プラウド瑞穂汐路

2017年1月31日 (火) 23:01時点における版

物件概要

• 所在地：愛知県名古屋市瑞穂区初日町2丁目4番6、4番7、4番8（地番）
• 交通：名古屋市営地下鉄桜通線 「瑞穂区役所」駅 徒歩11分
• 総戸数：112戸
• 構造、建物階数：地上6階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　名古屋支店
• 施工：三井住友建設

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608951/

• 最上階の角部屋が9300万円
• かなり高いです。 西向きの中部屋、76平米程度で5千万弱からです。。
• 価格は最初の提示よりも最近、見直されて高価な部屋は下がり、手ごろな部屋は若干上がるか据え置きぐらいのイメージです。手頃と言っても５に近くはなりますけども。
• 第1期　3890万円～8590万円

【比較・検討】

• 駅遠い、西向き、汐路ではない、高い、 残念な物件と思えてしまいますが、 売れ行きはどうなのでしょうか？
• 総括すると、学区はいいけど。。ですね。
• 敷地は第一種と第二種住居地域の両方にまたがっており、 そのため、この規模が達成できています。 サポーレが隣接するので、年配の方にも受けが良いかと思います。 人気がでそうです。
• お客様の声みたいな冊子には、二十代から六十代まで幅広かった。メイン層は三、四十代か。キッズルームがいつまで必要かは検討の余地ありかと。
• 駐車場高くないですか？ 許容範囲ですか。月々19000は、のちのち家計に響きます。
  • 名古屋都心のマンションの駐車場は２－２．５万円ですので、それほど高くないのでは？
    • 都心と比較しても無意味ですよ。 駅から遠い立地なので、平置き駐車場でも月額12,000～15,000円が妥当でしょうね。
      • このマンションは内部仕様がよさそうなので価格も高いのでは。共用部分は豪華ですね。最近のマンションの中ではよいと思います。駐車場は機械式は一万円ちょっとみたいですよ。平面は高いですね。
• こちらの土地は一種低層と二種低層があるため、二種低層部分のみ8階建てになっているため、低層マンションよりは割高感が少ないという話でしたよ。

【資産性】

• ここのマンションの資産性はどうでしょうか？ 学区がよくて、ブランドもあって、スーパーの近くで、 自然環境に恵まれているので、 保たれるのではないかと思うのですが、 いかがでしょうか？
• 資産性の維持は難しいかと。やはり駅１１分では中古になった時の評価は下がりそうです。 ただスーパー横は便利ですし永住目的で買われるのならよいと思いますよ。 主観ですが、汐路学区で大規模マンションに住んでいるというのも何となく微妙な気がしますが。。。
• このマンションは他のプラウドと比較しても、 納屋橋のように設備仕様がよい。 それで資産価値を議論するならわかるが、駅からの距離や駐車場数を考えるとリセールは厳しいだろう。
• 若者の車離れという現象もあるので、駐車場の数は 資産価値には関係しないと思います。 機械式が多くなれば、管理費に反映しますし、 多すぎない方がよいように思います。 また、名古屋の高級住宅地に住むのに、必ずしも駅近で ある必要もないではないでしょうか？ ここの地盤はしっかりしていますし、災害回避という観点からは 資産価値は十分かと。
• きっと瑞穂区屈指の住宅になると思います。 さらにリニア開通で名古屋駅直結の利点で、資産価値はあがりそう。 実はバスも近くて、栄にも直結なんです。
• 住みやすい土地です。但しこのマンションを資産価値としてみた場合はクエスチョンです。 駐車場の問題。それとサポーレは駐車場が狭い、通路が狭い、もちろん商品はいいのですが、桁違いのお金持ちの方も沢山お見えですので結構疲れます。 今販売中のマンションでは人気はあるでしょうが、資産価値として考えればゼスタタワーのがあると 思います。全体の購入層がそもそも違うかも知れませんが。瑞穂区や昭和区の雰囲気は好きですよ。

交通

• 名駅へのアクセスはちょっと悪い。 福祉会館北バス停（瑞穂巡回）が最寄りで桜山まで行くが、1本/時間しかないので実質使えない。 大殿町バス停まで行くぐらいならもう歩くよってっ感じだから結局瑞穂区役所までは歩きか自転車しかないか。
• 徒歩１１分で辛いです？ 自分は健康のためにちょうどいいと思います
• 近所に住む者です。毎日瑞穂区役所を利用し通勤しておりますが、細かいですが、徒歩11分は難しいかと13分くらいはかかります。 午前8時を過ぎると学生（高校生）が多くなります。 環境は良い所だと思います。
• 毎日の通勤が電車の方には駅徒歩11分は遠いですね。車通勤の方や主婦や子供には駅距離は関係ないですけどね。あとは売却のときにやや不利かもしれませんが、初めからすぐに売るつもりなら別ですが、ある程度長期住む予定でしたらそこまで損にはならないのでは。

