シティハウス目黒学芸大学

2017年3月24日 (金) 10:11時点における最新版

シティハウス目黒学芸大学 外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都目黒区目黒本町二丁目24番4他（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「学芸大学」駅 徒歩9分
2. 山手線 「目黒」駅 バス9分 「鷹番」バス停から 徒歩1分

• 総戸数：84戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年04月竣工済み
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：村本建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603081/

• 水回り位置まで無料でオーダーできる
  • インテリアカラーが選べるのはよくありますが間取りのオーダーはありがたいですね。立地が良くても間取りが悪かったりすると躊躇してしまうこともありますがこれなら。家事導線がいいことと収納がほどほどあるといいと思います。
• やはりGタイプは7千万円越えですかね・・・そこまでの価値は流石にないとおもいますが。碑文谷ブランドがあるわけではないですし。
• Gタイプは坪単価365～380万円との情報です。プラウド余裕越えの強気ですね
  • 380万円って6階がですかね？それだとＧタイプ6階で8280万円くらいってことですかね、それとももっと高い！？たったの71m2の狭小3LDKですよ･･･まじですか。
• 6階が8000万円オーバーですか。狭くて徒歩15分の物件にそんな大枚払う人はよっぽど金があって探す手間を省きたい人でしょうね。
• ２ＬＤＫ ５４平米 ６０００万 でした。
  • 安いというか、普通では？南側にも住居棟あれとは、思わなかった。
• ３LDK ７０平米 中部屋 ４階 ８０００万でした。
• ３ＬＤＫ・７０m2・４階が８０００万でした。決して割安な感じはしないけど、周りの他のモデルルームも見ましたが、だいたいこのぐらいかな。
• 結局販売が半年近く遅延になり、正式価格が各部屋＋800万程度になった為、 あえなく断念。
• 南棟ルーフバルコニー付き住戸はまだ未分譲ですが、1億を超える価格とのことでした。 1億ぴったしでも坪448万。 1階住戸で坪376万。床面積が狭い北棟を合わせると坪平均400は超えていくでしょうね。学芸大学至近のマンションではここ10年でもおそらく最も高い物件となったでしょう。しかし、徒歩9分とはいえ目黒通りを超えた目黒通り沿い住居でこの価格は高いですね。（まぁ、どの場所でも住友不動産の物件は最高価格をどんどん更新していってもますが。）
• それにしても、オリンピック決定後ずいぶん高くなりましたね。　　便乗値上げの感もあります。オリンピック決定前の去年の夏は、ある財閥系デベの赤坂の物件は ２階なら坪３３０万程度であったと記憶しています。
• 立地からしてこの価格は仕方がないのかなと思っています。

ただ値段をだしてもやはり資産価値が下がりにくい物件と考えているとここはあてはまるのかなと。営業の方も高いという認識はあるのですね。

• 先日モデルルームに行ってきました。3LDK 70平米の部屋で1Fが7,000台後半、6Fが8,000台後半でした。
• 近隣他物件と比較して坪単価が高いので、購入後の値下がりが怖い。

【維持費】

• 管理費 7727円～1万3917円／月
• 管理準備金 7727円～1万3917円（一括払い）
• 修繕積立基金 22万8000円～43万6900円（一括払い）
• 修繕積立金 3800円～7280円／月
• 修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。

交通[ ]

