MJRザ・ガーデン鹿児島中央

2017年3月30日 (木) 01:23時点における版

物件概要

• 所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
• 交通：

1. 九州新幹線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分
2. 鹿児島本線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分
3. 指宿枕崎線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分
4. 日豊本線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分
5. 鹿児島市電唐湊線 「中洲通」駅 徒歩8分

• 総戸数：472戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年07月上旬予定
• 売主：九州旅客鉄道株式会社
• 施工：JR九州ビルマネジメント株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 設計者が唐湊と同じですから，唐湊ようなマンションが５棟できると思ったほうがよろしいでしょう。ただ駐車場が全面平置き、うち連結駐車場が１２３か所　専用庭が５か所ありますので、高級というのでしょうか。土地はJTから購入しましたし、駅に近いなどから価格は唐湊より高めでしょうか。それに消費税が上がりますから。（おそらく１０月以降の契約分からでしょうかねｴー）
• 平置き駐車場、中央駅まで も割と平坦で歩いて行けるのはメリットかな。南向きもあるようだし、あとは間取りと価格次第
• 管理費が高くなくて、4000万以上だったら買いたいですが、、。庶民価格のマンションなら 買いたくないです。しょうもないトラブルが多そうで。
• 大所帯のメリット・デメリットありますね。確かに世帯数が多くなれば、モンスターの人数・確率は高くなりますよね。

総会はかなりの混乱が予想されます。メリットは管理費・修繕積立金は安くなる事でしょうか。単純計算で470戸でしたら80戸のマンションの1/6になります。少なくとも1/3はかくじつでしょうね。

• ゼネコンさんの請け負い金額を総世帯数で割ると確かに2000万きりますね。土地代がなんぼかは公表されませんが一世帯あたり数百万でしょうね。気になるのは、建築コスト坪60万円代で出来るのが不思議です。80万ぐらいが相場と思ってました。ボリュームの違いでしょうね。企業努力でコスト削減はいいことですが、それをユーザーに還元しないとこがこのデベロッパの凄いとこです。多分安くないでしょう。唐湊より5から7%は上げてきますよ。
• 土地代の分、唐湊よりも高くなる予定って営業マンには言われたよ
  • 1戸あたり14坪ですね、50万であれば700万 60万であれば、840万アップとなりますが やっぱり唐湊が割高だったんでしょうね。唐湊に土地代プラスしたらとんでもない価格になるような気もします。
• ここの土地は確か、ＪＴだったと思いますよ。
  • ＪＲ九州が落札した鹿児島市の日本たばこ産業（ＪＴ）所有地入札。関係者によると、最低落札額１３億５千万円に対してＪＲ九州の落札額は三十数億円とみられ、競合他社とは大差が付いたようだ。　ちなみに３５億円とすると÷２２，１６１㎡=１５８，０００円/㎡
  • １１７億円という落札額が話題となった今年２月の九州大キャンパス跡地（福岡市）取得に続く大型投資。悲願の株式上場を前に、収益の柱である不動産開発をさらに「九州全域」で足固めしたい思惑が透けて見える。九州全域で大規模に事業展開する企業は、九州電力を除けばＪＲ九州ぐらい。２０１６年度までの上場を果たし、名実ともに「九州の顔」となる意気込みも伝わる。
• 鹿児島市のごみ収集時間は、地域によってタイムラグありますから、昼過ぎからとかざらにありますね。世帯数が多いことで量もありますし、臭いは個人差もありますから、気になる方は、避けた方がいいかもしれませんね。
• ある筋からガーデンの価格表を入手しました。総価格は

1号棟78戸　26億6610万円、2号棟91戸29億8930万円、3号棟117戸42億720万円、4号棟64戸22億2170万円　5号棟122戸42億810万円　　合計472戸162億9240万円となりました。(JRはぼろもうけ)　3号棟の売れ行きが良いようです。一番高い、3-Aの13階、14階（6900万？）がすでに売れています。

