プレミスト六番町

2017年1月29日 (日) 14:51時点における最新版

プレミスト六番町外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都千代田区六番町6番6、69、70（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩5分　
2. 総武線 「市ケ谷」駅 徒歩5分

• 総戸数：46戸（非分譲住戸2戸含む:別途中央管理室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上16階 地下1階建（塔屋1階）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月下旬予定
• 入居時期：2017年09月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社　東京建築支店
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社
• 公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/rokubancho/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598211/

【第一期】

• 価格：9,600万円～1億9,900万円
• 管理費（月額）：33,800円・54,000円
• 修繕積立金（月額）：9,400円・15,000円
• 修繕積立基金（一括）：544,500円・869,100円
• 管理準備金 : 84,500円・134,900円（一括）

【第一期先着順】

• 301号室　2LDK　専有面積:86.91m2 　販売価格：19,900万円(税込)　南西角住戸
• 403号室　1LDK　専有面積:54.45m2 　販売価格： 9,600万円(税込)　南向き
• 603号室　1LDK　専有面積:54.45m2 　販売価格：10,000万円(税込)　南向き

【第二期一次】

• 価格：1億2,700万円～3億500万円
• 管理費（月額）：37,300円～69,700円
• 修繕積立金（月額）：10,400円～19,400円
• 修繕積立基金（一括）：600,600円～1,123,000円
• 管理準備金 : 93,200円～174,300円（一括）
• 703号室　 4LDK　専有面積110.02m2 販売価格:25,600万円(税込)　南東角住戸
• 1102号室　1LDK　専有面積60.06m2 　販売価格:12,700万円(税込)　南向き
• 1301号室　4LDK　専有面積112.30m2 販売価格:30,500万円(税込)　南西角住戸

【販売時状況】

• マンションの中身の良さには驚きました。コンパクトな部屋は意外と手ごろ感もあり、営業の方もおそらく抽選になるとのこと。
• 一番大きなペントハウスは5億くらいでしたが、1LDKは広くて上の方の階でも1億くらいみたいです。あと2LDKも1億台からあったので、部屋によっては他のマンションとそんなに変わらなかったです。
• 平均坪単価だと、ブランズ一番町をやや超えるくらいなので、相当高いです。
• 第一期で44戸中約30戸成約しているんですから、充分な売れ行きですよね。
• 番町というと、凄くブランド地なイメージですが、あまり人気ないんですかね。名門私立小学校とかもあって、高そうなイメージですが。。。
  • いくら六番町でも、単純にこれだけ高いとそうそう早くは売れないってだけでしょ。
    • やはりこの価格に見合ってないと判断する人が多いのでしょう。
      • ちょっと高すぎますかね。
• 一期が売れ残るなんてあるんですね。
• 先着順受付の通知が来ました。もう完売ですか。すごいですね。
  • 完売まではまだじゃない？
• 半分くらい売れたというのは本当でしょうか？
  • 7割強らしいよ、売れ行き。来年竣工の物件だし、苦戦してるとは言わないでしょ。でも1ldkは厳しいかもね。
    • 1LDKの50平米台は難しいかものね。そもそも1LDKは何戸残ってるの？
      • 2期3次とか3期もありますか。
        • 今の時期でこれだけ残っていたら苦戦でしょう。 これからが厳しい。先が見えない。 月に1戸のペースでいければ御の字では。
• 苦戦している際たる理由は、価格ではなく間取りです。
  • 間取りだけではなく、共用部分も窮屈ですよ。 七割というと30戸くらいですか。 よく売れましたね。
• 平均単価800万円以上、売り切る大和さん、さすがだね。1坪、800万円はすごいよ、良く良く考えると。いつまで続くのかな
• 人それぞれの価値観だけど、やっぱり坪800万円とかの価値は無いね。この雑多な街の雰囲気で。
• 町はここらが限界価格。外国人投資家は港区に集中しているからまだ伸びるかも。
  • 番長は都心だし落ち着いてるけど、3.40代だとちょっと面白みに欠ける街かな。同じ価格出すなら港区の方が華やかですね。
• もともとこの価格に見合う立地ではないんだよ。港区と張り合えるところではない。
• そもそもなんでここだけこんなに地価が高いのかも理解に苦しむ。
  • 実際には商業地だからですよ
    • 四ツ谷駅近いからね。塾と飲食店とオフィスビルがあるのは目につく。やっぱり住宅として評価されてるのは皇居寄りかな
• 向かいは東京中華学校、裏は番町小学校。この環境じゃ高く売るのは難しい。
• 番町小を希望する人は、毎年一定数はいるし、公示地価も一番なのだから、 価格と間取りを間違えなければもっと早く完売してたろうに...
• これから二番町 五番町と六番町にそれぞれいくつか新しいマンションが建ちそうで この辺りは本当に建設ラッシュですね。この流れはまだまだ止まらないのでしょうかね。

