シティタワー広島

2017年4月20日 (木) 13:32時点における版

物件概要

• 所在地：広島県広島市南区松原町100番（地番）　
• 交通

1. JR山陽本線「広島」駅から徒歩3分
2. 広島電鉄本線「広島」駅から徒歩3分

• 総戸数：514戸　※非分譲住戸43戸含む　※住戸の他に、店舗16区画、業務・事務所6区画、ホテル1区画、遊技場1区画、駐車場1区画、自転車駐車場2区画、公益施設1区画　
• 構造、建物階数

1. 【西棟】鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造)　 地上52階建地下2階建　
2. 【東棟】鉄骨造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）　地上10階建地下1階建　

• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年08月竣工済み　
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設工業株式会社
• 設計：株式会社アール・アイ・エー　　
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/chugoku/hiroshima/

価格・コスト・販売時状況

• 販売予定価格表を頂きました。予定では、南東角部屋（91.49㎡）が14階～21階で6600万円～7400万円となってました。最上階辺りは検討すらできないような金額でした。
• モデルルームを見に行ってきました。南西角部屋のガラス張りのリビングは，なかなかいい感じでしたが，結局，ほとんどが60，70平米台で，東南角が85平米で 80，90平米という3L，4Lに向くような広さの物件がほとんどありません。価格が高くなるせいなのか，数売って儲けようとしているのか，分かりません。第一期の販売は，32階以上がほとんどで100戸まではいかないらしいです。間取りの図面も3つもらって来ました。58平米2つと62平米1つです。62平米の北西角の物件が気になっています。価格は，前回平米100万円と言っていた 同じ営業マンが今回は，80万円くらいになるのでは，と言ってましたが，この連休中に第一期の売り出し価格が決まるそうです。
• 高層階は，広島人向けじゃなくて，大都市のお金持ちの別荘対象だとか。８５平米の部屋は，真南向きの角部屋でしたっけ？ ま，それにしても８５平米で１億円は，いくらなんても高すぎると思いますね。２０階くらいで真北向きの６５平米の部屋は，どれくらいなんだろ？それでも７千万くらいしたりして。ちょっと検討対象にならないかも。
• 価格状況を聞いて来ました。南角85平米でだいたい9000万～1億円、西角75平米で7600万円。平米100万円超えですね。高い。北角62平米で4600万円くらいです。いづれにしても高いですね。ただ、30階から40階くらいまで同一価格でした。高層階では、見晴らしもさほど変わらないからだそうです。それから第一期の販売は、少数だそうで、低い階の物件は、販売自体をしない可能性があるらしいです。住友不動産が賃貸対象にする可能性もあるとか。今後の予定ですが、来週末くらいまでに購入可否の意思表示が欲しいとのこと。
• モデルルームを見た感じでは，ほとんどがオプション仕様で，悪くはありませんが，かと言って特に豪華という感じでもありませんでした。あの広さで標準仕様で1億円と言われたら寂しいかも・・85平米であのくらいの内装であれば中区のリバーサイドなんかのマンションなら高くてもせいぜい3500～4000万円くらい？なんといっても駅前でしかもタワーというステイタスに6500万円の付加価値があるかどうかが焦点でしょうけど，個人的な感想とすれば・・・うーんですね。
• １億の購買層はいますが、８５平米という狭さから考えるとセカンドハウスですかね。場所がいいといっても所詮広島駅だし。７５平米が8000万くらいというのもどうでしょうか。
• 見学行ってきました。８５平米位の部屋が３０階代は、９５００万くらいでした。外廊下もすべて絨毯でホテルのようなイメージでした。ただ、内装は、普通ですね。風呂は、賃貸マンション位の大きさの湯船でした。立地が良く、ステータスで購入するのなら良いかなというマンションだなと感じました。
