プラウドシティ西神中央

2017年4月1日 (土) 13:52時点における最新版

プラウドシティ西神中央 外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県神戸市西区竹の台6丁目3（地番）
• 交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「西神中央」駅 徒歩2分
• 総戸数：250戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年12月竣工済み
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：株式会社 長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格帯ですが3LDKの75平米で4000万前後です。
• 価格帯もまだ全部出ておりませんでしたが、４～５階以上となると4000万台となってきますねー。東向きの方に割安感（南向き、東向き、南向きのコの字型です）。ただ、東向きの場合は、交通量の多い道路に面することになるので、それが嫌な人にはダメでしょうが。
• 本日、見学してきました。個人的なメリット、デメリットをまとめておきます。
  • メリット
    • 駅徒歩２分（最高）
    • 不必要な共有施設がない（温泉、フィットネスクラブ）
    • しっかりした構造
    • 綺麗なモデルルーム
  • デメリット
    • 機械式駐車場・・・待ち時間等大変そう
    • 日当たり（南側に建物あり）　※南側でも低層階は日当たりが悪そう ※「コ」型の建て方のため、北側も
• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583776/

• 値段は概算で一部しかありませんでしたが、イメージですが
  • 3LDKは　3500万～
  • 4LDKは　4000万～
    • 2階上に場所では200～300万アップ
    • 南向きと東向きでは200万違い
      • 最高額　約　6000万
      • 最低額　約　3300万
• 最多販売価格帯は4000万代ってところですかね。。東向きはありえないので南向きとなると中層階で4000万～5000万か。。。西神南でいいかな。。。
  • 私も、西神中央を見に行きました。広さ、価格帯、駐車場の作りなどを考えると西神南が安く感じますね。
• 見学会に参加してきましたが、 やはり、老夫婦が多いですね。 一戸建てとかを処分して、こちらに住むんでしょうね。 資金にも余裕がありそうなので、強気な値段設定になったと推定します。 あと、積水からかなり高額で土地を購入したと噂を聞きました。 （積水がグランドメゾン建てずに、土地の売買だけで、メリットのある価格では？） その分も上乗せされてているんでしょうね。
  • 積水はなぜ自社で建てなかったんだろう？そのつもりで用地を買ったんだろうに。
    • 以前は積水の宿泊施設付の研修施設が有って、全国の社員を呼ぶような大掛かりな施設だった らしいですよ（積水の人間に聞いた）。 また、積水は分譲マンションのディベロッパーとしては強くは無いので （自社物件の「グランドメゾン」持ってるとはいえ）なかなかいい青写真が描けなかったんでしょうね。 得意の分譲宅地（建築条件付き）にしても、価格は絶対割りあわないだろうし…。 土地計画的に戸建はだめなのかもしれませんが あと、上で老夫婦が多いとありますが自分が行った２日ともファミリー層や新婚が多かったような気がします。
• 共益費 管理費 積立修繕 駐車場はいくらですか？？
• ここは実際のところ、売れるのでしょうか？
  • 売れるんじゃないですか？最高でも6000万円弱ですからね。買える層は多いと思いますよ。
• 第1期の売れ行き見てからの判断でいいのでは？1年ほどかけて、売る予定みたいだし。営業さんの話だと、要望書は70件ほど集まっているらしいです。2週間ほど前の話ですが。
• 値引きの可能性はあると思います。 ただ大手の物件ですので、すぐにはないでしょう。 販売がここまで遅れても竣工時期は変わりません。おそらく、竣工売り（完成後の販売）も想定していると思いますので、その前後に値引きをしてくるのではないかと思います。 だいぶ先なので我慢が必要ですが、入居開始が28年1月ですので決算値引きといった具合ではないでしょうか？ 今物件概要を確認しましたら契約開始予定時期が、11月下旬になってましたので、来年度からの売り出しも考えられますね。 ここもジオも西神南も契約開始時期延期ということはどこも買い手確保が難しいのでしょう。
• 第1期で半数以上の130戸以上売り出すらしい。販売順調そうですね。
  • もう半分以上売れたみたいですね。 残半分もほとんど引き合いがあるとか。 やっぱり妥当な値段だったようですね?。
    • さすが駅近！！！ってとこでしょうか。羨ましい限りです。
• 以前モデルルームへ行き、概算の価格表を持っています。価格改定された部屋はありますか？
  • 上層階は100～150万ほど下がっている部屋があります。中層階はほとんどかわらず。
• 4LDK、90m2強で、5300～5700マソ円でしたね。 ま、こんなもんですかね。 南より1000マソ、いやもっと高いですが、1期の4LDKは完売じゃあないですか。
• 長期修繕計画みましたが、 一時積立金が、 12年 34万 24年、25年 約100万 となっています。 かなり先の話で、資金に余裕のある人が購入しているだろうから、 問題はないかもしれませんが、みんな大丈夫なのかな？ ローン終わってなくて、2年連続100万だせる？
  • その点は営業から一時金徴収は無いとの返事をもらってます
• 昨日（11/29）、第一期の申込締切でしたが、完売したのでしょうか？
