ザ・パークハウス 国分寺緑邸

2017年1月31日 (火) 14:47時点における版

物件概要

• 所在地：東京都国分寺市本町4丁目2818番1（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「国分寺」駅 徒歩4分 （北口）
2. 西武国分寺線 「国分寺」駅 徒歩4分 （北口）
3. 西武多摩湖線 「国分寺」駅 徒歩4分 （北口）

• 総戸数：82戸
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年10月竣工済み
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：南海辰村建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594484/

• 価格は坪350万はくだらないでしょうけど...資産価値も落ちないはず。
  • 確かに一級品の立地ですね
• 価格はまだわかりませんが、お高くなりそうに思います。でも、立地と間取りや設備共にとても魅力感じる物件です。さすがパークハウスという感じです。
• ここは一定以上の収入のある定住者が多いと思う｡ 店舗や賃貸混在する下駄履き駅直タワーや､坂下の単なる高額マンション に比べ､中古になっても高評価を得られるでしょう｡ たぶん契約者は､管理費が高くても質の良い環境を求めて､永住する建物と して大切に維持していく人が多いと思う｡
• 最上階の一番いいお部屋、１億２０００万超えとか
• モデルルームを見学しました。 ＭＲは、最上階の南西向きのお部屋を基本に、オプション満載でゴージャス感抜群のつくりです。 ただし、予定価格も1.4億円で坪単価490万円超えです。 日立の森の借景と無関係な部屋でも７～8000万円台で、6500万円を切るお部屋は1室（56m2）のみ。 ２３区内のマンションの価格を見ているようで、その設定に？？？です。 そこまでの価値があるかどうか・・・。
  • 坪490!強気でいける物件だけど本当に強気ですね
    • 坪490万と言っているのは、最上階の1.4億円の部屋の事だと思います。部屋によって坪単価は違うので、平均坪単がいくらになるかも気になりますね。
      • そのとおりです。 部屋ごとに結構価格差があります。 それは、『緑邸』といいながら日立の森が見えない部屋もあるからです。 森を眺めたい人は相応の覚悟が必要かと。
• 南向き３LDK、７５m2、４～５階あたりだと、やっぱり８０００万円は軽く超えるのかしら？
  • 先週時点で、MRによれば３階75平米前後の部屋で、7600～8400。 ４階は未公開で、５階は7900～8900といった感じでした。 国分寺にしては高いと思いました。 ただ、都心も高くなりましたので、仕方ないかもしれません。
    • 間取りなどによって、価格差が大きい物件ということですね。
• 駅まで徒歩４分、平地、後ろに豊かな森などの自然は魅力的でした。子供が鳥や虫も好きなので見学にいきまましたが、価格表を見て言葉が出ませんでした。予想どおり庶民にはぜんぜん手が届かない物件でした。潤沢な資金も持ち、それなりの地位におられる中高年齢層にしか検討のチャンスはないのだなと勉強になりました。若いファミリーには全く無理でした。やはり、頭金４０００万円は最低ないと、現状ではローンすら組めない。金利、住宅控除、税金などの優遇につられないようにします。
• 投函されたチラシに最多価格帯7900万円と記載がありました。年収1200以上か、親の支援のある方でないと手が出ませんな〜
• 購入を検討しているという親族に価格表を見せてもらいました。 東端の安いところで6000万円中盤、たいていは8000万円前後、 西端の森側は上の階が1億円前後となっていました。 最上階の最高値は1億3千万円台だったかと。 日当たりが良い部屋となると9000万円ぐらい必要そうですね…
• どう考えても高いと思いました。西側の森に面している住戸以外、その高さを説明できる理由がなく、見送りかなあ。 もう少し都心に近いほうが安いことに気付きました。
• 管理費修繕費は合わせて3万弱という月額は案外高いですね。 総戸数は80戸ですし、特別な共用施設がなさそうですが、どのあたりに管理費がかかってきているのでしょうか？
  • うですか。割とそれくらいトータルでかかるところは多いようです。 下手すれば、駐車場代金もかさみ、家のローン以外では4万はするとかもあります。
  • 大手のマンションは大抵そのくらいの価格ではないでしょうか 国分寺プレイスも管理費は約3万します
  • 駐車場料金を含んで５万ということは将来修繕積立金がupしたら月７万くらいに跳ね上がりそうですね。 ローンも入れたら月額の費用が相当かかりそうですね・・。
• 日当たりが悪く、半地下に見える「1階南向きの部屋」でも、価格は7,000万円前後と異様に高いのですね。
• さすがパークハウスというくらい立地は最高に良いと思います。でも、この価格帯だと、住みたくても買えないという人が多いでしょう。 今残り１５邸のようですが、完売までは時間がかかってしまうような気がします。 よほど値下げなどがないと厳しいのかもしれないです。
• 本来買いたい人（買えるもんなら買いたい人）は結構いたんでしょうが、いかんせん値段が…
• 値引きというか価格改定は既にやっているようですよ。 １Fが7000万→5800万とか。 それでもまだまだ高いけどね。