• 学芸大学は、乗り換えなしで渋谷や新宿、池袋、下りは自由が丘、武蔵小杉や横浜、中華街に行けて便利ですよね。六本木や銀座にも中目でスムーズに乗り換えられるし。
• やはり学芸大学10分と、バスを使えば目黒駅までいけるのは本当に便利です。これはかなりのプラス。
• 目黒駅行きのバス停まで1分なのも嬉しいポイントですが、バスの混み具合が気になりますね。本数が多いでしょうから大丈夫かな。
  • バスの混み具合も気になりますが、道路の渋滞はどうなのかも気になりますよね。バスは時間が読めないので、通勤時には利用しない方がいいのかななんて思っています。事故渋滞などはたまにだから仕方ないとして、いつも混む道路ってありますからね。こちらはどうなのでしょうか。バスの渋滞が気になるのなら、やはり学芸大まで歩いて行ったり自転車で行ったりした方がいいのかな。
• まず東横線は便利ですしね、渋谷乗り入れの強みはあると思うんです。
  • 渋谷駅は東横線の終点ですからね、同じ沿線上でしかもあの渋谷。住んでいつでも簡単に行ける場所ということを認識しやすいという意図もあるのかなと深読みしてみました。
• ここから目黒までは朝、渋滞などはするのでしょうか。
  • 朝は20分弱、通常は15分弱です。
• バスの本数が多いから、目黒駅も使えます。そう考えると、モデルルームで教えてもらった価格も妥当かな？
• 目黒駅までバスで９分と出ていますがバスは時間がなかなか読めないので 目黒まで出るのならお天気がいい日は自転車がよさそうかな。
• バス停前で便利そうですが、大岡山小学校行きは使えないんですよね。バス停が目黒郵便局ならいいんですが。
  • 目黒通り沿いではありませんが、マンションのすぐ近くに「清水公園入口」のバス停（大岡山小学校行#黒01）がありますよ。マンションの南東方向です。やはり、本数も多く夜遅くまで運行している黒01は便利ですね。

構造・建物[ ]

• レンガ色の躯体、ガラスを生かした外観
• 汚れが目立ちにくい色っていうのはまあいいんじゃないのかしらと思います。
• 外観はビルのようで、グレード感があってなかなかいいのではないでしょうか。
• 目黒通り沿いだが南向き住戸はセットバックしている。騒音も目黒通りが道路の路面改善をした為、０ではないが軽減されている。
• 東角から２番目のタイプは半分かぶるでしょ。スッキリ抜けるのは東角だけ。しかも景色が抜けるのは４F以上イコール、完全な抜け感を感じられるのは１戸だけ。
• 皆さんこの物件のいいところも見つけてみましょう(汗 デザインカッコいいですよね。外観の色使いは特徴がありつつもシンプルにまとまってて好感がもてます。エントランスも少し吹き抜けてて期待できそう。でも、バルコニーのガラスパネルが透明！？デザイン的にはいいんでしょうけど、住居内、洗濯物が見えてしまいますね。スモークガラスにするなど、改善してほしいですね。植栽のセンスもよさそう。
• 低層棟を細切れにしすぎ。こんな広い土地なのになんで3ＬＤＫが70平米しかないの。しかもGタイプ以外は全部一緒の間取り。まさにウサギ小屋状態。50坪の土地を３分割して狭小ペンシル建ててる地元不動産屋と発想が一緒
• 低層棟は2階まではセキュリティと景観上、考えてしまうが、3階から上は東角住戸以外は目の前がアルフレッサの壁だから無理して上階を買う必要はなさそうですね。
• ＣＧでは好印象を受けていましたが、実物の外壁にがっかり。赤色の強いタイルで、20年前くらいにライオンズ系のマンションで流行ったようなタイル。しかも全面一番安価な二丁掛けタイル。立体感が出ないためのっぺりとした外観印象になっている。
  • ガラスウォール工法はコスト安くて施工効率がいいんですよ
• 私は外観素敵だと思います。工法や素材は分かりませんが、外観と立地と価格帯など考えると、一番大事なのは、立地。
• この物件は内廊下ですか?
  • 外廊下です。内廊下＝高級マンションと言いたいのですか？建物の形状等で別れます。タワーマンション系は内廊下多い印象です。大事なのは、まずは立地ですよ！
• 東側の部屋だと東京タワー見えるかも。
• 南側の棟は、静かでいいかもね

【入居者】

• 入居前に懸念していたこと 参考までに。

1. 目黒通り沿いの音-確かに救急車とバイクが通ったりするとちょっと気になります。でもなれました。夜22時を過ぎると交通量は減るようで 睡眠で音が気になることはありません。
2. 排気ガス-これも少し気になりました。でも目黒通りから５０メートル離れているしそんなに影響ないでしょうと思っています。今のところ、ベランダが真っ黒になることはありません。
3. エレベーターの混雑-今のところ全く不便はありません。なんで混まないのか不思議ですが。
4. アフレッサの音-全く影響なし。ちゃんと警備もいるし好印象。この会社のおかげで当面は日当たりが保たれると思うと感謝。

