プラウドシティ武蔵野三鷹

2017年1月18日 (水) 17:09時点における版

物件概要

• 所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 徒歩10分 （南敷地南側出入口より）（南敷地南側出入口より南敷地南側エントランスまで1分、南敷地北側エントランスまで2分、北敷地西側エントランスまで2分）
2. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩20分 （南敷地南側出入口より）（南敷地南側出入口より南敷地南側エントランスまで1分、南敷地北側エントランスまで2分、北敷地西側エントランスまで2分）

• 総戸数：334戸（南敷地 : 60戸（A棟）、58戸（B棟）、70戸（C棟）、49戸（D棟）、北敷地 : 60戸（E棟）、37戸（F棟））
• 構造、建物階数：

1. 鉄筋コンクリート 地上7階 (※南敷地)
2. 鉄筋コンクリート 地上7階 (※北敷地)

• 敷地の権利形態：普通賃借権（準共有、期間 : 30年、賃料 : 未定、その他の費用 : 未定）
• 完成時期：2018年01月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/

価格・コスト・販売時状況

• 三鷹駅北口、 パークハウスのモデルルームだった建物でプラウドシティのモデルルームを作ってますね。
• 予想ですが、6000万円台中心で、5300万～8000万くらいですかね。
• 借地権で坪350-400万とすると、割安とは言えないですね。購入する方もだいぶ年収、資力がないと厳しいかも。
• 南向きは高いかもしれないけど、西向きと東向きはそんなに高く出来ないよ。（東向き冬は午前中以外とんど日が当たらない、西向きは西日が有る）南向きとの価格の差がかなり有りそう。
• 東向きは一番坪単価安そう、西向きはそれより少し高くして南向きはかなり高く出しそう。平均坪300万位では？
• 12/3・4でプロジェクト発表会のようです。 資料請求すると案内が来るようです。 「お陰様で大変多くのお問い合わせを頂戴している状況でございます。」 一小一中校区でこれだけの大きなプロジェクトは珍しいですよね。ここ数年では一番の注目だと思います。 個人的には保育園併設が余計のような、あと借地・借地料・更新料・・・ 12月まで価格はおあずけって事でしょう。
• 400に限りなく近い300代かな。 プロジェクト発表会まであと1ヶ月。 楽しみですね。
• 坪370ですよ（安めで坪350）。はぁ～。しかも借地だよね。
  • 土地の仕入れが高額だったようですが、借地権で坪350以上では話になりません。
    • 土地購入額100年の借地権で104億です。

【価格】

• 一番安い部屋で7千万ちょい。 最上階で9千万弱。 ちょい広いと1億円。 こんな感じでした。
• 坪平均350くらいですか？
• 70m2前半で６千万前半、最高は南向きの棟で最上階82m2で９千万後半 中心は７千万中盤から８千万前半といったところでしょうか
• モデルルームの完成は来年1月半ば土日は混みあいそうです。
• モデルルーム行ってきました！ 大盛況でしたよ。 8000万円なんてしないです。 70平米強で5980万の部屋が複数。 90平米越えも9400万?。 もちろん地代にもよるけど、これは売れるかも。
  • かなり安くなってましたね！！！
    • これで前に出ていた地代、月1万程度、30年後更新料30万円、とかだったら、今のご時世すごく安いと思いました。 平均坪単価どれくらいでしょうね。 350くらいでしょうか。 ここは、低層階と上層階での価格差がほとんどない印象。 あの値付けだと上から売れて、下だけ残のではないかと思います。 前が第１種低層のC棟、3階と4階では抜けが全然違うはずなのに、100?200万差しかない。間違いなく4階以上が買い。 あの値付けで1階を第一希望にする人いるのだろうか？ 値付けは天下一品の野村さんにしては、ビックリな値付けですよね。
      • 角部屋と中住戸の価格の違いはありましたか？
        • かなり値段が下がりましたね、借地でも買いなのではないでしょうか。A棟だと6000万前半です。B棟とC棟だとどちらがいいでしょうか、迷います。
• 角部屋と中住戸の価格差はもちろんありますが、標準的な価格差で納得感のあるものです。保育園、影響あるのは直上の2階だけではないと思いますよ。少なくとも横も確実に影響ありでしょうし。何れにしてもそのあたりはそれが考慮された値付けになってる印象です。
• 安くなったんですか？B棟はどんな感じだったんでしょうか？
  • 元の価格は知りませんが、思ったより安かったですよ。 Bは一番駅近で南に振れてるので、お値段も一番高いです。 Bはメリットあるけど、高い。 Cはこれと言ったデメリットなし、高くも安くもない。 Aは致命的なデメリットあるけど、安い。

