• 大手町、日比谷行きの三田線へ徒歩3分
• ここは、池袋まで行くなら 板橋駅まで歩くより、バス停の方が近い？？？
  • バス停まで結構あるよね。

構造・建物

• 免震ではなく耐震タワー
• ほんと敷地広いマンションですね。しかも標高がそれなりにあるから気持ち良さそー。
• 内廊下、でもここは 廊下が回廊の形になったタイプではなくて、 １本の廊下両側に部屋があるタイプですよね？ 一般的に、１本の廊下タイプの内廊下タワーは 管理費が高くはなりませんよ。 １戸当たりの廊下面積負担が小さくなりますから。回廊タイプとは違って。

共用施設

• 共用部にライブラリーがあるのが気にいっています。
• パンフ見てますが、展望ラウンジは無いですよ。 共用設備は、ライブラリーとラウンジとキッズスペースと集会所、パーティールームとゲストルームくらいだと思います。

設備・仕様

• オール電化
• オプションが多いから素晴らしく見えるのは当然かと。 グレードは耐震は良くなく、内廊下は良く、間取り設計は疑問符。 とか感じは色々ですねえ。
• 食洗器はサービスになったそうですね。

【オプション】

• 契約されて、各種オプションを検討中の方に質問です。 洗面所の床は、デフォルトだとフローリングということでしたが、みなさんオプションつけられましたか？ オプションつけると、玄関同様の石素材ということで滑りそうだと思いつつ、 でも、フローリングだと湿気等への耐性が心配で、何で塩ビ素材にしなかったのか疑問に思ったのですが、 みなさんどう思われますか？
  • ずっとトイレの床と同じ素材かと勘違いしていました。 教えてくださってありがとうございます。 吸湿性や耐水性については、オプション会の時に聞いてみようと思います。 タイルは高いし、転んだら痛そうだし、迷います。
  • 洗面所の床材の件、営業の方に確認いたしました。 使用されているシートフローリングは水や傷に強いものだということで、 通常の使用では問題ないということでした。 美観等により、塩ビよりフローリングが選ばれたということです。
  • 当方は消去法で、ホワイトにする予定です。 現在のところはダークブラウン系なので、現状使用している家具を生かそうとすると、ナチュラルはNG。 ダークブラウンは、キッチン・洗面所の扉の色までブラウンのため圧迫感感じるかな・・・？と。 ただホワイトって掃除をこまめにしないと・・・とは思いますが（汗） 他のモデルルームや広告見ていると、ダークブラウン系が多いですよね？ 世の中の流れで、シングルやディンクス向けマンションが多いからでしょうかね？
    • ダークブラウンはどっしりしてて落ち着きも感じますから、人気になってるんだと思います、汚れが目立たないというのも勿論あると思います。うちはホワイトですね、というのも白は光りを反射してくれますから、室内全体の明るさを追及すると白だなという結論に、色的にデリケートなんで怖い面もありますけど、ある意味部屋を大切にする気持ちが途切れなくていいのかもしれません。 あとは黄ばみにくい素材だと嬉しいですね。

間取り

• ここは南東向き、南西向きに人気が出そうですが、皆さんはどの間取りが好きですか？
  • 真南角部屋がいいですね。 だけど真南角部屋の玄関ドアを開けると、お隣りさんの玄関ドアとお見合いですか？
    • 下層階の75Cだとお見合いになりますが、上層階の80Aであればおそらく大丈夫ですよ。
  • やはり角部屋でしょうか、特に75Bは個人的に好みです。 他の間取りにもいえることですが全ての部屋がバルコニーに面しているのは初めてで、もう少し求めると角の柱が無くてL字に移動できる仕様だと嬉しいのですが、それでなくとも評価高いです。 しかも室内移動に無駄をとらせない位置関係がシンプルでいいですよ。 玄関からは室内が覘けないのもいいと思います。
  • 角部屋でない中住戸には、窓のない行灯部屋もありますよ。 通路としてしか使えないデッドスペースも結構ありますね。
• うちはオール電化は嫌いじゃないからいいんですが、 貯湯タンクが室内にあるタイプと室外にあるタイプ、の間取りがありますね。 床面積で気をつけないと。
• 向きと階層は80Aがいいんだけど、間取りが嫌。廊下が長くて無駄スペースが多いし。今時独立キッチンだし。 間取りは75Cがいいけど、低層階しかない。 70Bもいい間取りだけど、やっぱり低層階。65Dは狭いし向きが…。 何を犠牲にするか悩み中。 物件自体は気に入ってるんだけどね。
  • 間取りメニュープラン見ましたか？無料でHPにある間取りから違う間取りにかえれますよ。プランは限られてますが、、、
  • ダークブラウン系がいいと考えています。汚れは目立ちますが、目立たないと掃除しないので。 家具をホワイト系にして、メリハリをつけたら良さそうな感じにできそう。

