プラウド門前仲町ディアージュ

2017年1月17日 (火) 15:12時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江東区佐賀1丁目4番2他（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「門前仲町」駅 徒歩9分
2. 東京メトロ東西線 「門前仲町」駅 徒歩9分
3. 東京メトロ日比谷線 「茅場町」駅 徒歩11分
4. 東京メトロ東西線 「茅場町」駅 徒歩11分
5. 京葉線 「八丁堀」駅 徒歩12分
6. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩9分

• 総戸数：105戸（非分譲30戸含む）
• 構造、建物階数：地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：木内建設株式会社
• 公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/monnaka2/

価格・コスト・販売時状況

【予想】

• 価格、どうするんでしょう。 駅も歩いていける範囲に充分にあります。 プラウドというブランド。 使える路線も複数。
• 坪３５０万くらい？
• どの駅も決して近いわけではないのですが、他路線使うことができるという利便性はあるのですよね。それを売りにして強気の価格を出してくるのか否か…。
• 共有施設ないみたいだし、ロビーも豪華ではなさそうなので もっと安くだすのではないでしょうか？
• 二つのプラウドタワーが残ってて、リバーサイドが並行するとなると、さしもの野村さんといえど、330あたりじゃないでしょうか。期待もこめて。。。
• 皆さんおっしゃるように清澄白河と木場も残っている今はとにかく売りたいでしょうから、そんなに強気な価格にはしないと思っているのですが。
• 340万アラウンドの販売だと思いますよ。 築浅中古は300-330万あたりではないかと。 ただし、周辺ではそもそも物件がありません。 5年前後で70平米規模の物件ですと、シティハウスさんぐらいかと。

【価格】

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/609356/

• やはり坪350くらいでしたか？
• 3LDKは8000～くらいじゃないですか？ 84平米のタイプにどれくらい価格をのせてくるかが気になります。 億超えますかね？
• 15階以上は、1億前後の価格！
• 84平米は億～、80平米でも9000万くらいですね。
• この辺りの中古の坪単価はどのくらいでしょうか。やはり370～380は厳しいなー
• 15階以上のプレミアムは坪370はします。 低層階だとまだ手が出しやすい価格かもしれません。
• 一番安いお部屋の価格はいくらでしたでしょうか
  • たしかB、Dタイプの低層階が6900万円台でした
  • 確か40戸くらい価格出ていました。 安くて6,800万円台、高くて10,100万円台
• 第一期が間も無く終了ですが、予定価格から、さらに少し落としてきてますね。
  • 具体的に価格帯は何万円からになったんですか？
    • 310からですね。
• 第一期35戸の模様。 低層フロアは6,000万台中盤もあるね。
  • 非分譲入れず75戸で第一期が35戸なら、まあまあ良いですね
• 6500で買える部屋はありますか？
  • 以内はありませんが、もう少し乗せればあります。6000万代後半くらいからあったかと思います。

