グランドメゾン新梅田タワー

2017年5月20日 (土) 18:04時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市北区大淀南2丁目1番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩12分 （桜橋口）
2. 大阪環状線 「福島」駅 徒歩6分

• 総戸数：298戸（非分譲住戸51戸含む、他店舗・事務所8区画）
• 構造、建物階数：地上39階建（店舗棟:鉄骨造　地上3階建）（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月下旬予定
• 売主：積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理：積和管理関西株式会社
• 公式：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/shinumeda/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 平成31年6月下旬から5ヶ月前倒ししたんですねー。平成31年は大阪市内でたくさんのタワーの入居を迎えるから営業戦略としては大正解ですね。
• ここは立地、ブランド的にこれからの市内でもイチオシじゃないでしょうか。ウメキタ2期の期待も大きいですよね。
• 地権者が17％
• ここも中層階で平米単価80万超えるだろうけどバカ売れするだろうなー 。
• グランドメゾン上町台では坪単価200-290万でしたが、もっと上がるでしょうね。
• 駅近ではないですが、北ヤード開発に近く、高値をつけてくる可能性が高いですね。三菱の中之島のマンションが指標になると思うますが、ここが坪単価220万からでしたから、これ以上になるとキツいかと。
• まわりのマンション資産価値や、賃貸時の利回りを考えても 坪210～240くらいが妥当では？？
• このマンションの評価は難しいね。 大阪駅に近いが、福島駅に微妙に遠く、北の空き地に何が出来るかわからない。 福島7丁目の近鉄不動産との比較かな？
• 駅からの距離が気にならないくらい中身が素晴らしかったら文句ないのですが。 盛り上がる気配がなくてテンション上がりません。
  • 大体の価格帯聞きました。面積の割にはお安いと思いましたが、厳しい間取りが多いですね。
• 管理費が高いのはモデルルームの営業マンも同意してました、各フロアにゴミ捨て場が有るからとか、必死に言い訳けしていましたが、、、
  • ここの管理費：平米当り２５０円, ザ・ファインタワー梅田豊崎：２３０円 シティタワー梅田東：２２７円、ブランズ御堂筋本町 ：２２５円 このタワーマンションの共有施設はゲストルームとコミュニティーサロンぐらいしか無いので他のタワーマンションに比べると魅力に欠けるが、 管理費が安ければまだ許せる。しかし高いとは、どうなってんのかな？
• モデルルーム行って来て間取りは気に入ったのですが、裏地に高所マンション計画、パーキングEVが1台、多い地権者と高い管理費、高価格が気になってます。ちなみに25F～9F、84m2南東角7,300って言われました。
• ここは投資　シニア　DINKS ファミリーのどの層が多いかご存知ですか。
  • そうですね、どの層が多いのでしょうかね？わたしもきになります。もう少しで一期発売ですが、結構部屋は埋まってきている感じがしました。
• 地味だけど好調みたいだね。一期で半分以上売るみたいだけど、元々人気しそうだった部屋は9割近く申込入ってるね。
  • マジっすか～ スーモ見たけど、北側のお部屋であの値段。 こりゃ南側は相当高いと思いました。 北側って眺望は悪いし日当たりも悪い。 それでいてあの値段ですから南西側だと4割増しぐらいの値段かな。 この値段で即完売ならバブルかもね。
    • 今売り出し中のマンションではまだ安い方だと思いますよ。巨大マンションが目の前に立つ予定の北西側は他の角より1000万以上安いですが、高いととるかは考え方次第ですね。
      • 1000万くらいの差なら南西角の方がお買い得だと思います。北側は絶対に無いですわ～
        • 北西側は激安価格ですね。眺望なんて皆無なんでしょうね。。期待していただけに色々残念です。
          • 間取りは北向きが良いように感じたので、南を取るかは本当に難しいところですね。個人的には1000万の差は大きいと感じましたが。

