シティタワー品川パークフロント

2017年1月28日 (土) 21:34時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区南大井二丁目39番、40番4（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「大森海岸」駅 徒歩5分
2. 京浜東北線 「大森」駅 徒歩10分

• 総戸数：312戸
• 構造、建物階数：地上23階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年10月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：五洋建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 大森と蒲田のど真ん中のシティテラスでもあの値段ですから、駅歩5分、品川アドレス、パークサイド、タワーのこの物件は、すごいことになるのでしょうね。
• ここは65.02m2 (19.67坪)の3LDKが一番狭い部屋なのですね。坪300万で5,900万かあ。この部屋がパンダ部屋になるのかな。

【価格】

• G Typeだと上層階でいくら位でしょうか？
  • GとLが8000万円台と説明されましたよ。
  • 8000万円台ということですので、その中でもどれ位になってくるのか。前半だったら皆さんの想定の範囲内だとは思いますが、限りなく9000万円に近い8000万円台だとどうなのだろう、とは感じました。
• こちらって5,000万円台の部屋もあるのでしょうか？
  • 5900万台でありますよ。65平米の狭めの3LDKですけど。
• 中層階の価格気になりますね。 ご存じの方情報展開お願いします。
  • 5000万後半、6000万中盤、高層が7000万前半でした。今の市況からすると、住友では安いのでは？
    • 情報ありがとうございます！ 6000万中盤のお部屋は70平米の3LDKですか？

【販売時状況】

• 事前案内会に行ってきました！大森西のモデルルームと同じ場所でやっているので、モデルルーム自体は4月に完成するとのこと。今出せる価格は、21Fから15Fの高層階部分で、東側(パークビュー)の角部屋の4LDKと3LDKが8000万円台、角部屋以外の70m2が7千万台後半、南側が7千万円台中盤というざっくりとした説明で、他の階の値段は今後の反応で決まっていくと言われました。正直、ここまでの値段が出てくるとは思っていなかったのでびっくりしましたが、広大な公園に隣接していて、駅から近い物件ということでかなり強気なのかなという印象です。プロストシティ以来の、ランドマーク的存在に間違いなくなると力説されました。(笑) 中層階の金額はまだまだ先のようですが、この調子だとさほど変わらない可能性もありえます。
• 正式名称はシティタワー品川パークフロントですか！やはり「大森」では印象がよろしくないのか、品川アドレスをアピールする名称になりましたね。
• 第1期先着順受付が開始されていますよ。3LDK・Kが5,800万円台からのようです。南側の低層階でこの価格だとしたら、どうでしょうか？
  • ３LD・K 5,800万円台～ (予定)ってパット見は安いなと思います。でもこれって最低価格が、ですよね。ボリュームゾーンはもっともっと高くなってくるのではないでしょうか。6000万円台半ばから後半ぐらい？100万年単位で考えて、ということで。最上階はもっともっとスゴイお値段がしそう。実際にどういう値付けをしていくのかは見ものだなぁとは思います。
• 販売スケジュールが11月下旬から12月下旬販売開始予定に訂正されました。販売戸数も5戸だったのが未定になり、第1期6次販売の告知も消えたので近いうちに第1期7次販売の先着順受付が開始されるかも知れません。

