コンフィールひたち野うしく

2017年3月22日 (水) 11:30時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：茨城県牛久市ひたち野西3丁目37番5他（地番）
• 交通：常磐線 「ひたち野うしく」駅 徒歩2分
• 総戸数：118戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月下旬予定
• 売主：株式会社共立エステート
• 施工：長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格：2,200万円台予定～3,600万円台予定
• 安いのは東向の方ですね。南向と東向でだいぶ価格に差があります。
• ここのマンションは駐車場料金も低価格で家計が助かりそうですが、維持費や建て替え費用が大きいので永住を考えている方は その辺も視野に入れて検討したほうが良いでしょうね。
• つくばに比べ価格も安く、駅近で間取りもまあまあなので良いと思います。
  • つくばのマンションと比較するとかなり安く感じます。つくばはバブルなので、価格に大きな開きがあるのは当然と思います。
• 本当に駐車場が自走式だったらよかったのに。しかし、あきらめるにはもったいない物件でもある。ひたち野うしくだけでなく、常磐線で久しぶりに出た新築だし、これからも駅近で出るとも思えない。
  • 確かに今後は常磐線沿線の駅近は期待できないかもしれません。それを差し引いても他の長谷工施工マンションに比べ、設備や耐震構造なども劣る部分があり、入居者の利便性や安全性より、コスト削減に重きが置かれている感じがしました。機械式駐車場に目をつぶって、価格、駅近に魅力を見出せる人にはお買い得な物件かもしれません。
• やはりマンションとしての魅力は駅近でしょう。スーパーも近くにできて、何かあった時でも、車がなくても生活ができるというのは大きい。よけいな施設がないのもいい。そのため、管理費も他より低め。
• まだ売れ残ってるみたいですね。住んでみてどうですか？
  • 新生活をはじめていますが、快適に過ごしています。やはり駅が近いのは楽ですねー。 豪華なマンションを望んでいる方には不満もあるでしょうが、シンプルに住みたい、少しずつ自分たちの好みの住まいをつくっていきたい方には、よいと思います。 今のところ、特に問題を感じていません。管理も行き届いています。あえて言うならば、機械駐車かな？　慣れの問題でしょうが、横幅のある車だったり、他の方を待たせたりは使いづらい、と思う方もいらっしゃるかもしれませんね。 まだ、売れ残っているのは東側でしょうか？　いつまでも幕が下がっているのは住居者としては気持ちいいものではないですね。今どきはネットで見て検討される方も多いと思うので、止めてほしいです。
    • 幕いつまでも下がったまま気分よくないですよね。G.W.中には売切れると営業の方が言っていたのでそれまでの我慢かなぁとは思ってたんですけどね。機械式駐車場さえ慣れれば、マンションはシンプルだけどそこが気に入ってます。ベランダからの朝焼けも特に遮るものもないので好きですしのんびり自分好みにしていきたい方にはいいと思います
• モデルルームの販売開始ＤＭが届きました。家具はついてるようですが、安くはなってないようですね。東向き1階には出入口等があり、入居者の騒音(ペットの鳴き声も)がしそうなので1～3階は手が出しづらいイメージです。
• ここは駅近で周辺にお店あるし、つくばとかに比べたらお買得。なんで売れ残ってるのでしょう？駐車場？茨城県はやっぱり戸建てですかね？
• まだ完売にならないんですね。東向きは日当たり悪いし、南向きは騒音が気になるからでしょうか。
  • 家具つけても売れないなら、そろそろ値引きしないと売れないんじゃないかなー。足元見られたくない強気もいいですが、そろそろ諦めどきじゃあないでしょうか、アーベストさん！
    • 残り何室かは存じませんが、ちょっとずつ売れているようで、時々お引っ越しされてきています。駐車場の最上階の埋まり具合を見ていると、それがよくわかります。時々、見学の方とすれ違います。金利も低くなっていますし、駅近で、やはり便利ですよ。住んでみてよくわかります。
• 公式ホームページに資料請求すれば最新の価格表を送りますってあるけど、どれくらい安くなってるのかな？
• 190万円値下げでの広告が出回りましたね。 半年で190万円。 希望プランの住戸（自分の真上が…）とかでしたら 190万円値下げは大きいですね。
• 駐車場の４Fもほぼ埋まってきているので、残り僅かのようですね。あと何戸なんでしょう。見学者も平日でもけっこう来てますし、予約しないと厳しいようですし。早く、目立つ垂れ幕をはずして欲しいですね。
  • 入ってたチラシに駐車場空き無しとあったので、残りは8戸以下ではないかと思われます。総戸数108、駐車場100台分だったはず