  • 数個売れ残りがありましたよ。 花がついていなかったので。 第1期で、全個数の半分の125戸は売れたようですよ。
    • 完売ではなかったのですか。意外ですね。
      • 第一期完売でないのは確かなんですが、当初第一期売り出しを予定してなかったXタイプの部屋とか ほぼ売り切れ状態で、申し込みが入るであろう見込みからキャンセルになった住戸だけ第一期販売から売れ残ってる 感じじゃないですかね？分からんけど。
        • スーモみると先着順になってるね。今回販売個数は135戸のまま。売れ残り戸数しらせたくないのかな？本当に少ないなら、ちゃんと書いた方がいいと思うけどなぁ。
• 駅に直結って、こんなに高くなるんですね。 自家用車を所持しない分の維持費を含めたらって考えるといいのかもしれませんが ちょっと考えてしまうなぁ。
• 13日、14日と1期2次販売　20戸やってますね。 これだけ短期間だと、落選した人や購入確定の方がほとんどでしょうね。 これで、1期で約6割完売ですね。
  • １期で約６割も売れているって なかなかの売れ行きと言えますよね。 だいたいは３期まで分けて販売されるはずだけど 完売まで早そうかな。駅直結というのは最大のメリットだもんね。
• 竣工までまだ1年ありますが、かなり早い段階での完売を目指しているんでしょうかね。 2期は平成27年2月上旬 (予定)となっているから少し間が開きますが、1期2次までの分は売れたんでしょうか？ 2期では何戸販売になるんでしょうね。 駅が近くても地下鉄だから、線路の音に悩まされることもないですね。
  • 1期2次までほぼ完売と聞いています。
• 公式ホームページの先着順物件概要では募集は７戸となってるから、１期の結果としてはいいほうなのかなぁ？
• 物件検討中です。20年後に100万円、更に翌年に100万円が修繕積立金として必要になると噂で聞いたのですが、そうなんですか？？？
  • そうらしいですよ。 マンション建物の大規模修繕と機械式駐車場の大規模補修のためらしいです。 ある意味、20何年か先の忘れた頃にそうなるよりも 今からはっきり明示してもらったほうが心積もりができていいかも。 そのときになって、うちは車所持してないので、払いません。 って言い出す人が出てきたら困りますし。
    • 駐車場を利用していない住人にも駐車場のメンテ代を負担させるというのはマンションでは一般的なんですか？ 駐車場代だけでは不足するものなのですか？ 物件概要では駐車場200台（月額使用料7,500円 ～ 13,000円）となっていますのでざっくり月200万ぐらいは入ると思いますが。
      • 一般的ですよ。駐車場はマンションの共用設備ですから利用しない人にも負担はあります。200台全部埋まればいいですが、空きがでると大変です。
• すみません修繕積立の件ですが自分が契約する前は、「一応そういった計画があるが他の自社マンションで同じような計画立てて今まで実際に計画通り支払う事になった物件はすごくまれなので多分払わなくて済むと思う。」と営業の方に言われたのですが違ってましたか？
  • 営業の人は契約をとることが仕事ですから、勿論、人によりますが、何とでも言うと思いますよ。 本当に支払わなくて済むのなら、不動産契約時の添付資料及び重要事項説明書にそのような記載をするでしょう。 営業担当者が支払わなくて済むと思うと「言った」というのは、まさに営業「トーク」ですよ。 「修繕費を計画通り支払わなくて済む」＝「計画通り修繕ができていない」というだけの話じゃないですか。
    • 積立金不足で大規模修繕ができなくて、一時徴収金の可否を巡ってもめてるマンションのことも聞くし、最初から一時徴収金を提示していることはいいことかも。一時徴収金だと管理会社に使い込まれることもないし。でもそのときになって、うちははらいません、っていう人が出てきたらどうなるんだろう。
• 2期販売の状況をご存知の方はいらっしゃいますか？
  • 昨日、モデルルーム行ってきました。 18戸ほど花がついていましたよ。 残り80戸ほどだと思います。 約70割は売れてますね。 残っているのは、ほとんど低層階ですね。 特に1階は残っています。
• 初めは勢い良く売れたのに、なんだかここに来て 急に失速してるみたいだけれど 何か問題があるのでしょうか？
  • 第一期の購入者は西神に愛着の有る方が待ってましたと購入。しかし、市街地に住む住民は今更西神など検討対象外なので、潮が引く様に人がいなくなったんでしょうね。何よりも高すぎます。プラウドなら、竣工前でも値引きする可能性高いので、ここは待ちでしょう。
    • 西神中央駅周辺はそもそも土地が高すぎますよね～たいして何もないのに(笑)商業施設や駅ビルのお家賃もかなり高額らしく、支払いが出来ず撤退する店舗も多いと聞きます。西神に愛着のある人たちや、30年前に西神に戸建を持った人たちの購入が多いようですね。西神南のプラウドシティは完売までに1年かかっていますので、西神中央も早々完売はないのでは？と思います。
      • 売れ行きの事で失速とかいう話ですが、もう８割弱は売れてしまっているようです。 残っているのは１階やあまり間取りが魅力てなものではない感じの部屋ってイメージです。 まあ自分は元々１階検討中なんで（主に金銭的な問題で（汗））…。 ちなみに、当初からお世話になっていた営業さんも他のモデルルームに行ってしまいました。 （１月中旬くらいに挨拶のTELがありました）。 その後モデルルーム行ったら営業さん、半減してたｗ この物件位売れてたらまあOKってことなのかなー？と思った次第です。
• 週末、ローンの申し込みに行ってきました。販売状況も見てきましたが、6割は販売済でした。特に南側は埋まってましたね。
• 上階へ行くほど多少値段は高くなりますが、そこまで値上がりはしていません。

