イニシア桂大橋

2017年2月28日 (火) 14:41時点における版

物件概要

• 所在地：京都府京都市右京区西京極堤下町3番1（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「桂」駅 徒歩16分 （東口より）
2. 阪急京都本線 「西京極」駅 徒歩16分
3. 東海道本線（JR西日本） 「西大路」駅 徒歩24分
4. 東海道本線（JR西日本） 「京都」駅 バス21分 「桂大橋」バス停から 徒歩1分 （烏丸口バス）

• 総戸数：158戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上7階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月下旬予定
• 売主：株式会社コスモスイニシア/株式会社長谷工アーベスト/近鉄不動産株式会社
• 施工：淺沼組
• 公式URL：http://www.cigr.co.jp/pj/A82146/

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 利便性が悪いので3ldk70平米で2500万くらいなら買いですが、3000万超えたら他にしますね。ウリがないので再販できると思えません。
  • さすがに新築で3000万を切ることはない。参考までに、道路挟んで北側にあるネバーランド西京極が、築10年68平米3LDKで2680万で出ている。そこから考えても低層階でも3LDKで3000万は超えるはず。
• パークシティ桂が3000万台で桂徒歩10分で1年半売れてないから、ここは2000万台じゃないと厳しい気がしますね。
• パークシティ桂が3000万台後半中心ですから、ここは3000万台前半くらいかな。

【価格】

• 価格が出た様子。最低価格帯は安めから出ましたね。 最多価格帯でも3,500万円台なら割と手を出しやすいように思います。
• 予定価格を聞いたのは3部屋。 それぞれ最上階で、階が下がると100万円ずつ安くなる。 一番高い部屋は上で挙げたHの最上階。 今回は要望が出なければリバーコートのみ販売予定。 間取り変更に関する有償オプションは、基本的に最上階のみとのこと。C 3348 。E 3848 。H 3998。

【販売時状況】

• イオンモール五条のそばにモデルルームできていますね。現地から随分と遠い。
• 一期で買うなら駐車場確約だとか。 スケジュールはまた見直されています。 10月上旬まで要望受付で、下旬に正式価格決定
  • 駐車場、第1期1次のみの特典だとか。 それ以降になると他と同じで抽選。 ただし場所は選べない。
• モデルルームはとても良かったです。 さりげないこだわりもたくさんあって、住み心地よさそうなお部屋でした。

【比較・検討】

• 交通便も買い物する場所も遠く、周りは工場などばかりなので この価格帯なのであれば、とても高いという印象を受けました。
• 駅はどこも遠いですが、バス停がとても近くにあるのは救いだなと思います。物件の資産価値は駅からの距離で考えることが多いですから、資産価値としては難しいのかもしれないです。 投資目的の購入者はその分少なく住民の入れ替わりも頻繁ではない可能性は高くなってくるのではないかと考えております。
• ここは立地が良いとは言い難いのがネックです。 阪急を利用するにしても、桂駅も西京極駅も遠いです。 京都駅に出るにしても、バスを利用するか、西大路駅まで行くか。 住むにはちょっとな・・・と思ってしまいました。

交通

• バス停目の前、バス使えば阪急にもJRにも便利だから、そんなに悪くないかな。
• 桂駅からの終バスは、22時台前半には終わると思います。飲み会帰りはタクシーになりそうですね。
  • 終電が1時近くまで走ってる駅が最寄駅なのに残念。
• このマンションから桂駅へ徒歩で行くとしたら、かなり危険な道を通ることになりますよ。車同士がギリギリすれ違えるくらいの狭さの道にバスまで通りますから。歩車分離ではない道なので、子供を一人で歩かせるのはまず無理ですね。
• 駅までの距離はバス停目の前だからそれほど心配してない
• バスは通っていますが、駅までは桂駅へも西京極駅へも徒歩２０分弱かかります。
• 特急が止まるのは桂駅なので、歩くとすれば桂駅かなと思います。
• 桂駅までの道、交通面でかなり危ないですよね。
  • 自転車や徒歩ではかなり危ないとは思います。 もちろん、そうやってこの周辺で通っている方はいらっしゃいますが 無理にこの立地の物件を選ぶ必要性があるかどうか。。