交通[ ]

• 常磐線は東京、品川まで直通になったし、優雅に確実に座っていきたいときはグリーンやフレッシュひたちが使える（ひたちは回数券はなくなるようだがえきねっとのとくだねなら同じくらいのようだね）。
• 常磐線は、朝夕で半分、日中は全部が品川駅発着になったようだし、都内各地に行くにはむしろTXより便利な面もある。
  • 朝夕はゼロ、日中だけ半分が品川発着です。昼の時間帯だけとはいえ、特別快速が品川まで直通になったのはとてもありがたいし、新幹線の出張・旅行等で上野東京ラインが利用できるのはありがたいです。ＴＸは、どの時間帯も秋葉原で必ず乗り換えなきゃいけないわけですから。
• 常磐線はグリーン車もあるし、始発じゃなくてもひたちのからなら座れることも多い
• いろいろな面から考えて、やはり、駅近2分は魅力です。特急も本数は少なくても使えますからね。常磐線を頻繁に使う人には特に魅力です。進学先として、茨城の高校を考えているご家庭は、選択肢がたくさんありますし。
• ひたち野うしくはいちおう、特急停まるし、止まらない時間帯も牛久乗りかえで、時間帯によってはけっこう便利。東京・品川直通だし。つくば止まりのTXは秋葉原方向に向かうにはいいかもしれないが、しょせん、茨城は常磐線が中心。子供の教育も伝統・進学高ねらいは常磐線でしょう。
• 特急って何本止まるの？1時間に1本？
  • 時刻表みればわかる。通勤用にはそこそこ使えるよ（朝6時台2本、帰りは計6本）それ以外で優雅にいきたいときはグリーンが便利。
• 高速インターも近い
• 圏央道開通すれば成田空港まで1時間切れる

構造・建物[ ]

• 敷地面積：3,186.67m2
• ここは南側のすぐ前の道路が一方通行で、ほとんど人も通らないのもいいですね。低層階が人気なのも頷けます。

【耐久性】

• 耐久性の話ですが、鉄筋コンクリートの柱を取り替えるような大規模な修繕を行う必要がある期間として劣化等級という基準があるそうです。大半が等級2(50年から60年)。ここはどうなのでしょうか？
  • 構造躯体等の劣化対策等級について、確認いたしましたが、一番上の３です。
• 耐震等級は１のようです。新築マンションはほとんどが１で、２や３はほとんどないと聞いています。震災後でも、２にして売っても売れないとか。その分かなり高くなるので、現実的でなく、売るほうも躊躇するようです。専門家の話では、等級が２であることより、地盤が大事と。ひたち野うしくは地盤が固いと聞いております。

【スラブ厚】

• 設備がシンプルなのは賛成なのですが、躯体の部分は重要だと思っています。ＨＰ見ても情報が薄いんです。特に、数値を記した説明が薄いんです。コンクリートの強度すら書いていない。室内高や階高も書いていない。コンクリート厚は150～230ｍｍ。どこが230ｍｍなのか、どこが150ｍｍしかないのか分かりません。200ｍｍ未満の150ｍｍのところが気になります。
• スラブ厚は最大230mmなんだ。この厚さの範囲が広いとすると遮音性では相当優れているね。150mmは水回りかな？ここは遮音性があまり問題にならない。このあたりの物件はスラブ厚200mmが多いんじゃないのかな。
  • HPみたら150〜240mmって書いてあるけど。
  • 床のコンクリート部分の厚さは15cmから24cm。20cmも20%増しの24cmはここ周辺のマンションでも厚い方ですね。評価できるでしょう。想像するに、15cmの箇所は配水管、ガス管を通すスペースだろうから、全体の１部分でしょう。それを、24cmの厚さで強度を補っている。24cmは遮音性の点でメリットあるのでそれも評価できる。
• 柱のかぶり厚は40mmのはずです。総合的に見て、普通以下のマンションでは決してないと思います。設備がシンプル、豪華でないというだけで。 常磐線に久々にでた、駅近の（それも新しい街ですし）、良心的な物件だと思いますよ。

