ザ・パークハウス 大宮

2017年2月7日 (火) 15:42時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町1丁目大宮駅西口第四土地区画整理事業16街区1画地（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大宮」駅 徒歩5分 （西口）
2. 東北新幹線 「大宮」駅 徒歩5分 （西口）

• 総戸数：89戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-omiya/brand/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 庶民にとっては高嶺の花‥高値のマンションですね
• ここは1番安くても坪280〜ではないでしょうか。
• 5000万～2億ってところでしょうかね。
• 大宮は賃貸需要が高い地域。その中でも駅近の分譲賃貸は希少だから人気がある。プラウド大宮はまさにその例だね。駅から離れてしまうと賃貸需要が下がるから人気が落ちる。徒歩で二桁表示は例え10分でも厳しいね。
• 大宮は高度制限が駅周辺以外強化されて、マンション建てにくくなった。
• 再開発地域の中ということもありますし、駅にものすごく近いということで注目が集まっているのかな。 とにかく駅まで5分は魅力。…ですがその分、お値段も、ということにはなってくるでしょう。
• 東口徒歩8分のプレミスト大宮氷川参道ですら平均坪280。しかも竣工1年以上残して完売しキャンセル待ちもいるから表に売りにでない。 西口徒歩5分なら平均坪300超えは最低ラインだろうよ。
• 何より大宮駅徒歩5分ですから、価格はそれなりで覚悟しといた方がいいと思いますよ。

【価格】

• 3階の価格(13階の価格)

1. 90m2が7860万(8720万)
2. 71m2が6080万(6490万)
3. 57m2が4800万(5190万)
4. 75m2が6330万(6970万)

• • 最上階の120m2は1.5億程、100m2は1.1億程
• 同じタイプで上と下の価格差がなさすぎだね。下がどうしても割高に見える。ただ即完売するようなのは逆に安すぎってことだから値引きとかは当分ないと思うしその前に完売すると思う。

【比較・検討】

• 思ったより安いですね。 71㎡の13階とか割安感があります。
• 大宮で最低坪280越えてるとか正気か(笑) いやー高くなったね、23区で250で買える時代に買っといてよかったよ
• モデルルーム見てきたけど、なんか圧迫感あるんだよね。徒歩5分は良しとしても280～300出す価値アルカナイカ思案の為所
• タワーでもないマンションの最上階が坪400超えを超えてきてるから大宮も都心と変わらない価格になってきたね。
• 価格帯は浦和より抑えているし、もうちょっと早く売れると思ったけど、なかなか難しかったね。
• 西口でもあの辺周りがちょっとね。西口の北寄りのほうがいいな。
• 街づくりが成功していれば、売れ残ることもなかったかもしれません
• 微妙に駅から遠いのに高い、周りに何もないのがイマイチなんでしょうね
• まぁここは間違いなく高値掴みでしたからね^^; リセールは絶望的です。
• この立地だと中古になってもしばらくはあまり資産価値を落とさずに済みそうな感じですよね。 少なくとも大宮は商業の中心で在り続けることでしょうし…。 そこに駅から徒歩5分とあれば強い。 だからこそこの価格なのに売れていっているということになってきているのだと思います。 自分で暮らすためにも便利だし、いずれ賃貸に出すことになっても借りては付きそう。
• ここに限らずマンションバブルははじけたって見方が多いね。マイナス金利も方向修正で住宅ローン金利も上がるしますますマンション市場冷え込むから検討中の人は気をつけてね。明らかに高いよ
• 浦和との比較だと複数路線使えるてんで利便性は全然大宮が上。湘南新宿ラインはちえん、運休多いし埼京線の始発で座って通勤も可能。ただここは高すぎる。
• 大宮から電車で北に3駅も行けば同じ値段出せば駅近で広い一戸建てが買える

交通[ ]

• 駅まで５分の近さは魅力的
• 駅から近くて２路線利用できるのが便利です。
• 始発だから座れる
• 大宮から池袋は30分、新宿までは40分はかかりますよ
  • 新幹線を使うと快適ですよ。 東京まで25分でラッシュや遅延とはほぼ無縁ですから。 西口なら新幹線の改札も近いし。
    • ここのマンション買える富裕層の人は新幹線の料金なんて安いもんなのか？ 庶民は通勤東京なら満員電車の上野東京ラインか、座って京浜東北線の2択なのだけど。
    • 定期持ってるなら特急料金だけだから千円くらいじゃない？ 上野東京ラインのグリーンと大して変わらないよ。
      • 上野東京ラインのグリーンって赤羽過ぎなきゃ座れないよな。だったら新幹線の方が早くていいな。 特に電車遅れてる時は新幹線というのは良い選択肢かもな。満員電車になりしかも上野止まりとかになったりする。乗り換えストレスから解放されるなら、1000円くらいやすいものかもな。
        • 普通列車グリーン車が定期＋770円だから、東京／上野駅に行くか乗り換えなら、 suica定期で1000円払って新幹線乗るのは、別に常識的な金額の範疇だと思うんですけど、結構知らない人多いんですよね。 ああ、今日は高崎線乱れてるし、どうせ埼京線も巻き込まれて混んでるだろうから、新幹線で座って行っちゃうか、みたいな感じ。
• 湘南新宿と埼京線は初めに運休になる電車。 新宿方面通勤の人は大宮やめた方がいいよ。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1671m2
• 価格、仕様、間取り、立地過不足なくまとまってる感じです。見た目の高級感もグレードなりのものに仕上るのではないでしょうか。 低層でも東は午前中は陽当りいいですし、上層なら眺望、採光も抜け感ありです。 上層でも億にはいかない価格で、コストパフォーマンスはかなりいいと思いますよ。
• 東南角の賃貸マンションは気になりますね。確か7～8階位だったので階によっては朝方の日照に影響が出てくるのでは？
• うちは下層階で検討してるけど、東側の7階賃貸の影響がどうなのかな？