【モデルルーム見学記から】

• 今回のマンションは、駅前の再開発プロジェクトのようなもので、他に２棟のマンションを別会社様が建設中とのことです。西神中央は３０年以上の歴史が古いニュータウンで、再開発で再度人口を増加させていくとの考えらしいです。また、他のニュータウン（学園都市・名谷）に比べても人口減少率が少なく、子供のころに西神中央で育った世代がまた戻ってきていると言われていました。
• マンションの購入層について聞いてみると、意外と近隣の一戸建てから引っ越してくる方が多いとのことです。一戸建てに子持ち家族で入居した方が、子供が成人していなくなったため、一戸建てを売却して駅前の利便性を求めているとのことでした。また、子供のころに西神中央で育った世代の方も積極的に購入しているとのことです。全くの新規で購入を検討する人もいるにはいるが、まだ数は少ないと言われていました。
• マンションの利便性については殊更強調していました。一番の魅力は駅とマンションがデッキでつながっており、すぐに駅に行けるという点です。他社が建設している周辺地域のマンションにはデッキがなく、自社のみの利点だと言われていました。あと、駅前には専門店や百貨店が集中しており、他のニュータウンと比べても充実しているとのことです。
• 資産性に関しては、駅近の物件ということもあり値下がりもあまりないと説明していました。近隣の駅近物件に関しても同様で、中には資産価値が上がっているものもあるそうです。
• マンションは大きく分けて３棟あり、南向きが２棟の東向きが１党の構成です。全体的にまんべんなく売れており、上層階・下層階での売れ行きはほぼ同じだとのことです。ただ、駅前だということで周辺にマンションや商業施設が建っており、日当たりは悪い部分もあるとのことでした。駐車場は平面と機械式立体の２種類がありますが、ほとんどが機械式の立体駐車場です。もし車を置くとなれば、機械式の立体になるとのことです。
• 私が今まで見たマンションの中では結構割高な感じがしました。駅近ということもありますが、西神中央のブランド力もあるのでしょうか。また、上層階と下層階にほぼ差がないのも驚きました。
• 最後に資料をもらって退出した後に、周辺を歩いてみました。駅前ということもありますがかなり活気があり、百貨店や専門店も軒並み流行っているように見えました。また思ったより高齢者の方が多く歩いており、この町にも高齢化の波が押し寄せているのを感じました。バスターミナルはかなり大きく、バス停が５つほどありました。周辺人口の多さが伺えます。
• 私がマンションについて感じたことは、「西神中央に住みたいならば魅力的な立地と値段帯」と感じました。正直値段は他のマンションと比べても割高と感じます。 駅前という点を考慮しても、他の地域だともう少し安いのではないのかなと思います。ただ居住環境は抜群に良く、また地名のブランド力もかなり強い方だと思います。そういった意味では、西神中央に住みたいといった強い気持ちのある方でしたらぴったりだと思います。
• ＭＲでは営業が、契約者は西神中央の一戸建てからの住み替え世帯、子供の時に西神に住んでいた人のＵターン世帯がほとんどで、新たに西神中央に住もうという世帯は少ないと言っていたね。
• ここの年齢層どんな感じなんでしょう・・？ お年寄りが多ければ、２０年後はもうこの世にいないから、いいやって感じで、大規模修繕の費用なんて真剣に考えてくれますかねぇ・・・
  • よくモデルルームの前を通りますが、出てくるお客さんを見ると40歳前後の金持ちそうなカップルやお年寄りも見た事があります。 先のことなんてあまり考えなくてもよさそうな金持ちそうな人が多いですよ。 見た目ですが。
  • ターゲットの年齢層は広いのではないかな、と思いますが ４０前後はボリュームゾーンかもしれないですね。ある程度余裕がある層。 ４０前後ならまだ２０年後はふつうに修繕して住むことを考えているのではないでしょうか。賃貸に出すようになる場合も出てくるでしょうけれども。

【契約者】

• 皆さん、NEXT PASS10は加入されましたか？未加入の予定でしたが、先日の説明会で心が揺れています…。住宅設備ってそんなに故障するものでしょうか？
  • 延長保証高いですよね。入るつもり無かったのですが、7割の方がが加入していると聞いて迷い始めてしまいました(^^;)
    • ですよね。。それに加入して15年以内にちゃんと設備が壊れてくれたらいいのですが、もし壊れなかったら50万近くドブに捨てる事になり、かつ設備も壊れてくるので大変な事になると思い断りました。何割の方が加入というのは信じなくていいと思いますよ。
• 不動産取得税の軽減措置を受けるため、入居後すぐに県税事務所に申請書を提出したほうがいいのでしょうか？半年以降の通知書が届いてからの動きでもいいのでしょうか？詳しい方ご教示下さい。

【維持費】

• 駐車場の修繕費用は機械式が多いので、4億ぐらいかかると担当者から聞いています。単純に計算して１戸あたり１６０万ぐらいになると思います。毎月の修繕費や駐車場代を積み立てていくみたいですが、将来的に追加の修繕費を取られるのではないかと不安になりますが、車は必要ですので、仕方ないですね。
• ここの修繕計画を知ってますか？ 24年後に100万円、25年後に100万円一括でいるのですよ。
• 修繕費は100円/平米スタートで、格段に安くは無いですね。 理事会による、当初案の無駄な経費節約、過大な見積もりの見直しで対処出来ないものでしょうか？
• １０年で売る覚悟が必要ですね、 ２０年に近づくほど売る人も多くなり売価も叩かれそう。
• ここは毎月1万～2万の修繕費は徴収しますよ。それとは別に12年後に50万、18年後に50万、23年後に100万、24年後に100万とか、確かそんな修繕計画でしたよね？ ジオは、毎月1万～3万の修繕費を取って、一気に100万は考えてないとのことです。 トータルは変わらないのかもですがね。 プラウドは立体駐車場が莫大な数なので、修繕費もかかると思います。 どちらもディスポーザーあるので、高めではありますね。

