パークタワー山王

2017年5月25日 (木) 13:34時点における版

パークタワー山王 外観

物件概要

• 所在地：東京都大田区山王3丁目121番2他（地番）
• 交通：京浜東北線 「大森」駅 徒歩8分
• 総戸数：187戸
• 構造、建物階数：地上24階 塔屋1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月上旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物株式会社、日本土地建物販売株式会社
• 施工：竹中工務店

価格・コスト・販売時状況

• 線路際の変わった形の敷地ですが、注目しています。余り高くなければいいのですが。
• 平均坪単250くらい？
  • 先高感強くなってきたし、＠300くらいは行くんじゃない？
• いつの間にかホームページに価格目安でてますね！
  • 最高値で坪330万なら、いいんじゃない？
• これからは高齢者社会。この物件は売れるし、立地が貴重。中古で出しても高値で売れる気がする。
• ここの値段魅力？線路沿いにしては正直かなり高いと思ったけど。
  • 値段、高い。駅から遠いのに線路には近い
  • 品川から二駅の大森駅まで徒歩圏のタワーマンション。隣が大型スーパー。安いはず無い。
• 地権者がいないのは、駐車場だったからだそうです。
• 昨日MRいきましたが、ほぼ赤い花がついていたと思います。下層階がガラガラでしたが、まだ値段でてませんよね？線路と前の家、ダイシンにかぶる部分でしょう。入居者同士、交流のあるマンションがいいなあ。
  • バラが付いていない、価格が出ていないゾーンは、2期の販売分だそうです。ですが、1期の方が良い部屋を出しているとかなんとか。バラ表を見ると売れ行きが良い印象ですよね！山王タワーは苦戦説もありますが、結局どちらが人気なのでしょう。こっちに決めてるとは言え、つい比較してしまいます。。
• 正式価格当初よりかなり下がりましたね。花もほぼ付いてました。
  • 前回いただいたものとかわらない気がします。3LDKの下層階がかなり安いですね。

【維持費】

• コンシェルジュなし、日勤の管理人のみ、と説明うけましたが、その割に管理費高くないですか？ 3LDKで約3万なんですが、ラウンジ二つ・ゲストルームくらいの共有施設。 各階ゴミとディスポーザーとしても、、、。管理人が日勤だと、ゲストルームのチェックインは夜はできないのでは？植栽費用だって、オープンスペースだから、住人以外も立ち入るわけだし。
  • 管理室は２４Ｈ稼働ですから、鍵の受け渡し等はそこでできます。
  • 管理室というのは防災センターのことです。 夜間は、そこで昼間の管理人の仕事のうちのいくつかを引き継ぐということです。
• このマンションの管理費って3万円もするんですか？ 月々のローン支払い10万円くらいで住めると考えていると痛い目みますね。
  • 管理費、固定資産税、修繕積立金で６万くらい？
• エレベーターもあまり使わない低層が、 高層と同じ管理費っていうのは損に思えてしまう。
• 管理費なんでこんなに高いんですか？ それほど管理費がかかるような共用施設もなさそうですが・・・
  • 管理費（月額） 11,660円～25,340円。さほど高くもないでしょう。 むしろ、心配なのは修繕積立金です。月額 4,110円～8,940円。これは安すぎます。デベは売りやすくするため、はじめは修繕積立金を安く設定する。しかし、長期修繕計画見直しで、とうてい足りそうもないことがわかる。大幅値上げ案は、総会でおおもめ。よくある話です。長期修繕計画をしっかり尋ねておくほうがよいと思いますよ。

交通

• 地図で見ると駅までは池上通りをまっすぐで簡単に往復できる立地。これなら8分も気にならないと思っていますが･･･ちょっと信号が多いのかな。途中で線路向こう側に行けるポイントがあればそっちのほうが早いかもしれないですね。
  • 西口を降りて左に歩けば、信号はガードの1カ所しか無いですよ。マンションからガード近くまで、商店街の屋根もあるので突然の雨でもそんなに濡れません。
• 池上通りの大森駅周辺は、車、徒歩、チャリ、すべて通りにくい場所です。
• 徒歩圏だけど、上階から降りるのにかなり待つ可能性が高い。駅までの道のりも混み混みらしい。結局駅まで20分くらいかかりそう。

【バス】

• ここからは駅までバスで一停留所だけど、朝の通勤時間は混んでて乗れない可能性大。ただ池上通り自体朝は混んでいるので、渋滞時にはマンション近くの停留所で降りて、駅まで歩く人が多い。
  • バスはかなり多いけど、馬込、中央方面の客をたくさん乗せてくる。大森郵便局のバス停でほぼ満員。前からの乗車が困難になって、バス停で待機している東急バスの人が、降車口からの乗車を促す。