• 資料が手元にないのですが、２０階代、３０階代は８０平米の角部屋は、ほとんどうまっていました。４０階台になると、８０平米で億ションになります。４０階代より上は、二期募集だったような。（４０階代は購入する予定がないので、営業の方の話をあまり聞いていませんでした。)今週末、正式な値段発表が出るようですよ。そこで、今仮予約している方が、本契約にいくかで、うまっていくようです。
• 住不が不動産の価格を上げようとしているのは全国規模のようです。現在、住不に限らず大手、特に財閥系不動産会社は全国一斉に物価上昇を睨んでいるようです。狭く限られた日本の土地の評価額を上げ、資産価値を上げ、担保価値を上げ、金利を引き上げ、税収を増やすためには、現状の不動産市場に一見見合ってないように思えるほどの不動産価値の上昇は必要不可避であり、大手不動産会社は日本政府主導のその動きを扇動しているように思える。狭い日本で景気回復するためには、ただ一つ“土地神話を復活させる”これしかないと思います。ここのマンションを購入する方々は日本全体の景気回復の一役を担っているという誇りをもってしかるべきだと思いますよ。
• 広島では少し割高感がありましたが住友不動産のブランド力を信頼し購入しようと思っておりました。なかなか価格が決まらないなかったけどようやく10万円単位まで決まり要望書を提出させていただきました。しかし、横浜で問題があった直後にいきなり800万円近く値上げをさせて欲しいとの申し出があり驚いております。10万円単位まで記入したのに100万円単位で値上げをされ不信感が強くなっています。今後もさらに値上げをするのではないか?管理費・修繕費・駐車場利用料なども長期修繕計画に基づいた金額以上に値上げをされるのではないかと思うと恐ろしくなってきました。正直お支払することは可能なのですが住友不動産を信頼して良いのか不安になっております。なんとなく管理組合が出来たとき住友不動産の方針に素直にしたがってくださる方を選別しているかのようです。そうするとマンション完成後の管理会社が住民で作る管理組合を上手く指導できそうですね。きっと考えすぎですね。購入した方が良いか迷ってしまいます。
• 平米100万円と聞いていたのですが、実際のところどの位ですか？
• 以前、口頭ですが最上階は予定で２億位と伺いました。状況で変わるのかもしれません。
• 半額は安いと思いますが、今の６０ー７０％ぐらいが適正価格と思いますが。
• 適切価格は半額ぐらいかな。完売には10年～20年ぐらいかかりそう。
• 上層階は地権者でほぼ一杯。
  • 確かに上層階は地権者が多いです。最上階の売り出しは来年です。ただ昨年の夏に聞いた情報なので変更があったかもしれませんけどね・・・。
• ４０階台（正確な階数はわすれた。）、モデルルームタイプの８５平米が、ジャスト一億円でしたよ。
• 価格状況を聞いて来ました。南角85平米でだいたい9000万～1億円、西角75平米で7600万円。平米100万円超えですね。高い。北角62平米で4600万円くらいです。
• 見学行ってきました。８５平米位の部屋が３０階代は、９５００万くらいでした。
• 東横インとかアパホテルに買収されたら、確実に泣くな。でも冗談抜きであり得そうだから怖い。
  • アパはイズミの本社跡地にデカイの建て替えてるから来ないと思うけど、東横インとかホテル123はあり得る話
    • 買収よりまずホテル川島がどのレベルで展開するかでしょう。小さくてもラグジュアリーなホテルか、駅前ビジネスか。高級レストランを併設するのか、ビル内のタリーズなど提携の朝食か、などね。
• 完成までに300／512位が目標だったと思う。現状250なら順調じゃね？あと一年あるからね。
• 私はここにパチンコ屋さえ入らなければ、この価格でも即決で買っていましたね。今も大きな看板をでかでかと掲げていますが、まるでこの人達のための再開発なのかとさえ思えてきますね。
  • テナントは仕方ないよな。Cブロックのほうの掲示板でもその話で盛り上がってますが、彼らの来て欲しいテナントが吉野家、王将、サイゼリアだそうだ、人が何を喰おうが文句は言わないが・・・パチンコ屋と大差ないレベルのような・・・
• 2LDK中層階。4千万代ある？
  • 残念ながらその値段帯の部屋はもう無いようです。北西で低層、60平米がその価格帯でしたが売切れかな？
• ２ＬＤＫでいいので５０００万円以下で買えるお部屋はありますか？
  • 南西の中部屋は75Bでワンフロアに2部屋しかないのと、値上げしたのを考慮すると… 6000でも厳しくないか？条件が5000までならキャンセル待ちじゃね？
    • でしょうね....真ん中あたりは。。 未売、南西角は9千か？ それか一本超え？ でしょうかね....？