【賃貸】

• 9階のお部屋、18万円で賃貸に出てますね。平面駐車場付き13000円。駐車場変えてほしい！！
• すでに賃貸の募集が、ちらほら出てますね。どの物件にも駐車場がついているようですが その場合、所有者本人でなくとも 親族が居住するのなら駐車場の権利もそのままで いいと思いますが、正式に賃貸契約して貸す場合、 駐車場の権利まで委譲するのはおかしいのでは？駐車場は、買取ではなく、あくまで権利を借りているだけなので 賃貸人は管理組合にあらたに申し込みをして 借りるようにしたほうがいいと思います。 物件所有者も居住しない時点でその駐車場の権利を放棄すべきです。 所有して居住している者が、賃借人よりも優先されるべきです。
  • そこの部分は、ちゃんと住民の管理組合が立ち上がった段階で、きっちり話合うことかと思います。所有して居住してる人が、賃貸の人より、不便といのは、おかしいことだと思います。以前住んでいたマンションは、売りに出す時も、駐車場の権利はあっても、場所は住んでいらっしゃる方がそこの場所に移りたい方があれば、明け渡さなければならなかったです。売る側としたら、駐車場もこの便利な場所ですよと言いたいところですが、そこは諦めなければ仕方ないところてすよね。駐車場を買い取ってる訳ではないのですから……。

交通[ ]

• センターブリッジで駅からマンションまで直結。
• 駅が近いだけではなくて、始発駅だという点は魅力ですね。それから、フラットアプローチなので高齢者やお子さんが小さい方も歩きやすい。
• 確かに朝座れるのは大きい。通勤時は三宮まで40分近くかかってるし。しかし、あのトンネルと高架橋だらけの地下鉄に毎日乗ってると、人口が減りつつ、コンクリートの劣化など今後の莫大な維持管理の費用を誰が負担するのかと思ってしまう。神戸市もそれが分かってて阪急に払い下げ用としているんだろうけれど。
• 明石加古川姫路方面に車で通勤する人多いんじゃない？朝の加古川バイパス西行きも毎日渋滞してますよ
• 西神南からの折り返し乗車は無賃乗車と同じで違法。今でも場内アナウンスしてて、今後増えると一旦扉を全閉して点検するなど防止策が取られるはず。改札出て再入すれば良いが交通費と時間が大幅にかかる。朝は中央からでも先発には座れないからね。
• センターブリッジ経由で駅からマンションまでたどり着けるのは、いい。信号待ちするストレスもないですし。駅から近くても、立地によってはマンションまでの道が暗かったり寂しかったりするけど、ここなら安心。子供も安心して歩かせられる。
• 駅前は良いとしても、駅自体が三宮から15駅、時間で30分。JR新快速なら加古川まで行けるのだから遠すぎる。それで阪神間と変わらない価格帯ではね。この駅周辺の住み替えぐらいしか期待できないから、一度に2棟450戸は明らかに供給過剰。よほど値下げして若い人を集めないと完売は難しいでしょう。
• 中央でも朝は１本ぐらい見送らないとなかなか座れないようです。 南の方は全線定期で合法的に折り返しできるので中央で冬の寒いホーム で並ぶより、時間のロスを気にしなければ南のほうがよいかも。 （朝のラッシュ時の一旦全閉は不可能とのことですし）
• 西神中央行きの地下鉄を利用したことがないのですが、電車の中には電波は届くのでしょうか。三宮までの30分の通勤時間でスマホでネットができるか否かは毎日のことで大きいことなので、知りたいです。
  • 駅停車中と名谷までの地上区間は入りますがトンネル走行中は入りません。

【事故や災害時】

• もし地下鉄が事故や災害なんかで不通になった場合の交通手段はどうなるのでしょうか？三ノ宮からバス便はあるのでしょうか？バス便あるとすればどのくらいの時間がかかりますか？
  • 三宮への直接のバス便は無いのでJR明石方面へのバスか神鉄栄方面へのバスですね。ただ地下鉄がしばらく止まって困るなんてここ数年経験無いです。
  • ここの地下鉄は止まらなくて有名です。
  • 20年住んでるけど、通勤時に止まったことなんか震災以外では一度もない。
• 8年ほど、西神工業団地で働いており、多くの人が地下鉄通勤ですが、地下鉄が停まって、集団遅刻はなかったですね。
• 地下鉄なんだから強風なんて関係ないよね。猛烈な台風が来ても、大雪が降っても大丈夫のはず。
  • 地下鉄とはいえ、地上を走っている区間もありますから。でも、強風や大雪で止まったのなんて、あまり記憶に無いです。
  • 地下鉄が止まる時はよほどの異常気象でしょうから、そのような日には会社も休みになるのではないでしょうか。

【送迎】

• みなさん誰かに車でこのマンションまで送り届けてもらうときなどはどこで下してもらいますか？ 駅前ローターリー？駐車場入り口付近？ また同じ回答になるかもしれませんが、逆の場合はどうでしょうか？誰かに車で迎えに来てもらう場合、どこに車を付けてもらいますか？
  • 私は、 駐車場入口前のラフォルテとの間の道路しか 考えてませんでしたが、 そうですね。駅前ロータリーも近いし、わかりやすいし、それもいい案ですね。

【交通の便】

• 地下鉄西神・山手線の「西神中央」駅から徒歩2分の駅前立地にあります。この線は三宮や長田などの神戸中心街に直通でつながっており、神戸で働いている人にとっては重宝するのではないかと思います。西神中央から三宮までは30分程度かかります。また、西神中央は始発・終着駅ですので、通勤時に電車に座って通勤できることも一つの魅力です。西神中央にはバスも密に運航しており、バスターミナルもかなり大きいものがあります。主に周辺の一戸建て地域に行くものであり、また周辺の地域（周辺の大学・学園都市駅）等に行くものもあります。道路も整備されており、車での通勤も可能です。地下鉄の道沿いにも一般道路がついており、また近くには幹線道路の国道175号線が西神中央駅から1キロ程度の場所に通っています。

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  「西神中央」駅（2015-06-02撮影）

構造・建物[ ]

