海老名 ザ・レジデンス

2017年4月12日 (水) 09:57時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：神奈川県海老名市上今泉字蛭沼2046番5他（地番）
• 交通：

1. JR相模線「海老名」駅徒歩9分
2. 小田急線「海老名」駅徒歩11分
3. 相鉄線「海老名」駅徒歩11分

• 総戸数：412戸（Ⅰ工区：206戸、Ⅱ工区：206戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：

1. Ⅰ工区：2018年2月下旬（Ⅰ工区の建物仮使用承認通知書の取得予定日）　
2. Ⅱ工区：2018年8月下旬

• 売主：株式会社サンケイビル　
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況[ ]

【販売時状況】

• 海老名駅徒歩圏の分譲マンションは昨年の「グレーシア海老名」以来ですが、200戸以上の大規模マンションとなると「ビナマークス」「ルネ・エアズヒル」以来14年ぶりの販売です。
• 駅間の小田急のタワーマンションが来年度に着工するのでそちらも気になる方が多いと思いますが、タワーマンションはそれなりのお値段になることが予想されますし、こちらは駅距離がちょっとあるものの目に優しい値段だと嬉しいですね。
• 敷地が借地部分含むってどういうこと？借地が混じってるってことでしょうか？
• 南西向きだけでなく西向きの建物もあるみたいですね。西向きだとかなり目に優しい価格になることが期待できます。

【予想】

• 平均坪単価は175～180万円を予想します。「グレーシア海老名」は平均坪単価202万円でしたが、こちらは駅距離に加えて建物仕様が若干落ちるだろうと予想されますし、また戸数が多いのであまり上げ過ぎると販売面に影響が出てきますね。いずれにせよ3000万円を切るお部屋は出てくるだろうと思います。ボリュームゾーンは3000万円台後半（3700～3900万円台）でしょうか？ 15階建てなので、フロア毎の単価差はそんなに大きくないかもしれません。
• このマンションは駅からはかなり離れているので、3300万円位が中央値と予想してます。海老名市民としては楽しみですね。
• 海老名西口開発地区のマンションで、ららぽも近くにあるから欲しい人は一定数いるだろうけど、駅から（特に小田急から）の距離等を加味すると、4000万だと売り切るのは難しいと思うな～。
• 最多価格帯4000万円っていうのは確定事項なんですか？まだ事前説明会等も行われていない中で、価格等は何も発表されていないと思い込んでおりました。電話で問い合わせても、ハッキリした回答も得られなかったです。
• 徒歩圏と言っても普通の足で小田急相鉄から15分位だし、平均4000万円のオーダーはいかないと予想してます。4000万円超えるなら先行したグレーシア海老名に大分条件離されている認識で、何かあった際のリセールも気になります。これから後発物件も多いでしょうし。
• 今の相場は藤沢の駅近でも70平米で6000~7000万ですから、海老名もそれに近づいていくと思います。高くなっているのは海老名だけではないですね。 でも藤沢より海老名のほうがまだお得感あり。
• 沿線別でも分かる様に、海老名はまだ全然西口側に開発の余地が残されている事も考えると将来的な潜在性もあり、お得と言えるかもしれませんね。

　https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=90

　https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=55

• • あくまで想像も少し入りつつ、違っている部分もあるかもしれませんが、分譲価格自体は西口再開発にも伴い海老名の魅力として全体として押し上げられてきていますが、事利回りに関しての母集団の多くは採算取れる様な西口や東口駅近物件も少なく、逆に魅了ある地域から離れた物件までには、さすがに影響が及んでは無いかもしれません。後は東口はそれなりに駅近でもドミノマンションの様に環境的にも良いと言えない地域もあるのでは？と。それで記載上利回りは大部分に引きずられ良くないのではと予想します。ただ、ビナマークスなどの東口駅近や昨年度のグレーシアなど好条件の物件は それなりに利回り良いのでは？と予想します。グレーシアに関しは確かいっとき、確か賃貸月20万前後の物件が出たはずで、仮に最多価格帯4000万円前半の想定であれば、表面利回りは5、6％なので、20年いかない位で元なので悪くは無い認識です。よって物件さえ見極めれば十分価値はある町ではないかと。実際違っていたらすみません。
  • 固定資産税や家主が不動産業者に支払う手数料はどんぶり勘定なので、あくまでも御参考とみていただきたいですが、新築時で実質4％だと投資的にはそんなに魅力高いものではありません。今後経費が上がっていく（修繕積立金や固定資産税など）なかで10年15年と月20万円を取れるかどうかは微妙な気がします。グロスが嵩むとはいえ海老名で家賃20万円はパンチ力あります。
• 価格に関しては、デベ側は懸念点もそれなりにある上で強気なら4000以上最多。少し加味もした妥協点としては3800最多で来るのではないでしょうか。あくまで私の予想ですが。

【価格】

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608159/

• 価格を問い合わせたところ他の方もおっしゃっていた通り、3000万台も少しはありますが4000万を越えた価格が中心です。と言われました。
• 尋ねたところ、小さめ3ldk低層階ならギリギリ3000万円台。ほとんど4000万円台。4ldk中層階以上なら4500以上と言うことでした。正式決定ではないですが、と仰ってましたが。
• 価格を聞いたら4000万前後と言われましたが、見学者に値段に対しての意見を聞きたいとの事でした。話を聞いた時の印象としては、売り手側も4000万では高いと認識していると感じました。
• 階差があまりないですね。67平米で4000超え
• 70.44 真ん中住戸2階 3900台
• 83.38 角2階 5200
• 80.28 真ん中 8階 5000