個人的には桜通線が使えるのはいいと思います。 【バス】

• バス停近いのと、駅までも歩いていける範囲であることを考えると、 交通面はいのかなというふうに思います。
• 栄、金山、新瑞橋はすべてバスで一本で行けます。

【車】

• 駅から遠い場所なので駐車場は必要です。面倒な機械式ではなく、57台の平面式を抽選で勝ち取るべき。そしてこの立地で全戸数分の駐車台数が無いのは残念。
• この辺りで暮らすには、車は不可欠です。駅からそれなりに距離があり、荷物が多かったり、体調が悪いときに駅から歩いて帰るのは結構辛いと思います。駅からタクシーに乗れば良いと思われるかもしれませんが、桜山駅、瑞穂区役所駅では、常にタクシーが待機しているとは限りません。ただ、桜山の駅の比較的近くに「ユタカタクシー」の事務所があるので、電話で呼べばすぐ来てくれると思います。

構造・建物

• 敷地面積：5,845.59m2
• 日本の邸宅らしいデザインやオーダーメイドの内容で、微妙な立地をカバー出来ると良いですね。
• マンションの外観やロビーのデザインも良さそう
• 南西というか西南西向き？ 日当たりは気になりました。
• ここは最近のプラウドで多い半地下物件はあるのでしょうか？
  • 敷地東側のサポーレ駐車場との境の高台にグランドラインを設定して建物建てているので、申請では1階と2階は地下階になっていますが、実際は南西の道路側1階は地下になっていませんよ。
  • 現地見に行ってきましたが、ここは思ったよりデカかった。 で、改めてサイトを見ると112戸という事でなるほどね、というところ。 地下の事に関しては、マンション西側から見て通路から3ｍ程の高さに「2階床」さらにその上に「３階床」 の表示がありましたがそれが世間一般でいう2階、3階の事なら1階は1階という認識で違和感なし。 逆に、建築基準法上で言う2階の事で、地下1階、地下2階もあるのなら 地下は埋まってる感覚になると思いますがそのあたりの事情には疎いので詳しい方がいれば是非。 囲いがあったので地下があるともないともハッキリとは見えず、判断が付きませんでした。
• 外観がだいぶできていて見ましたが、通りに面してバルコニーがあるのは、あまりいい感じしませんでした。それなりに車や人も通る道なので
• 薄いベージュが上品でいいですね
• マンションから山崎川が見えるのって、６階以上なんじゃないでしょうか…
  • 桜の時期は混雑して地元民は迷惑でしょうけど、川沿いの自然は四季折々楽しめそうで、惹かれます。
• 西向き確かにまるみえですよね。 眺望気にしない私は南東向きの中棟が気になります。
  • とにかく恥ずかしいくらい丸見え。なぜああいう構造にしたんでしょう
    • 注目し過ぎてすよ。売れた後にほかに馴染めば誰も見ません。見ようと思えばほかにも見える家はたくさんあります。 ただ、南向きに建てろよというのはその通りですね。
      • このマンション、完全な西向きではないですよね。南西向きですよね。南西向きというのは日当たりどうなのでしょうか。夏は暑いかもしれないですが、冬は長く日が入りそうですね。
        • モデルルーム見に行きましたが、この物件のベランダは奥行き(手すりから部屋まで)が長くて、ベランダにテーブルセットが置いてありました。多くの部屋のベランダがそのようなサイズみたいです。なので、ベランダはまる見えかもしれませんが、部屋は奥まっているので簡単には見えないと思います

• 

  施工時1（2016-09-20撮影）

共用施設

• 駐車場：94台（平面式57台、地上4段地下1段昇降横行機械式37台）
• 駐輪場：168台（スライドラック式158台、平面式10台）
• バイク置場：4台
• ミニバイク置場：3台
• 落ち着いたマンションで人気が出そうです。共有スペースも品があるなと思いますコンシェルジュの是非は賛否両論あるでしょうけれど、便利に使いたい方も多いでしょう。戸建であれば建築してもらったところに相談などできますけれどマンションは多岐にわたるのでメンテナンスもそうそう勝手なこともできないですから心配ではあります。そんなとき相談に乗ってもらえるのがいいです。

