グルーブ須磨潮見台プレミアム

2017年2月15日 (水) 12:19時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市須磨区潮見台町2丁目13番1（地番）
• 交通：

1. 山陽本線（JR西日本） 「須磨」駅 徒歩4分
2. 山陽電鉄本線 「山陽須磨」駅 徒歩3分

• 総戸数：47戸
• 構造、建物階数：地上7階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月上旬予定
• 売主：株式会社イー・グルーブ
• 施工：株式会社大木工務店

価格・コスト・販売時状況

• 価格については、専有面積が72.50m2～106.36m2と広めで、駅から徒歩3～4分の距離を考えると妥当なように思えます。

交通

• 全室オーシャンビューでリゾートマンションかと思いきや、駅は近いですし

2線2駅利用ということで十分通勤もできそうな条件だと思います。 【エントランスまでのアクセス】

• エントランスへはどうやってアクセスするんでしょう？ ご近所と同じように霊友会のエスカレーターを使わせてもらうことになるか？ 線路からすぐの敷地の角にエレベーターがつくのか？
  • 高架下抜けてすぐマンションの敷地内に小さな公園ができ、その側から階段で入れるようになるそうです。霊友会のエスカレーターを使っても良いそうですが、遠いのでそちらを勧められました。
    • メインエントランス(4階辺り)ではなくサブエントランス(1階?)へ入れるようになるそうで、そこまで長い階段ではなさそうでしたよ。 メインエントランスへはやはり霊友会のエレベーターを使わせてもらうそうですが、朝8時から17時までしか動いていないとのことで、お勤めの方はあまり使う機会がないかもと言われました。
• 自転車不可、ベビーカー不可とエスカレーターの看板に注意書きがしてありましたが 自転車、ベビーカーの人はどうやってマンションに帰ればいいのですか？？？？
  • すぐ東隣の急な坂を登るか遠回りしてなだらかな坂を選ぶかどちらかですよ。
• 駅が近いのに眺望が良いんだから坂がきついのは仕方ないですよ。 17時まではエスカレーター使えるんだからなんとかなるでしょ。

構造・建物

• 敷地面積：3,192.44m²
• 建築面積：1,307.55m²
• オーシャンビューで目の前が海というのは魅力的です
• 外観デザインを見ると、最上階のバルコニーに3つ並んだ丸い穴が見えますが、これは一体何でしょう？

共用施設

• 駐車場：敷地内49台
• バイク置場：2台
• 駐輪場：47台

設備・仕様

• 防音性能ってペアガラスならＴ２程度じゃないのかな？ 騒音が気になる場所ならＴ２程度じゃちょっと弱いんじゃないかなーって思ったりしますが、実際の所どうなんでしょうね？
  • 建築士試験にも出てくる内容ですが、 ペアガラスにしたところで防音性能は、ほぼ変わりません。 ガラスとガラスの共振によって、むしろシングルガラスより防音性能は劣ります。 サッシのアルミ部分の性能についてはグレードを上げることで多少の改善はありますが、 比較しないとわからない程度でしょう。 本当に気になるなら後付でもペアサッシにする必要がありますね。

間取り

• 専有面積：72.50m2～239.52m2
• 専有面積が239.52m2と、かなりゆったりしたスペースの部屋もあるので

そちらはアールを最大限に活かした間取りになるのでは？ 特に上層階の角部屋がプレミアムプランとなりそうです。

• • 間取りが出てました。 アールの面は室内には影響しておらず、バルコニーやルーフテラスの手すり部分がアールになっています。

買い物・食事

• 駅近にも近いっちゃ近いんですが、スーパーが近くにないので買い物が不便です。 ただ、八百屋さんとドラッグストアーは須磨駅の近くにあるので助かります。 キツいのはやっぱり坂ですかね。 慣れたら健脚になりますよ。

育児・教育

• 小中学校はかなり遠い

【小学校】

• 学校の距離ですか…子供さんがいる方にとってはとても大切。地図を見る限りここからだと須磨浦小学校が通学区になるのでしょうか。ここからだとどれ位かかるのでしょう。
  • 小学校はホームページでは、市立西須磨小学校が徒歩15分、学校法人 須磨浦学園　須磨浦小学校が徒歩5分と案内されていましたよ。
• 昔から住んでいる近所の者です。　小学校は、普通みんなが行くと思われる公立ですと西須磨小学校で、特に子供の足ですと１５分は厳しいと思います。校区としては、ここよりまだ西に位置する一の谷町も入ってくるのですが、そこら辺の子達はバスに乗って通学してました。私自身も３０分位？かけて歩いて通ってました。　因みに須磨浦小学校の方は私立で、確か一学年一クラスだけの、かなり受験にお熱い勉強漬けの子達が通う学校です。　あと中学は、西須磨小学校よりさらに東に遠く、一の谷町はもちろん、潮見台町、更に横の関守町の者は、ＪＲかバスで通学してました。私もＪＲで鷹取駅まで一駅乗って通ってました。今は須磨駅と鷹取駅の間に海浜公園駅が新しくできたので、そっちの方を利用する事になるかと思います。
• 三ノ宮から西に住んで環境のよい地域を選ぶなら、学校までは少し距離はでてくるのはしかたないかと思います。 西須磨小学校は昔から環境が良く、中学受験も多いと言われている地域ですから、子育て世代に不向きとは一概には言えないとは思いますよ。