【自転車】

• 大森は、自転車が何かと便利です。 電動自転車を使えば坂も楽々です。ただネックになるのは、線路の西側と東側との行き来です。大森は、大型商業施設が充実している東側の方が便利です。アトレの駐輪場も東側にあります。自転車で線路を渡るには、駅から南下した場所にあるガードと、このマンションの裏や、ダイシンの先にある踏切しかありません。
• 朝の歩道は歩く人で混み混みなんでしよ？車道はここのバス停で降りるほどに混んでると言ってたし、自転車でどこを走るの？
  • 朝の池上通りの自転車通行はどこも大変ですが、不可能という訳ではありません。結構スリリングです。ちなみに、このマンションからガードまでは楽なんてこともありませんよ。さらに駅の目の前は自転車を押した方が安全かな。まあ昼間は駅前も自転車乗ったままでも大丈夫です。
  • この場所、通勤で自転車はやめた方が良いですよ。区の駐輪場に止める時間を考えたら歩いた方が早いです。

構造・建物

• 制震ですね。
• ここの敷地ってデコボコだけど、どういう風に建つの？
  • 普通にタワー、長方形ですよ。規模は小さいけど、、。
  • 形は、長方形の角が一つ欠けたイメージ。
• MR行けば分かるけど建物の質はいいよ。悪いのは立地だけ。
• ここ、低層でもエントランス側は快適だよ。目の前の木々や、山王の丘の木々が望めるしね。

共用施設

• 駐車場 : 総戸数187戸に対して敷地内機械式51台、敷地内平面3台
• 駐輪場 : 総戸数 187戸 に対して355台
• バイク置場 : 総戸数187戸に対して7台
• トランクルーム : 総戸数187戸に対して14区画　

【エレベーター】

• ここエレベーターの数少なくない？
  • 確かに。。でも何台ならちょうど良いのでしょう？？
    • ５０戸に一基は必要。24階タワーで2台はきつい
      • タワマンの１８７戸なら２～３基が普通。
• 静かさを求めるなら上階だが、エレベーターのせいで下りるが面倒になりそう。
• エレベーターが3台あれば欲しかったな。

設備・仕様

• 二重サッシですね
  • 間取り図を見ると、ここは線路側だけでなく池上通り側も二重窓のように見えます。池上通り側はそんなに騒音ないと思うけど、もしそうなら非常に親切な設計ですねえ。
    • 窓は池上通り側も二重窓だそうですよ。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK。
• 専有面積：37.38m2～81.23m2。

買い物・食事

• カドヤ（約130m・徒歩2分）、スーパーオオゼキ大森店（約630m・徒歩8分）、ダイシン百貨店（約140m・徒歩2分）。
• 駅からこの周辺までなら歩いても大したことありませんし、大抵のものが揃ってますので、生活には困りません。
• 大森は買い物など充実しているので便利ですよね。交通の便もいいですしね。
• 先日の雨の日に山王の商店街を歩きましたが、アーケードがあるおかげで 傘をささずに歩く事が出来ました。歩行者や自転車の方とのすれ違いもスムーズで意外と便利だなと思いました。近所にスーパーや、コンビニ、クリーニング屋さんがあるので、一人暮らしの者には大変ありがたい場所です。

【自転車圏内】

• ここのメリットは自転車が使えるところですよ。この辺りや東口は道が平坦です。東口方向へは、踏切やガードが使えます。ウォールマート西友や、イトーヨーカ堂への買い物は思っているほど遠く無いです。どっちとも、それぞれのフラッグシップ店です。
  • イトーヨーカドーは線路下をくぐってもほとんど変わらないよ。踏切を使う意味ない。
• ヨーカ堂は日曜雑貨とか買うのに便利。
  • 自転車についてアドバイス。山王に住むなら坂を登る機会が必ずありますよ。自転車は電動を買うことをお勧めします。電動自転車の専門店が多いのも山王ならではかも。そうそう、自転車で洗足池界隈に行くこともできますよ。
    • ここは丘の下だし、自転車で上へ登る事はまず無いです。ここからなら、池上本門寺まで行くにも平です。ガードくぐればずっと平ら、イトーヨーカ堂、西友、品川水族館、蒲田にも平らな道で行けます。もう一つのタワーは周りが坂だし、東口方向へ自転車で出るのは面倒だけど、こっちは自転車で行動範囲も広がります。
      • 普通に駅の西側にも行きますよ。ダイソーや子供の習い事もありますから。このマンションだと山王小ではないから頻度は低いのかもしれませんね。男性には気にならないかもしれませんが、ガード下からこのマンション方面もさいしょが登りです。子供を載せているとかなりしんどいですよ。行動範囲を狭めないためにも電動自転車がいいです。
        • そうそう、井上小児科に行く時の登りも電動自転車なら全く気になりません。子供を載せているとあそこを押して登るのもしんどいと思います。駅でお茶して弁天池で子供を遊ばせるというコースは良くやりますが、坂を回避して環七から回るなんてママ友の中で惨めな思いをしそうで嫌ですね。最近の電動自転車は性能が高く、坂の有無なんて関係ないくらいですよ。