• ファミリー物件なだけに小さなお子様が多いので、足音はものすごい響いています。特に二人以上の子供がいる家庭も多いので、凄いことになっています。 目黒通りの音をシャットアウトするため、気密性をよくしているので、余計に響いているようです。床の防音は全然ダメ。グレードなんて関係なし。早朝5時に上の子供の走り回る足音に悩まされてる人や、日中のドタバタに辟易している人はものすごく多いです。その点、検討されてから購入されてください。大人の男性の足音も、どこを歩いているか分かるくらい響いています。

共用施設[ ]

• 駐車場 敷地内31台（料金2万3500円～2万9000円／月）
• 駐輪場 115台収容（料金100円～300円／月）
• バイク置場 3台収容（料金6000円／月）
• ミニバイク置場 6台収容（料金3400円／月）
• 管理形態 委託(通勤)
• エレベータ１機はやはりこころもとない。
  • エントランス開錠に応じて１階に自動的に戻る仕組みになっているらしいので、ほぼ待ちはないですよと営業はおっしゃってましたが。１階住居は階段かエレベータを使わないと住居にいけない。 →ベビーカー等をお持ちの方は要注意。
• 駐輪場。１３６％の設置率。ポーチ、アルコープには幼児用を含め置けないのも含めて少ないですね。但し、北棟はファミリー向けではない１LDKタイプの間取りも数多くあるので、その分を加味するとこの程度でも足りるのかなと思われます。

設備・仕様[ ]

• 内装のグレードが高い。
• カスタムオーダーで水廻り位置まで変更可能なのですね。水廻りまで変更できるところってなかなかないと思うので嬉しいですね。
• 立地が否定的な分、内装を頑張ってくれるといいですね！玄関石天然石とか食器棚標準設置とか天然石天板の側貼り下ろしまで標準とか…立地はかえられないので他の部分で頑張りましょー！
• こだわりのないチープな仕様ですか。良くいえばシンプルということですかね。
• ディスポーザ、食器洗浄乾燥機、キッチン天然石天板、タンクレストイレ、手洗いカウンター付きトイレ（洗面所、トイレは天然石ではなし、また北棟の１LDK住戸はキッチンも天然石なし）

【キッチン】

• キッチンはフラットな対面カウンターを採用されており、段差がなく最大約900mmのワイドな奥行きがあるので、配膳する前のお料理の仮置きも持ち上げることなくスムーズにでき、対面側から一緒にお料理を楽しむこともできますね。絶対よい。生ゴミディスポーザーがついてました。これは家事の負担を激減させてくれ、環境にもやさしいです。生ゴミを、キッチンですばやく粉砕処理できるシステムで、住戸のディスポーザーで破砕された生ゴミは専用の排水処理装置で浄化してから、排水するので、環境への負荷も軽減することができます。うれしいですね。これがあるかないかは購入するしないの境目ですね。
• キッチンだけ見るとカウンタートップが天然石でコンロも