買い物・食事

• 駅前スーパーもあるしコンビニも多いけど、何か物足りなさを感じる。
• 西巣鴨駅前にはみらべるがありますし、白山通りを越えればハナマサやサミットもある。 ドラッグストアもありますし、医療機関も多い。板橋駅前にはTSUTAYAもある。 日常生活には支障が無いかと。
  • 無いのは大型の本屋とホームセンターかな。赤羽か池袋に行くしかない。 このマンションの商業棟には本屋とホームセンターを入れて欲しいね。周辺には無いから需要は強いのでは無いかと。スーパー入れてみらべると競合するよりは周辺に無い店舗を入れる方が良いと思うけどな・・

育児・教育

周辺環境・治安

• 場所はいいですね。高速道路はあるけれども周りに学校はおおいし、隣が区民センターなのも便利ですね。駅からの道のりにみらべるはあるし、入る店舗も悪いものは入らなそうだし。
• 山手線が使える巣鴨の物件に比べると交通利便性・買い物利便性で劣り、 三田線の板橋区の駅に比べると価格面や生活感では劣る。
  • 言わんとすることはわかる気がする。西巣鴨は中途半端な立地だと思う。 山手線が使えず、利便性では巣鴨に大きく劣る。駅前は商店街という程の集積も無い。 駅前スーパーもあるしコンビニも多いけど、何か物足りなさを感じる。
• 目くそ鼻くそかも知れないけど、 プラウドの辺（板橋区板橋や池袋本町）より、 こっち（滝野川）側の方が雰囲気が良いね。 近い距離でも線路を越えると、 住民層がちょっと変わる気がする。
  • 同感です。 新板橋駅から板橋駅まで歩いて乗り換えることが良くありますが、埼京線の西側はあまり雰囲気が良くないと感じます。 あくまで「滝野川と比べて相対的に」ですが。

【中山道と首都高のちょうど合流点】

• 現地と同じ通り沿いのマンションに住んでいますが、我が家では南向きのリビングと外廊下に面した北側の部屋では、音は雲泥の差ですよ。(どちらも二重サッシではありません。) ちなみに、排ガスはどちらも気になりません。洗濯物が干せないなんてことはないですし、手すりや壁が真っ黒なんてこともありません。 まあ、音や排ガスは個人によって感じ方が違うでしょうが。
• 何度か東京は行ったことがありますが、巣鴨界隈は好きですよ。板橋にも近いですしね。
• 地盤は良いかもしれないが、幹線道路と高速沿いで、環境面はお世辞にも良いとは言えないと思う
• 高速と幹線道路が近いけど、10年前ほど排気ガスを出す車は減ってるし、今後もより環境に配慮した車が増えるだろうから、基本的に問題ないと思う。

周辺施設

• こちらの近辺に住んでいます。北区中央公園、飛鳥山公園、西ヶ原みんなの公園、いずれも大きな公園ですが、 遠いので滅多に行きません。 （飛鳥山へは春桜を見に出かけますが。） 普段子供を連れて遊びに行くのは南谷端公園ですね。 こちらだって充分広いし、プールもあるし、春には園内の桜と南に隣接する桜並木がとても見事ですよ。

その他

掲示板

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