【検討者】

• いまの、城南エリアでは一番良いマンションな気がする。今後、品川シーサイドに大規模マンション出てくるけど、路線と買い物が不便だし、住友の天王洲も環境よくない。
  • ディスりたいわけではないんだけど、他にめぼしい物件が今はないという以外、積極的に選ぶ理由がないような気がするのだが。安けりゃまた違うんだろうけど。 免震じゃないー外廊下ー田の字間取りー大森海岸ー高い。。。。。。
  • 少し前まで免震、内廊下、三井清水、ワイドスパン、共用施設充実、港区芝浦のタワマンがここと大して値段かわらなかったからね。
• 65m2間取りの3ldkでも十分生活できそう。共用施設も多くないから管理費安い。制震だから修繕費も安い。生活便利そう。公園近い。と、一目惚れでした。が、やっぱり第一京浜隣接は音、振動、排ガスが心配だなぁ。この辺で凄く悩んでます。
  • 制震で修繕が安いとは考え難いね～、修繕は経年劣化でしょ。公園が近くは魅力的なのは同感です、でも80㎡前後の間取りが欲しいな～。
• 施設の整った大きな区民公園に隣接していて、しかも公園入口も真横(徒歩0分?)。更に、南向きと東向きの配棟で駅にも歩いて行ける立地条件なら、販売業者も強気になりますよね。公園入口⇔大井町駅の無料送迎バスがあるけど、利用したらダメなのかな?
  • 大井町駅は大森駅より格段に便利なので、公園入口⇔大井町駅の無料送迎バスを使用できると良いですね、しかも途中停車無しの直行バスですよね？ただ残念なのが、平日だと1時間おきのようですが･･･公園来訪者専用の無料送迎バスなので利用できないと言われても当然ですが、品川区民税を収めるのだから利用しても良いような気もするのですが、罪悪感でこそこそ隠れて利用するのは嫌ですね。バス代・電車代をケチっているわけでは無く、シティタワー品川パークフロントからバス停まで徒歩数十秒(雨傘不要)というのが魅力ですね。無料送迎バスを利用しても良いのか知っている方がいたら教えてください。

【コスト】

• 先日、マンションギャラリーに伺いました。営業の方が管理費と修繕金の安さも魅力の一つだと言っていましたよ。70平米で1万8000円くらいだったと思います。
  • 管理費+修繕積立金が70平米で18,000円位なら、それほど負担にならない一般的な額かも知れません。でも、コンシェルジュサービス(8時～21時)の経費なども考えると18,000円の大部分が管理費で、修繕積立金が数千円だったりして･･･コンシェルジュと常駐管理人が兼務なら人件費も抑えられると思うけど？。一般的にマンションは築15年前後で『建築系修繕工事(外壁・屋上)』、築20年以上で『設備系修繕工事(配管・各種機器)』が必要だそうです。購入検討時には長期修繕計画についても詳しく確認したいです。販売しやすくするために毎月の修繕積立金を数千円に抑えて、大規模修繕工事時に数百万円の一時金徴収がされる事は避けてほしいです。

交通

• 朝のラッシュ時とかは、混み具合はどうなんでしょうか⁇
  • 3分に1本来るけど、1本見逃さないと乗れないんじゃないかってくらいすし詰め状態。各路線と比較しても屈指の混雑率だと思う。東京方面の話ね。
  • あと、遅延が多いので、余裕を持って乗った方がいいですよ。路線が長い分、どこかでトラブルあるとすぐ止まるのと、東海道線と並行してるからか東海道線が止まったあおりを食らう可能性があります。
  • 郊外のタワマン以外どこも同じ。大森から東京駅に通ってますが、座れはしないけど、大したことないですよ
• りんかい線は混雑なくて快適だよ。
  • りんかい線は、朝の上りは空いてますよ。下りは混んでます。

【無料バス】

• ビッグファン平和島と大森駅(平和島駅)間の無料バス(レース開催時のみ運行)は誰でも自由に利用できますが、しながわ水族館送迎バスの利用はどうでしょう？運行目的が地元住民のためではなく、水族館利用者のための送迎バスなのでダメかも知れませんが、大井町駅への直行バスなので利用できれば便利ですよね･･･
  • 水族館利用者のためならば朝なんかは走ってないかもですね。でも平日昼間とか混んでない時間帯なら利用してもいいんじゃないでしょうか。

構造・建物

• 敷地面積：3,671.88m2
• 23階建てで制震構造なのには驚きました。
  • 「制震は免震より長期的な修繕費やすいよ！」って営業さんに力説されましたね。鵜呑みにはできないのでしょうけど・・・。
  • 制振は大地震さえ起きなければ修繕費は安いかも知れない。でもいったん大きな地震が起きたら、制震装置は変形して交換が必要になる可能性が高い。そうなると一気に修繕費が跳ね上がることになるね。
• このマンションって外廊下なんですね。タワーにしては珍しいような・・・