• 敷地面積 ：6,849.26m2
• コの字型の配棟
• 現地は更地になって工事は始まっているんでしょうか？以前行った時は、ガラス張り？の黒っぽい大きな建物がまだありましたが
• メニュープラン集を見ていましたら、各psの近くに◇（５・９階）とあり、凡例を見ると壁点検口と書いてあることに気づきました。一般的に、このような点検口は特定の階にしかないのですか。 点検口と言うからには業者の人が点検するときに使うのでしょうが、大きさがイメージできません。あまり目立たない小さなものですよね。
  • パイプスペース用の点検口のことでしょうかね？ 私も気になって調べてみたんですが、 パイプスペースの場合は各階じゃなくて5階ごととかまとまった階ごとに 設置されるらしいです。 念の為、デベ側に問い合わせてみるといいのでは？とは思います。
• 内覧会の時、担当の方がやたら「このマンションは気密性が高いので」を連発されていたのですが、どなたか専門知識のあるかた、気密性が高いというのは、お部屋的にはどういう風に理解したらよいのか、教えていただけないでしょうか・・
  • 気密性が高い部屋

1. 長所　　冷暖房費が安い。屋外の騒音が聞こえない。
2. 短所　　窓を閉め切ると、室内の音がものすごく響く。同一住居内の隣の部屋の音が筒抜け。 お子様がいらっしゃる夫婦は、独立したベッドルームがある間取りを選ぶのが無難。

• ジオのようにバルコニーを一部コンクリにしてほしかったです。
• 東向きは、駅の2階のそごう入り口辺りから見ると、最上階でさえよく見渡せます。 バルコニーのガラスって摺りガラスでしょうから、それでなんとか隠れてくれそうですが、夜はカーテン閉めないといけないのではと思います。 完成した建物を見たら、東向きはジオの方が目線は気にならないのではと思いました。 やっぱり建ってみないとわからないこともありますね。
  • 東向きは、駅の2階のそごう入り口辺りから見ると、最上階でさえよく見渡せます。 バルコニーのガラスって摺りガラスでしょうから、それでなんとか隠れてくれそうですが、夜はカーテン閉めないといけないのではと思います。 完成した建物を見たら、東向きはジオの方が目線は気にならないのではと思いました。 やっぱり建ってみないとわからないこともありますね。
  • そごうから丸見えなのはわかってたけどプレンティやダイエーの3階連絡橋からも高階層は丸見えでそれは想定外だった。

• 

  現地状況（2015-06-02撮影）

共用施設[ ]

• ミニバイク置場 ：33台
• 駐車場が自走式でないのが唯一残念なところ…戸数が多いので仕方ないですかね。
• 説明会にいって、気になりましたが、 250戸でエレベーター3台って少なくないですか？ 80戸に対して1台って？？ 朝とか渋滞が起きそうな気がします。 他のマンションでもそんな台数でしょうか？ ご意見聞きたいです。
  • そんなもんですよ。70～80戸に１台で適正とされているようです。エレベーターはメンテや交換時にお金がかかりますから住民の多数が富裕層でない限り無駄に多くない方がいいですよ。
    • 私は現在、14階建ての130戸あるマンションに住んでますが、エレベーターは2機あるだけです。 朝の通勤、通学時間は確かに混みますが、5階位までの方は階段を使われる方も居ますし、少ないと感じることはありません。エレベーターのメンテナンス費用はバカにありません。それを怠ると自己にも繋がりますしね。250戸で、3機のエレベーターは妥当ですね
• 検討中です。 ものすごく迷ってます。 図面集で見たところ、運が悪ければ、 40数台で1つの操作盤を使用する機械式駐車場になる可能性も ありうるわけですよね？ 朝、通勤で使用する場合など、誰かと それもひとりやふたりでなく複数の順番待ちの方たちと 鉢合わせする可能性大いにありますね。 隣の物件の自走式はとても魅力です。
  • 機械式駐車場の順番待ちは、多分暫く住んでいる間に込み合う時間とかがわかってくるのではないでしょうか？その込み合う時間をなるべく避けるしかないでしょうね。通勤に利用するのなら、時間が大体決まっているので、避けようと思えば避けられると思うのですが。
• 機械式駐車場の件ですが、. 聞いた話ですが、 駅の向こうの糀台のマンション・グラスアリーナでは、 タワーパーキングでの順番待ちが大変らしく、 朝と夜のみ出入庫専用のコンシェルジェを雇っているらしいです。 このマンションもそういう制度がいずれできると思いますか？
• タワーパーキング見ましたか？ 立体駐車場とはまた全然違うように思います。 私は毎日車をつかう事はないので機械式の奥でも問題ないですし、たぶんそんな方がお値打ち駐車場を申し込むはずなのでそんなに混まないかなぁと楽観してます…。 車を毎日使う必要性があるのなら自走式の方が魅力かもしれませんね。 でも結局マンション出入り口で混みませんか？ 毎日長時間過ごすのは、お部屋ですしやっぱり内装とか間取り、駅からの距離の方が重要な気はします。
• 駐車場ってどうなんでしょう。販売期はまだ浅いし、 もう少し販売が進んでこないと駐車場って決まらないんじゃないかと思いますが…契約された方たち、どうですか？ ２５０戸中２００台分だったら、けっこう良心的な方なんじゃないかしら、と思いました。
  • 駐車場は契約後に、抽選になります。その順番で、駐車場が決まります
• 機械式駐車場つかったことないので、 教えて欲しいのですが、 結局、1階、3階に関係なく混んでる時は、 操作盤のところに順番に並んでだすんですよね。 1階の方が操作後の移動時間はみじかそうですが。
  • 今のマンションも機械式ですが、実際そんなに混み合うことはほとんどないです。でも敷地がそこそこ広いので・・ ここの様に狭い敷地にぐちゃっと寄ってる様な感じの場合には、どんな感じなんでしょう・・ 同じ様な機械式の方、いらっしゃったら教えて欲しいです。なんか気がめいること多いいですが、住み始めたら「駅が近いし、お買い物も便利」ってところで、トントンと思えるのかなあ…
• 駐輪場は、425台あるなら、最初の申し込みは1台でも、追加できるのでは、ないですか？ 営業に聞いてみれば、良いかと
• 自転車の抽選結果届きました。部屋に近い方ではなく、遠いい方です・・ 入居したら、今の我が家の駐輪場所の方が都合が良い方がおられたら、交換していただけたりするのかなぁ・・・
• 機械式駐車場、間口狭すぎませんか？ 車庫入れ下手くそなので泣きそうなのですが、 上手く入れるコツとかありますか？
  • 確かに狭いですね。 ネットで見つけました。 参考になりますかね。 これのコツを利用して挑戦してみます。