セラミックガラストッププレートだし、そう悪く無いと感じました。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：38.36m2～73.50m2
• Gタイプみたいな変則的なレイアウトを探しているんです。変則的な分レイアウトも広めだったりするので。
  • Ｇタイプ廊下長いね・・・洋室1は入居したら真っ暗だ・・・
• 廊下は外廊下ですよね？洋室（１）の位置でもある程度の採光はあると思いましたがそうでもないんでしょうか。Gタイプは全部屋に柱が食い込んでないのが良いですね。リビングに背を向けて料理するタイプのキッチンは好き嫌いあるかも？うちのような子育て世帯だとリビングの様子見ながら家事できると便利ですしね。
• ワイドリビングプランがいいんですけど、Gタイプだけですかね？メニュープランの用意はあるんでしょうか！？
  • リビング並列居室型を、キッチンをベランダ側に押して中居室型に変えればできますよ。若干収納が減りますが、開放感がupします。住友がそこまで対応するかは知りませんが。
• 廊下が少ないプランになっていていいかなって思いましたが、部屋が通路になってしまう部分があって、どっちがいいのかなって思いました。ガラススクリーンは好き嫌いがあるようですね。外から部屋が見えないならいいのかなって思いますが、見えると困るなって思います。
• ３LDKと言っても７０平米ですよ。狭いので家族では住めません。
• 狭いタイプでも収納がしっかり取られているんですね。収納が足りないと散らかるので、収納があるのは良さそうですが、居室部分が若干狭い感じもしますね。
• 70Gみたいないびつなプランって売るときに売りづらいですかね。かなり無理して面積を確保した感が強いですが。住み心地は、どうなんでしょう。洋室1の窓がアルコープの部分にあるのでプライバシー確保できていい。バルコニー部分がいびつな分、広すぎないで済んでいるのか。
• 今サイトで見られる間取りは悪くはないけれど、特別良くもない普通という感じですね。公開されていない間取りはこれから販売なのか、もう売れてしまったのか。南棟の上階の一部はルーフバルコニー付きですかね？Aの間取りは1戸だけくっついている感じで、落ち着いた一人暮らしができそうですが、窓の向きが残念です。
• 普通の間取りが多かった。なかなか踏み切れないなぁ～
• ３LDKで70平米あれば普通のマンションの広さじゃないでしょうかね。ふつうというか標準的というか。
• ２WICや納戸など収納スペースが多いのは魅力ですね。ここの立地だと65Fタイプの向きかな。
• 間取りの中にバルコニーとサービスバルコニーが混在しているので気になりましたが、不動産用語を解説するサイトで調べた所 バルコニーとサービスバルコニーの違いは、そこで人が作業できるかどうかで分けられると書かれていました。サービスバルコニーはエアコンの室外機置き場やゴミ置き場として活用するのでしょう。
• 1LDKからの間取りがありますね。LDKで10畳程度なので、1人暮らし向けな気がしました。ウォークインクローゼットもあって、コンパクトに暮らせそうな予感がします。洋室が4.2畳だから1人向けですよね？3LDKの間取りもあるので、ファミリーが一般的なマンションなのかと思いますが、老後1人で住みたい人にも買ってもらえそうな気がしました。

【モデルルーム見学記から】

• モデルルームは１階住戸の為、日中行きましたが日当たりはいまいち。ベランダが奥行き２メートルあり、ハイサッシ（確か２．２ｍ？？）なので、平米数よりも広く感じます。ディスポーザ、食洗器、ミストサウナと売り設備はついており、キッチンのみ価格を上げたタイミングで南棟のみ天然石に仕様変更したとのこと。但し、洗面所、トイレは人造大理石のままです。７０平米でも納戸がついているのはすばらしいと思いました。
• 価格以外に私が気に入ったのは住友不動産が開発したS-マルチコアです。S－マルチコアとはエアコンの室外機を完全に壁に隠すものですが、これによって、廊下の雑然さがなくなり、廊下の印象がだいぶ良くなります。 また、規約にしっかり遵守できているのか、まだ、未入居の方が多いのかはわかりませんが、アルコープにものを置いているのは皆無でした。

買い物・食事[ ]