【ダイシン】

• ダイシンは大型スーパーというか、 昭和の生き残りのような古いお店
  • ダイシンは去年、全館建て替えが完了して、昭和感覚が薄れちゃったのが逆に残念
  • ダイシンは高齢者対応型デパートとして有名ですよ。全国から視察に来る人も多くいます。
• ダイシン潰れたらどうするんだろう？半ばシャッター商店街なのに。買いやすいのは事実だけど、リスクを理解して買わないと。マンションが安いのには理由があるんですよ。
  • ダイシン潰れたらどうするんだろう？ 半ばシャッター商店街なのに、これからどうするんだろう？ 買いやすいのは事実だけど、リスクを理解して買わないと。マンションが安いのには理由があるんですよ。
    • 商店街、閉店している店舗もありますが、開いてはいますよね。 ダイシン、カドヤと比較して、使えるお店が多いかはおいといて。 ダイシンとカドヤが頑張るほど各店舗が疲弊しそうなのが心配です。 ダイシンよく利用しますが、大型スーパーと個人商店が、お互いの弱点を補完しあえる関係になってない印象です。

【カドヤ食品】

• 道中のカドヤ食品は商品充実でしょうか。 急いでいたり悪天の際はここだけで買い物を終わらせられると助かります。
  • カドヤ食品さんは少し高級志向のお店です。 新鮮食品のほかに、ちょっと変わった調味料なども揃っていて 見てて飽きないと思います。仕事の帰りにちょっと立ち寄るのも楽しいかもしれません。
  • 近辺に住んでいます。カドヤ食品へはよく行きます。牛肉などは高いものだとＡ５等級なども揃っていたりしますが、普通のものも売っていますよ。魚介類などは普通のスーパーなどでは手に入らないものなどが売っていたりするのでみるだけでも楽しいスーパーです。特売日の日などはかなり並んでいたりしますが普段はそんな事ないのでのんびりお買いものできますよ。
• 近い買い物はダイシンだけではないですよ！カドヤがあります。お値段は良いですが、品揃えは中々です。安く暮らしたい人には不向きですが。
• ダイシンをちょっと調べてみたら、大森北便と南馬込便、久が原便、大森駅循環便のバスが出ているんですね。配達便などもあるみたいですし、ダイシンは結構利用できそうですね。

育児・教育

• 区立入新井第二学校（約690m・徒歩9分）、区立大森第三中学校（約1,010m・徒歩13分）。
• 山王小の学区ではないんですね…。 入新井第二小学校ってどうなんですか。
• 小学校の学区がイマイチというのがありましたけど、学区の越境って完全になくなったんですか？

【その他】

• 今は品川区に住んでいますが、大田区のここら辺の子育て環境はどうでしょうか？ 品川区は綺麗な公園も多く、商店街も近く住みやすいですが、マンションが高くて… ここの辺りにはまだ行ったことはありませんが、子供は多いのでしょうか？
  • 子育て環境が良いか分かりませんが、子供はたくさんいます。 近くにSLや消防車がある交通公園があって子供に人気で大勢集まってます。でも品川区の綺麗な公園というのとは様相が異なります。商店街に関してはこちらも充実してます。