• 共用施設は、プレミアム感ありますが、住居は、昔ながらのウナギ寝床スパン 他のマンションでは、ワイドスパンが普通になりつつあるのだか、売り手に好都合な高効率物件の成れの果てですよ。土地も贅沢に使える希な物件なのに収益と戸数稼ぎたいマンモスマンションでなんとも残念。 プレミアム感演出するなら、メゾネットタイプや、ジャグジー、広い玄関のあるタイプを用意するべきだよね。あの場所で7千万するんだから。

【維持費】

• 実際のとこ共用施設をそれほど使うわけでもなく、販売価格は妥当なようでも、維持費がけっこうネックですね。共用施設要らない人は唐湊で充分て感じかもしれません
• 共用施設の運営も、利用者の頻度によりますが、維持も管理もお金が要りますね。最初のうちは、利用者からの徴収も多いのでそれなりに、収益も組合に貢献すると思いますが、大分経つと、使われなくなったりした時に、どうするか？ですね。
• 色んなマンション所有したけど、マンションの固定資産税なんてそんなに大差でないですよ。専有面積によるところが一番大きいでしょ。
• 管理費、駐車場がそこまで高くないのは良いですね。市内で平置きはやっぱり魅力的です
• 管理費と駐車場使用料を調べてみました。管理費27,888,000円（年）、駐車場使用料56,529,600円（年）、この駐車場使用料を管理費会計に入れているとしますと、84,417,600円（年）となります。
• 近隣のマンションとくらべると数百万高いと思います。特に高いのが駐車場使用料です。平均９６００円/月（縦列含めて）、屋内（ピロティ）縦列では１８，０００円/月です。これが管理費会計に充当されるとすれば、管理費平均４９００円ですがこれに１８，０００円プラスして管理費を２２，９００円払っていることになります。これでは外部の駐車場に借りる人が出るのではないでしょうか。

交通

【駅 徒歩】

• 中央駅西口までの道のりが900～1000ｍですから、普通に歩けば徒歩10～15分ぐらいですね。
• 中央駅から徒歩11分て、高見馬場まで行ける距離じゃない？
• マンション建設計画のエントランス東口から歩いてみました。第一乾燥場踏切、武小の東門を通るとほぼ直線で信号はありません。タイヨー武町まで7分、「出逢い杉の広場」まで１０分２０秒でした。チラシにウソ、偽りはないようです。（南口からでは１分加算したほうがよい） この第１乾燥場踏切では新幹線ができる前、列車の通行量が多かったためか事故が多かったそうですが、今はないようです。近々　遮断機をつけて車いすも通れるよう整備するそうです。武小の通学路にもなっていません。
• 徒歩で市電側に出るには地下道を通らないといけないですか？鹿児島中央駅まで、楽々歩ける距離でしょうか…？
  • 市電側に出るには中洲陸橋まで行かないとたどりつけないのでは？それか地下道。あと、鹿児島中央って名前使ってるけど、はっきり言って、信号待ちとか入れたら中央駅の西口まで15分くらいはかかるね。中央駅まで遠いから勘違いしないように！
    • 少し誤解があるようですから訂正しておきます。ここから中央駅まではパンフのとおり（８８０ｍ、徒歩１１分）で途中に信号はありません。お隣のマンションにはJRさんの職員が歩いて通勤しております。また「第１乾燥場踏切」は近々改装し通りやすくなります。市電は「神田」が近く、地下道を徒歩７分です(実際歩いて確認しました）ﾀｲﾖｰ武町まで６～７分、マックスバリューまで９分くらい。アミュﾌﾟﾗｻﾞまで歩いて行けるのが魅力です。買い物も大変便利になりました。少し足を延ばせば朝市までも行けます。通学はJR地下道を通ります。第１乾燥場踏切、第２乾燥場踏切は使いませんので安心だと思います。
• 駅までは小学校横線路沿い行けば陸橋の下をくぐって信号なしで行けますね！車ではなくて徒歩の話ですが。夜はちょっと暗いかもしれませんね。学生自転車の多そうな気がします。通学通勤タイムなら歩行者でも気をつけたほうがいいね。
• ブックオフの近くに友人の家があるけど中央駅まで歩くのはこれから先の季節暑くてキツイと思いますよ。帰りはいいかもしれないけど、買い物の帰りだと荷物が多くてこれまたキツイ