【検討者】

• 建設用地に、大きな鉄塔が有るのが気になります。
• 長谷工さんはコストダウンが上手いので、価格の方は期待してしまいます。間取り図のアルコーブなし玄関や15階建てなど、典型的な長谷工さん仕様みたいだし。グレーシアみたいに高くならないといいなぁ。
• 軽々5,000万超えになりグレーシア海老名は見送ったのですが、こちらは手の届く値段になりそうなので狙っていきたいと思います。グレーシアとはタイプが違いますが、ファミリー世帯が多く素敵なマンションになりそうですね。
• 海老名に住むとなると車は必須だし、このマンションのウリは駐車場と価格になりそう。大手施工と言っても、長谷工だからなぁ。人によってはマイナス面かも。
• 私もグレーシアを見送った者ですが、やはり後悔の念が拭えません。このマンションを購入したとして、毎朝毎夕グレーシアを横目に見ながら徒歩15分の道程を歩くのは辛い気がします。
• ここが4000万円代なら他を待ってみようかなと思う人は多いかもしれませんね。本物件は10/M以降に販売予定なので、それまでに他物件の情報が欲しいですね。
• 事前情報通りですね。一概比較出来ませんが、グレーシアと同価格帯位でしょうか。ただ、あちらは最低が71平米で9階3棟&1フロア13部屋という構造上、115戸中54戸が角住戸でしたが、こちらは中住戸が大部分占める事もある上でこの価格ですか・・・。残念です。
  • 当時の価格表見返したら、1番高いと思われる9F南向き角住戸81平米が、5698万円でした。1対1比では同意ですが、今後の物件の西口新築相場次第認識で、グレーシアも高かったが、海老レジがもっと高いと言う事かもしれません。
• 9月に説明会予約しましたが…。皆さんが言っていた予想通りの値付けに意気消沈な感じです。西口の後発も気になりますが、手も足も出なくなりそう…(泣)
• 西口に引っ越しをしたものです。交通網の改良、ららぽーとなどの施設、有名メーカーの拠点移動(海老名～厚木などにかけて)、これから伸びるであろう海老名自体の資産価値を評価し引っ越しを決めました。西口、東口関係なく海老名に魅力を感じる人が増えたのは事実だと思います。
• 物件としては悪くない。ただしこのあとに明らかにここより駅チカでグレード高いマンション供給、しかも数千戸レベルがあるから迷う。それらのマンションを横目に通勤することになる。デベロッパーはもっと圧倒的な特徴を出すべきだった。広さを活用し4LDKメイン、敷地内ガーデン、遊具広場、温泉設備とかタワーでは出来ないことがあったらよかった。むしろ内部柱や各戸入口なし（アルコープ？）とか狭小地仕様?に感じるところが残念。
• 多少駅遠でもららぽーとに近いのはよいと思いました。が隣接が工場と学校に挟まれてるあの雰囲気は少し印象が違いました。ミライプロジェクトとか言ってたので周りも一体整備されていると思いこんでいました。
  • ヤードごと整備されるこの雰囲気が好きですが、エビレジは現地行くと郊外系のマンションですね。あの工場北側を残し工場南側をマンションにしたら良かったのにと思いました。
• 相鉄（かつ高グレード）とエビミラが同じ価格になる可能性があるような様相になってますね。相鉄が安いというよりとにかくエビミラが平均800～1300万円くらい安かったらバランス取れてるような。
• エビミラのHPに載ってる仕様とグレーシアの販売時の仕様を比べると全体的にエビミラの方がやはりダウンしてるようですね。
• 物件自体は気になる所やエレベーター・アルコープ・階高・住戸仕様などコストダウンが多いので、第1期販売戸数124戸は良くも悪くも無く普通ですが、第1期2次はどうなるかですね。後続様子見しない需要が200戸位あるかどうか。第2期は後続踏まえそれなりに価格帯低ければ売れる予想ですが。
• 車絶対に持ちたく、ファミリー世帯で4000万台、駅徒歩圏新築ならエビミラが最適でしょう。ららぽーとにも近い。ららぽーとに近いと言うのはステータスだと思います。タワーは5000～6000万の高級予想で、比較対象では無い認識。車不要で世帯年収1000万以上とかならタワー最良。車不要非タワー西口新築なら、三井最良でしょうか（非タワーならグレーシアが最良認識ですが選択肢に無いため。中古は別で）。
  • 平日通勤時間に車で行ってみましたが、渋滞がひどく、厚木まで行くのに40分も掛かりましたよ。。車通勤だとしんどそうですな。
• 小田急線、相鉄線、JR相模線の3路線が乗り入れ、高速道路の圏央道も走っているのであらゆる場所へのアクセスは便利です。ららぽーとやビナウォークという大型ショッピングモールもあり、今後の開発計画もあり駅周辺は非常に便利になるのではないでしょうか。しかし、やはり都心までは遠いので、値段や他マンションと比べ検討してみてはいかがでしょうか。

