品川イーストシティタワー

2017年3月26日 (日) 13:13時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区東品川五丁目9-2（地番）
• 交通：

1. 山手線 「品川」駅 バス7分 バス停から 徒歩4分
2. 東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩5分
3. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩6分

• 総戸数：363戸
• 構造、建物階数：地上26階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年10月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/

価格・コスト・販売時状況

• 中途半端な高値
• 昨日行ってきました。普通に満席でしたよ。タワー以外の物件の人は受付前とかに溢れていました。 感想は、間取りはまあまあ良いのかな。 価格はちょっと思っていたより高いかな。 ここも駅3分て表示できないのかなと。隣も一体型のマンションなら。
• 1期が40〜50戸で、2年半後の完成までに180戸売る計画だそうです。
• 坪単価はいくらなんですか？
  • 370～380となります。ご検討ください
• 大森のタワーよりも少し高いくらいの値段ですね。 330くらいを期待していましたが、ちょっと手が出ないかも。
• 坪370万円～380万円だとすると、70㎡で約8,000万円にもなりますよ。タワーは柱の食い込み等がある場合があるので、70㎡が3LDKが作れるギリギリの大きさでしょう。 取得時における諸費用もかかるので、少なくとも8,000万円以上の資金のメドがつかないと、このタワー物件では子供の居る家族で住むのは難しいということになりますね。
• 坪370〜380はあり得ないですよ。 それ位出せるのだったら他に選択肢も増えると思いますしね。
  • あり得ないことは良く有るからね。WCTも当時はあの場所で坪250はあり得ないと言われていた。
  • 今にして思えば…という感じではありますが。 これから先、どうなっていくのでしょう。 このまま上がっていくのか。 となると、ふつうに共働き家庭でも購入が不可能になってきてしまうから 今が一番高い時なのかな〜とも思ったり。
• ここなら数年は売れ残ると思う。
  • 規模も大きいですし、そもそもすみふ自体が すぐに売り切ろうというスタンスの会社じゃないので。 それにそもそも販売前です。
• お隣のテラスのほうが6千万中盤くらいなんだから、3ldkだと6千万台はありえないと思います。1ldkとか2ldkの比較的小さな部屋だと5千万、6千万あると思います。
• 高層が安めで低層が高めかも。高層のビューなら他のマンションの方が良いし、西側低層のビューは他ではそうそう無いし。
• モモレジさん取り上げてますね。

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4702.html?sp

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4701.html?sp 【価格】

• 一期の予定価格が想像していたよりかなり高くて凹みました。。
  • ２５階の１番高い部屋で９千万代でした。 １３階で６千万代でした。 思ったよりも高いですね。
  • タワーは坪350～450くらいのレンジですか。 シテイテラスの方がお買い得に見えてきたが。
• 13階の6千万円台って何平米の間取りですか？
  • 57平米の2LDKの部屋です。東向きと南向きがあって、共に6180でした。
• 40平米の価格が4000万円代は 相場なのでしょうか？ 眺望は全く入らないので 低層階で安い価格であれば 有難いですが
  • 本物件の魅力は、駅近と眺望だけど、眺望を諦めて、物件を選ぶのはいかがなものでしょうか？ 新築、駅近、内廊下、スカイラウンジほか共用施設等に価値を見出すのであればいいかもしれませんが、安いといっても坪単価300万円超は高いかな。リセールも期待できません。 妥協して、何とかして買うことが目的になってしまう駄目パターン。
• 住友不動産が第１期からこんなに価格を出しているなんで正直驚いています。１ＬＤ・Ｋ　３，８８０万円（予定）～

ということで、パッと見は安いなぁというところ。ボリュームゾーンは違ってくるのだろうけれども。

• いい部屋は7000万円越えって、どこも高くないか？

【維持費】

• 管理費（月額） 14,515円 ～ 23,555円(予定)　
• 修繕積立金（月額） 3,300円 ～ 5,560円(予定)　
• 管理準備金 14,515円 ～ 23,555円(予定)　
• 修繕積立基金 232,900円 ～ 392,500円(予定)

交通

• 駅までの距離を考えると、JR利用者は遠いなと思う状況。 りんかい線、東京モノレールを利用する人ならばまあまあ良いんじゃないかという感じなのだろうなと思います。
• ここのタワー棟は低層棟よりも駅から遠くなる。
• マンション前からのバスはすごい寄り道するから歩くのとあまり変わらないのが残念。 火力発電所か天王洲だと早いけどバス停までの信号待ちが…
• モノレールとりんかい線の接続はどうするんですかね。今のままでは上のモノレールに、地下のりんかい線、接続があまりに不便。高速があるから、上で繋ぐのはかなり難しそうですね。 りんかい線をJRが買収し、子会社のモノレールとの接続をよくする話もありましたが、りんかい線は借金がすごいですからね。
• この立地で車無しはかなりキツイかもね。買い物はりんかい線で渋谷か、チャリでAEON？あとは品川駅のISETANまでバス？