　http://w-wallet.com/page934.html

• • • ありがとうございます！　ミラーの位置を合わせて、３０ｃｍくらいの幅ですね・・ 私も、熟読したいと思います！

設備・仕様[ ]

• 新築マンションとしては全てにおいて普通仕様といった印象。 特別豪華さを感じない代わりに安っぽさも無いと言うか…。 無駄な装飾が無い分自分的には好印象でした。
• 来年には、オプションの申し込みがありますが、 皆さんどのようなオプションをつけますか？ うちは洗濯機上の棚、キッチンの床暖、コンセントの追加かな？
  • フラットカウンターにするか迷ってます！食器棚は買うと思います。
• 玄関前の廊下のへいは、コンクリートではなく、さくだったので、 雨の日は、ドアの前まで傘が必要そうですね。
• あの乳白色のガラスって中からは景色が見えるんですか？マジックミラーみたいなもの？
  • クリアガラスじゃなければ景色は見えませんよ。 プラウドは半透明なガラスなので中から景色は見えません。コンクリよりは明るいと思いますが。 タワマン上層階ならクリアガラスも素敵ですがあの立地でクリアガラスだとプライバシー無さすぎてキツいでしょうし。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：72.90m2～96.92m2
• バルコニー：10.30m2 ～ 20.24m2
• 間取りは公式ホームページで見られますよ。３LDKも４LDKも陽当たりは良さそうですね
• さすがに、４ＬＤＫあるお部屋は広くていいですね。 キッチンから直接洗面所へも行けるし、お風呂も広々。 洗面所への出入り口がある分、食器棚は少し小さめのものしか置けないかもしれないけど それなりにキッチンに広さがあるから、良いのかな？ リビング側に納戸がついているのも、かなりポイントが高そう。 シューズクロークがあるのもいいと思う。 ３ＬＤＫになると、共用廊下から、部屋の中が直接見えてしまうのがとても残念。 もう少し工夫をしてほしかった。
  • 3LDKの間取りは田の字型というものなのか、よく見るタイプですよね。 私はモデルルームを直接見てはおりませんが、廊下から室内が見えてしまうのですか？ 恐らく窓にルーバーが取り付けられているとは思いますが、やはりプライバシー性が気になってしまいますね。
• 1階と4階と北側棟の穴倉みたいな東端のところと変な間取りの部屋だけが残っているな。変則的なプランだから、いい所とダメな所の差があり過ぎる
• モデルルームを拝見しました。 今回拝見したのは78.29㎡の３LDK「Qタイプ」です。 標準的なタイプで、他のタイプの３LDKもリビングルームの大きさや形が違うだけでほとんど同じだとのことです。 部屋を一つ一つ紹介してもらいましたが、梁が出ておらず思ったよりも広い感じがしました。 営業の方に聞くと、梁を室内に入れないように設計しているとのことで、部屋が真四角になっているとのことです。 キッチンはディスポーザーと食器洗浄機は標準装備ですが、コンロはガス式のようでした。 風呂はカワックがついており、湯船も冷めにくいタイプのものです。 バルコニーは幅が２メートルあり、かなり広く作られています。 実際に出てみるとかなり大きく感じ、またバルコニーの壁もガラス張りですので開放感があります。
• 内覧会に行ってきました。 家具も置いてないので、広く感じますが、 いろいろ置くと狭くなるんでしょうね。 収納が多いので、無駄な家具を減らすことが大事そう。 駅から近いし、エントランスも豪華で良かったです。 駅からも気になるほど見えないし、バルコニーに思った以上に広かった。 防音もバッチリで、窓を閉めれば、無音状態。部屋には暖房もついていませんでしたが、部屋が寒く無かったのは、断熱が良いからか？ いまの住まいと全く違いますね。
• 廊下にトランクルームが設置してありますから、ベビーカーや傘や季節もの道具を収納できて便利そう。キッチンも収納力がありそうなので夫婦で暮らすにはよさそうですね。子供は一人いても十分暮らせそうなスペースはありそうです
• 収納がたっぷりある広さと、トランクルームが玄関前にあるのは魅力的。ベビーカーや傘など収納できるスペースがあるのはかなりいいですね。リビングもセンターオープンサッシになっていて使いやすそうに思います。

【家電スペース】

• 600Ｌの冷蔵庫運び込みましたが、エレベーターも出入り口もギリギリドアを一旦外しました。大型冷蔵庫は、注意が必要です。
  • うちも620Lの冷蔵庫が入らず ドアノブも冷蔵庫のドアも外しました。 ドアノブは下から見るとネジがあり、ドライバーで簡単に外せます。

買い物・食事[ ]