• 周辺施設ではインテリアストリートが目玉のようですが、日常的な買い物環境に注目すると、ダイエー8分、オオゼキ12分とスーパーの距離だけ見ると買い物環境に恵まれている訳ではありませんね。
• 学芸大学の商店街迄がとても近く感じました。インテリアストリートにある沢山のお店。
  • インテリアストリートにこじゃれた飲食店はほとんどありませんが…学芸大学まで行けばかなりありますがね
• 個性あふれるインテリアショップや外国車のディーラーが立ち並ぶ目黒通り沿いに立地しており、だいたい徒歩1分ぐらいでしょうか。。現地周辺の徒歩圏には、身近な水と緑の清水池公園や碑文谷公園、大型ショッピング施設やスポーツクラブなどが揃っており、なんとも便利な場所です。
• 目黒通りは約10mで徒歩徒歩1分です。また、徒歩10分圏内に、学芸大学西口商店街がありすごく便利です。代官山はちょっと遠いですね。遠いといってもバスで5-7分、3.5キロぐらいだと思います。碑文谷公園は徒歩10分圏内、駒沢オリンピック公園はちょっと遠かったです。車で１０分ぐらいです。 コナミスポーツクラブ碑文店は徒歩５分圏内に運動好きには欠かせないうれしい立地です。
• 生活利便施設は、あまり近いとは言えないですが、ライフスタイルにより感じ方は人それぞれですものね。生活的に時間に余裕があるのであれば、問題ない距離かと。
• 立地の良さの１つに学区と近くにイオンができること（この冬オープン）もかなりの高ポイントです。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 鷹番のバス停から近くて目黒駅までダイレクトで出られるという点はいいのですが 目黒通り沿いというのは気にかかるかな 。
• 大通りに面していないお部屋なら騒音や排気ガスはそんなに気にならないのではと思うのですが
• この付近は白金などの近くてオシャレな感じですね。学芸大学は庶民的なエリアですけど。渋谷に近くて若者なども多い。
• 道路沿いですね。バス停が近く雨の日は駅までバスで行くことも可能そう。車の往来は激しいのかしら。周りに歯医者があったりして便利です。子供がいるならもう少し小学校に近い方が静かなのかな。
• 駅徒歩9分とは激しく嘘ですね。目黒通りのながーい信号を入れれば15分。入れなくてもゆうに10分超かかります。夏場は汗だくで駅つきます。騒音はやはり避けられないでしょうね。深夜でも車通りそこそこありますし、たまに謎の酔っ払いも結構出現します。それでも商店街の魅力が勝るかどうかが地理的なポイントでしょうかね。
• せっかくの広い土地も高さ制限区域をまたいでいることで裏目に出たか････
• 目黒沿いということで音や排ガスに注目がいっていますが、目の前にあるアルフレッサ(薬物配送所)の存在のほうが気になります。住宅街に不釣合いなグレーの異様に大きな建物･･･建物高さが低層棟と同じ6階相当です。リビングからの景観でこの建物がギリギリ視界に入らないのは東側角住戸と隣の住戸の２タイプのみです。完全に目の前をふさがれてますね。がっかりです。しかも朝の８時ごろから一斉に配達の軽自動車が出動します。その数、なんと100台超らしいですよ。出動のたびに黄色のパトランプが点滅し、警告音が出ます。さらには敷地内に超大型のパズル式立体駐車場もあり、警告アラーム音とガシャガシャという音とともに車が取り出されます。そんな光景を見ながら朝を迎えるかと思うと････ちょっと厳しいですね。
• 代官山イータリーが近隣というのは若干無理があるかもですね～。でもまあ、あそこは綺麗だから行きたくなる気持ちが強ければ近いと思えるのかも。
• インテリアストリートの音も上の方が静かだと思います。
  • あの～騒音というのは上階に行く程うるさいんですよ。幹線道路や線路が隣の場合、10階付近が一番うるさいと言われています。上階の方が騒音元から距離がはなれるから、静かになると勘違いしがちですが
• 南棟の正面アルフレッサの窓際が喫煙所になってて窓開けてみんなスパスパやってる
• 普通の学芸大学の駅が徒歩圏なのもいいし、バス停から目黒までダイレクトに出られるのもいいなぁと思います。雨の日はさすがにバスは時間通りっていう風にはならないのかな。それでも時間に余裕を持っていけばいいんじゃないかと思います。
• 周囲は、さすがに都心だけありマンションが多いですね。南東側だったら、日当たりも問題ないですね。道路に面しているので、下の階だと通行者の視線が気になるかもしれませんが。2人で住むには、丁度よい広さですね。ファミリーだと、家族構成にもよりますがせまいかな。
• 2LDK検討してますが、現地見て来ましたら、結構向かいの車屋さんの壁？が迫ってるんですね。最上階ならともかく価格の割りには… って感じでした。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 単身者用と、ファミリー用と混在しているのでは？３ＬＤＫのお部屋でしたら、そこそこ広さもありますし、無理な間取りでもありません。小学校、中学校と無理なく通学できる範囲ですし、単身者用という訳でもなさそうです。ただ、電車を使っての通勤となると、不便がいろいろとありそうです。

掲示板[ ]

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