交通[ ]

• 四ツ谷駅までフラットアプローチ
• 番町エリアで四ッ谷と市ヶ谷が両方とも徒歩圏内という立地は希少性が高いと思います。

• 

  路線図

構造・建物[ ]

• 全戸南向きで、開放感・日当たり・眺望も良好。
• 天井高275、最上階280はなかなかないと思います。
• 隣のL字形の建物と小学校の校庭に面しているのが気になり、今回は見送りました。仕様も天井高も申し分ないんですが。
• 値段のわりに、柱が室内に突出してない？
• プレミストはどこも下がり天井が大きく、実際住んでみると窮屈な感じがします。麹町の売り出し中未入居住戸をみれば判ります。モデルルームは100以上もオプション変更があり、なおさらです。
• 管理費が異常に高いから、免震かつ全熱交換器付にして欲しかったですね。
  • 番町で免震のマンションは今までも無いです。
• フラット35適合住宅

共用施設[ ]

• 駐車場 : 空台数23台　45,000円（月額）　機械式駐車場23台（うち身障者対応1台）
  • 駐車場が23台分あるんですよね。 ここだとあまり駐車場作らないかと思ったのですが、 全世帯の半分の数は設置したんですよね。 やはりここだと車を持たれる人が多いから、ということなんでしょうか。 敷地内に停めることができればいいですよね。 そうでない場合は、近隣で月極のところを借りないと行けないので ちょっと面倒さはでてくるのか、と感じます。
    • 駐車場が２３台ありますが、月額４万以上と高額ですが、 車を所持している方がやはり多いのでしょうか？ 駐車場がいくつか余ってしまうとなると、管理費に響くことが出てきてしまうこともあるのでしょうか。
• 駐輪場 : 空台数48台　300円～600円（月額）　平置き2台、2段式上段18台、2段式下段28台
• 敷地が狭いので、車寄せはない、庭も期待できない。。。
• ここは九段と違って24時間有人管理で、ポーターサービス、非常用発電、備蓄倉庫もありました。
• エレベーター一台は、この価格の物件にしてはあまりにも貧相ですね。
  • エレーベー1基とか、各階ゴミ部屋が間に小部屋もなく、扉一枚で内廊下に接しているとか、ゆとりと配慮に欠けますね。
    • 敷地が800m2ちょっとしかないのか。だからエレベーターが1台とか共用部分がキツキツになるんだ。

• 

  エントランス

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  フォーリッジテラス

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  レセプションホール

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  ロイヤルラウンジ

設備・仕様[ ]

• 仕様は相当良いですよ。いまこのエリアで売ってるものでは最高だと思います。価格が価格なので、当たり前と言えば当たり前ですが……
• モデルルーム拝見してきました。見たことの無い大きなタイル？石？で壁が装飾されていて、とても素敵でした。模様もつながっていて手間と時間をかけている事に感動しました。ダイワハウスのマンションがここまで凄いとは思いもよりませんでした。
• 駅前の千代田麹町と一番町のブランズを見ましたが、グレードが比較にならないくらい良かったです！
• 全体的に仕様良いし、特に洗面所とバスルームのセンスは本当に素晴らしくて印象的だった。
• 高級感は人それぞれだと思いますが、キッチンのスペックもコンベックや食洗機が標準、お風呂は石貼りやタイル貼り、テレビも標準でした。エントランスや廊下も明らかに九段よりハイグレードでした。外観もパークマンションと同じような石貼りでしたし、仕様はかなりいいと思います。
• 北側のガラス窓ですが、北側は外掘りにかけてかなり眺望が良く、緑地の桜も見えそうです。中華学校も校舎までかなり距離があるので、広い窓で良かったと思います。
• 広い部屋でもバルコニーは小さいのが残念。
• 設備のところにビルトインの電気オーブンと、電子コンベックが書かれていますが 両方入れることができるということなんでしょうか。 標準がコンベックで、オプションで電気オーブン？ ビルトインのオーブンは容量が大きいのかなぁと思うのですが、 電気なんですよね。 パワーとかはどうなんでしょうか。
  • ビルトインの電気オーブンと、電子コンベックですか？ よく見ると電気オーブンはオプションで、電気コンベックが標準のようです。 恥ずかしながら電子コンベックを存知あげず、調べてみますと 電子レンジとガス高速オーブンが一台になったものと分かりました。 要は高性能のオーブンレンジという事でしょうか。
• 設備について質問させていただきます。キッチンのコンロはIHクッカーがオプションとして紹介されていますが、標準はガスコンロとなりますか？（IHへの切り替えは有償？）また、食洗機はオプションですか？洗面ボウルはベッセル型が標準のようですが、スクエアタイプのものに変更も可能ですか？