• 私は西神中央ですが毎週西神南のカインズへ行きます。中央には大きなホームセンター兼ドラッグストアが無く、近所の方にもよくお会いします。中央は改札出るとそごうの洋菓子売り場が目に入り、意外と都会？と錯覚しますが、毎日買うものじゃないし、地元民は駅から離れた名店Ｒに行きます。中央の魅力はデパートやホテルが見かけ良く揃っていること。でも実際に住むとあまり利用しないのではないでしょうか。
  • ホームセンターなんか毎日行かないですがねえ。中央はスーパーも徒歩圏でダイエー、KOYO、Pantryと予算ごとにあるし、ドラッグストアもあります。食料品を買いに行くのにわざわざ車を使うのもどうかと思いますし、プレンティからそごう周りは西神以外からも来訪者は多いと思いますよ。駅近に住んでるとホントに便利ですがね。
• 駅周辺だけでダイエー、コーヨー、パントリーに加えマルダイも出来る。4つもあって過剰でしょ。古いのから撤退すると思うが、古い店ほど良い場所に大きな空間占めているから撤退すると見栄え悪そう。中央は店も住居も過剰。
• 西神中央は周辺のニュータウンの中でも、充実した買い物環境があります。駅前にはそごう西神中央店があり、またダイエー等の大型スーパーもあります。周辺には小型スーパーも点在しており、困ることはないと思います。
• ちょこちょこと荷物を運んでいますが、買い物や食事が、徒歩ですぐに行けるのは、便利すぎ。田舎者すぎるかもしれませんが。駅までも駅近くの駐輪場よりも近いし、会社も近く理想的です。

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  「そごう西神中央店」（2015-06-02撮影）

育児・教育[ ]

• 価格次第で検討するにしても 神戸市立竹の台小学校は徒歩１３分と少し遠いなとは思います。 ちなみに中学校は記載されていませんが、どこになるのでしょうか。
  • 西神中です。割と評判いいですよ。井吹台よりは落ちるけどある意味井吹台は異常なので西神は普通にいい学校の部類。
    • ニュータウンは教育熱心な親ばかりで、激戦となり、内申は体育や音楽など関係ない科目で決まるから馬鹿らしく、長田は諦めて私学をめざす、すると塾も含めて遠距離痛学になるから結局ニュータウンを脱出する、と聞きましたが、ホントですか？
      • 長田諦めるなら星陵でも北須磨でも須磨学でも近場で十分ですよ。 昔は女子の滑り止めが遠かったから脱出現象あったけど、今は男女とも上位の併願は須磨学も滝2も滝川もあるし。 学区広がっても近場でレベル的に済む学校多いし。
• 県立高校の学区が今年から変わりますから西神に住んでいたら長田に行きやすいなんて事はなくなります。長田にいかせたければ玉津方面に住むのが良かったですね。
• こちらは公立の幼稚園はどちらになりますか？西区は1年制だと噂で聞きましたが本当でしょうか。 小学校区も教えていただけると助かります。
  • 公立の幼稚園は、はせ谷幼稚園があります。2年制の幼稚園です。小学校は竹の台小学校で、中学は西神中学で、小・中学校とも神戸市内の中でも、評判のいい学校みたいですよ！　ここのマンションは、子育て世代には、教育や自然環境がとても良くて、最高の場所ですよ！
  • ジオの保育園は、認可外です。料金も割高です。なら、幼稚園で、認定子供園の幼稚園も考えてはよいかと思いますよ。私立幼稚は沢山ありますが、公立は少ないですし、募集人数も少ないです。小学校、中学校はプラウドもジオも同じ校区です

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第二種住居地域
• 大通り沿いなのが気になります。交通量の多さにもよりますが。駅から近いのは、魅力ですけど。
• 西口の大きな空き地の所にできるのかな？ ものすごく駅近いですね。 小雨だったら小走りで傘をささないで行けちゃうくらい。 西神中央は買物便利だし、駅にも近いし安くはないかなぁ。 プラウドの名が冠についているのもあるし（汗）
  • プラウドではなくプラウドシティ。だからプラウド程高級にはならないですよ。
• 家族で暮らすには良いところかな。駅は終点だから、必ず座れますね。
• 立地は積水の研修センターの跡地です。センタービル前はジオが立ちます。
• とにかく朝座れるのが大きい。役所関係も歩いていけるし、起きな病院も徒歩圏というのは強みですね。
• 西神中央エリアは子育て世代には人気ありますからね
• 西神中央のあの空き地は西区役所の分庁舎ができるのでは？もう20年近く空き地のままです。
  • そんなに空き地のままなのですか。知らなかったです。 ここで今から商業施設って難しそうな気もします。 出来ると絶対に選択肢が広がっていいなー♪とは感じられますが、 これ以上だと飽和状態になってしまう？ 公共の施設自体はこの辺りにかたまってあるし、 基本的には本当に駅周辺で何でもそろってしまうなぁ。 あとはないのはホームセンターくらいでしょうか？
• ここは駅直結っていっても雨には濡れますし、駅は一階ですし何よりあの橋は雨の時かなり滑ります。西神中央住民ですが何人も滑ってる人を見ました。高齢の方はお気をつけください。また眺望がないのが致命的ですね。
• 周辺に公園などが多いところをみると、すごく良いなと思います。立地も申し分ないって感じで魅力あるマンションですよね。
• 西神中央の環境が気に入ってます。公園、緑も多く、定期的に市が剪定や草刈りなどをしていて、気持ちがいいです。
• 離れているとはいえ、少し先に池がありますよね。公園もあって自然が感じられる文には良いのですが臭いなどは大丈夫なんでしょうか。
  • 臭いに関しては池はさほど問題ではないですが 西神中央周辺は堆肥の臭いが時々キツいことがあります。 風向きの影響なのか時期的なものなのか分かりませんが 朝洗濯物を干しに外へ出た瞬間に田舎を感じます（笑）
    • 西神工業団地で働いていますが、 池の臭いはしません。 風向きにより、甘いチョコレートの匂いがします。 駅の近くまで臭うかはわかりませんが、 参考にしてください。
• 西神中央は、 市営住宅、アパートなどの安い賃貸が皆無です。 この点が、私はおおいに気に入っています。