神田の電停からも近いとは言い難いし、重い荷物を持っての移動は大変そう。 【車】

• 西駅時代は一時、駐車場は無料でしたが、有料になり、今はこの近辺から中央駅まで車で行く人はまれです。ただ来客があるときの送迎は（信号が1個もない）裏道から５分です。（知らないタクシーも多い)　JRと近隣住民との協議会で、第1乾燥場踏切(ここは人と自転車のみ)を車両通行できるようにすること。指宿線に新駅(市民病院前)をつくることなども要望しましたが残念ながらこの2つは要求が通りませんでした。私も時々天文館から千鳥足で帰りますが暗いと感じたことはありませんし、朝の通学時も自転車は多くありません。また自転車専用通路もできています。
• この付近のJRは高架化しないの？谷山は高架にしたばかりなのに。踏切をなくしたほうが安全。
  • 高架化はないでしょう。なぜならこのあたりは既に盛り土による立体交差をやってしまっているから。中州陸橋もそうです、指宿枕崎線も郡元駅までは立体交差です。鹿児島本線も、第4種踏切などが少し残ってますが、田上郵便局付近までは立体交差です。

構造・建物

• 敷地面積：22,161.14m²
• 建築面積：4,653.91m²
• 団地型マンションでは棟ごとに管理組合ができ(５つの管理組合)また５棟全体の管理組合を作らなければなりません。（計６個の管理組合）また管理規約も団地型管理規約になりとても複雑になます。そこで最近のマンションでは数棟をエキスパンションジョイントでつなぎ１棟の建物としています。そうすることにより管理組合も１個となり　管理規約も単棟型の管理規約となりますので管理がしやすくなります。熊本の２つに割れたマンションなどがその例です。ザガーデンの場合は５棟の１階部分をジョイントでつないで単棟型にしています。（２階以上はつながっていません。）
  • 一階だけの繋がりなら、地震によるジョイントの破損は軽減されますね。それにしても五棟のマンションは圧巻ですね。風景が一変します。
• ここは東向と南向きか選択出来るから唐湊のデメリットをちゃんとカバー出来た感じ。

【配棟】

• ここは１号棟　２号棟が南側で３号棟、４号棟　５号棟が東側（桜島側）です。まず１，２，３号棟を先工し　竣工は３０年７月頃。４，５号棟が後工　竣工は３１年３月頃だそうです。ただし、杭工事(三谷セキサン)は同時期にやるようです(５月から始まっています。)。棟外モデルルームはほとんどで出来上がりましたし、東側の市道も３ｍ拡張（７ｍ）しました。JRに近い市道(行き止まり道路)も２ｍ拡張(６ｍ)する予定です。その先の第１乾燥場踏切も改良されます。３，４，５号棟が東側(JR側)ですから桜島の眺めはいいですが、列車のディーゼエンジンの音が（夜中の充電等のため）うるさく感じると思います。近隣のマンションでは２重窓にしているところもあります。音を気にされる方は１．２号棟(南側)にされた方が無難です。
• 避難導線悪い
  • エレベーターの横に外階段が2個あり、2方向避難としているようです。1号棟、4号棟以外は隣に行くのにいちいち、1階まで下りて別のエレベーターでいかなければならないところもありますので非常に使い勝手が悪いと思います。
  • まあプライバシーは、守れますけどね。隔て板設置出来ない構造ということは、アウトフレームがバルコニーの外面になってると言うことですね。施工上のコストダウン工期短縮でも はかれるのですかね。これがマンション建築のトレンドなら嫌だな。狭いスパンでバルコニーの両側には圧迫感があるフレームだとしたら、東向だと午後から暗くなりますね。

【眺望・採光】

• 南向きか東向きか迷う
  • 東向きは４、５棟でも、選べますから、南向きに人気が集まると思いますよ。
  • 桜島は見慣れているから自分は南向きかな。やっぱり日当たりが一番重要かも。
  • ３Ａの間取りなら桜島見えて南向き確保ですね。一番人気かな？
• 展示場行って東向きの部屋はどうですか？ってきいたら日当たりは期待できないと言われましたが どうなんですか？桜島が見えるから南向きと金額の差はあまりないと言われたのですが…
  • 生活スタイルで選んだら？ 朝型なら、東向。ゆっくり家事なら南向きですね。南向きが一般に住み易いじゃないかな。冬は、東向は寒々しますよ。台風の東風も強い場合が多いですし。どちらも、高層階がいいでしょうね。南向きは、特に前の開発は未定だから。
  • 線路が気にならないなら東側がいいと思います。