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  建設中（2016-11-10撮影）

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  建設中 その２（2016-11-21撮影）

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  建設中 その3（2016-12-16撮影）

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  区画内隣接建物（賃貸マンション）との境界部分（2016-12-20撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：43台（平置き7台、機械式36台）

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：57.00m2～120.93m2
• 間取りの広さもバリエーションがあるので、いろんな世帯の方が検討されそうですね。
• 全体的にコンパクトな間取りタイプですがリビングがちょっと狭いかな。

買い物・食事[ ]

• 大型商業施設へペデストリアンデッキで繋がると!?そごうや大宮駅までデッキで繋がるんですね！それはすごい！
• 日常の買い物もそごうやビックカメラ、ハンズ、ルミネ等で全て揃いますし、20分そこそこで池袋、30分で新宿や上野まで足を延ばせるので、生活するには問題ないと思います。
• 駅五分といっても帰りに買い物しようとするとダイエーかルミネの食品売り場になると思うけどそっち寄るとこことは反対側だから結構な距離になるんだよね。そごうは8時閉店だからイマイチ使えない。

育児・教育[ ]

• 子育て支援複合施設が近いので新婚世帯などにも良い環境だと思います。
• 子育てプラザというものが近くにあるということですが、 となると子供さんがいらっしゃる方の検討も多くなってくるのでしょうか。 あまり子育てっていう環境には思っていなかったので気になりました。
• のびのびプラザ大宮は一時保育も行っている子育て支援施設何ですね。 子供がいらっしゃる親目線だとこういった施設が近いと安心できそう。町全体の環境もよさそうですから、子育て環境や教育環境としては 家族に人気がありそうです
• すぐ近くに子供を預けられる保育施設があるのは良いですよね。
  • 保育園あっても入れるの大変だけどね
• この辺りも保育園に入れるのは難しい感じですか？ 待機児童数はどのくらいいるのでしょう。 さいたま市の待機児童数の状況を確認すると、 施設の整備拡充により平成28年4月1日現在で24人だそうですが その数字であれば申し込めば入園できるように思えます。
  • どこでもいいなら入れるけど桜木町付近はかなり厳しいですよ。さいたま市といっても広いですから。
  • 普通の両親フルタイム+引越加点だけでは、大宮駅徒歩10分圏内とかの両親の通勤に都合がいい保育園は、結構激戦よ。 一方、駅から遠いが施設規模が大きい三橋、上小あたりまで通う覚悟を決められるなら、いわゆる保育難民にはならない。
• 子育ては間違いなく北浦和、浦和がいいでしょうね。 以前、プレミスト氷川参道の営業マンに浦和と大宮の駅力の違いを力説されましたが、通勤で新幹線を使わないのであれば、大宮も浦和も大差ないように感じました。 ただ、マンション乱立の浦和よりは希少な大宮の方が資産価値はありそうなので、リセールを考えるのであれば大宮のほうがよさそうですね。 それでも小さいお子さんのファミリーとなると、微妙ですね。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 大宮駅東口はこれから再開発が進みますね
  • 大宮だとこれからの再開発もそうだし 利便性もそうだし いいところはとても多い。
• 大宮区は昼間人口の方が大きくて、地方中核都市的
• ここのマンションに行く途中の、駿台予備校の隣の更地何ができるんですかね～
• この辺に昔、住んでました。 １６号線からちょっとばかり奥へ行ったところです。 今はもう、すっかり変わってしまったなぁ。 ソニックシティのビルの建っているところに桜木小学校があったんですが、 とても懐かしいです。
• 東側にある線路が気になります。
• このマンションの立地は大宮駅西口第四土地区画整理事業が進行中なので資産価値も高くなりそうですね。 全部完成するのは、かなり先のようですけど。
• マンション周辺がラブホとか風俗とか飲み屋街だったら嫌だけど、このマンションは言うように予備校とか専門学校
• 大宮駅の路上喫煙は多いよ。
• 検討中で現地行きましたが微妙な立地ですね。夜とか駅からの道も暗そうですね。