【眺望・採光】

• 東側の高層階を購入しないと眺望が見れない。
• 眺望に関しては、南側も東寄りの半分位は駐車場がある分、低層階でも光は十分入ってきそうですし、その先のマンション群も15階位の建物なので、それ以上の階数であれば視界が抜けるのではと思っています。もちろん、南のボートレース場の景色より、東の公園の景色の方がいいのは当然ですが(笑)
• ここは低層と高層、両方景色がよい部屋がありそうですね。かつて区民公園前のマンションに住んでましたが、本当に公園の景色は緑が多く綺麗でした、春は桜が美しいです。とにかく前に建物はないので日が入り明るくて落ち着いて住めるマンションでした。後は水族館側にあるので遠足に来るような子供達の声に関してはどうなんでしょうね。
• 南側は道路を隔てて12階・14階建てのマンションが建っているので、南側の低層階は日当たりや眺望は良くないと思いますが、やはりお勧めは14階以上ですかね？
• 南側の棟で選ぶとすれば、公園寄りの中層階なら前が駐車場なので日当たりも眺めも問題ないと思います。それに、駐車場がシティタワー品川パークフロント所有管理なので、駐輪場が転売されてマンションに建て替わる事も無いから安心です。

共用施設

• 駐車場総台数：84台　
• 自転車置場総台数：410台　
• バイク置場総台数：8台　
• ミニバイク置場台数：25台
• ラウンジもゲストルームもないんですね。タワーなのに共用施設が少ないのは残念です。
• いわゆる、高級マンションにありがちな、ラウンジやゲストルームはありません。屋上のスカイデッキと地下のパーティルーム兼キッズルームくらいです。ただ、その分、管理費がすごく安かったという印象です。(金額は忘れてしまいました・・・)
• ラウンジはありますよ。
• こちらはコンシェルジュつきのマンションだそうで、まるでホテルのようですね。コンシェルジュサービスの稼働時間も8時から21時と長く、働く人にも親切な時間設定だと感じます。サービス内容に日用品販売サービスという文字が見えるので、マンションの施設としてミニショップもついているんでしょうね。

設備・仕様

• スロップシンクが無いほかは、かなりの高仕様だとみていたら何故か二重壁。
  • このタワマンの戸境壁は、厚さ約200mm～約300mmの鉄筋コンクリート造に軽量鉄骨下地、石膏ボードの上にビニールクロス貼りの二重壁にすると説明されているので、それで満足なら購入検討、不満なら他の物件を探すだけ。直壁と二重壁のメリット・デメリットについて気になる方は、

「http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45917/res/1-1000/」の掲示板もご参考に。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：65.02m2～76.73m2
• 洗面所リビングインの間取りが多い
  • リビングインの洗面室（浴室）は、来客と知らずに服を着ないで出てきちゃうとアウト。
• 子供が居ない人には良いかもね。ただ、狭いのが残念だ。90㎡近くは欲しいところ。

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  Nタイプ（2016-04-07撮影）

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  Kタイプ（2016-04-07撮影）

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  Gタイプ（2016-04-07撮影）

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  Lタイプ（2016-04-07撮影）

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  平面図（2016-04-07撮影）

買い物・食事

• 徒歩圏内に何でもそろうエリア
• 食料品・雑貨などは、西友・イトーヨーカドーでほとんど事足ります。マイバスケットもありますし、ネットスーパーを活用すれば、不便はまったくありません。
• 自転車はあった方がいいと思います。 ちょっと足を延ばして、競馬場前のニトリや平和島の公園の方まで行けたりと行動範囲が広がりますので便利だと思いますよ。ちなみに、山王側にあったダイシン百貨店の跡にメガドンキやニトリが入るみたいですね♪
• このエリアは、普段の買い物は西友・イトーヨーカドー・マイバスケットがありますので買い物に困ったことがありません。
• 近くではないですが、自転車で15分位で行ける戸越銀座商店街(東京で一番長い、日本では二番目の長さの商店街)がありますね。電車で行くのは不便ですが、自転車なら十分行ける距離です。年中無休でお祭りが開催されているような雰囲気で食べ歩きも楽しいです。都内屈指の観光スポットとして、休日は若者や外国人観光客で賑わっていています。
• まいばすけっと･･･････････････ 140ｍ・徒歩約2分
• セブンイレブン･･･････････････ 140ｍ・徒歩約2分
• ファミリーマート･････････････ 330ｍ・徒歩約4分
• ローソン･････････････････････ 350ｍ・徒歩約5分
• イトーヨーカドー･････････････ 550ｍ・徒歩約8分
• 西友･････････････････････････ 700ｍ・徒歩約9分
• アトレ大森･･･････････････････ 950ｍ・徒歩約12分
• 業務スーパー、ドンキホーテ･･･1200ｍ・徒歩約14分
• ウィラ大井(ホームセンター)･･･1300ｍ・徒歩約16分