【駐車場】

• もはや名古屋でも、市内中心部の新しいマンションでは、機械式駐車場は避けられないという感じがしています。 もしこの辺りの分譲マンションへの入居をご希望で、専用平面式駐車場にこだわるのであれば、中古マンションも選択肢にいれてみてはいかがでしょうか。築15年以上の物件であれば、全戸平面式駐車場が普通だと思います。
  • 全戸平面は規模的に難しいにしても、全戸分ないのは痛いか。 北出口をすぐ東に行ったところに平面の月極はあるけど、結構ギャンブルかな。
  • 112区分に対して94台分か。約83.9%。 16.1%、18区分は外で探すことになるけど、これくらいは外で何とかなりそうな気もする。
• 担当者さん次第かと思いますが、駐車場が敷地内に取れなかった場合は外の駐車場を探すお手伝いを出来るだけしますとは言ってました。 外の駐車場になった場合に、荷下ろし等のためにゲートの中に入れるかは現在管理会社と協議中とのこと。
• カーシェア一台では、不便では？ 名古屋はまだまだ車が必要。

設備・仕様

• ディスポーザーついてる。
• 天井カセットエアコンとか間接照明とかはなかなかない設備仕様ですよね。 しかも天井高2650mは開放感あると思う。
  • リビングの間接照明と天カセ（天井埋め込み型のエアコン）は、プレミアムフロアと呼ばれる中層以上の階は標準プランに入っているそうです。

【一部戸境壁が乾式遮音壁】

• なんでまた中低層に乾式なんだろう。タワーのように軽さが必要ってわけでもない。一部ってことはそもそもぶち抜いて1戸にする可能性を考慮しているのかね。 乾式の方が手間がかかりそうな気がするが、歩掛はどうなのか。
  • コストダウンではないでしょうね。 ほんの少し作るんだったら乾式の方がお金かかるでしょ？ タワーみたいに軽さを求めるのではないなら構造上のバランスとか？ セットバックなどで梁が無い上に壁とか？
  • 無理に理由付けすれば、 壁を薄くすることで、有効面積が稼げる。 ほか、貴方のご指摘通りだと思う
  • 正直、欲しいけど、隣の音がどうなるか不安です。 遮音性は質量に比例するので、コンクリートより高い遮音性のあるブラスターボードが開発されたという話も聞きませんし。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：65.19m2～106.48m2
• 南向きを錯誤させつつ、西向き＆LDKにバルコニーがない。
• バルコニーは、2.4mだったかなと思います。ほかのマンションも見ましたが、こちらは広いなという第一印象を受けました。 目の前の道はそんなに車通りや歩行者が多くないですし、車でならなおさら覗き込むようなことはないのかと。丸見えって仰ってる方は、そこが気に入らないから購入されないってことなんでしょうか？これから購入される方はもちろん現地見学もされるでしょうし、大丈夫だと安心されて購入されていると思いますよ。

買い物・食事

• 目の前のスーパーはイオンのような割安感は無い
• サポーレは成城石井程ではないけど少し高級。個人的にはちょうどいい。 三重県のマルヤスが母体だったっけかな。

育児・教育

• こすもす保育園徒歩1分など子育て世代の売りを押していますが、こすもす保育園は空きがなく、入れません。この大規模で人口が増えて、更にどうするのでしょう。
• 小学校も中学校も学業のレベル高すぎてついてくのに大変です。中学は本当に内申取りにくいです。学区に惹かれてる方はそのような側面があることを知っておいた方がいいかも。
• は一部では？学区が信頼できるので、小さい子供がいるファミリー層が多そうですね。
• 学区は良いけれど塾などは近くになく、駅からも距離がある。環境と駅近は両立しづらいとはいえ、むつかしいところですね。
  • この物件は駅からやや距離はありますが、小中学校は近いですし、区に一つしかない児童館や図書館も近く、高級ですがスーパーも隣にあるので、特に子育て世代にとっては立地は悪くないのでは。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・第二種住居地域・その他(準防火地域、緑化地域、宅地造成等規制区域、10m高度地区（第一種低層住居専用地域）、20m高度地区（第二種住居地域）)
• スーパーに隣接している点は非常に利便性がいいですね。ただ、騒音などは少しするのかな。コンビニよりも安全面はあると思いますから、住みやすそうです。
• ここの道路って交通量多いよね
  • 多いよ 公園の周りは保育園の送り迎えの時間は路駐だらけです
• ぎりぎり八事の丘陵部に入るので、地盤がいいです。
• 桜の季節はマンションの周りは渋滞が凄いです。サポーレの駐車場もいっぱいになるしマンションの周りの公園側も路駐だらけ
  • 夜桜は微妙なライトアップなのに混雑します。 さすがに酒盛りをする人は居ませんが、逆に落ち着いて桜を観賞出来ないくらい人が多いですね。 車が橋を渡るのに苦労するぐらい歩行者が多いので、なかなか騒がしいですよ。
    • 花見の時期も二週間くらいの話ですね。山崎川は屋台禁止ですし、酒盛りする人はいないですよ。

周辺施設

その他

• 1階が大型ペット飼育可
  • 1階はロビー経由でなくて、専用庭経由で入るんじゃないかね？規約でそうするみたいな。

掲示板

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