【比較・検討】

• ウェルタワーの中古にするかこちらにするか迷ってる。
• 日銀近くの日本一のビルを筆頭に、東京駅東側の再開発もこれから続きますからね。 価値観は人それぞれだとは思いますが、夫婦共に東京駅近辺勤務の我が家は、東京駅に近い割に住環境が良いという点が一番の魅力に感じています。
• 門仲ディアージュは広さが異なる間取りはほぼ一緒。 ここを検討している皆さんは、私も含め立地のバランス（職場との距離、住環境など）ではないでしょうか？それを考えると、私が購入を検討している部屋は坪単価も納得しています。眺望も早く見たいですね。 住吉の他社物件は正直同じお金を投資する気にもなりませんでした。
• 割高という意見もありますが、プラウド清澄やジオ住吉の高層階が坪330万円ですし、ここの高層階は坪340万程度なので、やはり江東区西部の基準が切りあがってるように感じますね。
  • 確かに江東区西部が全体的にあがっているかもしれませんね。
    • すみふ東陽町も高いですよね。門仲、木場、東陽町、清澄白河、住吉と確実に上がってますね。西大島再開発計画もあるので、さらに東に変化が現れることもあるかも。
• たしかマンション低層階は非分譲のワンルーム賃貸ですよね？賃貸の方々と同じマンションに住むのにこれだけの大金を払えません。将来的な改修など考えると考え方で相違が出るのは明らかなので、余計に厳しいです。 ここを検討される方はそのあたりの課題はクリアされているのでしょうか？
• こちらとリバーサイドは外観も間取りも似たような感じですね。価格帯も同じぐらいになるでしょうか。
  • リバーサイドは清澄公園がすぐ近くにあるのは良いが、隣の生コン工場が気になる。。 使いたい路線や好みだと思いますが、メインの駅が門仲か清澄白河かで生活も変わりますね。 値段はリバーサイドの方が少し安くなりそう。
• 川を渡ってすぐの東日本橋エリアの最近の新築と比べると、江東区としては十分高いものの、割安に見えてしまいますね。　確かに駅距離がある、というのはありますが。
  • 人形町近辺と東京駅への近さでは大差ないですからね。我が家はそこが購入の決め手でした。
  • 今の中央区のマンションは人形町でも坪450〜500なので、川は渡って江東区になりますが同じ生活ができるのはお得感ありますね。
• 駅から少し離れているのが難点ですが、ここの佃方面の眺望はすごく良いですよね。 同じ隅田川リバーサイドでも、北側を向いている某中央区物件と比べると別物と感じました。
• 7000万を超えると、途端に実需がなくなるということが一部で言われてますが、この物件は正にその境界線ギリギリ上がボリュームゾーンですよね。 魅力はあるとはおもうのですが、予算面で敬遠する人が多いのか、、
• 今日知り合いでデベに勤めてる方にディアージュについて相談したのですが、そこで非分譲について注意するよう言われました。 等価交換マンションだからリセール時に敬遠されやすいと伺ったのですが、本当でしょうか？
• 中央区で、60㎡台の8000万円台なら、ここのAタイプでしょ。 私は茅場町を使うのでまったく問題ないです。

【モデルルーム訪問】

• モデルルーム案内してもらいました。
  • ちらしに間取りが載っていた一番広い角部屋（84平米）のプレミアム住戸（15階以上）は1億前後スタート、最上階付近のプレミアム住戸（17-18階）は値段の目安が記載されてませんでしたが、担当者の口頭の説明だと1.2億程度のようです。
  • 通常フロア（80平米）は、11階以上が8000万円台後半～9000万円台前半、5-10階だと8000万円台前半～後半だそうです。中住戸の一番小さい間取り（73平米）の一番低層の分譲（5F）でも6000万円台後半からスタートみたいなので、立地の利便性や江東区であることを考えると、全体的に高めの印象を受けました。
• 今週末、2回目のモデルルーム見学で、100万円単位での価格表をもらいました。今期オープンになるのは7階、11階、13階、16階の各5戸、計20戸のみのようです。
  • 7階の一番小さな部屋（72平米）で6,900万円台、16階の角部屋（プレミアム住戸、84平米）で10,200万円台でした。モデルルームと同じFタイプの部屋は1億200万円台の1室のみで、わざわざ値段聞きに行ったのに徒労感がありました（値段聞くだけなのに、なぜ再訪を求めるのでしょうか…）。
  • 要望書が出ている部屋が2-3戸あるようですが、1億越えの部屋も含めほとんどの部屋にはまだ要望はないようです。8月からモデルルームは予約が取れないほど盛況で、マンション規模も大きくないのに、1期の販売戸数が全体の3割弱（20/75戸）というのは不自然な気がします（素人目ですが）。おそらく野村がもともと想定していた価格が強気だったので、4フロアだけオープンしてどの程度引きがあるか様子を見て、そのほかの部屋（特に17階以上のプレミアムフロア）の値付けを再度検討するつもりなのでは？最近日経新聞に、野村の分譲マンションが売り余っているという記事が掲載されたりして印象が悪いのもあり、ほとぼりが冷めるまで待っているとか？意図はよくわかりませんが、すっきりしない印象を受けました。
  • こういった記事も見かけるので実際住み始めたらどうかわかりませんよ。

　www.g-hajime.com/kou/post_13.html

• • 権利者がたくさんいると横の繋がりが強かったりしますが、こちらは賃貸なので逆にその心配はないですね。 それに地権者もひとりだけなのが安心。 エレベーターも分譲と賃貸では別なようなので、そういった配慮も有り難いです。