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  10階からの景色（2017年1月11日撮影）

共用施設[ ]

【機械式駐車場】

• 駐車場：106台（月額500円～3,000円）
• 機械式駐車場の操作パネルは2つと聞いてますので、1レーン50台でしょうか。
• マンション内の駐車場の使用料、外部に比べてバカ安ですよ。そもそもの料金設定も安い。（やたら高いところから引っ越すのでなおさら感じるのかもしれませんが）。
• 駐車場が不便です。来訪者用？がないですし2台目用がちょっと離れたところにあるので‥
  • 来訪者用ないんですね。立体駐車場は最上階しか残ってないみたいですし不便ですね。
    • この物件を検討するにあたって駐車場は大きなネックでしたが、車2台必須だったので、機械式駐車場の不便さは使用料の安さで目をつぶりました。 住民層もこの物件を選択した方だからか分かりませんが、礼節をわきまえてる方が多く、ストレスなく生活ができています。
• 駐車場ですが、なぜか最上階の板が地上に降りていることが多いです。 あとから契約された方が頻繁に車を出入させるのに 最上階しか選択肢がなかったのでしょうか？ 自分は最上階じゃなくてもその板が上に戻るのを 結構な確率で待っています。 必ずしも最上階の方だけがたくさん待つわけではない仕組みなので、 固定板以外は料金一律、もしくは差額を縮めていいレベルです。
  • それ私も思いました。戻るの待ってるのなんで自分ってすごく感じます。改正してほしいですよね
    • 駐車場は到着順も分かりづらくて不便。 帰宅して入庫する際に正面玄関の方まで並んでいると 裏口から出て来た出庫したい方とどちらが先に 到着していたのか分からない。 明らかに先に到着していても車の中で順番を待っていると、 裏口から出て来た出庫したい方が先にスッと操作機に 行くこともしばしば。それをやるのは特定の同じ方ですが。 自分が順番を抜かされた時ではない時に 「あちらの車の方が先でしたよ」って何度言おうかと 思ったことか。 小さい子供を乗せていたりすると車から降りて 操作機の所で順番につくのは危険もあり非効率。 難しい問題です。

【エレベーター】

• １１８戸に対してエレベーター一基というのが気になっています。これまで住んでいたマンションは～６０戸程度で一基なのですが、不便は無いのでしょうか？
  • 118戸で1基というのは珍しいけど、10階建てだから大丈夫と踏んだのかね。多少待ち時間が長くなったり乗り合わせる人数が多いって感じだろうね。
  • ウチは120戸のマンションでエレベーターは9人乗りが2基付いてますが、朝などはそこそこ待ちます。やはり朝からストレスを感じます。なので、118戸で1基は経験上考えられないです。普通に階段が不便でない階なら良いでしょうが。
• エレベーターは混雑しますか？
  • ものは考えようで、来訪者用が１台か２台あったとしても、利用が集中している時は使いづらいですし、全く使われない日の方が多かったら、管理費が高くなるのも無駄な部分の気もします。めったにないことであれば駅前の駐車場を上手に使うのも手です。エレベーターも１台というのは気になるところでしたが、さほど気になる混雑ではないですよ。機械駐車は、確かに４階の使い勝手はよくはないでしょうね。ただし、利用料は激安ですけどね。めったに使わない方なら気楽でしょうね。 シンプルで無駄なく、長く払う管理費を、抑えられるところは抑えて、というのも大事なことだと考えています。 ただ、ライフスタイルの問題は人それぞれなので、人によってメリット・デメリットは違うと思います。何を重視するかですよね。

設備・仕様[ ]