【西神中央の概要】

• 兵庫県神戸市西区の山側にあるニュータウンです。30年以上の歴史のある街で、周辺には1戸建ての家がたくさん軒を連ねています。西神中央駅が開通と同時に開発された場所であり、人口は周辺の地域と比べても比較的多い部類に入ります。最近は駅周辺が開発され始めており、駅に近いマンションも数棟建設されています。今回拝見する「プラウドシティ西神中央」もその一つです。

周辺施設[ ]

【病院】

• 駅前に「西神戸医療センター」があります。市民病院群の中でも「神戸西地域」の中核病院として 位置づけられており、地域の高度医療・救急医療を提供しています。診療科は神経内科や小児科・整形外科等多岐にわたっており、およそ２４の診療科を受け持っています。地域としてはこのような大きい病院があることが安心につながると思います。この地域のほとんどの人は西神戸医療センターに行くとのことです。
• 医療センターも近く他の医療施設も充実していることから、子育て世代から高齢世代まで安心して暮らしていける環境です。気になる点としては、小学校、中学校が少し遠いことくらいですね。

【公園】

• 公園や商業施設も凄い近くて便利ですね。 特に公園は数の多さにビックリです。
• 駅の近くには「西神中央公園」があります。 西神中央の駅から徒歩７～８分の場所にある公園で、かなりの大きさです。 芝生広場・総合遊具・小川等があるようで、緑に囲まれた静かな公園です。 大きな緑地といった方がいいかもしれません。

【娯楽面】

• 駅前にスポーツクラブの「コスパ」や「TUTAYA」などのレンタルビデオ店があります。図書館も駅近くにあり、すべての機能や店舗が駅に集中しています。駅の前には大きな広場もあり、随時イベントもしているようです。駅近のマンションでしたら、かなり便利ではないかと思います。

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  「西神戸医療センター」（2015-06-02撮影）

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  公園の中（2015-06-02撮影）

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  駅前の広場（2015-06-02撮影）

その他[ ]

• 西神中央に将来性はあるのでしょうか？ 唯一あった小さな映画館もとっくの昔に閉館していますし映画を見に行くには皆さんどこに行かれるのですか？ 今後、再開発事業の予定や発展していく要素は何かありますか？ 衰退が予想される街だとしたらあまりにも高価すぎる価格設定ではありませんか？ 西神南との価格差に見合う魅力ってなんですか？
  • 西神中央は西区役所の分庁舎もこれから出来ますし、再開発が進みます。西神南もまだまだ流入増なので開発は進むでしょう。 西神中央のアドバンテージは何と言っても始発駅で駅周辺で全て完結するところでしょう。 西神南のプラウドシティは神戸市のコンペ物件ということもありかなりお買い得です。今後大手デベであの価格は出ないでしょう。 ただ、現段階では駅周辺で完結する西神中央とは違い少し不便かもしれません。 銀行もATMしかありませんし。
    • その再開発って具体的にはどのようなものですか？区役所の分庁舎ができても利用するのはたまのことですし、ないよりはあったほうがいいとは思いますが。
      • 西区役所の分庁舎に関しては市長のブログに次のような記述がありました。今年度の予算では、｢分庁舎」整備のための調査費を計上しました。まだ、そんな段階なんですね。
• 西神中央の将来については後15年は安泰だと予想してます。理由は、住んでいる人の盲信と周辺住民の西神中央への憧れです。現状として西神中央は他地域より地価が値下がりしていない。人気があると言うことです。現場神戸市内の周辺から住民が引っ越ししてきている。しかし、何年後かに値段が下がるトリガーが発動する条件がいくつかあると思います。一つは 大型ショッピングモールなどができない。また、市営地下鉄が民間に委託されるが主な地価値下がり条件になると思います。逆に言えば西神中央に大型ショッピングモールができた場合はさらに、当分の間人気のニュータウンとなると思います。西神中央の住民は気づいている方が多いと思いますが、地下鉄については民営化された場合おそらく運賃が上がると思います。
  • 神戸市が阪急とずっと協議してるから、民営化するなら阪急かな？西神中央始発で梅田まで乗換なしの通勤特急とか乗れるようになったら、いいですねー。地価あがっちゃうけど。でも早くて30年後くらいかな。

【インターネット環境】

• auのスマートバリューに入れるのは、ラッキーですね。家族でauなので、助かります。
  • ほんとにauと提携してくれていたのは、嬉しかったです。ケイオプティコムって、関電のeo光なんですねー全然知らなかったです。
• 今日JCOMにお電話したら（解約するためにです。内覧会の説明の時、eo光の担当の方から、ここのマンションはeo光しか入らないと、説明を受けたので…）、JCOMさんも入られるということなのですが、　eo光に替えるメリットってあるのでしょうか？我が家の場合アドレスも変えなければいけないし、現在、電話とテレビとネット+auスマホで、割引もうけています。解約するとなると、違約金（我が家は8月が更新月なので）と機械の撤去費用もかかってしまいます。どなたか詳しい方、教えていただけないでしょうか？
  • インターネットの使用料は1500円ぐらいを使用の有無に関係なく毎月とられますが、格安だと思います。管理費のなかに入っています。まず、ジェイコムでその価格が、できるかと確認した方が良いと思います。マンション全体ではいっているので、ジェイコムの導入の真偽はよく確認することをお勧めします。
  • eoでもスマートバリュー対応してますよ。

掲示板[ ]

• 兵庫県のマンション口コミ提示板一覧
• プラウドシティ西神中央についての口コミ掲示板
• プラウドシティ西神中央ってどうですか？

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