育児・教育

• 子育て環境がとってもよさそうな場所なので、子供がいる方には住みやすい環境でしょうし、緑も多く水族館もあるのは教育環境としても二重丸な立地です。駅からもそこまで離れていないという点もいい点ですね。
  • 昼間はいいのですが、暗くなると殺伐としていて人通りが少ないので子供がいる家族が住みやすいかは暗くなってからも見たほうが良いかもしれません。あと、区境なので保育園や小学校の選択肢も気にはなります。
• 大森海岸に住んでいますが、高齢化進んでないですよ！保育園や幼稚園もたくさんあるし。スーパー、学校、病院、公園なんでもあります。子育て環境、とても満足しています！
• 品川区は、選択制なので浜川の小中も選べますよ。
• 鈴小は良いイメージはないけど、評判の良かった大井第一や伊藤学園はイジメ問題あったりで外と中は違うものだったりしますよ。
• 荒れそうな学区だから中学受験した方が良さそう。
  • 学区の中学は荒れてはないですが、うちも中学受験をします。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 区民公園に近いし、大森まで歩ける距離なので、立地はいいですね。ただし南側の競艇場に近いので、ボートの音が直接飛び込まない部屋を選びたいですね。
• 公園隣接なら高層階よりも低層階の方が良いな。高層階じゃ公園見えないよ。
  • 低層階だと公園の虫が心配なので、中層階がベストかと思いますよ。
  • 確かに、低層階であれば、公園の虫だけでなくGとかも出てきそうな気がします。そういうのも含めて、やっぱり上階を希望したいと考えています。
• 南は競艇場。東は競馬場＆首都高。北は鈴ヶ森。西は第一京浜＆京急線路。
• ここは品川アドレスなんだから大森と名付けないほうが売れると思うんだけどな。大田区のイメージになってしまう。やっぱり品川区でしょう。
  • 知らない人かな？ど大森な立地だし、そもそも大森から東側に行くとすぐに品川区ということは誰でも知ってるんだが。それと、品川区に何か特殊な良いイメージを持ってるようだが、海岸通り辺りの殺伐とした風景とか、中延から大井町まで広がる住宅密集地帯、しかも町工場が沢山で高齢化が凄いとか知らない人なのかな？
• 飛行機のエンジン音は全く聞こえませんから安心してください。
• このタワマンの売りは品川区民公園隣接と京急大森海岸駅・JR大森駅まで歩いて行けることですかね。
• 近くのマンションに賃貸住まいしていますが、大森・大井は住みやすい街なのでシティタワー品川パークフロントの購入を検討しています。 『ギャンブルタウン』と意識した事も無く、安心して住める環境だと思います。 大井競馬場では、ほぼ毎週土日にフリーマーケットが開催されていて超人気のフリマ会場です。 色々な店や屋台が300～400店ほど出店しているので見ているだけでもお祭りの縁日のようで楽しいです。 のんびり歩いて品川区民公園経由で大井競馬場まで15分位なので、ちょうど良い散歩コースになっています。