【入居者】

• バルコニーは透明というよりは擦りガラスみたいな板なので内側から見た怖さはそうでもないですが、近寄って身を乗り出すとやはり怖いですね。そんなに高さのある板でもないですし。しかし桜島を眺めたい人にはいい景色です。話では二階からでも見えたそうです。

共用施設

• 駐車場：総戸数472戸に対して472区画595台（内123区画縦列区画、車椅子使用者優先区画1台）
• バイク置場：総戸数472戸に対してバイク26台
• 原付バイク置場：総戸数472戸に対して原付バイク28台
• 自転車置場：総戸数472戸に対して694台（内スライド式522台）
• チラシではトレーニングジムの写真が載っていましたが、共用施設にジムができるのでしょうか？
  • ４号棟に共用室を８か所計画しているようです。これを「家族や居住者間同士の交流を育む多彩な共用空間」と言っているのでしょう。
• 共用施設の内容が、チラシで広告されましたね。あんな充実した施設がたまらない方は、ここしかないでしょう。施設使わない、住民と群れたくない方は、敬遠しますね。３０年前ぐらいなら、大人気になったでしょう。
  • チラシ入ってましたね。ジムとかスカイラウンジとかスタディルーム、ここまで共用施設がついているのは初めてでは？

【ジム】

• ジムは案外しょぼかったです。月額500円は魅力ですが。
• やはり月額500円なりのジムです。器具はあてにならないと思います。会員制のようなジムを想像していらっしゃる方はガッカリすると思います。

【駐車場】

• 近隣住民との協議会で、「鹿児島は火山灰が降るのでよくチェーンゲートは故障します。また大雨の場合もスイッチ類が不具合を起こしますのでチェーンゲートはない方がよいですよ」と申し上げましたが聞き入れる様子はありませんでした。当初の計画では出入り口は西側１ヵ所（ピロティ部分）でしたので近隣住民から２か所以上にするよう申し入れましたらようやく東側に１か所作ることになりました、東側の３か所目は聞き入れませんでした。
• 上荒田で平置き120パー以上は最強だと思う。車寄せもあるしタクシーでちょっと行けば電停もあるし市立病院も近いしスーパーもあるし。
• 駐車場使用について考える。ここの駐車場は、１住戸に１区画の平置きの駐車場がある。中には駐車場を使用しない者も出てくるだろう（使用料が高い、高年齢など）。そうなると管理組合に駐車場使用料が入らなくなる。対策としては内部に２台目駐車場として貸し出すか、あるいは外部に貸し出すことが考えられるが、いずれにしても管理規約（駐車場使用細則？）の改正が必要となる。内部貸し出しの場合は「転貸借契約（また貸し）」となり、外部に貸し出す場合は不動産貸付業となり課税される場合があるので注意が必要だ。

【洗車場】

• 鹿児島市は夏場は灰が降りまくるから洗車場あるのは助かる。平置きだと、駐車場でささっと拭けたりする所も良い。
• 今年の夏は、降灰少なかったね。ドカバイだと、皆洗いたくなるよね。洗い場は、予約とかいるのかな？

【来客用】

• ここの一番の売りの一つはゲストルームだと思います。４７２戸もあれば来客数も多いことでしょう。知り合い(親戚等)を泊めるのにゲストルームがあれば大変便利です。ただ来客駐車場が４か所しかありませんので、(戸数からすると１０か所以上はいると思います。)近隣のマンション（１３４戸）では４か所でも足りない状態です。また場所が１号棟のゴミ置き場の前で、しかも出入り口近くにありますので来客者には使いにくいと思います。当初の計画では出入り口は１号棟のピロティ部分(高さ制限あり)のみでしたが近隣住民との話し合いの結果、JR枕崎線側５号棟横にも作ることになりましたので、ワンボックスカーなど車高の高い車もOKとなりました。