【中学校】

• 中学校の評判があまり良くないそうですが、この辺りは受験をさせる方が多いのでしょうか
  • 鷹取中学は10年ほど前から落ち着いた学校に変わっているので、 近隣の公立中学と比較しても差はないと思いますよ。
• 中学校までは2キロ以上あり、1分で80メートル歩いた場合には28分かかるとされています。 実際のペースで歩くと30分以上はかかるのではないか、と思われるのですが、 鷹取中学校は自転車通学は認められているのでしょうか。 神戸市は自転車通学はある程度の距離があれば認められるというのを耳にしたことがあるので、 個々の場所からならば中学校まで自転車で通えるかしら？と思った次第です。
  • 自転車通学はだめですよ。　みんな電車通学ですね。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種中高層住居専用地域、準防火地域、第3種高度地域
• こういう立地で気になる点は、津波のことですね。津波が来たらひとたまりもなさそうな距離なので。海が近い立地には魅力を感じますけど。
  • 実生活では海が近いから窓を開けて開放的な生活に憧れますが、マンション本体は塩害対策をちゃんとして潮風でも錆の防止はしてくれるでしょうが、海沿いは部屋の中の電化製品はすぐに故障すると聞きますし。駐車場も潮風が入らないように計画してほしいです。車もすぐ錆びてしまいそうで。あとは気になるのが値段ですね。
• 須磨海水浴場、須磨離宮公園が近くていいですね。この前、このあたりを車で走りました。日本なのに海外のリゾートみたいな雰囲気で、過ごしやすかったです。
• 神戸からすると、やっぱり印象が違う地域で、暮らしてみると通勤には遠いかな？とも思います。このあたりに勤務地があるならいいでしょうね。
• 公園が多く、海が近いだけあり生活環境は良いですね。
• すぐ東側の斜面、土砂災害警戒区域だよね？ 山電の線路の北側、線路くぐって東側。
  • このあたりは高級住宅地であり、別荘地であったころの面影が残る良い場所ですね。 この敷地も以前は霊友会の会長さんが所有していたようです。 崖崩れ警戒区域であるから、新たに大規模な擁壁工事をしているんでしょう。 新しくなるから構造的には問題ないのでは？ その分、擁壁の造成費用が販売価格に上乗せされているとも考えられますけどね。
• 幼稚園の頃から潮見台町に住んでる地元民です。これ以上の物件はもう須磨近辺ではなかなか出てこないと思います。きつね坂は昔は小さな「川」だったらしく、マンション建設地はその右岸にあたります。川の突き当たりは、地震の時に石垣が崩壊してました(現在も修復跡が見えます)が、右岸と左岸はともに震災の時も大丈夫でしたのでご安心下さい。もちろん死傷者も出ていません。きつね坂を上がりきった地域、今はだいぶ減りましたが、昔からの邸宅街になります。

【塩害】

• 須磨区内で、海からの距離が同じぐらいの所に住んでいますが、 建物へ直接影響が出るような塩害は感じないですね。 アルミサッシ部分に白い斑点ができてたりはしますが。 ただ、春・夏に窓を開けたままにしておくと床と建具がベタつきます。 でもまあ、海の香りを時折感じながらの生活は悪くないですよ。
• 塩害対策、気になりますね・・・。 サッシなども気になりますが、一番気になるのがエアコンの室外機ですね。 やっぱりこのマンションくらい海から近いと、塩害対策仕様のエアコンにしておかないと大変な事になるんですかね・・。 何か良い知識をお持ちの方いらっしゃいませんか？ 塩害に強いエアコンとかもあるなら知りたいです。
  • 最近エディオンでエアコンを新調しましたが、機種によってはエディオンオリジナルの耐塩害仕様室外機が標準でした。 他店は見ていませんが、おそらくこのあたりの家電量販店なら塩害対策あり室外機のエアコンが選べるのではないでしょうか。
• 塩害はおそらく、大丈夫だと思います。 実際に近くに住んでますけど、2号線より上なのであまり実害を感じてない。

【騒音】

• 2号線とか山陽電車の音はうるさくないんですかね？
  • 2号線はそこまで気にならないとおもいます。 現在、神戸ハーバーランドタワーに住んでますが、こちらのほうが、交通量も高架もあるので、比じゃないぐらいですが、それでも閉めると、ほとんど聞こえません。 神戸ハーバータワーもグルーブ須磨プレミアムも同じ防音の二重ガラスだったとおもいます。 山陽電車も気になりますが、夜は貨物列車が走らないのであまり気にしていません。 ただしJRは貨物列車の音が心配です。夜は速度は制限されているかと思いますが、貨物列車は夜中に結構走るので音が聞こえてくると思います。 唯一の救いは山陽より海側にJRが通ってるので、少し離れる点でしょうか。 今のマンションもそうですが、実際に住んでみるまでは、何とも言えませんね‥。 ただこの沿線で住んでいる方も当然たくさんおれれるので‥大丈夫かな～と勝手に楽観視してます
  • 現地に3回いきましたが、電車の音は気になりませんでした。 あまり意識してなかっただけかもしれませんが‥
• 夏にわいてくる2号線の暴走族はさすがに窓開けてるとうるさいです。しょっちゅうはいませんけど
  • 須磨に住んでますがほとんどいないですよ、暴走族。 4年以上住んでますが数えるくらいしか聞こえたことない。
• 暴走族は、2号線にはやっぱり出てきますけどね。 旧車會っていううんですかね？暴走族とは違うけどOBみたいなのが集団で道交法スレスレの爆音で走ってるの見ますしうるさいです。

周辺施設

その他

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