交通

• 国分寺はなかなかディープなところを残しつつ、駅から徒歩５分以内で、特快もとまり、アクセスは便利。
• 国分寺が特快停車駅って、中央線毎日使ってる人なら分かるだろうけどそこまでメリット無いですよ。通勤時間登り以外それほど多く無いし、三鷹までたったの四駅。

構造・建物

• 敷地面積：2895.83m2
• 建ぺい率：70%・90%
• 容積率：200%・400%
• この「ザ・パークハウス 国分寺緑邸」のすぐ南側道路から見ると、1階部分がまるで「半地下」のように見えます。 この南側1階は、仕様上、半地下ではなくあくまでえ「1階」の扱いなのですね。 南側道路とはいっても、道路幅は5m程度と広くはなく、すぐ前は別のアパートが立っています。 1階の日当たりはどうでしょうか？
  • 冬場はキツイと思いますよ。それに、前の古いアパートや駐車場とかが、いつマンションに変わるかもわかりませんしね。
• カラス、窓閉めれば聞こえないし、夜には鳴いてません。ちなみに他の鳥もいますよ。 4階？より上なら北側のベランダから森が見えるはず。
• 東側は車がよく通るので、1階だとうるさいんじゃないかと思います。1階は東側が高い目隠しの壁で覆われ、南側は傾斜の関係で半地下なので、完売まで難航しそうな予感がします。
• 週末現場を見てきましたが、南側は1階でも陽当たり良さそうですね。東側も前が広いからか暗いとは思いませんでした。
• 緑邸のある場所は元々日立の役員寮(？)があったと聞きました。駅近で線路にも面してないのでかなりの好立地だと思います。

共用施設

• 駐車場：総戸数に対して26台（機械式24台、身障者用平置1台、来客用平置1台）
• 自転車置場：総戸数に対して164台
• ミニバイク置場：総戸数に対して8台
• レインガーデンは面白い試みですね。少しでも夏は過ごしやすいに越したことは無いです。豪雨の時も大丈夫なのでしょうか。潤いのある環境はいいと思います。隣接する緑地帯、高台で通風もよさそう。
• 屋上に控えめに太陽光発電パネルがありますが共用設備程度の電力はこれで賄えるでしょうか。

設備・仕様

• 共用部なども含めてマンションのグレードはかなり良いと思います。明らかに高級仕様です。部屋によっては陽当たり、眺望などデメリットもありますが、駅近、森隣接の雰囲気など総じて良いです。
• 設備はかなり高級。しつこいほどのセキュリティ。
• 緑邸のモデルルーム見ましたが、キッチンの浄水器が分かれているタイプで残念です。最近のマンションはメンテナンス性の良い一体型が主流なのに、なぜ不便なタイプにしたんでしょうかね。以前住んだマンションが分離タイプで使いにくかったので、次は一体型がいいです。
  • 一体型は便利ですけどカートリッジのキャパも小さいし洗い物の際にも使わなきゃいけなので簡易型が多いのかなと。。 一体型が好みなら後付けも可だと思いますよ。
    • 分離型と一体型の両方を使ったことありますが、分離型はシンク下に大きめのカートリッジを置かないといけない点とカートリッジが高い点が良くなかったです。あと、キッチンのシンク上がスマートじゃないですね。今は一体型を使ってます。
    • 浄水器が一体型のマンションに住んでますが、蛇口先についてるボタンで浄水と原水を簡単に切り替えできますよ。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：56.38m2～93.49m2
• 今日の16時頃に前を通りましたが、冬至からだいぶ太陽高度が上がってきたのに、 南向きの最西の最上階の１戸分以外はすべて日陰になっていました。 たぶん、11月から1月くらいは15時台から照明をつけないといけなそうです。
  • ここは最上階ならいいんですけどね。。。 上の階だと木の上になるので眺望は良いそうです。 冬はたしかに日陰になりやすくて寒々しいと私も思いました。 夕方早い時間から暗くなるのを実際に自分も目で確認しています。
• 広めの間取りな印象ですから家族で住むのに住みやすそうです。収納も広い収納が各部屋にあるので、いい印象をうけます。単身者からファミリータイプまで混在しているところを拝見すると小さいお子さんがいらっしゃる方には住みにくいのかな