構造・建物

• 敷地面積：3,364.01m2
• 建築面積：1,830.41m2　
• タワマンで内廊下でコンシェルジュ付き。
• 免震
• マンションそのものは支持層まで杭が届いているので 沈み込んだりということはないかとは思います…。 ただ周りがどうなのかというのは調べていったほうが良いでしょうね。
• 眺望は綺麗でしょうし、喧騒から離れた場所で都会の光を眺めながら 暮らしたい人には悪くないと思います。車で走るのが好きな人にも向いていそう。 それにまあ、360世帯の流入で街も変わってくるかもしれませんし。
• 内廊下

【眺望・採光】

• 日当たりはいいんだろけど、西日きつくありませんかね？
  • 窓ガラスがLow-Eならば、かなり違うのですが、ここはどうですか？
  • low-eガラスですよ。こちらの物件は
    • 港区では補助があって、3MのNANOシリーズ のフィルムをかなり安く貼ることができましたが、まだまだ暑いです。

　http://www.mmm.co.jp/cmd/scotchtint/professional/recommend/nano/

• • • 品川区でも色々な補助があるようですよ。

　http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000013700/hpg000013682.htm

• 見合い部屋がないのはいいなと思います。運河ビューは、日当たり最高ですが、西日はどのような感じか、、
  • 西側低層なら、水面の光の反射のほうを気にした方がいいかもですね。テラスさんの場合は、バルコニー広いので問題ないみたいですが。あと風も。運河沿いだから吹くときは吹くよ。
• 絶景って、この辺りは足元の景色が悪すぎて評価する気にならんね。豊洲とか有明とか行ってみたらいいよ。本当の眺望ってどういうものかわかるから。

• 

  現地状況（2017-03-15撮影）

共用施設

• 共用部には、スカイラウンジとゲストルーム、 24時間有人管理のコンシェルジュサービスができるみたいです。
• 今はタワーでコンシェルジュは当たり前になってるけど、特にこの立地はクリーニングや宅急便の発送が不便そうだから利用頻度高そう。
• ランドプランを見てみるとプライベートデッキがあるのですか 気持ちの良い季節だと、ここでボーっとするとリラックスできそうですよね。 ここはマンションの住民以外は来ることはできないと理解していいのだろうか？？
  • プライベートデッキはマンション住人専用ですよ。
• スーパー行くのが車前提の割には駐車場設置率が高くないですね 。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：41.62m2～104.18m2
• ここの間取りってあまりいつものすみふっぽい感じはしないですね。 王道の田の字じゃなくて、変形？ 中には田の字もあるけれど。 居室になるべく窓を持ってこようという意志が感じられます。
• この辺りだと２LDKくらいが一番需要があったりするのでしょうか。 DINKS向けというか。 あまりファミリーっていうイメージは強くもないですし、 単身者向けにしては駅から少々あるかんじ。

買い物・食事

• 近くにコンビニの一つも無い
• 日々の買い物ってどこでするの？天王洲ってスーパーある？
  • 橋を二つ渡ってWCTのマルエツで買うか、品川駅のクイーンズで買ってくるか。チャリか車でイオンに行くか。
  • 天王洲にスーパーはありません。帰り道にスーパー寄ろうとするとどうしても途中下車や回り道が必要になるので、そこは妥協するかネットスーパーを選ぶか。
• 買い物は下記の3つのどれかになる人が多いでしょう
  • WCTのマルエツ（マンションから1㎞）
  • 品川シーサイドのイオン（1.5km）
  • 品川の伊勢丹（2㎞）
• りんかい線利用者なら途中下車で大井町のヨーカ堂の選択肢もある。
• 一番近いスーパーWCTマルエツだと思うけど片道1100ｍ徒歩14分もかかる。東京入国管理局までは徒歩8分、品川火力発電所までは徒歩4分で着くけど。
• 結構イオンにも週末にいきますよ。

育児・教育

• 小学生の通学時、橋の交差点には旗振り当番がいたほうが安心かな。それか人数が少なければ自主的集団登校にして大人が付き添うとか。要請すればお巡りさんが来てくれそうなくらいの危険度はありそう。
• 港南小学校近くの海岸通りの交差点では旗振りやってるね