交通

• 広島駅見眞実ぐち地下広場へ直結（徒歩1分・約30m）
• 雨に濡れず駅までアプローチ（徒歩3分・約180m）
• 広島駅は新幹線をはじめ広電など9路線利用可。
• この立地でしたら公共交通機関を使うほうが良いでしょうね。駐車場はタワーですし。
• 将来広電が高架になったらさらに利便性アップ！
• ここに住むと福岡空港発の海外旅行も行きやすくなる。広島空港のは上海か台湾で乗り継ぎパターンが多いけど、福岡は直通便が多い。

構造・建物

• 住宅を中心に商業、公共施設等が入る52階建ての西棟と、駐車場や店舗として使用する10階建ての東棟で構成される延床面積約12万㎡の大規模複合開発で、高さ約193ｍの西棟は、広島県内のみならず、中四国と九州で最高層の建物になる予定。
• 西棟地下2～地上3階の店舗部分（約8,550㎡）には、ビックカメラが出店予定。
• 中間免振構造になっているようです。
• シティータワーの建物の縦、横の長さを教えてください。そばのグランクロスタワーよりビルの重厚感があると感じると思いませんか？グランクロスタワーは縦３６ｍ　横４０ｍです。
  • 両ビルが建ち上がってきて、見比べると圧倒的にこちらの方が大きいです。図面をざっと測ったら44ｍ四方くらいあります。ベランダが２ｍありますから。高さも高い。ｃは鉛筆を建てたような建物になるのではないでしょうか。
    • ホテルは２フロアでしたっけ。 パチ屋のまわりに、うどんや、床屋、時計屋と再開発らしく多彩です。
• ビックカメラの開店は来年予定ですよね。その頃には壁も看板も全部分かりますね。せっかくのタワーですから、映えるものになってほしいですね。
• 造り(アウトフレームやガラスウォール等)や標準設備全般も良いと思います。
• 内覧案内来ました！ 広島湾の眺望楽しみです！
• 広島駅南口Bブロック第一種市街地再開発事業着工⇒http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1304_0005/Hiroshima_redevelopment.pdf

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  フロア構成図

共用施設

• 駐車場：194台（平置2台、タワーパーキング192台） ※非分譲住戸取得台数含む、他に電気自動車充電専用スペース1台　
• 自転車置場：772台（平置き118台、スライドラック式654台）　※非分譲住戸取得台数含む
• バイク置場：24台　※非分譲住戸取得台数含む　
• ミニバイク置場：26台　※非分譲住戸取得台数含む　
• １１階がマンションフロアー
• 下のフロアには、市のサービスカウンターなどできるそうですね。
• エレベーターが低，中，高層階用に分けてあるみたいですが，それぞれ２基しかないみたいですね。単純計算では１基あたり８５世帯くらいになるんでしょうか？これって普通なのか，多いのか，少ないのか分かる方がおられましたら教えて頂ければ。

【駐車場】

• マンションとホテル、事務所などが西棟で、それに隣接する東棟がパチンコ屋で、その上が駐車場になっていますね。この駐車場はパチンコ等の客用と住民用は兼用なのでしょうかね。
  • 住民用の駐車場と、パチンコ屋のお客さんの駐車場は別です。
• １９２台のタワーパーキングとは流石に参りましたね。たぶん２双だと思いますが、通勤時間帯の待ち時間はどの程度相当でしょう。
  • 毎日、車で通勤されない方にとっては良いかもね！車通勤の方にとっては毎朝が地獄ですよ。冬なんか大変！待ち時間１５分は覚悟しないとね！
  • 自走式が良いかどうかは状況次第で、タワー式の方が良い場合もあります。例えばここのように遊技場が隣接する場合においては、自走式ですとイタズラの被害に遭いやすいですからタワー式の方が良いでしょう。
  • 1機で192台なの？2機だとしても1機あたり約100台。私の今のタワーパーキングが約40台だから1機100台でも絶望しそう。広島人は車が必需品だから1機50台×4機とかにしてほしかった。
• 駐車場は立体駐車場で３５０００円、世帯分は無いようです。抽選となる形のようです。管理費駐車場代で、毎月７万別途いるようです。

設備・仕様

• ディスポーザー・ミストサウナなど標準装備。
• 装備で目新しいものはありませんでしたが，生ごみを処理するディスポーザーが標準装備というのがいいですね。
  • 首都圏のマンションでは標準的になってきているようですが広島ではまだまだ実績が少ないですね。

【ガラス】

• 装備の点で追加ですが単なるペアガラスではなくて，何かが入ってる？らしく断熱が抜群とか。
  • ペアガラスの件、聞いて来ました。ガラス内面にUVフィルムが貼ってあるLOW-eガラスというものだそうで断熱、遮熱性能が優れているとか。
• Low-E複層ガラスだと遮熱レースカーテンを取り付けると、西日も真夏の1.2週間以外はほとんど気にならないと聞きました。ＭＲには行っていませんが、ここもこのガラスをおそらく使用しているのではないでしょうか。都市部のタワーは、西窓にはさらに紫外線除去効果の高い3層ガラスにしているところもあるようですので、Low-Eガラスに紫外線除去シートを入居前に張ってもらうと、完璧かもしれません。

間取り

• カスタムオーダーマンション
• モデルルーム見てきました。第一印象は狭い！です。5畳のベッドルームなど安価なビジネスホテル並で、ベッドの横をすり抜けるのが大変です。浴室も1418で狭く、キッチンや内装も他物件とほぼ同レベルです。三井の広島タワーの高層階モデルのような豪華さはないです。それなりの内装にするにはかなり上乗せ費用がかかることでしょう。さらに、ホテルのような空調した内廊下でBGMを流すなどと言っていましたが、そのせいで廊下側に窓が取れず、間取りによっては全く窓のない部屋ができてしまいます。 高層建築で採光がよいはずですが、その恩恵があるのは角部屋と北側の60平米部屋くらいでしょうか。
  • 確かに狭いですね。印象では，１Lにすれば，と思うくらいでした。ベットの横をすり抜ける，という表現がぴったりですね。まあ，立地のステイタスを取るならいいかも知れませんが 子供のいる世帯が住むようなマンションでは，ないと思いました。