買い物・食事

• 国分寺の北口が再開発されたら、駅から近いこのマンションは資産価値が上がりそうですね。現時点でも、生活利便施設は近いので便利ですが。
• オーケーストアなくなっちゃうんですか？？？
  • 再開発でできるターミナルから北にのびる新しい道路が オーケーストアにかかるので、今の場所にはいられないんです。 閉店してそれっきり、近隣への移転なのかはまだ白紙だそうです。 単なる移転でも、土地が空いていなければ遠くに行ってしまうかと。
• 特徴のあるお店、レストランも新しいお店、昔ながらのレトロなお店が混在し、また新しい薬局、フィットネスクラブ、郵便局、コンビニやカフェなども充実しています。本好きで図書館も見学しましたが、図書館は今ひとつな感じ。
• ここから1、5キロのところにjマート、ゲオ、イナゲヤもあります。
• サミットはこのマンションのほぼ真北、 多摩湖線沿いのコーナン脇が最寄りですよ。 西武多摩湖線脇のバス停からバスで行くこともできます。 自転車は線路沿いに歩道がほぼ無い区間があるので注意ですが。
• 西国分寺のサミットは巨大なパチンコ店の中に ひっそり残っている形で、国分寺駅寄りの住民には 以前にも増して縁遠い存在になってしまいました。
• いなげやは日立の森の横から行くのが近いですが、 熊野神社脇の踏切が危ないので車でも不便、 自転車だと遠くてまず毎日買いに行くのは難しいです。 昔Jマートのついでに何度か買い物しましたが、イマイチでした。
• オリンピックもありますが、あそこも近くないので 車を持っていないとまず行かないと思います。
• 緑邸だと、丸井、西友メインで人によりOK、マルエツになるかと思います。 再開発が終わったら伊勢丹も入りますね。 宅配だといなげや、イトーヨーカドー、イオンも来ますよ。 マルエツのネットスーパーは昔ありましたが国分寺は廃止になりました。
• ヨーカドーは武蔵小金井店が配達します。 車でも行けるし、電車で行って黄色いらくだ便を利用して 手ぶらで帰宅し自宅で受け取ることも可能です。
• 野菜については再開発が始まる前は北口で いつも国分寺産野菜市をやってましたね。 今は丸井地下で買えますが、再開発が終わったら復活するかな？ 野菜の苗や花まで売っていたのが懐かしいです。
• 今年からこくベジフェアをやってますよね。 震災の時は青物が出荷停止になった地域なので 私なんかはまだ気にしてしまうのですが、 新鮮な野菜はやはりおいしそうですよ。
• マンション前には郵便局、コンビニ、徒歩4分で駅。 始発に乗りたければ、隣の武蔵小金井で待てば乗れる。 マルイには紀伊國屋書店入っているので本好きにはうれしい。
• 食品の買い物はいずれ駅前にはクイーンズ伊勢丹入るみたいだけど、マルイの下も