【大森】

• 大森は品川から2駅、乗換え路線がありませんが、それだけに住むには静かで穴場的なところです。しかし、乗換路線がない駅としては、乗降客が17万人で日本一とのことです。また、新幹線、羽田空港へのアクセスが便利です。日常のお買物も非常に便利です。個人商店も多くありますが、イトーヨーカドー、西友、とうきゅう、プリモ、駅の反対側の山王口には、オオゼキ、カドヤ、ハナマサ、メガドンキ等々。駐車場完備をしているスーパーが多く、近隣駅の方々もわざわざお買物に来られるようです。コンビニ多数、100円均一数件、小型店ながらマルゼン、ロフト、フランフラン。何故かケーキ屋さんだけでも、プリモの中に6～7件。書店、スポーツクラブ、図書館、子供の教室や塾などもあり充実しているようです。オフィスが多いので、日中はサラリーマンが目立ちランチのお店も多いです。大森ベルポートの中は、素敵な空間で、時々イベントを実施しています。休日の午前中は車も人も少なくとても静かですが、昼頃から夕方は賑やかになります。街の雰囲気が伝わりましたでしょうか。ご参考までに。
• 大森は駅の西側が高級感ある住宅地で、東側が便利な下町。この辺りも便利だけれど、大井町の再開発物件の方が交通の便が格段に良いから比較してからの方がよさそう。

【競艇場・競馬場・騒音】

• 南側の競艇場の音はそれほど気にならないと思います。但し、問題は競馬場です、開催日と、特に夏場、タバコの煙と臭い想像以上にすごいです。
  • 競艇場のエンジン音は響きますよ。
  • 競馬場は少し離れてるから気にならない気もするが、第一京浜と京急の騒音と鈴ヶ森の歴史は気になるかもね。
• 高層は東向きは大井競馬場と首都高速、南向きは平和島競艇場ですから眺望という点では公園までしか見えない中低層の方が良いかもしれませんね。開催時の音はどの程度するものなのでしょうか？
• この立地で、一番気になるのはボートの騒音。ただ、公営ギャンブルは何れも衰退しているから、将来ボートが廃止になることを見越して（期待して）買う判断はあり。
• 競馬場側というより品川水族館側のベランダの棟ですが、夏場のナイター競馬開催時は夜間照明の無駄な明るさと観客の騒音、それと観客のタバコ煙はすごいですよ！夏場は特に海側から陸の風向きになるのでもろに受動喫煙状態です。
• こちらの物件は防音工事費用の助成対象になりますか。

　http://mainichi.jp/articles/20160610/k00/00e/040/223000c

• • 競馬場の真上、地上250メートルくらい。マンション側の滑走路への着陸が一時間に13機ということは夕方時間帯に50機程度かな。
• 大井競馬場近くはかなり匂いますが、国道15号線沿いや品川区民公園内では気になりません。ただし、中高層階や風向きで匂うかはわかりません。中高層階だとナイター競馬の照明も気になるかも知れません。マイナスイメージばかりの競馬場ですが、B級名物グルメも数々有るので夏のビアガーデンとして楽しんでいる人も多いですね。また、フリーマーケットやイベントも開催されています。
• 競馬場や競艇場まで歩いて行けるのでギャンブル好きな人には楽しみな立地でしょう。賭け事が目的でなく、雰囲気やB級グルメと酒が楽しみで行く人もいますが、、、でも、お馬の匂いとボートの騒音(暴走族も敵わない爆音)は迷惑です。ほとんどのギャンブルファンは駅との直通バスに乗るから、街の雰囲気を悪くしている人を道で見かける事は無いです。 シティタワー品川パークフロントから競艇場は離れているので、騒音はどの程度になるのでしょうかね、気にならない程度かも？
• ボートの音は水族館周辺からは聞こえるけど、マンション位置からだと、人の声の方が気になるかも？週末はかなり人の出入りが多いので。
• 近所の者です。ギャンブルやりませんが、大井競馬場は定期的に子供が喜ぶイベントもやってますし、イメージより良かったです。何はともあれ品川区にあるマンションです。そこまで変な人はいないと思います。治安もいいと思います。
• 区民公園にはよく行きますが、馬の臭いはしません。ボートが開催されている日は、朝の練習時から凄い音がしています。それから、ギャンブラー風の方は、ほとんど見かけません。
• 競艇場のボートエンジン音もシティタワー品川パークフロントの場所なら気にならないはずです。