設備・仕様

• 柱が出てないのと設備、建具が良いと感じました。
• 3Aモデルルームはオプション祭りでしたね。
  • オプションの豪華な建具が良いということじゃなくて、標準のドアとかキッチンがいいと思いました。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：64.22m2～124.30m2
• 3Aの間取りは、南側パルコニーはもうちょつと奥行きが欲しかったな。日当たりいいから床がやけそう。カーテン閉めっぱなしももったいないよね。収納が有り贅沢な物件ですよ。

買い物・食事

• マックスバリューもオープンしましたね。

育児・教育

【小中学校】

• 小学校が目の前
• 唐湊とここの校区は違うのかな？唐湊は中郡と鴨池のようなきもしますが遠いですよね。こっちは武小と武中なので近いですね。武中の坂で子供は鍛えられますがPTAで親は坂しんどいね。
• 3Mは廃れたが3Tは健在。しかもここのTは子供より親の質が悪いことで有名。附属中や私立に行かせるならいいかもね。せめて甲南中校区だったら、私立残念組が近年リベンジに燃えて進学率上がってきてるんだけど。
  • Ｔ中が悪いって思われるのは、一部のやんちゃなお子様が

いるからでしょう。顧問の先生にもよりますが、部活入れてれば、連帯責任でやんちゃできなくなりますし、市内ベスト８クラスのそれなりに力入れてる部活があれば、そこに入部させれば素行は悪くなることはないですね。続かなかったり、スポーツ崩れの場合は、素行の悪いお子様とつるむ確率が高くなるので、用心しますが。これは、どこにでも有ることで、ここだからって事ではないですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• ここは道路の改善はあるのでしょうか？あとボーリング場跡地は何ができますか？
  • マンションの東側は広くなって、南側は道路を作るそうです。
  • 道路はマンションの前だけ広げてもあまり効果はないですね

目の前が新川なので今以上に道路は拡げられないですし。

• • ＲＪＲも出来るので、商業施設が出来てほしいですが、マンションもありえますね。位置的には３号棟の前になりますね。車両センターにはＲＪＲだけなのか気になります。
• ガーデンの南側空き地は、どうなるかで三号棟の南側眺望は、保たれるか微妙じゃないですか？けっこうまとまった形状の良い空き地だから、マンションありかも知れませんね。
  • 将来マンションもありでしょう.日影規制などでいくらか離して建てられるとは思いますが。

【騒音】

• ペアガラスにしろ２重窓にしろ閉めておかないと意味がありません。操車場では常に数台の列車が止まったままでエンジンが鳴りっぱなしです。JR側に何度も申し入れをしましたが、解決は難しいようです。特に夏は窓を開けておくと風通しがよく上層階では害虫（蚊）もほとんど入ってきません。おそらく契約のとき容認事項としてJRの騒音があることが書かれていることでしょう。
• 毎朝ヘリ通るんですか？
  • 唐湊スレでも話題になったよ。毎日の様にですよ。来年唐湊住民に聞いて見ればいいよ。
  • 市立病院近くは確かにヘリ煩いですよー。

【市道拡張】

• 近々　横の市道も７ｍ（現４ｍ）に広げるとのこと。城ケ平橋交差点やJRトンネル付近は今でも朝夕は込み合う。近隣住民も大型工事車両が心配。JR側としょっちゅう話し合いをしている模様。JR、三井住友、岩永組の対応も誠実のようだ。
• 市道の拡張工事が始まった。JR敷地側に３ｍ、アスファルト施工済み、計７ｍ道路となる。後日鹿児島市に移管するらしい。電柱が３本あるがこれもJR側へ移設する。敷地内にも７ｍの道路を造り市に移管予定とのこと。
• 道路はJRさんも住民の要望を聞いて拡張することになりましたが枕崎線.JRトンネル入口は市道ですからJRでは対応できません。マンション建設後、住民の要望を鹿児島市が聞き入れてくれるかどうかでしょう。交通量調査をしたら朝の７時から８時ではガーデン側から約４２０台　　唐湊側から３６０台でした。マンション建設後は５９５台のうち約半分が通勤につかうとして ３００台増えて７２０台。これにMJR唐湊分５０台を加えて７７０台とすると１分間に１３台（４．６秒に１台）という計算になります。
  • 唐湊町内会が心配しているのはトンネル入口は交互通行となっいるのが新入者が増えるとこの暗黙の了解が崩れることです。 また、踏切の近くにコミュニティパークと称してマンションの遊び場を作っていることを近隣住民も心配しています。この踏切は依然人身事故が多発していました。

