パデシオン伏見藤森グランドプレミアム

2017年1月28日 (土) 11:35時点における版

物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区深草池ノ内町3-61（地番）
• 交通：

1. 京阪本線 「藤森」駅 徒歩9分
2. 近鉄京都線 「竹田」駅 徒歩9分
3. 京都市営地下鉄烏丸線 「竹田」駅 徒歩9分

• 総戸数：119戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月予定
• 売主：睦備建設株式会社
• 設計・監理：株式会社東洋設計事務所
• 施工：睦備建設株式会社
• 管理：睦備建設株式会社
• 公式URL：http://www.padescyon.com/fushimi119/

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 少なくとも坪150は言うてきそう。

【価格】

• 価格について問い合わせたところ、 3LDK：3,000～3,500万円 、4LDK：4,000～4,500万円 あたりで社内検討中らしいです。

【比較・検討】

• パデシオンは買いやすい物件が多いので、治安次第では検討したいなと思います。
• パデシオンってなんで修繕積立金の毎月の費用が安いんですかね。
• 4LDKの部屋で検討中ですが、4千万円切らないようなら無しかなあ。。という印象でした。

交通

• 3路線3駅利用可能
• 京阪・近鉄・地下鉄、いずれも利用できるのは良いですが 少し距離はあります。
  • 広告のとおりの時間で行くのは、かなり足の早い人でないと、難しい気がします。意外とgoogleマップで計測がオススメです。結構正確な時間でます。
• 駅までの道のりは坂道あるのでしょうか？フラットだと案外行きやすいのかな
  • 坂は無しです。ただ国道は渡らないといけません。
• 竹田駅まで歩くと(24号線の横断も考えて)１５分、自転車なら５分、３路線使えるし、地下鉄は始発で座れるからラク。車も使いやすく、２４号線にもすぐ出られます。藤森駅も12分位は徒歩でかかると思います。ただ、準急とまります。
• 京都駅からタクシーに乗ってメーター料金をみると、実は京都駅ってこんなに近いんだ･･･と思いました。２４号線は市バスも走っています
• 現地から竹田駅の改札まで、男性の足かつ信号停止無しで12分でした。

【車】

• 東側の道は狭くて、夕方などは特に車の往来が多いので注意。七瀬川公園は、年中子供達が遊んでいます。坂もないので、自転車や徒歩など移動がしやすいです。
• 東側の道は、薄暗くなった夕方は気をつけた方がいいと思います。恐らく、通勤の抜け道になっているんだと思います。それ以外の三方の道路(私道？)は住民しか使わない感じです。

• 

  電車 交通案内図

構造・建物

• 敷地面積 4,906.93m2（1,484.34坪）
• 建築面積 1,994.31m2（603.27坪）
• 建築延床面積 9,896.15m2（2,993.58坪）
• 南向き住戸中心（82％ 98戸）

共用施設

• 駐車場台数 123台（内平面式駐車場24台、平面専用駐車場17台、機械式駐車場78台、来客用福祉対応平面駐車場1台、来客用平面駐車場2台、他サービス用駐車場スペース1台）
• バイク置場 12台
• ミニバイク置場 25台
• 自転車置場 238台
• 敷地内駐車場 100％確保
• 駐車場が100パーセント確保されてるのがいいですね
  • 駐車場が１００％完備なのは良いなと思いましたが 駅から遠いので、まぁそれじゃないと困るかなという感じです。買い物なども特別便利というわけではないですから。

設備・仕様

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 64.33m2～87.90m2
• バルコニー面積 12.16m2～29.46m2
• 1室和室があるプランというのが良いなと思います。洋室ばかりでは、ほっこりとできない気がします。ソファもよいですが、やっぱり座布団でゆっくりと家族団らんで過ごせてよいかなと思います。

買い物・食事

【コンビニ】

• ファミリーマート（約210m・徒歩3分）

【スーパー】

• マックスバリュ藤森店（約710m・徒歩9分）
• イズミヤ（約930m・徒歩12分）
• イズミヤ、フレッツ、よく行っていました。藤森駅までいけば、マックスバリュー(元はダイエー)、古い商店街、疎水のサクラなどあります。

【その他】

• ドラッグユタカ（約560m・徒歩7分）

• 

  ファミリーマート

• 

  マックスバリュ藤森店

• 

  イズミヤ

• 

  ドラッグユタカ

育児・教育

• 京都市立深草小学校（約860m・徒歩11分）
• 藤森中学はややヤンチャな子も見かけました。

• 

  京都市立深草小学校

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種住居地域・準防火地域・20Ｍ第2種高度地区　町並み型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域
• この向かいの賃貸マンションに３年ほど住んでたけど、路地裏の下町な感じもありつつ便利で、住環境は意外と良かったよ。品がいいとかお洒落ではないですが、庶民的ファミリーが便利に住むにはいいと思います。
• 土地は坪７０万位(戸建用土地を探していたので確実)、丹波橋や桃山には及びませんが、伏見区にしては高めです。大通りからは入っているので静かだし(夜は特に静かでした)、深草にしては比較的閑静。この付近、鳩が多くて、ベランダに巣作られそうになったことがあった。
• 便利なのに静か、道が平坦なところは本当に良かったです。子育て世代も結構いると思います。
• 周りは戸建が圧倒的に多く、あっても低層の官舎やマンション、学校、小さな賃貸アパートしかないので、意外とのんびりしていて落ち着いてます。ここにパデシオンが建つっていうのがなんだか驚きです。
• 名神高速からの走行音は聞こえなかったけど、東側の道路が幅の割に交通量が多いのが気になる所。南側はイメージイラストみたいな木々はまったく生えていないものの、住宅地なので、将来的にも日当りが確保できそうな点は〇。

【治安】

• 治安がどうかが少し気になります。昔、伏見はちょっと・・と聞いたことがありますので 子供がいると治安はとても心配です。
• 名神超えた北側～くいな橋付近は中国人が多いし、あまりガラは良くないかも？
  • 名神～くいな橋～龍谷大学は本当に中国人が多いです。(中国人がやっている美味しいお店もありますが)業務スーパーにいくなら、くいな橋より、イズミヤ横の方が断然綺麗で客層も良いです。 名神の高架下は夜は暗くて人も少ないので、深夜の一人歩きは気をつけた方がいいと思います。以南の地域(墨染通～伏見駅)は気になる点はなかったです。(墨染通が道が狭い割に車多いなと思うぐらい) しかし、３年ほど住んでいろいろ出歩いたりもしましたが、危ない怖い思いはしたことはありません。

• 

  現地案内図

周辺施設

【医療施設】

• 国立病院機構「京都医療センター」（約850m・徒歩11分）

【公園】

• 七瀬川公園（約70m・徒歩1分）

【金融機関】

• 京都中央信用金庫　竹田南支店（約620m・徒歩8分）

• 

  国立病院機構「京都医療センター」

• 

  七瀬川公園

• 

  京都中央信用金庫　竹田南支店

その他

掲示板

• [　]
• [　]

kansai/609187/8-53