【資産価値】

• これから西口開発が進んだとして、１０年２０年後のここの資産価値は上がるか下がるか。ここのメインターゲットは子育て層だろうけど、逆に終のすみかにと思っていない層としては資産価値が気になるところだよね。
  • ここへ投資目的で購入検討する人いますか⁈ありえないから（笑）終のすみかで一生かけて購入する方々が体半でしょう。
• 海老名の東口に住んでますが、所詮海老名で富裕層うんぬんの話題には苦笑いです。正直バブルだと思います。西口は人口増加見込みに対してインフラが全然整ってません。大事な道路整備よりもマンションばかりが建設されます。 いままで西口に人が住まなかった理由分かりますか？大事な家族と、家族の資産を安心して預けられる土地ですか？マンションは無事でも、周辺液状化したらインフラはズタズタになるのです。もし本当に富裕層の街になったとして、富裕層は何かあったら簡単に見放して別の場所にマンション買い直しますよ。
• 資産価値は近隣物件との相対評価の要素が強いので、後発に明らかに魅力的な物件があること、しかも供給戸数自体かなり多いことなどから、こちらのマンションに資産価値は期待しない方が良いです。まあ永住目的なら何の問題もありませんので、ご自身の予算や生活スタイルなどと照らし合わせて、無理のない返済が可能な物件を選ぶのが良いと思いますよ。

【契約者】

• 契約してきました。管理費だけでなく、駐車場の安さも決め手の一つです。普通車で月2000円は破格だと思います。グレーシアと比較するのもナンですが、あそこは月13000～15000円みたいなので、年間13万以上、もし35年住むならトータルで450万以上変わってきます。戸建は嫌いだけど車は欲しく、海老名を希望する私にとってはちょうどいい物件だと感じてます。
  • 駐車場が広いので、エントランスに近い条件の良い場所から３０００円、やや近くで２０００円、最も遠い駐車場で５００円でした。その駐車場の希望も、どのエリアが第一希望、第二希望、第三希望、と契約会のときに提出書類に記入して提出します。
  • 全体の7割程度は2000円/月でした。
• 先日契約に至った者ですが… Ⅰ期分の駐車場、既にマンション寄りのエリアから順次埋まっていってるんですね… 契約時に希望聴取しておいて、ある程度部屋が埋まってからの一斉抽選かと思っていたら、ほぼ早い者勝ちに近い決定方法でちょっとオドロキ… こういった経験が無いので無知でお恥ずかしいのですが、早く購入を決めた方にはそれなりに有利にと…そういうものなんでしょうかね…？ 1次や2次あたりでは抽選とかもあったのでしょうか？ もう今頃は小学校側の道路沿いエリアか駐車場ど真ん中ぐらいしか空き無いんじゃないですかね…
  • 駐車場は、何年か毎に再度抽選で場所を決め直すのではないでしょうか？ 駐車場の所有権が管理組合にある場合、普通はそうなると思います。
    • エビミラは全邸分あるのでオール場所替えの抽選はしないと聞いてます。例えば普通自動車から軽に変えたら2000円→500円の駐車場に変えたい。個人的に申告、空き待ち。のようになると思います。場所変更希望も個人で申告ではないでしょうか。
      • たぶん営業さんからそのように聞かされたのだと推測しますが、根拠を確認もせずに鵜呑みにするのはいかがでしょうか。 駐車場の所有者が販売会社や管理会社であればその通りになる可能性が高いと思います。しかし、駐車場の所有者が管理組合（≒居住者）の場合には、ルールの決定権は管理組合にあります。最初の規約がどうなっていようとも、多数の居住者が再抽選を希望し管理組合で決議されればルールは変わり得ます。 ただし、場所によって屋根の有無や機械式と平置きが混在しているなどの差がない、不公平感の少ない駐車場であれば再抽選を希望する居住者は多くないはずです。人の言うことは鵜呑みにせず理由まで聞く。そして自分でもよく考える。後悔しないために必要な事です。

【維持費】

• ５年ごとに5000円ずつ修繕費が上がってくタイプらしい。
• 全戸１００％分の駐車場の違った側面でのリスクを１つ紹介します。 マンションの中には駐車場が余るという状況になっているところもあるのをご存じかと思います。小さいお子さんがいる時期には家族で出かける事も多く、車は必需品に思えるかもしれません。しかし、歳をとって老夫婦２人になってみると、お金のかかる車はいらないとなり、駅に近い物件では駐車場に空きがでるのです。駐車場代を修繕費として見込んだ修繕計画になっていると、そうなった時に大規模修繕で臨時徴収が発生する可能性があります。ですので、エビミラの修繕計画では、100%ではなくある程度（具体的には忘れましたが）の利用率の元で計画されています。その利用率すら下回る状態が続けば、追加徴収の可能性はありますね。
  • ビミラのＨＰで確認したところ、駐車場代は500～3000円と格安なんですね。そうすると、駐車場が埋まらない事による修繕費用の追加徴収額はそれほど大きな金額にはならないでしょう。よって、心配されなくてもよいと思いました。お騒がせいたしましたm(__)m しかし、5000万という価格は平均的なサラリーマンにとっては少し背伸びした金額だと思います。また、不動産は資産から一転負債に変わりかねないリスクのある投資でもあります。ですから、悪いほうに転ぶ可能性もある事をよく理解し、一生涯を通じてお金が不足しないようなライフプランを立ててから購入して欲しいと思います。