1. 間取り：3LDK
2. 専有面積：82.01m2
3. 価格：5130万円～5850万円（第1期）

• 安い！　理由ありそうですね！！
  • 一昔前の価格ですね。他の方角はいくら位ですか？
    • 安くない（笑） 北側はアウト 西側と東側はある程度景色が抜けるか。 東側は交通量が多いので南西が一番かな。
• 人気が無いとか散々書かれてたけど蓋を開けてみたら抽選倍率75倍や100倍とか嘘みたいな激戦住戸が多数出たよ。初回売り出しで2/3程が消えて残り100戸少々しかないみたい。グランフロントや北ヤードを見渡せるマンションは強いってことだね。
• どこのタイプが人気だったのですか？
  • どの方角も中層から高層はよく売れてますね。話題になってる北西も好調のようです。
    • ここは当初から本当に欲しい人達が黙々と検討を進めている様な印象はありましたね。 将来期待値の高いポジショニング、周辺環境、積水×竹中ブランド の割に割安。 北側に格上タワマンができること懸念して断念（そっちを待つ）した方も一定数 いるはずにも関わらずの人気ということはそれがこの地のポテンシャルなんでしょうか。 むしろ、区画の整備が進むという点でポジティブに捉えている人も多いのかもしれないですね。
• 今売り出し中のマンションでは完売が早そうですね。 地権者云々言ってたけど、その関係で安く仕入れできたのかもですね。 北ヤード入口まで徒歩3分、北梅田駅まで徒歩7分予定。 夢が膨らみますね。

【地権者】

• 地権者には駐車場優先、共有施設利用優先、管理組合管理費の私物化。地権者50以上って
• 地権者って管理費、修繕積立金は払わないものですか？
  • 『地権者』を勘違いしてます。元あった不動産の所有者が土地やら建物を積水ハウスに譲渡してその対価としてお金ではなくこのマンションの1室と交換するだけの話です。本当は積水ハウスが土地を単純に買収すればいいだけのことですが今のミニバブルの時代は地主側に税金対策とか色々あって地主側に有利な等価交換ならOKですよとなっただけです。管理費、修繕積立金の免除なんてありません 51人の一大派閥を形成しているので管理組合の理事会とかで主導権を握ることはあるでしょう。普通のタワーマンションの住民は役員なんてやりたくありませんが
  • 地権者は1人（法人）だそうです。 なので賃貸になるようです。
• 担当の方が「土地取得の段階で頑張ったのでこのような予定価格になっています」と仰っていたことと、地権者の割合は関係ありますか？ まだまだ決め手がなく検討段階ですが、完成まで何年もかかるし周辺にも元々の方にも感謝こそすれどと思うのはおかしいのかしら。
• 店舗棟は地権者の事務所になるそうです。 三階部分のみ店舗棟とタワマンを通路でつなぐそうです。
• 地権者は地元では有名な人です。
• 本当ですねー。非分譲住戸は51戸から30戸に減ってますね。延床面積は50m2増えただけでほとんど変わってないし、総戸数は1戸減ってます

【地価】

• 大淀南二丁目の地価ですが ここ5年で25%ほど上がっていますよ。
  • 都心では全体的に上がってますから、標準ですね。大阪駅に近いことを考えると低いくらいでしょうか？心斎橋はここ一年で30%上がってます。
    • 確かに心斎橋はインバウンドで凄いよね！ここ5年で比較すると 心斎橋筋1丁目で+75%も上がっています。凄いです！でも特別ですね。西心斎橋1丁目で+27%upですし 北浜東1丁目で+10%up。北浜1丁目でも+3%up程度です。それに比べ 大淀南1丁目は41%upですから 大淀南の伸び率を平均的とするのは 無理があるのでは？
• ここのサイトの情報が正しいかは検証してませんが、一覧で表示されて便利でしたので参考程度に...

　http://www.tochidai.info/osaka/osaka-kita/

【北ヤードの開発】

• ここは安くは買えない 北ヤードの開発があるから他とは事情が違う 他の物件が下がってもここはプラス要因が大き過ぎる。
  • 北ヤード開発と言っても、北梅田駅まで徒歩10分はかかるでしょう。すぐ北のホテルプラザ跡地も閉鎖後17年も使い道が決まらないという微妙な土地柄ということは頭の片隅に置いておいた方がいいと思います。
  • 立地を考えると中之島より遥かに高くなると思います。何と言っても梅北2期の恩恵がもろに受けられますからね。
  • 中之島タワーは今売ってる市内タワーだとかなり安いから同程度は無さそうですね。同程度の部屋が、梅田東（本庄）や新町よりも百万単位で安く変えますからね。
  • 北ヤード開発を全面に出してますが、逆に他に売りがないということ。大阪駅12分はいいとして、福島駅6分というのがかなり微妙。
• 今でも大阪駅まで12分ですが北ヤード2期が完成すれば北側の地下道や南へ迂回せずほぼ直進出来る分距離が短くなりますし新駅入口までだともっと近くなりますから10分以内に格上げになりそうですよ。今後大阪の中心になるであろう北ヤード新駅から徒歩10分圏内で考えれば グランフロントや北ヤードに今後出来るであろうマンションとの対比されるマンションになりますからね。価格は高いでしょうが更に今後の期待値も高いマンションになると思いますよ。
• 確かに、売りになるとはおもいつつ、 第2期工事を見越してか、この物件よりもより大阪駅に近い、北ヤードの西側には、駐車場が大量に。土地の広さ的にも、グランメゾンの広さと、あまり変わらないような。
• 新駅出来れば関空と新幹線駅への利便性は北浜を圧倒的に凌ぐので、同時期竣工の駅直結２棟と同等価格で勝負してくる可能性が高そうですね。(北浜は平均360万/坪ぐらいのようですね)