買い物・食事

【敷地内施設】

• 2階の通路デッキに2店舗くらい店ができそうなんだけど、どんな店が入るのかな。
• ビックカメラは、4月頃オープンですか。駅前が賑やかで便利になるのでたのしみです。
  • ビックカメラは2016年春オープン予定でしたがそろそろ夏ですな。
    • ビックカメラ、9月末オープンだとさ。
• ビックカメラのビルには、市の窓口もできるのじゃなかったっけ。これも便利になるね。
• 「ひろしま駅弁」と「もみじ銀行」の看板も付きましたね。他にも掲示スペースがあるので幾つか入るのでしょうが、広島のイメージを上げる店舗が入って欲しいです…。
• 薬局の看板もつきました。聞いたことない名前だけど地権者さん？
• 新たに矯正歯科、クリニック、田中メガネの看板。まだテナント埋まってないのか片っ端から誘致してるみたいで多種多様な店舗。
• 二階の入口横、テナント募集中の張り紙がありました。パチ屋サイドのテナントは決まってるのかな？地下の入口も高級感があって良かったです。一階の車寄せは思ってたより狭いなー。
• 遊戯施設は繁盛してて撤退は無さそうですね。それは別に勝手なのですが、その施設から２階の渡り廊下に如何にもって感じの人が休憩に出てくるのがちょっと・・・
• 確かにフロア狭いですね。地下入口雨降るし。1階駅側をみると隣に何か店舗が入る予定？地権者のでしょうか。金券屋も開店してた。パチ屋、金券屋、さすが再開発です。ビックカメラ　帰りにビール買うのに役立ちそう。
  • 雨は駅方向に斜めに歩けば避けれるような・・・ビックの地下２階は重宝するね。家電量販店なんてのは所詮ショールームでさ、買うのはAmazonなのでデオデオとの比較なんて個人的にはどうでもいいです。
• ビックの地下2階は、ドラッグストアと酒屋とちゃりんこ屋ですね。チラシ売り出し品も完売が少ないようで、広島ってこんなもんね。ホテルかわしまがかなり出来てきてます。いつ開業でしょうか。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• パチンコ屋が隣にあります。
  • 毎日ではないですが、ここのブロックと向かいのブロックのパチンコ屋に朝早くから浮浪者のような人が並んでいますね。
  • パチンコ屋が入るのはマンションの真下ではなく、立体駐車場側の下です。マンションの出入り口がどのあたりになるのかまだわからないですが、広島駅との行き来でパチンコ屋の前を通ることはなさそう。
• 福屋の屋上ビアガーデンからみると、すぐお向かいさんですね。低層西側の住人は、夏の間賑やかでしょう。
• 朝は東側にグランクロスの影がうつり、夕方はグランクロス西側にシティの影ができる。お互いどの程度の見え方なのかな。

【ハザードマップ】

• 広島市作成の浸水（内水）ハザードマップ

　http://gesui.city.hiroshima.lg.jp/hazardmap/5ohzu.pdf

• • 想定の時間雨量は８１ミリになってるが、今回の豪雨災害は時間１００ミリ超
  • 地下への車両入口は浸水しない場所からになっているみたいですね。 タワーマンションは地下が浸水すると、どうなるか心配してましたが さすが高いだけあって防災上優秀です。

【周辺住民】

• 駅裏タワーの西側に住んでました。高層階だったので、カーテンもレースだけしか閉めてませんでした。 窓が開かない部屋は確かに暑かったような気がします。ただ、暑いとすぐにエアコンつけていたので、暑くて不快だったという記憶はありません。内廊下も冷房がついていたので、建物内は涼しいという感じでしたね。

【再開発】

• やっと広島駅も変わりますね。やっと広島駅も変わりますね。
• 駅前再開発で広電高架橋が駅前通るとなると騒音がかなりしそうやな！ここの価値もどうなんかなぁ～！
  • 広電は静かで日中しか走らないし貨物もない。 Cブロの二十四時間年中無休のJR大騒音よりだいぶまし。
    • 広電そんなに静かかなぁ？近くに住んでるけど静かではないですよ。 それよりも高架橋の工事が始まるとそっちの方が騒音や粉塵、道路渋滞で大変だよね絶対！
      • 結局再開発後はＣブロよりも周辺環境ザワザワしそうだね。
• 更に広島駅周辺が活性化しますね。確かに価値はあがるし、実際に駅周辺のマンションの価格もすでに上がってると知り合いの不動産の人が言ってました。

周辺施設

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  周辺施設

掲示板

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