交通[ ]

【電車】

• 小田急線、相鉄線、JR相模線の3路線が乗り入れる海老名駅ですが、JRと小田急の駅は少し離れていて専用通路で繋がっています。徒歩3分ほどでしょう。 相鉄戦は小田急の駅内にあります。
• 小田急海老名駅からは、新宿駅まで快速急行で約44分、渋谷駅まで約37分、相鉄線で横浜駅へ26分、横浜でJR東海道線に乗り換え品川駅まで42分と、通勤圏としては問題ないように思います。
• 2018年内をめどに相鉄・JR直通の開業が予定され、2019年春には相鉄本線と東急東横線、目黒線を結ぶ相鉄・東急直通線の開業が予定されていますので、電車でのアクセスが今後更に良くなるでしょう。 また、2017年度完成予定の小田急線の複々線化により、朝のラッシュの時間帯などの快適性が控除応するようです。
• JR相模線の橋本駅付近には、将来的にリニアの駅もできるようなので、レジャーなどのアクセスにも便利になって行くように思います。 車でも、圏央道の開通により様々な高速道路へのアクセスが可能なため、都内やレジャーにお出かけの際にも便利でしょう。

• 

  小田急海老名駅とJR海老名駅を結ぶ専用通路（2016-09-03撮影）

【駅 徒歩】

• 実測は相模線までで 15分は覚悟しないとダメですか？
  • マンションエントランスから平均11分てとこじゃないですかね？小田急までは平均13分てとこかな。ご自身で実際歩いてみた方がいいかも。
  • 実際に歩いてみました。 どこ側から歩くかで多分３分くらいは変わりそうですが 15分はかかりますね。
• 敷地が広いので場所による差はあると思いますが、ドアto相鉄、小田急ホームまでは最低15分かかると思います。待たされる信号がないので安定した所要時間だと思いますが、相模線踏切で橋本行きに引っかかるとなり始めてから開くまで2分ぐらいかかるので要注意です。
• 朝はリコーや日立ビアメカニクスなどの周辺工場からの社員が数千単位大勢で、反対方向駅逆方向へと押し寄せてくるので、道によっては非常に歩きにくいです。もう少し企業側も駅側への人を考慮し、道を通り易い様に制御してくれるとありがたいのですが… なので、特に朝の時間は多めに見ておいた方が良いです。今後駅方向への住民も多くなって行けば、意見が出たり、揉めたりして改善に向かうかもしれませんが…。
• 現地に行ってきました。小田急海老名駅東？改札口からは、ほぼ一本道ですね。現地までの歩行時間は、成人男性で、信号１回待ち、エレベーター１回待ち、オートウォーク上では静止移動含めて15分程度です。なので、オートウォーク上を歩けば、もう少し早いかもしれませんね。あとは、住む階層や部屋の場所にもよりますが、マンション内での移動等を含めると、少なくとも20分前後はかかりそうです。因みに、現地出入口から ららぽーとの立体駐車場まで徒歩6分で、ららぽーと内に入るには相模線側に更に移動が必要なので、もう少し時間がかかります。
• やはり駅までや海老名ICまでの所要時間が気になりますね。実際、駅から歩くと10分ではまず到着出来ませんね。
• 距離は小田急からララポも思ったより距離ありましたがきれいなデッキでまずまず。あとララポの外側で端端と工場越えてで小田急小田原線改札から自分のみ（大人足）16分、帰り家族子供有りで22分でした。ララポ東外と工場横結構長かったです。一目さんで13分狙えるかといったところでは
  • 朝の通勤時は改札からホームまでで、1分と、明らかに少ないエレベーターでプラス5分位、駅方面からの通勤者で引っかかりプラス3分位で計10位余裕を見ると、やはり20～30分でしょうかね。

1. 敷地端（南東角）～自由通路階段下　約650m
2. 自由通路階段下～小田急線西口改札口　約250m

• • 歩行速度を4km/h（不動産表記の前提より遅い）とすると所要14分です。相鉄線改札口まではさらに1分かかります。 改札～ホームは1分あればOK。居室玄関～エレベーター～エントランス～敷地端（南東角）だと5分くらい見ておいたほうがよいでしょう。 歩くのが速い人でも玄関から小田急線に乗るまで所要15分では厳しそう・・・ 。
• マンションから、駅までの間に信号が1個あります。妻と歩いてみましたが、信号に引っ掛からずに、ララポートまで5分(但し横の駐輪場入り口から店に入る最短距離)、JRまで11分、小田急まで13分でした。私の足ならJRまで9分、小田急まで11分で着くと思いますが、信号に引っ掛かったら、たぶん無理かなと思います。
• 当方、相鉄利用。男、170cm。 相鉄改札からエビレジまでの時間。

1. ララポ側を通るルート 11分50秒 直線が長く、思っている以上に長く感じます。
2. 駐輪場を通るルート 11分30秒 道路が全般的に暗い。将来的には、整備されるのかな？
3. 相鉄北口改札ができた場合。 セブンイレブン前→並木橋→浅井の水 10分 アップダウンはあるけど、1番近い。但し、道路狭いので注意。 急ぎ足で歩いた場合は、それぞれ30～50秒早く着きます。