【普通賃借権】

• 100年間は野村不動産の土地なので、借地権の土地代は野村不動産に払うのか？
  • 貸主は横河。野村は売ったら関係ない。
  • 普通借地権 月窓寺 /坪単価平均 340万から350万 。75m2だと、7720万円から8000万円平均です。ちなみに住友北町が坪380万から400万 三鷹、吉祥寺は高いですね。
• 物件概要をみると分譲後の権利形態が転借地権となっていますが、これは地主がいて、さらに借地権は野村不動産がもち、借地権を借りているという状態になるのでしょうか？だとしたら、権利関係が複雑です。将来の資産価値はどうなるのでしょうか？
• ここは横河電機から野村不動産が100年間土地と建物の借地権を107億で買ったよねそうすると地代はどこに払うことになるのかね？（それから100年後建物解体して更地返還するの、そうすると解体準備金も毎月払うのかな）
  • 野村不動産は横河電機から定期で借地契約をしている。住民は野村不動産と何年かごとに更新をする借地契約を結ぶ。 だから契約の更新はもちろん、貸すときも売るときも野村不動産が窓口になる。解体準備金も野村がまとめて徴収するはず。
• 普通借地30年とありますね。 借地代は未定とのこと
• ここの借地権は30年なんですかね？物件概要に30年とありますが、100年という話もあるので混乱してます。
  • 普通賃借権で３０年ですから更新ありです。定期借地権〇〇年ならば更地（地主の意向で建物ごともあり）で返却です。
• 説明会行ってきました。 土地は、お寺さんが所有。30年毎更新の普通借家契約のようです。 30年後と60年後に借地権の更新に50～60万円かかること、住居売却時に地権者に3パーセント手数料を払うことが特徴です。 ですが、販売価格はその分を考慮した設定のようです。 管理費と修繕費合わせて2～3万円程度。 借地権なので、固定資産税はかかりませんが、地代がかかるようです。 その地代がまだ分かっていないのが気になります。 迷いますね。
• ここって借地ですが、１０年後に売ろうとした場合にきちんと売れるでしょうか？この物件に関してはあまり借地のデメリットを感じないのですが。
  • 安心してください！きちんと売れますよっ！
    • 借地なのに高過ぎる・・本当にそうですね。ウン十年後に売る時はいくらになっているのか・・？
      • やはり借地の割に高いのでしょうか？資産価値が落ちないとの意見もある中、迷っています。買っても損はしないのでしょうか…？
        • 損するんじゃない・・？借地なのに高過ぎると思う。

【地代】

• 三鷹駅周辺の固定資産税、すごく高いですね～。 驚きました。 友人は、戸数の少ないマンションに住んでいますが、とうとう6年目に突入し、軽減なくなったら、年29万も払ってるらしいですよ。 そもそも土地が高いですもんね。 軽減終わったら、どうなんの‼…なんて、借地権ならそんな心配いらないし
  • でも固定資産税の代わりに地代は払いますよね。 それの総額が年間いくらになるのか…。 ちなみに、この物件は武蔵野市ですが、三鷹市と武蔵野市で違いあるんでしょうかね。
  • 地価は三鷹市が多少低めですが。 ちなみに、武蔵野市の北町でも、かなり高く、恐らく戸建てにお住まいですと、土地にかかる税は相当だと思います。北町で徒歩15分以上でみると、三鷹市は安いですね。
  • マンションだと敷地持ち分割合で決まるのではないのでしょうか。持ち分割合は少ないので、掛かる費用も少ないと思います。 また、建物に掛かる税は、マンションの場合、専有部分だけではなく、共用部分も入居者は利用するため、構造や仕様が良くなると、付加されます。例えば、RC造の場合、東京都の認定基準価格が14万だとして、付加されるのが3万を上乗せした18万が算定基準価格になります。 これを根拠に面積按分で、各戸の固都税が決まります
  • あと、29年4月以降、登記費用は軽減される税率が28年よりも高くなりますので、諸経費は上がります。 ここは注意が必要です。
• 借地料は平均的な部屋で月１万円程度で検討中更新時の更新料も３０万程度の予定。 平米１００万以下のプランもあるまた保育園の上の住戸はちょっと安いようです。