【渋滞】

• 桂大橋周辺の渋滞なんとかならないかな。 通勤時間帯は特にひどい。 橋を抜けるのに何分かかるんだか。
  • 八条通りのことだと思いますが、ここはどうしようもないと思います。 昔から、ここの渋滞は変わりません。 抜け道があるようでないですから、通勤は大変だと思います。 通勤通学は、桂駅から行ったほうが楽かもしれません。
• 京都駅からバスや車で帰宅しようと考える人は、18時～19時頃の渋滞状況をよく確認すべきです。 表記されている時間の倍はかかると思います。 このマンションから阪急桂方面への車線に合流するのも至難の技です。

構造・建物

• 敷地面積：7,067.05m2
• 建築面積：4,392.50m2
• 地下掘って駐車場にしていたので、このマンションも低い位置にあります。前回の洪水のときはここはギリギリ氾濫せずに大丈夫でしたが、次回はどうなるかわかりません。
• 先日、近くを通りましたが、想像より建物は大きかったです。 ただ、川沿いの堤防の横に建っていて、三階ぐらいまでの高さは堤防の上の道路と高さが変わらないのでは…？と思いました。 また、すぐ横に工場？もしくは倉庫？もあったので、せっかくのベランダを活用するにも、部屋選びが重要なように思います。

共用施設

• 駐車場：117台収容（平置2台、自走式駐車場115台）
• 駐車場：（賃貸以外の台数） 来客用駐車場5台(来客用3台(自走式)、来客用兼福祉用1台(平置き)、来客用兼サ－ビス用1台(平置き))
• 自転車置場：12台（平置き）
• バイク置場：バイク置場30台、大型バイク置場6台
• サイクルスペース：152区画、来客用サイクルスペース1区画(12台分)

設備・仕様

• 設備はかなりいい
• 隣の部屋との仕切りが壁タイプで、排水が自分の部屋に流れてこないのは良い
• キッチンが他にないくらい、おしゃれで使いやすそう

間取り

• 間取り：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：57.77m2～83.59m2
• バルコニーが広々としていて気持ちよさそうです。ファミリー住まいとしては３メートルも広さがあるのは魅力的です。
• 三メートルバルコニー凄い！フローリングだとガーデニングは出来そうもないですね。。
• 余所にはない感じの独特の間取り
• 玄関の広さと全体的な収納の多さは良いですね
• 確かにバルコニーはかなり広くてテラス並の広さなんですね。部屋の中を広くしてほしかったという意見の方もいらっしゃいますが、自分的にはこれだけバルコニーが広いのは強みになるんじゃないかと思います。モデルルームを拝見してみると、部屋の延長線上の様に利用できることから、ペットを飼っている方には良さそうですよ。
  • バルコニーは共用部分です。マンション規約では、ペットの飼育やブラッシングなど、近隣住戸の迷惑になる行為は禁止されていることが多いのですが、ここは大丈夫なんですか？

買い物・食事

• 桂駅へ行くまでにスーパーが少しありますので買い物はそのあたりで済ませることになるかも。
• 買い物にはちょっと困りそう

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域
• ここは、昔にコジマ電機にあった場所かなと思います。 前は車の通りがとても多く、川沿いは公園があるという立地。

【桂川沿い】

• 目の前は河川敷。毎週末野球してる
• リバービューで、自然も楽しめそうですね。
• 川沿いということでにおいや湿気、虫なんかはどうなんでしょうね。橋近くだから、そんなに気にはならない(もとより京都は湿気多いし)でしょうか…。
  • こちらと同じく京都で橋の横の河原沿いのマンションに住んでいます。 7階で湿気は気になりませんが虫は多いです。クモの巣と洗濯物についてくるカメムシやエントランスに巨大な蛾やカタツムリ。短時間でも網戸は必ず閉めています。 でもリバービューの景色はとても素敵です。虫は対策で何とかなりますよ！
• 川が増水した時は通っていないのでわからないけど、朝と夕方の時間帯は目の前の橋の上は大渋滞です。
• コンセプトとかは素敵だと思う。 ただ、場所がここじゃなかったらよかった。もうそれに尽きる。 現場を見たらわかるけど、低いところに建っているから台風や大雨での桂川の氾濫に怯えながら暮らさなきゃならん。
• 不便うんぬんよりも安全面が気になります…増水したらやばくないですか？
  • 京都市のハザードマップでは、3m以上の浸水エリアです。心構えは必要でしょうし、低層階は避けたほうが無難でしょうね。
• 2013年の台風の時の桂川は恐ろしかったです。
  • 水位が上がったというか氾濫してましたよね？

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  現地案内図

周辺施設

• 土日は桂川沿いで野球の試合？練習？もしてるみたいなので騒音どうなんだろ。

その他

掲示板

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