そんなに高くない。総菜など充実。北口には自転車圏内にオーケーストア（激安）もある。

育児・教育

• 目の前の信号を必ず渡らないといけないので子持ちには多少面倒ですが、真横には小さいながらも公園がありますし、線路沿いには電車を眺められるベンチ休憩所があったりと、静かな場所で子育てしたい方には良いと思います。
• 国分寺駅周辺にはどんどんマンションが建っていて保育園不足が心配ですが、このすぐ近くに今度私立の英語保育園ができるので、そういうのに興味があるご家庭にはうってつけかもしれません。
• 幼稚園が遠いですね…この周辺にお住まいの方はどちらを利用されているんでしょうか？
  • バス通園の子がとても多いと思います。坂の上からみたからまで、広い範囲の幼稚園バスを見かけますよ。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・商業地域
• 安定した地盤に建設されるのは良いと思います。
• この物件のすぐ西はやや急な薄暗い土手で、真下に野川源流となっている川が流れており、白鳥のいる広めな池が広がっています。武蔵野台地の上ではありますが、ちょっと水気が多い可能性はあります。
• 駅近なのに高台で静か、自然と隣合わせ、北口は再開発できれい、便利、快適とすべて揃ってますね。地元人からすると住んでみたいところです。
• ここは緑、鳥や虫の鳴き声に触れられる貴重な立地です。日立にはすごくたくさんカラスが住んでいますが、ここは角のせいかそれほど大量のカラスは見たことがありません。
• 住環境が良さそうで駅からも近い｡
• 緑邸の下には大池と野川の源流となる小川が流れています。 小川は水門を経て中央線の下をくぐり野川となって下流に直結しています。 なので池に水がたまったままどんどん水位が上がる訳ではないと思います。 ちなみにこの大池部分は元々湧水群と湿地でした。 緑邸はその真横の土手の上にある形です。 土手に広がる林は雨降りの時の一般公開の日に行くと暗くてじめじめしています。 なので本町の他の高台地域に比べれば湿気は多めなんだと思います。 緑邸の北にある公園は陽当たりも悪いせいかいつもじとっとしている印象です。 ただ緑邸の区域は陽当たりも良いし風も通るので、 晴れている日は真下に池と川があるとは気付かないかもしれません。 草木が生えて居た頃はもう少し暗いイメージでしたが、 すっかり切り開かれた今では明るい平地といった感じになりました。 ちなみにすぐ北にある地点のボーリング調査結果を見ると、 本町でももっと左に行った地点よりも砂礫が少なく 代わりに粘土質やシルトが多いように表記されていました。 孔内水位も同じ標高の東側本町地域よりも数m高いみたいです。 元々湿地帯に隣接してずっと川も流れていたような場所なのでその影響でしょうか？ 自然については折り紙付です。 研究所の中の林は手つかずの奥多摩みたいな雰囲気の場所もあるぐらいです。
• 緑が多く自然に囲まれたところでありながら便利な立地。
• 駅近で高台は魅力的ですが、隣の広大な森は普段は立ち入れないんですよね。西側の数部屋だけは格段に眺めがよいと思いますが、他の部屋は普段はどこまで自然を感じるものでしょうか…？ 尤も、緑に囲まれている坂下のプラウドがほしいかというと、そうでもないのですが。
  • 中に入れるのは年2回です。観光バスまで来てかなり賑わいます。
• 隣接する森は日立の研究所の森ですよね？ もしも日立がこの土地を売却したら、新たにマンションが建つなどして魅力が半減するかと思うのですが、どなたか情報がありましたら、提供お願いします。
  • 今のところ売却は無いようですが、万が一日立が倒産しても、野川水源があるので池の周辺は公園にでもなるんじゃないでしょうか。なので緑邸の隣に大きなマンションはできないと思います。 北側の団地がリノベーションでマンションになってしまったりしない限りは。 日立が持っていた社宅跡や敷地は既に一軒家やマンションになりつつあって、この緑邸や今度三菱が建てる東恋ヶ窪の大規模マンションも、日立が資金を得るために切り売りした土地です。
• 今日現地を見てきました。東向きの部屋は思ったより道路すれすれみたいですね。 交差点ではないので信号が青の時にはどの車も結構とばしていました。たぶん時速40-50kmは出てるんじゃないでしょうか。昼間に関してはあまり静かとはいえない感じです。しかも東側に建っている住宅等はあまりきれいな街並みというわけでもないので、日立の森の美しさとは縁遠い景観かと思います。 あと、東南角の向かいにあるビルは高さがあり、涼しくなってきた今ではすっかり日陰になって寒々しい一角になっていました。日当たり重視の方は外した方が良さそうです。 更に南向きの部屋に関してはプラウド国分寺本町と接する一体は道路からも遠く、鳥（池のほとりがねぐらなのかヒヨドリとかが頻繁に上空を飛び交っていました）のさえずりが響いたりと静かで良いのですが、プラウドの東側はかなり古いコーポや砂利敷の駐車場なので、駐車場のところは近いうちにビルが建ちそうだし、それ以外のコーポ部分も下手をすると遠くない将来なにかできそうでもないように見えました。 緑邸で暮らすなら断然西寄りかな？と感じました。
  • 同感です。ただ、その西側住戸が高いので悩ましい限りです。
• 交通量の多い道路がバルコニー側にあるということで、環境はあまり良くないと考えた方が良いでしょうか…？国分寺は道路の整備も計画されてるようなので今後の動向を絡めて、どなたかご存知の方いますでしようか？