【価格】

• 坪260-280（低層）～380・460（プレミア）
• 大規模なマンションですね。 その分、ルームプランの種類も豊富だと思うのですが ３ＬＤＫでどれくらいの価格帯になるのか知りたいと思います。

交通

• 大阪駅前に行くための踏切も一回捕まると結構待たされます

【新駅】

• うめきた2期に新駅も出来る
  • 関空からのアクセスが良くなる
  • 平成35年には新駅が開業。 ヨドバシ北裏道路と新梅田シティ南側道路を結ぶ東西道路。 ４．５ヘクタールの都市公園が出現し、人と車の流れが大きく変わります。

　http://iqra-channel.com/osaka-central-park

• 梅田はやっぱり阪急百貨店を中心にしたエリアだし、阪神の建て替えでますます北側とは格差が拡がりそうだ

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  電車路線図

構造・建物

• 敷地面積：2,699.65m2
• 建築面積：729.58m2
• 建築延床面積：36,505.63m2
• 廊下幅はよそのタワーのものより広めでしたよ。他のMRもいろいろ見てます。
  • 廊下幅はメーターモジュール仕様で一般のマンションより広く車椅子対応となっています。
• 298邸の大規模で、専有面積は50m2から150m2。防音はしっかりしているとは思うのですが、夫婦だけのほか、家族マンションにもなりそうで、世帯が違ったりしてどうなんだろうと思っちゃいます。

【眺望・採光】

• 北側はいずれにしても何かしら建てるでしょうから、本タワー北側の眺望には期待できなくなるんでしょうかね。
  • ホテルプラザ跡地、マンションから見て北西に50階建の高層マンションが建つ様です、北西の角部屋最開口部は完全に壁有りとなるようです、というよりなりますと言われました。
    • 北に病院で北西に50階タワーですか?
• 結局南じゃないですか。値段で割り切って北西とか。
• 部屋数は確保したいのと、南西はシティタワーを意識せざるを得ないし、北東はローレルとお向かい状態かなと。 全方向はチェックできなかったのですが、南向きだと何階から眺望が確保されてましたか？
  • シティータワー以外15階程度で視界抜けるんじゃないですか？シティータワーをオブジェのように眺望のひとつとするには近過ぎますか？
• 東に何か建つ予定ありますか？
  • 今のところ聞きませんが、東側は古い建物や駐車場などが結構ありますから、ウメキタの再開発に合わせてマンションや商業店舗が将来的に建つ可能性は十分にあるかもしれませんね。

共用施設

• 駐車場：120台
• バイク置場： 8台
• 自転車置場：596台
• エレベーターは高層階用と低層階用分けず、全部共通
• タワーパーキング1機、というのは確かに朝の混雑等予想されるでしょうね。120台中、

どれくらいが埋まるのかにもよりますが。

• • どうせクルマ通勤だから駅直結でなくてもということで中津北浜でなくここを検討してる人が割と多いのでは。そんな人はタワーパーキング1機では躊躇するよね。
• 部屋の造りなんかは好みなんですが、この世帯数でタワーパーキング１台は少なすぎるのと駅から遠いのでやめました。
  • 価格が安かったらいいなと思っています。パーキング、世帯で車1台の家庭って今どき、どのくらいあるんでしょうね。

設備・仕様

• 洗面台、キッチンのグレードが低くて驚きました。お風呂も積水のオリジナルだからと胸を張られましたが、専門のメーカーの方が信頼できるんですが。
• 扉の取っ手は廊下から引っ込めている
• 総じて戸建て感覚が随所にちりばめられており住み心地は抜群ですね。
  • 建具も特別とは感じませんでした。確かにしっかりしてましたが。玄関の石は立派ですが、スカイラウンジが無いなんて。 バランス考えて欲しいなと。
  • グランドメゾンシリーズは良いと思いますよ。確かに近年のコスト高で以前の様な戸建感覚の贅沢感は少し薄れてはいますが 今出ている他の価格が高いだけで貧弱な仕様マンションに比べれば価格の割に丁寧な作りだと感じました。最近は目に見えない部分の手抜きで大問題になってますが、ここはセキスイ大阪のお膝元ですし力入ってると思いますよ。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：52.26m2～151.92m2
• バルコニー面積：4.04m2 ～ 18.94m2
• 洋室はベッドと勉強机が置けるよう6畳確保
• これだけ面積が広いのに、部屋の広さに拘っているのか 収納スペースは、狭いなという感じがしました。 ウォークインクローゼットが１部屋くらいは欲しかった気がします。 ただ交通便を優先に考えるのであれば、すごく良い物件だと思います。