• 

  キッチン

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  バスルーム

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  セキュリティ・アメニティ

間取り[ ]

【第一期】

• 間取り：1LDK・2LDK
• 専有面積：54.45m2・86.91m2
• バルコニー面積 : 5.60m2・6.91m2

【第二期一次】

• 間取り：1LDK・4LDK
• 専有面積：60.06m2～112.30m2
• バルコニー面積：5.26m2～13.82m2（室外機置場含む）

【その他】

• 一番良かったのは、どの部屋も間取を自由に設計変更出来ることです。これには驚きました。
  • 先日別の大和ハウスのマンションで間取り変更の相談をしてきましたが、物件価格の何割もかかるということは無かったです。間取りをかなりいじって、水回りも移動してますがそれだけなら3桁行くか行かないかでしたよ。
• 間取りがちょっと残念かな。けど立地はこれ以上は望めないレベルですよね。
• 50平米、60平米の1LDKの入口真横にごみ置き場があるのはかなり気になりますね。
• ２LDKのDタイプ、Aタイプを検討しているが、北側のマスターベットルームの設計がまずい。２方向が床から窓ガラス、１方行がクローゼット、残りが入口ドア、と４方に壁がなくダブルベットのベットヘットを支える面がどこにも無い。デザイン性のある外観はよいが、間取りの設計がお粗末。
  • 北側の部屋が気になり、ＨＰで間取りをみました。マスターベッドルームは窓ガラスが二面のようですが、足元からの窓なのでしょうか。Ｅタイプ、Ｇタイプの話です。設計者は窓にベッドの頭を押し付けて設置するつもりでしたら、ちょっと怖いです。熊本の地震でも想定外のことが起きています。ベッドが窓から落ちたらどうするのでしょう。
• 私はここの間取りはとても気に入ってます。パークマンションと同じデザイナーなので、デザインもいいわけです。
• なんでここで１ＬＤＫ造るのか。単身者が住むところではないだろう。
  • 夫婦もしくは子供が一人なら1LDKでも大丈夫でしょう。
• 間取り見返してみたけど、Aタイプ、寝室とリビングの柱の食い込みがなくてベランダ部分もリビングならよかったのに。リビングのちょこっと出っ張ってるとこはどう使うべきなのか。坪単価高い割には間取りがイマイチかな。

• 

  Ｅタイプ

• 

  Ｆタイプ

• 

  Ｇタイプ

買い物・食事[ ]

• アトレ四谷（約440m）
• マルエツ市ヶ谷見附店（約540m）
• 周りに商業施設が見当たりませんが、みなさん食料品などはどちらでお買い求めになっていらっしゃいます？
  • スーパーは、よしや番長麹町店でしょうね。四ツ谷駅のアトレと麹町駅の近くに成城石井もあります。
  • よしやまでは、かなりありますよ。雨の日は辛いです。ネットスーパーを利用しています。
  • まあここに住めるんだったら、スーパーなんて本当に些細なことだと思います、こんな貴重な立地ないですよね。外観、仕様とも素晴らしいですし。

育児・教育[ ]