【相鉄北口】

• これから出来る、相鉄北口前のバスロータリーって、どうなるのか知ってる方いらっしゃいますか？
  • バスロータリーじゃなくて、駐車場ですね。
  • いよいよ相鉄北口駅整備も着手された様

　http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/161114400046.html

【その他】

• JRと東横線乗り入れ再延期。 私は都内方面への通勤なので、少しがっかりしてしまいました。 しかも再々延期の可能性も高い‥ 。都内通勤の方々の離脱もあるのでしょうかね。
• ＪＲ相模線がもう少しどうにかなると橋本(リニア)～海老名～倉見(新幹線新駅計画)～茅ヶ崎って魅力的な路線なんだけどね、単線のままじゃ遅すぎる。
  • 複線化は2ヶ月前程に、神奈川県・相模原市・茅ヶ崎市・海老名市・座間市・寒川町など自治体主導で、JRへ働きかけているみたいですね。なんとか将来複線化になってくれれば。

　http://www.city.chigasaki.kanagawa.jp/koho/1002784/1020166.html

• • 香川駅辺りの密集感を見ると、複線化は相当困難な気がしますが…。
    • 確かに自治体連合もご指摘含む7ヶ所計17km暗いの区間は2、30年といった超長期で解決してゆくべきターゲットとしているみたいです。段階的に発展を期待すべきものかもしれませんね。

　https://neorail.jp/forum/?3141

　http://www.go-go-sagamisen.ecweb.jp/data/improvement/program-outline.p...

• このあたりは車２台持ちの人も多いですよね。専業主婦の奥さんが、昼間、車を使っているのもよく見かけるし。幼稚園や保育園も車でって人も多い。
• 海老名駅周辺の月極駐車場は、駅間地区の小田急駐車場の閉鎖と扇町の区画整理事業開始が重なったので一気に需給が締まってしまいました。駐車場の空き待ち状況は思っていた以上に深刻なのですね。
  • 駅間の小田急タワー予定地も、現在一部駐車場として残ってますが、建設が始まれば閉鎖されるのでしょうから、現在利用している方々も次は何処で探されるのでしょうか。西口も開発前は駐車場探しに困る事は無かったのに。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：15,551.13㎡（売買対象面積、借地面積含む）
• 建築面積：3,837.92㎡
• 二重床

【配棟】

• この資料によると、敷地内に全面芝張りの公園の様な公共の緑地広場が用意される様ですね。子供達の遊ぶ所は問題無いかと。後は、やはり高圧線からの影響を抑えるための隔離都合で、建築物配置が決まってくる様です。

　http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1263801531710/files/27-...

• 配棟図を見ると、東側のエントランスに出るまでマンション内を駅に対して平行に移動することになり、エントランスを起点とする公称時間よりも駅まで時間かかりそうです。
  • 事前にも出ていた通り、マンションから小田急相鉄ホームまで現実的には15分位の認識です。住戸位置や歩行速度、通勤逆側からの混雑にも因ると思いますが、朝のエレベーターラッシュなども考えるとドア出てからホームまで20～30分を見た方が良いかもしれませんね。
• 完全な南向きでなく微妙に南西向きという事からも、南東からも採光がある南に一番ガーデンヴィラの東側角住戸が一番人気と予想します。上記の敷地内移動時間も有り、エントランス近い側でもあるし。
• 現地見てきましたけど、ビアメカニクス敷地内ではありますが、入口付近に小規模の高圧鉄塔が一つ、マンション敷地内の端にどでかい高圧鉄塔が一つありましたね。健康面でどう影響があるかは分かりませんが、景観の面からすると邪魔ですね。

【眺望・採光】

• 眺望ですが、南西側はビアメカニクスの工場建屋がありますので、5～6階くらいまでは視界抜けが期待できない（ただし日照は問題ない）と思われます。
• 南西側にベタ寄せしてあって目の前の工場建物まで20M。5階くらいまでは視界塞がる。
• ここのマンション、敷地の中で、北にある駐車場側（小学校側）は開けてるけど、南側はぎりぎりに建てるんですよね。小学校への日照の関係でそうだと聞きました。今、敷地南側の工場のあるところもマンションが建たない保証はないのだから、いずれ日当たりが悪くなるのではないかと心配ですが、大丈夫なんでしょうか？

• 

  現地状況（2016-09-03撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：415台[平置駐車場415台（来客用3台・車椅子利用者用１台含む）]　
• 駐輪場：824台（二段ラック式：792台、平置き：32台）
• バイク置場：44台（バイク置場：26台、ミニバイク置場：18台）
• エレベーターは中層階用、高層階用に分かれてるんでしょうか？