• ディスポーザー、バルコニーのシンクなし。
• 直床でフローリングが柔らかい点は好みが分かれるところかもしれませんね。
  • 天井を高くするために直床にすることはほとんどないのでは？通常は、階高を低くして戸数を増やすためです。遮音性は、一概に直床が悪いとは言えませんが、配管が床に埋め込まれてしまうので、将来のメンテナンスでは不利になります。コスト削減以外に積極的に直床を採用する理由はないので、そのあたりをどう考えるかが物件を選ぶか選ばないかの判断基準の1つかもしれませんね。
• ガスは都市ガスですか？プロパンですか？
  • もちろん、都市ガスですよ。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：72.56m2～101.34m2
• 間取りもいろいろで、南側１階は庭付き・駐車場付・大型犬可だし、家族の状況によって選びやすい物件では？南側の大通りの騒音はちょっと気になるが、視界・日当たりを遮るような高層の建物は建ちそうもないし、東側は間取りもゆったり。静かな東側も考え方によっては昼間いない家族にはいいのかもしれません。
• トイレが狭い
• 東向きのほうは今の時期、何時くらいまで陽があたりますか？洗濯物は乾きますか？
  • 東向きでも、場所により異なります。長谷工の方で、時間帯による日当たりマップを作成してますので、お聞きになると良いでしょう。

買い物・食事[ ]

• 駅まで雨に濡れるのは１分程度、買い物もすぐ近くというのは大きな魅力
• 生活上欠かせないスーパーはすぐ近くだし、他大型店もそれなりに近い
• この辺は大型ショッピングセンターとかアチコチ点在してる

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• このあたりに詳しくないのですが、（常磐線とは言え）駅近くで、街並みも整然としているし、スーパー等そこそこ便利そうだし、公園も多く、のんびり暮らすには生活しやすいところかな、と思ったのですが・・
• 交通網が整備されている割に歩道が広くて、これだけの植栽にも囲まれていて、公園も多いっていう町はあまりない。
• ひたち野うしくは、駅の周辺はマンションですが、東西とも10分も歩けばちょっとした戸建住宅地で、公園もあるし、雰囲気も悪くないと思います
• 家の中にいると、隣の人は何する人ぞ、って感じで全く騒音なんかないですよ。子供の声もペットの鳴き声も。南棟は逆に窓を開けると、西大通の車の騒音のほうがうるさいです。ただ、夜は交通量が減って気になりません。
  • うちは南側の低層階ですが、音は全く気になりません。 日中バルコニー側を開けていると車の音でテレビの音量を上げますが、それでイライラすることもありません。 日光が部屋に入らないので、明るいけれど涼しいといった感じです。 階段を使って快適に徒歩でお買い物に出かけています。 ただ、両隣の音は全くと言っていいほど気になりませんが、上の階の方の夜中の音が気になるときがあります。 下の階に住んでいる人が居る場合はご挨拶はきちんとしておくと良いと思います。 うちは両隣と下の階の方とご挨拶ができたので、良かったなと思っています。

周辺施設[ ]

その他[ ]

【月極駐車場】

• 近隣マンションに住んでます。駐車場問題は車社会の茨城県ですから一家に２台の家庭も多いと思います。ラッシュ時に使わない車をマンションの立駐へ。ラッシュ時に出す必要がある車は近隣月極へって感じです。立駐の待ち時間がすくない箇所との差額は ２０００円程度ですし、夫婦二人とも ラッシュ時に車通勤の家庭は諦めて 月極２台ですかね・・・。現在当方が住んでいるマンションでも 月極を借りて立駐を利用しない方もいます。 だから立駐は空きがあります。それだけ立駐は不便ってことですよね。とはいえ、スーパーが建った所の一部が 以前は月極でそこがなくなったせいで、現在駅周辺で新たに月極を借りるのは空きを見つけるのが大変らしいです。

【住民】

• 管理もよく、住んでいて特に不満はないですし、首都圏と違ってバス便が不便なところですから駅近は夜遅くなってもとても便利です。近くにスーパーがいくつもあるし、クルマならつくばも近いし。なぜ、売れ残るのか、よくわかりませんが、つくばでもなかなか売れない物件もあるようですから、首都圏とは違うのでしょうね。

掲示板[ ]

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