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| − | [[ファイル:.jpg|thumb|400px|]] | + | #REDIRECT [[LEBEN THE TSUKUBA]] |
| − | ==物件概要==
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| − | *所在地：[[茨城県]][[つくば市]]竹園1丁目3-8（地番）
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| − | *交通：[[つくばエクスプレス]] 「つくば」駅 徒歩8分
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| − | *総戸数：322戸
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| − | *構造、建物階数：地上15階建
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| − | *敷地の権利形態：所有権の共有
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| − | *完成時期：2015年02月下旬予定
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| − | *売主：株式会社タカラレーベン
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| − | *施工：未定
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| − | ==価格・コスト・販売時状況==
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| − | *魅せるためにそのぐらいの価格帯は用意するだろうけどボリュームゾーンは4000前半ぐらいじゃない？公務員住宅の件と長期金利・増税前の駆け込みラッシュを見越して、どう考えても相場から高めにしてくるだろ。フージャースもできることだし、そのうち供給が追い付くだろうから、下手すると高値掴みの予感。
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| − | **それはあると思う。公務員跡地から大量のマンションが供給される。3年後くらいに価格下落は避けられないでしょう。
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| − | ここの立地だと８０平米で３２００万くらいが妥当だと考えておる。
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| − | **市場に出回ってるつくば駅近辺の中古物件見ても平米単価45とかで普通に出ててちょっと異常だと思うわ。あくまで個人的な感覚だけど、10%～20%は高いような気がしている。ここの売り出しの価格によって、中古の価格も結構動くんじゃない？案外、中古が値崩れする可能性も無きにしも非ず。公務員住宅の跡は戸建てと予想。かなり先だろうけど。これ以上マンション乱立させても売り手にうま味がなさそう。
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| − | *あくまで個人的な感覚だけど、10%～20%は高いような気がしている。同感。感覚的に２割り増し。中古マンション売る人、強気すぎ。もっとも需要が一時的に急増なのでしかたない。公務員跡地は、駅１０分以内の徒歩圏ならマンション新築しても十分に採算のとれる値段でさばけるから、1000戸くらいの供給はあると見ておる。
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| − | *つくば駅周辺のマンションは値段が高い。中古マンションは宿舎取り壊しが決定してからは売り手市場でとても強気です。5年経過したマンションを購入時と変わらない値段で提示する売り手もいました。実際に購入時の値段を調べていないかわいそうな方が買われたようです。タカラレーバンは水にこだわっていたり、環境も考えているのでとても興味があります。ただ値段が分からない現状ではまだまだ購入可能なものか・・・少しでもお客様に優しい値段であると良いですね。
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| − | *確かに資料請求は多いそうです。MR行ってきましたが、ブースごとにしっかり仕切られているにも関わらず、割と放置時間もちょこちょこあり他のブースからの話し声が何気なく聞こえてきたりして嫌な感じw。まだ価格発表もされていないのに、「絶対買いますからね～おほほ」なんて声が、耳に入ってきて脱力・・・。そういう発言をする人が、つくばの価格高騰に拍車をかけるんだよ～（泣）。やめて欲しい。とにかく、気になるのは価格ですね。
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| − | *70m3台で安く見ても2800万～じゃないでしょうか。デイズタウン横のレーベンで日当たり悪い部屋80m3でそんなもんだったと思います。宿舎廃止の需要アップを考えると3000万～もあり得そう。レーベンにとっちゃつくばの発展とかどうでもよくて
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| − | 売れればオッケーですからね。街づくりを目指すデベでもないし。
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| − | *80m3の3LDKで3000万円程度ということはないでしょうね。今の需要増を考えると、3300～3500万くらいと見ています。高層階ならもっと高くなるでしょうね。
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| − | *先にできる東向きが一番条件が悪いけど、それでも日当たり等は十分でしょう。８０平米低層で３４，５百じゃないですか、南は４千前後からでしょう。
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| − | *つくば駅周辺の相場は今、上昇中ということだと思います。買いたい人は、官舎を出る人＋駅近くに住みたい人なので需要は結構あるのではないかと。ただ、官舎跡地の開発でマンションも相当数供給されるでしょうから、安く買いたい人は、それまで待つ（５年後くらい？）というのもいいのではないでしょうか？
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| − | *正式な価格出てないが、高い。75m2でも高い。何とも強気な価格設定だけどあっさり完売なんだろうなあ。
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| − | *つくば徒歩8分のマンション75m3、80m3くらいで普通4000万とか出さないでしょ。数十戸だったら売れるかもしれないが、さすがに300戸はその価格じゃ売れないと思うな。2、3年後に大量供給され、1000万くらい相場が値崩れするの目に見えてるし。
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| − | *モデルルーム行ってきました。予算３０００万と書いたらあっさりその値段では厳しいですと・・・。一番狭い７５平米でも３５００万みたいな感じでした。近くにできるフィージャスの話もしてきましてあちらは価格では競ってきませんよ。との事です。お金でごちゃごちゃ言うやつはあちらへどうぞ的な感じです。レーベンでもハイグレードの位置付けなので価格は厳しいものになりそうですね。まあ、モデルルームも豪華でした。
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| − | *まぁ交渉ですから、最初から3000万でokと言うことはないでしょう。とりあえずは高値で売るだけ売るのでしょうから、最初はお金出せる人だけ相手にするんでしょうね。でも75平米3500万の売り方で322戸をさばくのは厳しいはずですから、最後にはある程度の交渉は可能になるものと思っています。といっても限度はあるでしょうけど。3000万はボトムかもしれないですね。