【駐車場】

• 駐車場設置率100％、全台平置きに驚きました。買い物にはクルマがどうしても必要なエリアなので、嬉しい配慮だと思います。
  • 駐車場100％は月極駐車場が少ない西口では、かなり有り難いです。
• 全戸平置き駐車場、駐輪場も一戸につき2台分あるというのが最大のポイントですね。
• 駐車場契約率は気になる所です。100パーセントはかなりのメリットですが、確かに若者の車離れ、駅徒歩圏、高齢化を考えると少し心配です。海老名は圏央道東名始め車あると非常に便利な事もあり、駅からかなり遠ければそこまで心配はしないのですが、駅から15分程度の徒歩圏という所が特に。持たない人もいるかもしれません。2台持ち家庭合わせて平均化1台になれば良いですが。
  • デベロッパー側に、要望書時に車有無をしっかり確認し、今の段階で90～100パーセント契約率になりそうかしっかり確認して貰う事がまず出来る事。そして、その契約率ベースで管理費収入想定で、管理組合成り立つかの確認。 ただ、おそらく機械式でなく平地式なので、メンテナンス費用などほとんど無いはずなので、そこまで契約率気にしないでも良い予想です。

設備・仕様[ ]

• 公式見ると共用設備は充実してな感じ。

【オプション】

• おすすめのオプションはありますか？ オプションの金額が高いので、できるだけおさえたいです。
  • うちは保温浴槽を検討しています。 帰宅が遅いことが多いので。 8万円程度ですしね。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK・4LDK
• 住居専有面積：67.02㎡～83.38㎡
• バルコニー面積：9.94㎡～12.40㎡
• 間取りはホームページに、少し出てますね。ベーシックな田の字型が多そうです。

【モデルルーム見学記から】

• モデルルームは2タイプあり、3LDK+WIC+FC 73.24㎡の部屋は基本的なつくりや仕様を見られるようになっています。
  • 特筆すべきはファミリークローゼットという、主寝室となる約6.5帖の洋室につながるクローゼットで、寝室のWICと廊下にある納戸を足した感じで、2WAYで使えるようになっていて、かなり広いです。 主寝室も約6.5帖と広く、出窓のようになっている部分もあり、奥行きが感じられます。
  • 約5.2帖の洋室にもWICがあり、リビング続きの役5帖の洋室にも布団クローゼットがあります。 リビング入口部分にも物入れがあり、リネン庫も奥行きがありましたので、収納に困ることはなさそうです。
  • 浴室は1418で魔法瓶タイプ浴槽。ミストサウナはありませんが、浴室乾燥器はついています。 洗面台下体重計収納もありますし、洗面台の高さは選べませんが、平均的なつくりの洗面所で使いやすいのではないでしょうか。
  • キッチンは約3.3帖で、食洗機ディスポーザーが標準装備です。 続き間の洋室との扉が吊り型ではないのでレールがありますが、縦型リビングで約12.5帖と広く扉を閉めて使っても充分な広さがあると思います。
• もう１つのモデルルームは、4LDKの部屋を2LDK+DEN+WICにしており、オプションを多用してこういった形に変えることができます、というような部屋です。
  • 4LDKを２LDKにしているので、リビングがDENを含み約23.6帖とかなり広く開放感があります。 DENも壁が下部分しかないので開放的で、小さなお子さんが遊んだりするには良いのではないでしょうか。
  • この広さで浴室が1418というのは少し手狭な気がしましたが、このマンションの浴室は全て1418とのことでした。
  • 玄関入ってすぐの約5帖の洋室はベッドがありましたが、書斎としても使えそうな部屋で、主寝室の約6.5帖の洋室はWICがかなり広く、この部屋だけはオプションで変えていないとのことでした。
  • しかし全体的に変更が多いので、オプションでの変更の参考にするとよいのではないでしょうか。

買い物・食事[ ]

• イオンやマルイましてやTOHOまで徒歩15分になってますが、 敷地の一番駅に近い所から大人の男の足で早歩きしてもTOHOまで15分で行くのはキツイでしょう。女性や子連れでしたら20分強。
  • 先日、ららぽーとからTOHOまで歩きましたが、20分弱は見ておいた方が良かったです。こちらのマンションからTOHOまでは信号や、人混みを考えても30分弱はかかるでしょうね。
• 西口に居住している者ですが、西口は、スーパー、ドラッグストアが少ないです。今の所、ララポの中にしか無いので、もう少し競合店が増えてくれると有難いです。身近な生活用品を揃えようとなると、どうしても東口迄行かざるを得ない事も多々あります。エビレジ、相鉄タワー含めて人口が増える事で、ララポ以外の商業施設が出来ると有難いです。
• 小田急海老名駅周辺はビナウォークという大型ショッピングモール開業とともに発展したようで、ビナウォークのほかにもTOHOシネマズ、マルイ、小田急マルシェなどもあり、かなり開発が進んでいます。
• JR海老名駅には、駅直結でららぽーと海老名がありますので買い物や食事などに困ることはないでしょう。
• ららぽーと内3階と4階にあるフードコートは、昼間はお子さん連れや家族連れが多いようですが、夕方以降になると雰囲気なども変え、仕事帰りの人や大人向けにテラス席などでお酒も飲めるようになるとのことです。こういった大規模商業施設が多い街ですので、個人経営の飲み屋さんなどの飲食店が少なそうに思えますが、駅の近くで仕事帰りに一杯という気分もかなえてくれます。テラス席からの眺めも良いみたいなので、このマンションに住んだ場合にはよく利用することになるのではないでしょうか。