交通

• 敷地が長方形だから、一番遠い人は、徒歩15分？
  • 三鷹から10分とか書いてるけど、北練の方は15分くらいかかるよ。駅からのメインストリートに面してなく、横道入ってだから余計に遠く感じる

構造・建物

• 敷地面積 13,156.23m2 (（南敷地：8851.00m2、北敷地：4305.23m2))
• 直床
  • 聞いたら二重床だと言われましたよ

【眺望・採光】

• 南北に長い土地東向きと西向きがメインで南向きは少ない
• ここ西側にもマンション有るから冬などは午後も日が当たらない可能性有るよ、建設時日当たりを計算して建てるかもしれないが。
• 南向きは横河電機の本社しか見えないと思うよ。東向きが一番いいね。東って言っても、実際は東南東向きだし。

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  施工時（2016-12-04撮影）

共用施設

• ここはゲストルームなどあって便利。
• カーシェアは今のところ１台予定
• ここは共用施設はいらないような気がします。うちは子供がいませんし。 ライブラリーやカフェなどの施設を設けなくても、吉祥寺の街や公園が近くということで、徒歩圏内に十分楽しめるところがありますし。 施設を作らないで、その分価格をおさえて欲しかったところですね。

設備・仕様

• ディスポーザーはある

間取り

• 間取り　2LDK～4LDK
• 専有面積　71.17m2～94.18m2
• バルコニー　10.90m2 ～ 18.66m2

買い物・食事

【商業施設 建設予定あり】

• JR東日本が三鷹駅南口の乗務員詰め所跡地に9階建て保育園併設の商業施設作るみたいよ。
  • 今、使用して無いＪＲ東日本の建物解体中、その敷地にＪＲ東日本が建築主で保育園、商業施設など併設の９階建てビル作る。２９年春着工、３０年末竣工予定。
  • 地下1階から4階は商業施設と保育園が入り（保育園は階数不明）、5階以上はマンションになるみたいだよ。（スーパーは入りそうな気がする）

育児・教育

• 公立が一小、一中、最高ですよね。 小学校だけだと大野田もいいけど、中学が四中になっちゃうのはマイナス要素。
• 小学生は多少遠いですが。1小はどうなんでしょう？

周辺環境・治安

• 用途地域 準工業地域
  • ここって準工業地域なんですね。環境的にどうなんでしょうか。
    • だって横河の工場跡地ですよね？結局、自分達の土地の用途地域より、隣接する周辺の用途地域が何かが一番大切ですよね。その点ここはどうなんでしょう。
• すぐ西隣りに2年前に竣工したテラス武蔵野中町のスレッドが まずは色々と参考になると思います。
• 三鷹駅まで徒歩１０分であれば、便利かな～と思います。 ただ、借地権のマンションとなると考えてしまいます。 自分たちに何あったときに、と子供にわずかに残せるものは家や財産。 借地権付きではそれはむずかしいわけで。。。残念。
• 場所が場所ですし、借地権は安いのが売りなはずなのにあまり恩恵は受けないでしょうね。場所や、公共施設、サービスやデザインが気に入れば有かもしれませんが。まだまだ大型のマンションができるのですね。子育てするにはいい環境かもしれません。ある程度大型であれば友達とのふれあいも期待できますし。

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  現地案内図

周辺施設

その他

掲示板

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