【トーフクボール跡地】

• 向かいのトーフクボール跡地に被いが掛かってましたが、何かできるのでしょうか？フードコートか何かレストラン街ができるのではと噂する人もいますが。
  • 噂ですが、ニシムタ！
  • ニシムタの食鮮館が出来ると、マックスバリューと業務スーパー、タイヨー四つどもえの競争ですね。
  • モスバーガーらしいですが、看板とか出てますか？
  • ニシムタスカイマーケット上荒田店ですね。モスが入るかは、未確認。鴨池新町の真砂？のスカイマーケットは繁盛店ですが、フードコートは、繁盛してるとはいえないから、モスの可能性はドライブスルーが出来なければ無いと思いますよ。
• トーフクボウルあと、ニシムタはまとまらなっかったという事、聞いたけどね。売地ではないから、マンションは建たないね。賃貸マンションは無いと思うが、賃貸なら需要ありそうな好立地。テナントの可能性なら、勢いのあるドラッグコスモスか？マックスバリューが邪魔になりストア関係よってこないかも。
• 売るとも決まってないよ。トーフクの子会社で一部分割保有してるみたい。なんでかは？わからんね。売却ならマンションもありえます。可能性低いけど。今や一等地ですね。市立病院前なんで。

【災害】

• 活断層マップ検索で九州は多いが鹿児島市はほとんどない。

津波も南西諸島の海域で大規模地震でなければほとんど津波被害は心配ないですね。政府が煽る南海トラフも鹿児島市は被害なし、ただ錦江湾を中心とした姶良カルデラが大噴火した場合 錦江湾内の津波はデカイと想定されますね。鹿児島市は地震よりも水害と台風のほうが毎年なので心配します。

• 鹿児島マンションスレ見ましょう。鹿児島市にも断層は存在します。

【再開発】

• すでに報道されていますが。鹿児島中央駅西口では、自社グループの事業所がある約８５００平方メートルを再開発する。本年度中に基本構想を固め、１８年度着工。商業・オフィス機能を持つ９階建てビルを新設して医療機関やスーパー、ジムなどを誘致し、２０年春開業を見込む。別棟で１８階建ての高層マンションや立体駐車場を建設する。同駅の約１キロ南方にある鹿児島車両センター周辺の約１万２千平方メートルでは、１７年度に賃貸マンション新設に着手するなど住居を充実させる。このほか鹿児島市内では，老朽化している在来線の鹿児島駅で駅舎の建て替えを行政と協議しており，駅周辺の約14,000平方メートルでマンションや駐車場整備を進める方針である。

周辺施設

その他

【地震保険】

• 共用部の地震による修繕は、地震保険が適用されるのですか？ 管理組合で地震保険には加入出来るのでしょうか？
  • 国土交通省の標準管理規約、第２４条に「区分所有者は、共用部分等に対し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する」という規定がありますので、これに即した規約であれば保険に加入していると思います。保険加入は区分所有法の第１８条で「管理行為」とみなされ、総会決議が必要ですが、「規約で別段の定めができる。」となっていますので新設のマンションでは管理会社の提案で理事会（初代役員）で決議することになるでしょう。地震保険は火災保険とセットだそうです。専有部分（自分の部屋や家財）は各個人で掛けますが共用部分と専有部分の区分けが重要となります。詳細は管理会社（ここはおそらくJR九州ビルマネジメント）にお問い合わせください。
• 今回の震災で、マンションの地震保険について。ＴＶでも、報道されていますが、共用部分の火災保険の地震特約は加入者が35％と低めとのデータあり、実際加入しても、査定厳しく