• 

  JR相模線前階段付近から。ららぽーとが見えます。 （2016-09-03撮影）

• 

  小田急海老名駅前ビナウォーク周辺。（2016-09-03撮影）

• 

  ららぽーと内、3階フードコート（2016-09-03撮影）

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• 保育園足りなさそう。今でさえ駅前の保育園の数があまりなくて待機児童多いのに。しかも海老名は認可外がほとんどない。

【小中学校】

• 現地マンション目の前に小学校があり、徒歩2分で通えるというのは小学生のお子さんがいる家庭には安心でしょう。
• 今泉小は目の前ですし、今泉中も歩いて10分かからない場所ですので、子育て世代にとってはよい環境ですね。
• 駅からは距離があるかもしれませんが、駐車場と子供の学校を考えると、非常に魅力的な物件です。
• 今泉小、今泉中は校風が落ち着いていて、イジメも少ないことがメリットですね。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：工業地域
• 治安も悪くはないとのことで、現地マンションやJRの駅周辺はこれから開発されていくようですし、先々発展して行く街ではないかと思います。
• 現地に行ってきました。住環境としては、夏休みで小学校がお休みということもありましたが、非常に静かで、田舎の夏～って感じで、蝉の声が鳴り響いてました。ただ、景観の面では、高圧電線とビアメカニクスの工場が気になりましたね。
• 日テレスッキリを今見てるのですが、今日は大調査海老名編として海老名特集組まれているみたいですね。内容まだ分かりませんが、TV番組表では、評判の子育ての街進化の海老名を調査とあります。注目されてますね。
  • 見た感じでは、これから人気が出そうな郊外の町ランキングとして、武蔵小杉、立川、和光市、吉祥寺に次ぐ堂々の5位が海老名との事。海老名はSAのイメージでしたが、扇町の新しい街が開発されて魅力ある街としての紹介でした。開発されたばかりの扇町スポットが中心で、リコーフューチャーハウス、ららぽ。子育て向き。食事も良し。後は521さんも言われる様に、駅徒歩3分ららぽ前のハイテクマンションとして、グレーシアが出てました。値段当てで出てた部屋は3918万円だそうです。さらに開発も予定され、利便性が上がり、海老名の物件価値は上がって行くという締めでした。

　http://s.kakaku.com/tv/channel=4/programID=4941/episodeID=992323/

• 小田急タワマン地区はめぐみ町になったそうです。ららぽ・相鉄タワマン・グレーシアなどの扇町。そして扇町北側も上郷・上今泉・下今泉合わせて、泉に統一され読まれるそうです。エビザレは住所が泉になるかもしれませんね。めぐみ町はマンション等建設により2500人増加する見込みとの事です。駅間の方もいよいよ来月から開発が進められるとの事。

　http://www.townnews.co.jp/0402/i/2016/09/16/348923.html

• また、扇町とめぐみ町西側の上郷地区も、現在は市街化調整区域ですが、今後市街化区域として編入される事があれば、新たな開発区域として扇町やめぐみ町の様に町名変更される可能性もあるとこの事です。西口駅前はめぐみ町・扇町・泉・西側市街化調整地区で、より発展していけば良いですね。

　http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1167007541763/files/H28...

• 明言されてはいないので、良く分からない状況ですが、市の都市計画審議会議事録だと、イオンモールに関する発言があります。海老名に作られる方向性の議論だと、海老名により魅力が上がって良いのですが。ただ、市もオーバーストアは理解していて、将来ゴースト化にならない様に管理も促している様にも見えます。作られるとしたら、駅間の開発会議なので、そこで作られる？ただ、事前の噂の東側イオンやダイエーとは関わらないので、作られず、比較で発言されているだけかもしれませんが、良く分かりません。

　http://www.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1149141736477/files/28-...

　http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q11157923286

　http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q10157274710

【工業地域】

• ここは工業地域に指定されてますが、元々何の工場があったのですか？南側の工場は、騒音や臭気など大丈夫なのでしょうか？
  • マンション建設地は元々ビアメカニクスの工場の一部で、グラウンドや汚水処理施設などがあった場所です。事業の合理化などで不要になった土地を切り売りしたのだろうと思います。
• 工業地域ということだけど、煙とか匂いはどうなんだろう？
  • 工業地域？全く問題ないよ。今小の前だから気にするなら、音じゃない？ 学校前だと、防犯の面では良さそうだね。

【高圧電線】

• マンション内の敷地にある高圧電線がきになります。
  • 高圧線は法律で距離が決められてるので、仕方ない事かと。
  • 西口地区はほとんど工業地域なので、ここら辺に住むなら高圧線や線路沿いなど、どこの物件でも割り切りが必要かと。ただ、工業地域ゆえに建築制限が無く様々な業態の施設が建てられるため、便利になってくるとは思います。閑静な住環境を望むなら、この地域には住めないですね。
• 高圧電線の影響ですが科学的根拠に乏しいとおっしゃる方も多いです。しかし何らかの事情で売却する必要に迫られた時、価値は間違いなく落ちます。それを許容できるかどうかも考えた方が良いでしょう。
• 鉄塔の電磁波に関して自分なりに調べてみました。 ただ、科学的根拠や因果関係がはっきりされているものでは無いという公的見解もあります。なので、気にするか、しないかは個々人次第かと。

　http://www.tepco.co.jp/ps-engineering/denjikai/panf.pdf

　http://saigaijyouhou.com/blog-entry-315.html

• • 因みに参考までに今回対象鉄塔は66kVの様です。下記海老名市下今泉2120-4の相模川線37号。

　http://tower.30maps.com/list/?pref=神奈川県&city=海老名市&key=上今泉

　http://ricebowl.exblog.jp/18851298/

• 住む階が上がるほど～は、下記が分かりやすいです。

　http://www.all-earth.jp/faq/souden.html

• WHOのを気にするならば、多分5、60ｍ位は離れているならば良く、100m離れていればかなり安心といった程度でしょうか。
• 鉄塔は西口側はどこにでもあるので気にしないにしても、エビザレが最初であるため、比較検討できないのが痛いですね。