• 白百合学園幼稚園（約1,520m）
• 番町小学校（約120m）
• 麹町中学校（約1,220m）
• 女子学院（約650m）
• 麹町学園女子（約890m）
• 番町小学校学区なのは大変良いですが、昼間は、小学生や中華学校の学生の声やチャイムがかなり聞こえてきそうですね。
• 六番町が秀でているのは学区が番町小、三番町は九段小、一番町は麹町小、四番町は番地により番町小。どこの学校でも大差ないし、私学も多いからどうでもいいかもね。
  • 確かに私立行く人も多いけど、公立の中では最近麹町小が人気のようですね。番町内での越境が多くて問題になっているくらいだそうです。
• 番町小は、ひ弱な子と優秀な子の差が酷いらしいですよ。地元では最近は九段のほうが評判がいいよ。
  • 番町小より雙葉やお茶小や慶應に通ってる子の方が多いんじゃないの。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 商業地域、第一種住居地域
• なによりも立地が素晴らしい。四谷近く、学校に囲まれた安心できる場所だと思います。
  • 四谷駅に近い割に南も北も学校なので眺望が良かったです。
• 並んで建っているパレロワイヤルは公示地価が日本一なんですね。JRに近くないと検討出来ませんが、三菱さんは大通り過ぎですし、四ッ谷最寄りでここよりいい場所は無いと思いました。
• 周辺は道が狭いところが本当に多いけど、ここは歩道も広いので安心出来そうです。
  • 車の通りは多いとは思いますが、車道と歩道が別なのでまあ問題ないですね。
  • 多いというのは、一番町の文人通りとか中央通りとかに比べてね。甲州街道よりは少ないですよもちろん。四谷に抜ける道だからそれなりにありますよ。特に平日はね。
• ここは、電車の音が結構しますね。
  • 並びのマンションに33年住んでますが、全然しませんよ。
  • 電車の音はマンション間をこだましますので結構しますよ。でも寝れないような音ではないので大丈夫だとは思います。
    • 線路がある外掘りは二七通り(海抜30m)から20m以上も外掘りを下ったところです。こだまする建物自体がありません。もう少し線路寄りの隣のマンションに住んでいますが、窓を空けていてもほとんど気になりませんよ。安心していいと思います。
• 個人的には番町の良さが良く分からない。四谷のこのあたりなんて単なる雑居ビル街でしかないと思うのだが。生活利便施設も少ないし。千鳥ヶ淵なら別物だけどね。皆さんは番町ってどういうところが秀でていると思いますか？
  • 確かに食はダメです。良いところは環境と治安と人ですね。
• ここ、中華学校の騒音スゴイですよ。夏に多いのですが窓なんて絶対に開けられません。朝8時過ぎから銅鑼やら太鼓やらドンシャンドンシャン…番町小の所から聞こえる17時の合図（音楽）もかなりの音で、うっかり17時にそこを通ると寿命が縮まります。グランドメゾンの方々はタイマー用意して高機能な耳栓でもしてるのかしら？五番町六番町住民からは「ペンシルビルが建つ」と大反対されている物件です。番町小のPTA組織も反対集会に参加されていました。
• 二七通りは異質な感じしますね
  • 夜は薄暗いね。あのあたりは常に工事してるイメージが定着したなあ

• 

  立地概念図

周辺施設[ ]

【公園・スポーツ施設】

• 外濠公園（約450m）
• 外濠公園総合グラウンド（約860m）
• 日本武道館（約1,630m）

【病院】

• 東京逓信病院（約1,230m）
• 九段坂病院（約1,880m）

【公共施設】

• 市番町図書館（約660m）
• 千代田区役所（約2,130m）

【文化施設】

• 迎賓館赤坂離宮（約900m）
• ローマ法王庁大使館（約960m）
• 滝廉太郎居住地跡（約1,070m）
• 練兵館跡（約1,160m）
• 国立劇場（約1,440m）
• 東京国立近代美術館工芸館（約2,170m）

• 

  周辺施設

その他[ ]

• このマンションの良いところはどこでしょうか？
  • ＧＥＭＳが近い
  • まんてんラーメンが近い！
• 管理費も高いけど販売価格も高い。それに対して

1. 免震ではなくただの耐震
2. 車寄せない
3. ゴミ置場のドアがダイレクトで臭いのリスク
4. エレベータ一基
5. 電車の音
6. 雑居ビルが建ち並ぶ立地

というのがネガらしいです。

• ここもSOHOと民泊はダメですか？
  • 管理規約次第だとは思いますが、ここのところ、管理規約では居住目的以外の使用（SOHOもそうだし、民泊ももちろん）は禁止しているところが基本なのではないでしょうか。広めの物件のシェアハウス化への対策もしているところもあるとか。長期的な賃貸で貸し出す、ということなら良いでしょうけれど、短期向けの宿泊施設というのは資産価値の観点から言っても、安定した居住環境という観点から見てもご遠慮ください、ということなのでしょう。

掲示板[ ]

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