【治安】

• 騒音はどんな感じですか？また、治安はどんな感じですか？
  • 大宮区は年間通して刑法犯認知件数はワースト1位ですよ。

　https://www.police.pref.saitama.lg.jp/c0011/kurashi/town-crimemap.html

• 以前、この付近の賃貸に7年住んでました。治安については、悪い！の一言です。大宮が治安悪いのを証明するのは簡単で、治安が良いと証明するのは不可能、以上。 本当に大宮を知ってる人で反論する人はいないはず。
• 私も比較検討中なので夜の駅前からみてきました、やっぱり自分の目でみないと何もわからないから。 治安が悪いとはっきり書けるような事件を目にすることはなかったです、たった1回だからかもですが。駅前の交番の人が結構職質してるのは何度かみました、あと酔っ払いで叫んでる人、若い人がすごい人数で溜まってるところ。 こういうのが治安悪く見える原因かと思いました、あと風俗店が。。
• 30年以上大宮に住んでるけど別に治安悪くないよ。
• このあたりは区画整理前は予備校通りと呼ばれる予備校、学習塾密集エリアでした。 小中学生が多く通っていましたがトラブルに巻き込まれたなんて話ありませんよ。
• 治安悪いのは東口。西口で空き巣はたまにしかない。
• 先日夜中に暴走族らしき集団が北側にタムロしてました。騒いではいなかったけど、今後もいるとなるとちょっと嫌です。
• 治安については西口の方がいいです。 東口は歓楽街ですからね。 ちなみに、大宮駅は子育てに向いていません…
  • 大宮で子育てなんてやめたほうが良いです。治安の面では西口がまだマシってレベルで、埼玉の他の都市と比べたら格段に悪い。 ここは子供を育てない夫婦や、お金持ちの単身者向け。私の知人は大宮で結構な被害にあい、大宮から出て行った人がいますよ。
• 犯罪の内訳みるとほとんどが万引きと自転車盗なんだよね。 大宮は県内一の商都だし駅前の自転車数も全国トップクラスだからこれらの数字が大きいのは当たり前。 さらに昼夜人口比率も全国トップクラスだから夜間人口で割ってるから犯罪率が高いのもしかたない。 だからといって大宮の治安がいいとは言わないけどね
  • 大宮区は市内10区中昼間人口はトップだけど、夜間人口は6位だからね。
• 勤務先が大宮駅西口です。 勤務して10年、桜木町交差点を通らない抜け道ルートで よくここ通ります。 私と同じように抜け道で通る車は多いですが、 この辺りの治安は問題ないかと。 騒がしいのは居酒屋力のあたりまでで、 パチ屋から先は静かですよ。 犯罪件数も東口では？
• ここで言われてる治安が悪いっていうのは駅にキャッチがいるとかその程度ってこと。 それが気になるなら選択から外せばいいし気にならないならいい物件だと思うよ。
• しかし大宮駅の周辺は変わったなぁ～。もう都会の仲間入りじゃないですか。 昔、大宮市だった時、桜木町に住んでましたが、あの頃は大宮駅西口は田舎も田舎で、 長屋のような商店街が続いていました。 それが今ではソニックシティビルやらホテルやらが大きな建物が建ってしまって・・・ 当時、ソニックシティビルのところには桜木小学校があったんだよ。

【区画整理エリア】

• 昔はこの辺りも、古い家がいっぱい建っていた様な覚えがあります。大宮駅の西口は新幹線が出来てから、随分と変わったものですよね。
• 駅前からパークハウスまでの区画整理エリアはほとんど6～10階アパートの建設計画が出ています。もしかしたら最後の中規模マンションになるかもしれませんね。パチンコ屋がこれ以上増えないことを祈るばかり。
• プラウド物件の南側は、確か25、26メートル道路になります。家は無くなるのでは。
• 区画整理事業の進捗率は80パーセント、完成に近いです。
  • まだ区画整理だけですよね？道路整備はこれからでは？
• 周辺はこんな感じ。道はきれいなんですが、アパートばっかりです。区画整理されていろいろ便利なものができると期待していたんですが、期待は薄くなりつつ。
• 開発としては地味な印象は否めませんね。 でも子育て支援施設ができて公園も整備予定。

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  プラウド南側（2016-02-27撮影）

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  周辺はこんな感じ（2016-04-28撮影）

【水害】

• 西口は地元民なら絶対住まないです。30cmも掘れば水が出てきますよ。
  • 東は風俗街、西は水害、それでもいいという人もいるのかもしれません。
• その地図見ても分かるように浸水区域はほとんど17号より西側。
  • 17号っていうと歩いてすぐですよね？鴻沼川が氾濫したら駅前も水に浸かるってことはありそうですね・・・
  • 地元民としては17号より駅側は問題ないという認識です。 さいたま市のハザードマップでも問題ありません。 もちろん自然現象なので100％とは言えませんが。
  • それこそ東日本大震災の津波もここまで来ないだろうってそれ以上の浸水だったわけで油断はできないですが。 17号を境界にやや高低差はありますが、じわじわ水が来ないとも限りませんよね。調節地ができたので目立った水害は起こらなくはなりそうかも。

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  浸水区域（2016-04-27撮影）

周辺施設[ ]

• 大宮は意外に緑が少なく、氷川の杜～大宮公園くらいしか思いあたらないのが残念
• レンタカーも近く車なしでも生活できそう。

その他[ ]

掲示板[ ]

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• ザ・パークハウス 大宮

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