周辺施設

【公園】

• 区民公園含め公園もあちこちにありますし、自転車があれば大井ふ頭公園や平和島の大規模な公園にも問題なく行けます。
• しながわ 区民公園････････････徒歩約1分
• 平和の森公園･････････････････ 950ｍ・徒歩約12分
• 平和島公園･･･････････････････1300ｍ・徒歩約16分
• なぎさの森･･･････････････････1800ｍ・自転車約8分
• スポーツの森･････････････････2000ｍ・自転車約9分
• 大森ふるさとの浜辺公園･･･････2200ｍ・自転車約10分
• 城南島 海浜公園･･････････････ 5.8㎞・車約14分

【大井ふ頭中央海浜公園】

• 今日、大井ふ頭中央海浜公園まで行ってきました。子供も水遊びを楽しんでいて、良い公園でした。
• スミフが避けている大井競馬場から更に足をのばせば、無料・予約無しでバーベキューができる大井ふ頭中央海浜公園があるので、子供とバーベキューや水遊び・釣りをして遊んでいますが自転車で行く方が楽です。

【なぎさの森】

• 間違いなくお勧めなのが、大井ふ頭中央海浜公園「なぎさの森」距離2.4㎞自転車で12分です。
  • 予約不要・無料でバーベキューができ、磯遊びや釣りもできます。特に夏場の休日は物凄く賑わっています。
  • 家族で気が向いた時にバーベキューするなら、簡単なセットを買っておくと便利です。災害時にも役立ちます。
  • 親戚・友人を呼んで大人数になる時はバーベキューセットをレンタルで設置から片付けまでしてくれる業者がありますが高いです。(1名2,500～5,500円)
  • 「なぎさの森」隣の「スポーツの森」も広々として気持ちの良い公園で、全国高等学校野球選手権大会 東東京大会使用球場の大田スタジアムがあります。
• 品川区民公園は老朽化しているため段階的に再整備を行う計画ですがシティタワー品川パークフロント入居時期までには中央ゾーンの公園改修工事も終わって綺麗な公園に変身していると思います。

【その他】

• ビッグファン平和島：1㎞徒歩12分(天然温泉、ゲーム、映画館、レストラン、ドン・キホーテ、業務スーパー)
• 平和の森公園フィールドアスレチック：1㎞徒歩12分
• 平和島公園プール：1.5㎞自転車7分
• 大森ふるさとの浜辺公園：2.5㎞自転車12分
• 城南島海浜公園：5.5㎞自転車30分(潮干狩り、釣り、BBQ＆キャンプ、羽田空港発着の飛行機を間近真下から見れます。)
• 羽田空港：7.0㎞自転車35分(ショッピング、食事、イベント、展望デッキ、飛行機に乗らなくても楽しめます。)
• 自転車が有れば行動範囲が広がってマンションライフも数倍楽しくなります。
• 首都高速1号羽田線・首都高速湾岸線の出入口も近いです。
• 住民票・印鑑登録・戸籍などの身近な手続きができる品川区立南大井文化センターまで徒歩9分。
• 大森はラーメン好きには嬉しいラーメン屋の激戦地区。昭和の雰囲気が漂うノスタルジック街「地獄谷(山王小路飲食店街)」もお父さんには嬉しい癒しの場所です。
• 大井ふ頭中央海浜公園でのBBQも楽しいですが、個人的にお勧めなのはビッグファン平和島ですね。
• しながわ区民公園内の池を横切って、道路に出て橋を渡れば徒歩12分なので近いです。
• ビッグファン平和島内の業務スーパーやドン・キホーテで食料品や日常生活用品が揃いますし、色々なレジャー施設も有るので家族で楽しめます。
• ファミレスのジョナサン平和島はママ友の歓談の場になっていますよ。
• 時々、競艇場でフェスティバル・イベントが開催されています。

その他

• コンシェルジュは２１時までいるようです。夕方まで、というマンションが多いように思いますが遅くまでいるんですね。防犯上、いいことだと思います。

掲示板

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