周辺環境・治安

• 大型スーパーの隣、は メリットでもあるがデメリットでもある。害虫ネズミのリスクなど色々。
• 周辺住民から歩く時の注意を１つ。 この界隈は自転車マナーが悪い。駅までのあの狭い歩道を歩く時は、後ろから猛スピードで突進してくる自転車に気をつけて下さいね。前から来た人を横によけたら後ろから来た猛スピード自転車に轢かれた、なんて話はしょっちゅう。あと、未だに歩きたばこしてるヤカラが多いのも特徴。すれ違いざまに当たって服を焦がされないように。
• いろんな人がいますね。 大森は乗り換えの無い駅の中では、乗降客数日本一です。
  • 京浜東北線の大森～蒲田間は距離が長く、すごく離れていても最寄り駅は大森駅、なんて人がすごく多い。乗降数は多いでしょうね。普通の駅より集客が広範囲だから。
    • 言われてみるとそうですよね。京浜東北に乗っていると、蒲田～大森駅間はすごく長く感じますよね。
• 大森駅周辺全域＝ギャンブラーの溜まり場　というのは違うでしょうね。開催日は駅東のバス乗り場には散見されますが常にあちこちにいるわけではない。いてもバスターミナル横のちょっとした公園にたむろしているだけ。
• ここなんて、じゅうぶん駅近です。自転車使える場所だし、ガードくぐれば反対側にすぐ行ける。大森駅を利用する山王高台、馬込、中央の住宅地の住人は、昔からとっても多くて、坂も多いから、みんなバスか歩きですよ。バス停一つで遠いとか、笑っちゃいます。池上通りが渋滞している時は、ここでバス降りて駅まで歩くような場所なんです。個人的には、郵便局の本局や、大きな病院、TSUTAYAもあるし、結構利用するエリアです。
• 周りは決してきれいとは言えない環境なのも躊躇する要因。特に裏の踏み切りの辺り。
  • 確かに駅徒歩8分というのが、歩道狭いし、自転車だらけで、のんびり歩けません。でも、やっぱり生活に便利だし、眺望も階を選べば前建てがないし。電車の音は気になるけど、少し前に話題にあがってた飛行機の騒音はなかったです。むしろ池上通りの騒音が気になりました。
• やっぱり埋まって来ると、ますます買いたくなってくるなぁ。駅から(遠いと言っても)徒歩10分圏内、しかも商店街には雨の日も安心のアーケード付き！カドヤさんやダイシンさん、セブン(ATM)もあるから、日常には困らなそう。価格もそれほど高くない。立地だってそんな悪くないと思うけど。
  • 郵便局や病院もありますよ。だからうちは決めました。もちろん、高級感は薄れる歩道だけど、、、生活しやすいが一番。
• モデルルームの映像は山王は閑静でおしゃれですみたいなイメージだったけどあれは詐欺だとおもいます。どう考えても下町で昭和だよね、山王三丁目は。
  • こういう雰囲気は城南では珍しいですが、悪い環境ではないと思います。駅距離は少しありますがその分安いですし、ダイシンも便利そうですしお買い得なマンションかと。

【騒音】

• 池上通りからはちょっと入る形になりますので、車の騒音は 多少抑えられるとは思います。 問題なのは線路沿いなので、電車の騒音ですね。 近くの踏切はずっと閉まったままのこと多くて これもうるさいかもしれません。
• 池上通りは片側一車線で交通量も大したことないので 車の騒音はあまり気にはならないかもしれないけど、 電車の騒音はある程度気にしたほうがいいかもね。 京浜東北線だけでなく東海道線も通ってるから本数も多いし。
• 南側のダイシンの屋上はイベントスペースで 常設の屋外ステージがあるんだが音はどうなのだろうか？
• 気になるのは線路脇にあるということです。騒音はひどいでしょうか？現地にまだいっていないのですが、営業は16M離れてるので、といっていました。
• 住戸脇にゴミ捨て場がありますよね？その部屋にすみたくない、、と思ったら希望していた2LDKタイプでした。コンクリート壁があるとはいえ、ドアの開けしめの音や振動もあるのでは？
  • 普通は先に臭いを気にするのでは？
• マンション予定地の脇には踏切があります。 これもうるさそうですね。
• 10階以上で窓を閉めていれば電車の音はほとんど気にならないと思いますよ。
• 環七の騒音を遮断する建物が無くなるのは、 何階以上なのだろうか？
  • 環七ってこのマンションから300メートルくらい離れてるから 環七を通る車の音は低層でもさすがに聞こえないと思いますよ。 車だと池上通りを通る車が気になるかもしれないけど、 多分、電車の音ですべてかき消される（笑）
• 環七よりも、 ダイシン屋上ステージのイベントの音の方が、気になると思います。実際、どれくらい聞こえるかは全く不明。
  • ダイシンの屋上イベントだのオペラだのは聞こえそうだよね。でもそれもちょっと楽しいかもと私は思っている。どうしても静かなところがいい人はここ選んでないでしょ。