買い物・食事

【コンビニ】

• ローソン福島七丁目店：徒歩1分（約40m）
• セブン-イレブン大阪大淀南1丁目店：徒歩2分（約120m）
• ファミリーマート福島北店：徒歩4分（約270m）
• サンクス大阪福島駅前店：徒歩8分（約570m）

【スーパー】

• マルシゲ大淀店：徒歩5分（約350m）
• GOURMET PRATIQUE BIG BEANSノース店：徒歩6分（約440m）

【百貨店・ショップ等】

• フタバクリーニング福島店：徒歩2分（約130m）
• 童具店・大阪(ランドセルなど）：徒歩6分（約480m）
• エキマルシェ大阪：徒歩11分（約860m）
• ルクア イーレ：徒歩12分（約890m）
• うめきた広場（徒歩12分/約890m）
• ルクア：徒歩13分（約1,000m）
• ハービスPLAZA：徒歩13分（約1,010m）
• グランフロント大阪・南館（徒歩13分/約1,010m）
• 阪急うめだ本店（徒歩17分/約1.320m）

【飲食店等】

• 中国菜 オイル（中華料理）：徒歩3分（約210m）
• 福島もう利（割烹）：徒歩4分（約270m）
• パンド（ベーカリー・カフェ）：徒歩4分（約300m）
• まき埜（蕎麦）：徒歩4分（約310m）
• 炭味家（創作料理）：徒歩5分（約390m）
• フォーゲット ミー ノット コーヒー（珈琲専門店）：徒歩7分（約530m）
• elicafe：徒歩7分（約530m）
• THE PLACE（イタリアン）：徒歩7分（約530m）

• 

  マックスバリューエクスプレス西梅田

• 

  ライフ大淀中店

• 

  うめきた広場

• 

  グランフロント大阪・南館

• 

  阪急うめだ本店

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 愛輝幼稚園：徒歩5分（約340m）
• クオリスキッズ北梅田保育園：徒歩7分（約510m）
• 市立大淀保育所：徒歩8分（約570m）

【小学校】

• 校区は大淀小。徒歩10分以内でしょうか。
  • 特に悪い噂はないようです。阿弥陀池沿いの交番前の交差点を渡るのですかね。

【中学校・高等学校】

• 金蘭会高等学校・中学校：徒歩4分（約280m）

• 

  大淀幼稚園

• 

  大淀小学校

• 

  大淀中学校

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 南にハイグレードで５０階のシティタワー西梅田。北にコスパ最高で４３階のサンクタスローレルタワー。
• 公園が隣接
• 北側のホテルプラザ跡地は何らかの動きがあるようですが、何ができるんでしょうね。 従来の予定通り病院か、マンションか、はたまたショッピングモールか。
  • 全てではありませんが済生会病院の診療施設ができる様です。
• この辺り外からの騒音はどうですか？ 階数でもだいぶ違うでしょうか。
  • 以前近くに住んでいました。なにわ筋は幹線道路でしょうからそこそこ騒音はしますね。私の場合10階でしたが高層階ほど騒音は高くなるそうですよ。
    • 10階でそこそこの騒音なんですね。 こちらの低層階は地権者区分が多めですから、一般購入者が入る高さで窓を開けたらまあまあするかも？どんなでしょう。 距離的に阪神高速や鉄道の影響まで受けることがあるのか、時間帯による違いや二重サッシの効果の有無も気になる所です。
• 南にもタワーが建つんですね。
• 都会の割には静かな場所ですし、いいかもしれませんね。