  • OKストアをぶったぎる形で北口新ターミナルからNTT国分寺脇に通じる南北道路、日立の北から西国分寺に通じる東西道路が整備されるので、ある程度交通量は増えるかもしれません。 でも西国分寺に抜けるなら泉町経由の方が便利だし、小平に抜けるのもそう便利というわけでもないので、抜け道として使う人は増える程度かもしれません。
  • 片側１車線ですから、交通量は少なくはないけどそんなに多くないですよ。 北口再開発で、駅の北口の交通広場前から北へ都市計画道路ができる予定ですし、 ここの東側を下ったところにある国分寺街道は、南口のプラウドの交差点につながる 都市計画道路ができる予定ですし、ここは交通量が減ってくるかもしれません。 私はむしろ西側の日立の森の大木が気になります。 夏はいいかもしれませんが、この時期から日が傾くと日当たりが望めなくなり、暗くて 寒くならないか心配です。 緑は目にとってもいいのですが、低層階には大きな日照障害になりそうです。
    • 元々日立の森側を向いている部屋は少ないので、日立の森に起因する日照障害は心配しなくて良いのでは？それよりも南側と東側にある建物がネック。道路幅が短いので、尚更気になります
      • 東側と南側の建物、気になりますよねー。 雑然としているし、かなり近く感じます。特に南側は駐車場と古めのアパート2棟を潰して 将来マンション建つかもしれませんね。
• ここは北側と西側の環境が良いんですよね。 ただ肝心の南側と東側がいまいちなのは残念かもしれません。 文句無しに良いかというと難しいところです。 電車の音ですが、線路との間に障壁の無い西の端でない限りはあまり気にならないかと。 道路側は窓を開けて暮らせるとは言い難いので、避けた方が良いです。
  • 電車の音は、よほど窓を開けっぱなしにしていない限りは気にならない様に思います。
• このマンション、部屋から富士山、みえますか？
  • MRに行って秩父が見えることはわかっているのですが、富士山はどうだったか記憶にないです。
    • ここは眺望は悪いと思いますよ。 西は日立の雑木林しか見えないでしょうし、南側も雑居ビルや斜め前のプラウドで かなり視界が遮られると思います。富士山なんてもっての他です。 斜め前のプラウドなら前が開けているので見えるかもしれませんが・・・。
• 今後、国分寺駅前北口開発も進み、これから注目される街、魅力の高まる街になる気がします。学校では、早稲田実業をはじめ、教育も熱心で、ちょっと歩けば畑もあったり、自然もかなり豊かで人間らしく暮らせそうです。わたしの好きな作家の村上春樹さんも一昔前に国分寺でジャズ喫茶をなさっていたり。文化、サブカルも魅力の１つかも。ばかにされるかもしれませんが、地図上でみると、国分寺が東京の中心地でした。
• 先ほど散歩で脇をな通ったら、以前と違いミキサー車等のトラックが増えたことに気付きました。通りにいた10分くらいの間でも1分おきぐらいの間隔で次々に緑邸東の道路を往来していました。 どうやら四季の森関係の車両みたいです。四季の森は西側が大型車両の通行ができないので、府中街道に出るためこちらのルートを取らざるを得ないようです。 緑邸東側に住まれる方は、ミキサー車、鋼材運搬車が四季の森完成まで頻繁に通過することを考慮に入れられた方が良いかもしれません。
• カラスは飛んでこないですか。 同じく日立の森隣接の四季の森で話題になったので気になりました。
  • 緑の豊かさが売りの住環境ですから、数は多いとは思います。でも、ちゃんとしたマンションなので、ゴミ置場が荒らされることもないでしょうから、実害はないと思いますよ。
  • このあたりにカラスが多数いるのは仕方がないことでしょうけど、 マンション住まいならあまり関係ないのかな。ゴミ置き場があるのでゴミを荒らされる心配は無さそうですし。
    • カラスの鳴き声は玄関出れば聞こえますけど、家の中では聞こえませんね。
    • カラスは緑邸より、四季の森に近い辺りに集まっているのを見かけますね。日立正門の周辺が深い林なので、そこに巣が多いからかもしれません。
• 駅周辺になんでもあるので買い物も便利です。駅までは普通に歩いても3分ちょっとでエレベーターも混んでないので通勤もとても便利になりました。あと森側はとても静かで夜は物音一つしないです。ただ駅前は殺風景ですね。再開発が終わってキレイに、より便利になってくれることを期待しています。

周辺施設

• 日立の森は剪定が少なく、年2回しか一般公開されない 企業の私有地というのが最大の魅力だと思います。 西国分寺の池も吉祥寺の井の頭公園も、人が自由に立ち入れますが、 日立はしーんとしていて木の高さを無理に止めるとかもしていなっぽいですよね。 多摩の原生林を思わせる林は枝葉をめいっぱいのばしており、 そこに虫やら野鳥やらハクビシンやらが住んでいるのが癒し要素です。
  • マンションや公園みたいな剪定はしていないようです。 なので樹が自然な枝ぶりになっています。 ふだんは社員しか立ち入れません。 年2回というのは部外者が庭と池を見学できる日のことです。 森側の部屋を買うと人の目が少ない訳です。 実際、ここの西側は早くに埋まったみたいですよ。

その他

掲示板

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