よくて修繕費の頭金を賄うぐらいだと意見が出ています。もしご意見お持ちでしたら書き込みください。

• • 2011年３月の東日本大震災で大きな被害を受けたが、震災の１年前に管理組合が共用部分の地震保険に加入していた。2500万円の保険金が出て、ひび割れた柱や外壁などを修復できた。管理組合理事長は「地震保険のおかげで迅速に修復ができた」と振り返る。　宮城県マンション管理士会の高橋悦子会長は「東日本大震災での分譲マンションの修復は、管理組合が共用部分の地震保険に入っていたかどうかで大きく左右された」と指摘する。・・・・また加入は不要とするご意見の方もおられますので理事会で十分討議されたほうがよろしいと思います。

【ピロティ】

• 上熊本の第２京町台ハイツ（４１戸）　１９７４年建築（築４２年）RC９階建てピロティ部分が崩壊していました。旧耐震基準だったようですが、阪神淡路大震災の時もピロティのあるマンションの被害が大きかったようです。唐湊もそうですがここもピロティ部分があります。
  • 一階は駐車場スペース取りたがるからほとんどピロティですよね。セキュリティ考えれば、専有庭でも付かない限り一階は売りにくくなるし。ピロティ除けば、購入選択は狭くなりますね。

【エキスパンションジョイント】

• 熊本のマンションでL型の2棟を渡り廊下でつないだマンションの画像ながれたけど やはりヅタヅタに渡り廊下部分やられてました。2棟が違う周波で揺れるからなるのだけど今後L型は敬遠したほうがいいかも。
  • エキスパンジョイントという緩衝材をつかっていたものと思われますが、 震度７では、振れ幅が大きく許容範囲オーバーで渡り廊下が犠牲となったんですね。廊下部分が崩壊しなければ、マンション本体がやられていたかもしれません。地震の心配される方は、ツナゲテあるマンションはやめといた方が無難ですね。ここは、独立だから大丈夫とは思いますが、下層の共用部がつながっていたら気になりますね。
    • おっしゃる通りだと思います。「エキスパンションジョイントには、壊れることで衝撃を吸収するもの、吸収した後に元に戻るものとありますが、写真を見る限り、ちゃんと機能を果たしたことは間違いないと思います。これを見て設計ミスや施工ミスというのは、おかしいですね」こういうL字型のマンションだと二つの建物の揺れ方が違うから接続部はエキスパンションジョイントで繋いでるからそこだけ壊れるのはむしろちゃんと役割を果たしたってこと。建築物は全体としてバネのように振動しながら、振動エネルギーを熱エネルギーに変換しつつ、地震に耐えるシステムです。なのでユニット毎に適切に揺れる空間を確保するのが　エキスパンションジョイントの役割です。・・・・・　だそうです。ちなみにこのマンションは５棟とも１階部分（渡り廊下のようなもの）をL型につないでいるようです。だから「一部鉄骨造り」となっているのでしょう。これは団地型ではなく単棟型にするためと思われます。
• 今回の地震で、鹿児島でもエキスパンションジョイントが破損したマンションがあります。タイルも一部剥がれ落ちました。一部損でしょうが地震保険に入っていたそうで管理会社もこれから確認するようです。
  • エキスパジョイントは外れるのが前提なので 外れて良かったわけで しかしイチイチ修繕しないといけない。なら繋いでいないマンションを検討対象にすればいいんだよ。単独ハンペン型かスクエア型ですね。

【防災】

• このマンションは５棟とも１階部分（渡り廊下のようなもの）をL型につないでいるようです。だから「一部鉄骨造り」となっているのでしょう。これは団地型ではなく単棟型にするためと思われます。
• 消防はしご車は14階　４５ｍまでとどくのか。唐湊もここのマンションも14階建てです。皆さんはどう思いますか？
  • 消火活動だけなら連結送水管がありますので問題ないと思います。大事なことは助け出すことができるかどうかです。
    • 隣への移動はできますよ。目立たないですが隔て板が下の方にちゃんとあります。
      • 唐湊の場合はE　F　Gタイプの場合はへだて板がありますが、（ここは2方向避難ができないため）　A　B　C　Dタイプの場合は外階段が2個ありますので(つまり2方向避難ができますので)へだて板を造らなかったとのことです。ザ・ガーデンも同じような設計になっているようです。（設計担当のかたがおっしゃっていました。間違っているといけませんので営業の方に確認してみてください。）

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