【飛行機の音】

• 音と言えば皆さんの盲点は羽田空港。風向き次第で、特に雨の日なんかは羽田着陸機の逆噴射音が大森地区一面に轟きます。離陸機はそんなにうるさくないです。
  • 大森にずっと住んでますけど、そんな爆音を聞いたことありませんけど。嘘を言うのはやめて下さい。 平和島あたりでも気になったことないです。
  • 飛行機はうるさいよね。ただ品川区、大田区一帯そうだけど。ある意味で普天間のような所。
  • 大森駅の東側のマンションですよ。 家の中も街を歩いていても、逆噴射の音なんて聞いたことありませんよ。着陸は5～10分ごとですから、大森駅に行けば誰でも分かることです。
  • 付近にお住まいの方、情報ありがとうございます！ 飛行機の離発着、確かに聞こえないですよね。日曜に現地を見てきました。電車の音はやはり気になりまして、窓を閉めたら、かすかに聞こえる程度。
  • わたしも大森に住んで長いですが、 羽田空港を使用する航空機は基本的に離着陸とも東京湾や千葉県方面へ飛行経路をとりますので、 日常生活で気になることは特にないです。基地近くの爆音とは程遠いですよ。
• 飛行機の音がするかしないかが昔話題になっていましたが、 あらためて気をつけてみたらけっこう聞こえました。気にしてなかったときには気がつかなかったけど、でも気にしてみたらものすごい聞こえる…。
  • 飛行機の音がうるさいっていうのは、 ふつう会話が出来ない位のうるささをいうんですよ。ここはほとんどの人が気が付きもしないレベル。

【地盤】

• ここの地盤はどうなのでしょうか？昔の海岸線ギリギリのようですが。
  • 地盤は埋め立てではないそうです。

周辺施設

• 入新井図書館（約560m・徒歩約7分）、蘇峰公園（約1,280m・徒歩16分）、平和島公園（約1,720m）。
• 大森郵便局（約210m・徒歩3分）、三菱東京UFJ銀行大森支店（約430m・徒歩6分）。
• りそな銀行大森支店（約490m・徒歩7分）、みずほ銀行大森支店（約700・徒歩9分）。
• ここ、すぐ近くに中規模の大森山王病院、 隣のバス停に大規模の大森赤十字病院、 比較的近くに大規模の東邦大学大森病院があって、 老人じゃ無くても安心感ある感じだな。

その他

• 西園寺公望の別邸が、 大森郵便局の裏にあったらしい。 大森は当時金持ち達が別邸を構えていた。 金の無い小説家達はやや駅から離れた馬込付近。 ここからなら、現存する三島由紀夫邸も散歩コース。

【震災時はロビーを近隣住民に開放】

• びっくりしたのが震災時はロビーを近隣住民に開放するということ。タワマンだと当たり前なことなんですか？
  • デベは近隣住民の要望に配慮する義務があるのである程度は仕方ないです。広い植栽や公開空き地を要求されて管理費が高騰するのがよくある負けパターンですが。
  • 少なくとも今住んでるタワマンは周辺住民とそういう約束はないです。 どこのタワマンでもそういう決まりがあるとは考えられません。 分譲前からの決められてた事項なんて、せいぜい公開空地があってそこの敷地の通行が自由とか、そんな程度でした。
  • 武蔵小山の三井のマンションが品川区と契約して災害時はロビーを解放する約束をしています。

　http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000015900/hpg000015858.htm

• 非常用電源とか使われたら、管理費から払うんですかね。区が払ってくれるとは思えないし、、。説明会できちんといってくれなかったと思います。
  • 食品は住民分のようです。重説に書いてありますよ。
    • 非常時はお互い様が常識。電気が止まれば水も出ません。 行政の支えがなきゃ、マンション住人だって生活は困難です。 非常時、行政が必要とするのは広いスペースです。それも多ければ多いほど良いです。 そこへ避難民を集めれば、非常食などを効率よく配れます。 この地域、大きなスペースを持つ建物はダイシンなどいくつかあります。 当然それらにも協力要請を出しているはずです。 販売前のマンションなら売主へ協力を要請して、それに協力する人のみ購入が可能なのです。 それが重要事項であって、嫌なら買わなければ良いだけの事です。
      • ごもっとも！ ですが、、詳細が不明過ぎて、不安や押し付けられた感が否めない、 という事だと思います。 内容がわかれば、納得も安心も出来る。 高い買い物ですから。 もっとちゃんと説明すべき事柄だと思いますよ。

【反対運動】

• 並びのダイシン百貨店や周辺商店街では、反対運動しているんだよね。
  • あんなに激しく反対してたダイシンは、 なんで許したんだろ？
    • 別に許してはないけど、勝ち目がないだけ。 法的にはデベは近隣住民から意見を聞く義務はあるが、基本は自分の土地なのだから何を建てても問題はない。もちろん意見が合わなければ最後は訴訟になるけど、この手の訴訟はよほど不誠実なデベでも無い限り住民側が負けるので。
      • ダイシンは地域密着だから、近隣住民の気持ちを代弁していたのでは。

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