【騒音】

• JRの線路が近いですが、深夜の貨物列車等の騒音は気にならないでしょうか？
  • 近くを走る相模線には貨物列車は走っていませんので、午前0時過ぎの終電から午前5時過ぎの 初電までは保線作業でもない限り何も走りません。
• 小学校の前の立地ってどうなんでしょう？騒音とか心配です。
  • 小学校前の立地は、運動会とか以外はそんなにうるさくないのでは？それより校庭の土埃などが気になります。
• 一つ気になるのが、小学校が隣にあることによる騒音です。校舎がマンション側に建っているので、運動会や体育などの音はバリアになって聞こえづらいかなと思うのですが、逆にチャイムや休み時間の子供の叫び声などが心配です。
  • 小学校は9時から17時とかで平日のみ1日8時間位。ただ、気にはなりますが、液状化の件と同じで、気にし過ぎはキリがない思いも。

【地盤】

• 地盤はどうでしょう。住所を見る限りあまりいいとは思えませんが。
• あの一帯は後背湿地の田んぼなので良くはないです。ただマンションなので地盤改良とか杭打ちとかはしっかりやるんじゃないでしょうか？
• この物件は、ららぽーと用地のように昔田んぼではないので地盤はそんなに心配ないですね。どんなに硬い地盤でも杭が短ければ意味ないですし 何より南側が開けてるので日当り良好なのが良いかと。あとはららぽーとからの歩道が完全に整備されればね。
• このマンションは、もともとは畑があった場所ですよね。地名も「蛭沼」と…。地震や液状化などのリスク面はどうなのか気になりますね。ある予測サイトでは、もしここが「地名なし」に該当するならば、地震と液状化のリスクは相当高いことになります。どなかたこの地に詳しい方はいませんか。
  • 上今泉の地盤は、後背湿地となってます。軟弱地盤であり液状化しやすいと記されてます。西口開発地はほぼ、後背湿地ですから、地盤気にされるので有れば、海老名東の国分辺りにされた方が良いですね。
• 海老名の西半分は浸水・内水区域多いのであれですが、ここは浸水・内水区域といってもちょっとかぶってるくらいですね。 これ見てみると相模川真横の２mと比べて、浸水０．５m未満なので、そこまで被害ないのでは？
  • 海老名市洪水・内水ハザードマップ

　http://www.bousai.city.ebina.kanagawa.jp/www/contents/1334568098644/fi...

【ご近所さん】

• 今泉小に通っていた地元民です。このマンションは駅からもそこそこ遠いし、鉄塔も邪魔だし、近くに農業用水路もあるし相模線の踏切とかもうるさいのでは？ 昔から海老名の住宅地と言えば国分なので相鉄線北口付近もありだと思うし、河原口や上郷あたりの戸建のほうがいいと思います。ららぽーとの前の道を真っ直ぐいった鳩川に新しく橋が架かるので、上郷や下今泉は駅までの所要時間が短縮されますよ。 (何年か前に三泉の都として売り出してました。)

周辺施設[ ]

• 海老名市立図書館は、TSUTAYAが運営に入っているようで、自由来の図書館と違い、飲食などをしながら読書などもできるようになっているとのことです。館内にスターバックスがあり、指定場所では飲食をしながら読書ができ、フタつきの容器であれば閲覧スペースに持ち込み読書ができるようです。

その他[ ]

【住所】

• 住所書くときに字以下って省略可能なんでしょうか？蛭‥
  • 本物件を含む地域は平成29年2月13日に新しい町区域が設定され、住居表示地区になります。新しい町名は「泉二丁目」です。「上今泉字蛭沼」の地番は登記簿に残りますが、普段は使わないですから気にすることはないでしょう。

掲示板[ ]

• 神奈川県のマンション口コミ提示板一覧
• 海老名 ザ・レジデンスについての口コミ掲示板
• 海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

ご近所物件の掲示板

• シティテラス中央林間（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• プレシス小田急相模原ステーションサイト（検討スレ） ｜ （まとめ）
• エクセレントシティ本厚木駅前（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• ブランシエラ横浜瀬谷（検討スレ） ｜ （まとめ）
• プレシス鶴間レジデンス（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ガーラ・レジデンス桜ヶ丘（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ブランシエラ海老名（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• ファインスクェア大和（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ブランズ中央林間（検討スレ） ｜ （まとめ）
• メイツ本厚木（検討スレ） ｜ （まとめ）

yokohama/601066/17-1000

resident_kanagawa/612034/17