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  現地周辺地図

【近隣のローレルタワーサンクタス梅田からの景色】

• ローレルタワーサンクタス梅田　中層階リビングからの眺めです。東面の眺望の参考になると思います。
  • 高層階なら将来的には緑地が見られそうですね。
    • 梅田方面の夜景です。手前の黒い部分が北ヤードです。ここが緑になるのが待ち遠しい。
• 大阪駅から北ヤードを挟み西側の高層は 北からウエスティン、ローレルタワーサンクタス、シティータワー西梅田と等間隔にぽつんぽつんと並んでいますがこれからは、ここのグランドメゾンタワー、50階超グランドメゾンタワー、ローレルサンクタス、ウエスティンと狭いエリアに並ぶのでかなり圧巻でしょうね グランフロントに比べるとミニですが北ヤードを挟み東西のタワー群が立ち並ぶ姿はいい感じになりそうです。

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  ローレルタワーサンクタス梅田　中層階リビングからの眺め（2016-09-22撮影）

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  梅田方面の夜景（2016-09-23撮影）

【北側】

• 現在検討中です。北西角希望でしたが、マンション建設決定を聞いて今回は見送ろうかと思っています。でもまだ保留にさせていただいています。思ったよりも値段が安いのはこのせいだったんですね。私は外観や内装等にこだわりが強いので、どのような50階建てマンションを計画されているのか早く知りたいです。
  • 大規模なら3年から3年半くらい前に何かしら発表されますから、2020年よりは絶対的に後ですよね。未だに竹中の解体工事やってますし。ウメキタ開きの2023年前後くらいが妥当じゃないですか？その頃ならある程度の高値設定、回収も見込めるでしょうから。
• 北側の敷地は確か、医誠会が一時取得したにも関わらず着工しなかったのは、想定外の転売益が 得られたという話を聞いたことがあります。相当な土地価格で積水その他の関係各社は取得しているのではないかと思われます。
• グランドメゾン新梅田タワーの説明会できちんと北側に出来る50階建のホテルプラザ跡地タワーマンションを説明したのは立派だと思います。ただ、それが結果としてホテルプラザ跡地タワープロジェクトへ誘導してしまったのでしょうか？ とは言っても他社が開発するならまだしも同じ積水ハウスグループ会社が建てるなら説明しない訳には行かなかったのかも知れませんし
  • 積水の話では、積水を含む複数社によるプロジェクトとありましたね。つまり、グランドメゾンの名称が入るかは現時点では不明ですね。そもそも詳細は未定なんじゃないでしょうか。 グランドメゾンで50階建のイメージはあまりないですけどね。
• 北側の高さが178mであることに加えて、敷地面積が10,000㎡もあることが大きいですね。 中之島タワーの敷地面積の1.5倍のスケールですので、相当な規模の共有設備や緑地等が予想されるため、著しい見劣り感は否めませんね。

周辺施設

【医療機関】

• 今は近くに大きい病院なし？
  • 歩いて1分位の意味でね 北区、福島には病院多いよ。
• 重松歯科医院：徒歩1分（約60m）
• かしいクリニック〔内科・消化器科〕：徒歩7分（約540m）
• 大阪中央病院：徒歩10分（約750m）
• 大阪府済生会中津病院：徒歩20分（約1,570m）

【公園】

• 大淀南公園：徒歩3分（約230m）
• 浦江公園：徒歩4分（約280m）
• 浦江運動場：徒歩4分（約290m）
• 大淀中公園：徒歩6分（約460m）
• 浦江庭球場：徒歩6分（約460m）

【アミューズメント等】

• ザ・シンフォニーホール（徒歩1分/約70m）
• 関西将棋会館：徒歩4分（約290m）
• シネ・リーブル梅田（梅田スカイビル タワーイースト3F、4F）：徒歩9分（約660m）
• 大阪四季劇場（ハービスPLAZA ENT 7階）：徒歩14分（約1,100m）
• Billboard Live OSAKA(ハービスPLAZA ENT　B2F）：徒歩15分（約1,130m）
• 梅田芸術劇場：徒歩23分 （約1,830m）

【金融機関】

• みずほ銀行・イオン銀行 ピーコックストア西 梅田店出張所（ATM）：徒歩4分（約260m）
• 三菱東京UFJ銀行　ATMコーナー福島駅前：徒歩6分（約470m）
• りそな銀行 福島駅前出張所（ATM)：徒歩6分 （約470m）
• 大阪信用金庫 上福島支店：徒歩7分 （約490m）
• 三菱東京UFJ銀行　ATMコーナー新梅田：徒歩8分 （約580m）
• 三井住友銀行 新梅田出張所（ATM)：徒歩8分 （約580m）

【ホテル】

• ウェスティンホテル大阪：徒歩6分（約470m）
• ホテル阪神：徒歩7分（約530m）

• 

  大阪大淀中郵便局

• 

  ザ・シンフォニーホール

• 

  新梅田シティ

その他

掲示板

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