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域　
• 気になるのは地盤の固さ。埋め立て地ですと、地盤沈下も気になります。
• 買い物、学校、あらゆる点でこんなに不便なタワマンは珍しいですね。
• 天王洲アイルの交差点は特にトラックが目立ちますね。埠頭、市場、空港に向かっているんでしょうか。
  • 海岸通りも普通に暮らしている分には特段車のことで困ることはない、という感じなのかな。 いずれにしたって普通車がわりと多くなってきていて、大型車も通るけれども 道自体はきちんとしている。
  • CTE前の交差点は品川埠頭コンテナヤードに向かう都道480号と大井ふ頭から伸びる316号が交わる所。だから大型トレーラーの数は海岸通りなんかの比ではないほど多いし、今後も変わらないよ。一方、シーサイド辺りは普通のトラックと乗用車主体だから大したことはない。
  • 今後も変わらない？ 一応あれでも橋を東に渡るほうは交通量かなり減ったんですよ。 平成30年度には西に行くほうが減ります。 この図の内陸ルートに品川埠頭橋が入っているからです。

　http://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/747454.html

• • 東京港トンネルの全面開通により確かに357号の迂回利用は減るが、問題は316号の方。品川埠頭ー大井ふ頭ー東貨ターミナル－流通センターー環七と結ぶ東京の主要物流道路だから大型商用車の交通量が減少することはないだろう。
  • 迂回通行は減少するが、現在大規模再開発中の流通センターが完成すればその分物流が増えるから、残念ながらあまり変わらないでしょうね。
• 運河沿いの土地は、東京都の管理になるのかな？ それとも物件の土地？
• 近所にあるのは発電所、出入国管理局、物流倉庫、コンテナ置き場、新幹線引き込み線。生活に必要なスーパー、医療機関、クリーニング屋は近隣に無く、教育に必要な小中学校は遠い。
• 港南5丁目の島は平日の交通量が多いですよ。コンテナふ頭へ行く大型トレーラーと清掃工場へ行く清掃車、立ち並ぶ倉庫に荷物を搬入搬出するトラック、それと都バスですね。かなり空気は悪いです。それと、新幹線の引き込み線は、このあたりは時速50㎞くらいで走行しますが、それでもマンションのすぐわきを走るので低層階はそれなりの騒音はあります。そして、一番近いスーパーはWCTのマルエツですが歩くと10分はあるので電動自転車必須ですね。小中学校は片道1km以上あるので15-6分はかかります。あと、この辺りにはクリーニング店がないので宅配サービスを利用することになりますが、タワーのセキュリティ上で集配が可能か確認したほうが良いと思います。飲食店は天王洲アイルにそこそこあります。
  • クリーニング店は運が挟んでポニーがある。郵便局も入ってる。 買い物は自転車使うなら品川商店街まで不自由ない。 小学校はその通り。でも私の小学校はもっと遠かった。 悪いとこといいとこがはっきりしてる物件だね。
• 京浜運河の西側とは別の世界。買う理由が分からない。
  • まぁこの写真の通り、一生倉庫街だろうな。
• 上空から見るとここの立地がいかにアレな場所かよくわかる。人が生活する世界と隔離された離れ島っていう感じだね。歩いていくと、わからないからだまされるんだろうね。ここはおしゃれな天王洲だー、とか。
  • 写真見て買うのを迷うくらいなら止めたほうがいいし、それでも買うというのも一つの判断。

• 

  品川コンテナ埠頭（2017-03-06撮影）

【ポート】

• 対岸のポート作っていますが、そちらも、これから船の中継地になるかもしれません♪
  • 今、レディクリスタルの隣に、船着場が作られているんですよ。どういう風に活用されるのかはまだよくわからないのですが。
  • 船着場、待合室と、お手洗いも併設される予定みたいですよ。来年度予算に組み込まれているみたい。4月以降着工だね。
  • オリンピックに向けてというのは間違いないかもしれません。羽田と秋葉原の万世橋を船で繋ぐという計画があったような。
• 国土交通省のＨＰより：羽田－秋葉原間 舟運社会実験は、天王洲を経由しながら羽田空港と秋葉原を船でつなぐ新たな水上交通の可能性に取り組むものです。この取り組に関する情報そのものを逐次掲載しながら、他の舟運の取り組みとの連携も視野に入れています。
• 天王洲アイルが秋葉原と繋がるのは便利だね

【倉庫街】

• この物件にたどりつくまでの道筋が致命的だよね。あれじゃ逆にアムウェイに幻滅しちゃうでしょ。 倉庫街でパーティーしても虚しさ倍増させるだけだよね。
  • まさに。 このマンション、立地がネック。 そもそも手前のマンションが売れたこと自体驚きです。
• ここは既に倉庫街としての役割が 確立してそうなので、今後の発展などは微妙な気が・・・
• 周辺をストリートビューで見てみましたが、まさに倉庫街という閑散とした感じがなかなかです
• WCT26階ラウンジからの眺望写真。お台場とレインボーブリッジを近くに見るこの立地は 湾岸一の絶景ポイントです。

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  WCT26階ラウンジからの眺望写真（2016-11-01撮影）

周辺施設

その他

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