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| − | *やはり値段に関しては「つくば駅」付近問うことで学園都市などに比べると3500前後と考えた方が良いそうです。値段の高い順は南側＞南東側＞東側となり、階層が高くなるにつれて値段も上がり、角部屋は高い。管理費も部屋の大きさで異なりますが、駐車場やNETなど込みで2～3万地震による強度についてですが、地盤は都内に比べると非常に良く心配はないとだけ言われました。防音設備等も何とか2重装甲みたいなやつだそうで、他のマンションよりはマシとのこと。
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| − | *3LDK85m2 3800万円台～去年建った竹園のレーベンより1000万円も高い。土地は1/3程度で取得したのに吹っかけましたね。
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| − | おまけに施工は評判が悪いタダ。
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| − | *MR行きました。我が家の場合まず、３棟すべて道路に面しているのが残念でした。角部屋は5000万を超えるとのことでしたが、駅10分くらいの中古築浅戸建てが買える値段だと思いました。10年特例用地なら4000万以内で戸建も可能です。同じくらいの値段なら、そういう戸建や流山SC近くのマンションの方が魅力的だったので、我が家は購入検討から外しました。官舎廃止と時期がかぶっていて問い合わせも多いらしいですが、意外と現在公務員宿舎に住んでいる人は買わないんじゃないかという印象でした。
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| − | *想定通りの価格でしたね。売れ行きを見て第二期販売は価格を下げてくるといいですけどね。レーベンの水と細かい泡の出る風呂は魅力的なんですけどね。この価格で買っちゃうと向こうの思う壺ですね。
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| − | *予定販売価格発表されましたね。立地と学校までの距離も程よく、検討しています。東向きの一番安い価格帯の棟でも、強気の価格設定。レーベンのいい鴨にはなりたくないが、人気の間取りや階数はあっさりなくなりそうで悩ましい。かなりの戸数ですから、完売まで1年はかかると思いますよ、とＭＲで他を接客している営業の声が聞こえてきましたが、その間に価格は少しずつ下がるんでしょうかね？
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| − | *私は「つくば駅から徒歩圏内」「竹園地区」「100%自走式」「ヨークベニマム隣接」を理由に購入予定です。過去物件を見渡しても、なかなかここまで条件のいいマンションは正直ありません。「つくば駅徒歩圏内」に「大手デベロッパーとスーパーゼネコン」が「手ごろな価格で」マンションを出してくれる確率は、残念ながら今後も低いでしょう。
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| − | *3LDKは75平米〜です。恐らく一番安いのは東向きでしょうし、南向きは80平米以上しかないので、南向き狙いならもっと高くなるでしょうね。
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| − | **７５平米で、3800万円台って、まじっすか！？しかも東向きで、目の前にビルが後から建つかもわからないのに！
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| − | *3200万円台は東向き、低層だと思われます。しかも、目玉商品的な「釣り」ですよね。抽選部屋でしょう。しかし、3800万円～とは高いですよね。我が家の予算では80平米クラスでも、南向きには手が出ないかと。価格設定が強気すぎる。高値で掴まされるのだけは勘弁だ。
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| − | *●Geタイプ販売価格3,818万円（税込）を頭金8万円、元利均等35年返済、ボーナス払いなしの場合、借入額3,810万円［金利0.775％（変動金利優遇後）］、月々103,602円（元金3,810万円）になります。
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| − | *●Bdタイプ販売価格4,198万円（税込）を頭金8万円、元利均等35年返済、ボーナス払いなしの場合、借入額4,190万円［金利0.775％（変動金利優遇後）］、月々113,935円（元金4,190万円）になります。
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| − | *東南角部屋は２Ｆで５４００万円台。去年建ったレーベンより１０００万円以上高い。おまけにベランダは１つしかない（去年のは３つ）。
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| − | ==交通==
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| − | ==構造・建物==
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| − | *ここは３棟建設されるんですね。向きが違うようなので価格にも影響ありますね。
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| − | *2重床、2重天井 床暖房でした。 よく半地下構造の住居を1階としている物件が都心でも、このあたりでも多いのですが、ここの1階はすべて共用部分ですからまともでしょう。 大手デべでも普通に作っていると思いますけどねぇ・・・
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| − | <gallery>
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| − | Image:20130910LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト.jpg|工事現場（2013年9月10日撮影）
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| − | </gallery>
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| − | ==共用施設==
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| − | *自走式の駐車場
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| − | *ここは駐車場が自走式/平置きであるのが大きな魅力
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| − | *駐車場は立体の最上階(屋根なし)なら月/500円～だそうです。お得なのかな？
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| − | **お得だと思います。市内TX沿線の中古マンションで自走式最上階（屋根なし）が約2,000円であることからすれば。ただイニシャルコストの点で当方はあきらめです。
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| − | ==設備・仕様==
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| − | ==間取り==
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| − | *間取り：3LDK・4LDK・5LDK
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| − | *専有面積：75.34m2～100.47m2
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| − | ==買い物・食事==
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| − | ==育児・教育==
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| − | *まあ、つくばは高いと思うかも知れんが、県内で文教地区に指定されてるエリアって極端に少ないからな。子供の通学考えると県内の人は、学力レベルが高い人（≒収入が高い人）が集まる。加えて、道路アクセスがここまで利便性の高い町は他に無い。高くなるのは自然の流れかも。
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| − | *今後官舎が少なくなってくれば、学力レベルも下がってくる。現に今も学校全体のレベルが高いのではなく、ごく一部のレベルの高い生徒が全体を押し上げているだけ。だから学区にこだわってもあまり意味がない。
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| − | *つくば市は、学区を越えての就学が比較的緩いようで、住所で指定される小中学校以外の学校に就学を希望する場合は、指定学校変更申立（学区外）で可能とのことですから、宿舎住人の学童に限って優遇されている、というわけではないでしょう。
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| − | *少なくとも小学校、中学校までは比較的、安心な公立校に通えるということで、つくば駅周辺のマンションを検討しています。通勤については、始発駅ということで時間がかかっても体は楽だと思いますし。
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| − | ==周辺環境・治安==
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| − | *東南向きの棟の前面は、建物が建っている部分と駐車場のところがあるけど、駐車場の部分はビルとか建つ可能性はあるんでしょうねぇ。
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| − | **東南も西南も都市計画法上の商業地域ですから日影規制はありません。どんな建物でも建てられます。こちらが日照ゼロになっても文句は言えません。まあゼロという可能性は少ないですけどね
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| − | *西南はカピオの駐車場かと思うが、そこに建物立つ可能性あるんだろうかね？
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| − | *基準地価が発表されました。つくば中心部の地価が上昇し始めてるようですね。基準地価の調査地点に含まれていない研究学園に押されつつある地域ですので、上昇はもっと遅れるかと思っていましたが、なかなか底堅いですね。
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| − | ==周辺施設==
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| − | ==その他==
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| − | *今思う不安要素
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| − | #これから安いマンションが近くに建設されるのではないか？
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| − | #せっかくちょっと高い階層を購入したのに面の前に高いビルが建たないか？
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| − | #数年後にもっと安く売り出されないか？
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| − | **近くに安いマンション→つくば駅近は高い。徒歩10以内で安いマンションなんて出ない。
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| − | **高いビル→現時点でそんな話は聞いたことないが5年後10年後は誰も分からない。
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| − | **数年後に安く→重大な欠陥ﾏﾝｼｮﾝでもない限り駅近は大幅に下がらない。
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| − | *評判の悪い施工会社かもしれんが立地、構造等は良いので問題なく買えるんならおススメする。駅に近いしいざとなったら売れる。しかし管理費などの合計も2万超えるのか・・・金持ち向けだなあ・・・
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| − | **共用施設はカフェラウンジとか、フィットネススタジオとかがあるわけだし。駐車場もつくば駅近で月5000円は取らないと、立体駐車場の大規模修繕をみんなの修繕積立金から出さないといけなくなるのでは？そうすると、全部込みで2~3万円ってかなり安いと思います。良心的な価格設定ならいいですが、単に月々の修繕積立をケチって10年後、20年後にドーンと一時金を徴収されるだけなら勘弁してほしいですね。
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| − | *#市役所建設予定地の一級立地
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| − | ・300世帯以上の大規模マンション
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| − | ・公務員宿舎廃止の影響が少ない竹園西小学区
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| − | ・ヨークベニマル直結（専用カートが使えるらしい）
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| − | ・自走式駐車場100%以上
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| − | 上記の条件を揃えたマンションは今後無い、という自負によるものなのでしょうね。
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| − | 立地に対して相当の自信を持っているように感じます。
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| − | ==掲示板==
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| − | *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/LEBEN%20THE%20TSUKUBA%20%E3%83%97%E3%83%AD%E3%82%B8%E3%82%A7%E3%82%AF%E3%83%88 「LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト」についての口コミ掲示板一覧]
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| − | *[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351546/ LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト【検討板】]
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| − | ibaraki/351546/4
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