【販売時状況】

• 裏手にある三井のマンションから住み替えを検討している人が多いみたいです。

【非分譲が３０戸】

• 非分譲が３０戸もありますが、地権者の方用ですか？もともとは何があった場所なのでしょうか。
  • 地権者？が30もいるなんて。。1LDKもあると聞き、賃貸に出されるかなと思うと、あまり良くないかな～と思いました。
• プラウドシティ？越中島もできるみたいですし、このあたりプラウドおおいですね！

　https://manmani.net/?p=91

【コスト】

• マンション本体以外の費用として、70平米くらいの部屋で、管理費は2万円、修繕積立金は1万円、駐車場は3万円くらいだったと思います。あと、固定資産税はだいたい年間20万弱くらいかと。修繕積立金は、5年間隔で5千円づつ上がるみたいで、その代わりに修繕一時金はないようです。固定費として、固定資産税含め毎月7～8万円は必要です。江東区では普通（妥当）なのでしょうか。
• 駅からかなり歩くのに、物件価格も管理費修繕費も高い印象。
• ここ、タワマン増税の対象外ですね。 なんというか、絶妙な階数と高さですね。
  • ぎりぎり19階ですね。 隅田川沿いではなかなか出ない20階前後の希少物件だと思います。
• 管理費は、ディスポーザーついて管理者246円/m²なので、そこまで高くないかと思います。
• 修繕積立金が異常に高いね。普通のマンションの入居5年後の水準。
  • 修繕積立金は管理費と違い自分たちの将来のお金だからいいんじゃない。 ちゃんと見てないけど、よくあるパターンは、修繕積立金を5年毎に値上げか、10年毎に一時金支払いが多いけど、ここはどっちもしないようになってるんじゃないかな？高いけどずっと一定額。 そうだとしたら、野村は良心的だよ。 最悪嫌なら入居後に総会で変更議案を出せばいい。管理規約によるけど、過半数もしくは3/4以上賛成されたら変えられるよ。
    • 修繕費は5年ごとに値上げありだったと思います
    • 管理費は妥当なのですね。ありがとうございます。修繕積立金が高いのは後々一時金を回収されるよりいいなと思っています。
      • 最近は一時金の支払いが高額になって払わない(払えない？)人が増えているみたいですし、そういう対策ですかね。
• 管理費(円)/月額 17,900円～20,700円
• 修繕積立金(円)/月額 11,440円～13,300円
• 管理準備金(円)/引渡時一括払 28,500円～33,100円
• 修繕積立基金(円)/引渡時一括払 1,230,200円～1,429,600円
• 一括受電サービス 200円
  • 駐車場 有り(敷地内)32台（身障者優先平置1台、平置11台、機械式20台 ）（月額使用料28,500円 ～ 35,000円）
• 駐輪場 あり172台（2段式90台、スライド式45台、複合型スライド式28台、*平置ラック式4台、小型用平置5台）（月額使用料200円 ～ 500円）
• ミニバイク置場 あり11台（月額使用料2,500円）

交通

• 4駅5路線利用可能
• 駅徒歩9分は結構歩きますよね。しかも通勤で行きたい茅場町側方面と逆さまに歩くことになるし。
• 東京駅2キロ圏内で徒歩も可能
• ここの近所に住んでますが、東西線は茅場町で乗ることが多いですね。千葉方面にいくことなんて少ないですから。 なにげに八丁堀駅で京葉線使えるのも便利です。有楽町あたりの飲みで帰るときとか。
• 半蔵門線を使うので水天宮をメインに使う予定です。 隅田川大橋から見るスカイツリーはとっても綺麗ですよ。

【茅場町駅まで】

• 私は茅場町まで徒歩か自転車。もしくは目の前にバス停があるので、それを利用して 茅場町までいこうと考えてます。茅場町まで徒歩で12～13分だと思います。実際に歩いた感じ。
• 茅場町まで11分なのに、水天宮前まで9分で着きますかね？半蔵門線使いたいんですが、リバーサイドと同じ９分とは俄かに信じ難いなあ。
  • 首都高の下の橋を渡るのが最短ルートですが、正直上り下りとかで結構時間は食うと思います。
    • なるほど、永代橋と清洲橋の間の高速って歩けるんですね。
      • どこの駅もだいたい同じくらいの直線距離だと思いますが、運河をわたらないといけないですし 必ずしも表示通りという感じではなさそう。 自分で歩いてみてっていうのも必要そう。

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  電車_路線図

構造・建物

• 敷地面積：1,442.58m2 (建築確認対象面積)
• 門仲ディアージュはワンフロア5邸のすべて 南西向き。それを内廊下仕様にしなくて、逆に良かったです。

【眺望・採光】

• 眺望って11F以上でないと厳しいんでしたっけ？
  • 展望は11階以上ですね。それ以下はビルで遮られると思います。
    • 何階まで影響があるのでしょうね？CGで見る限り中層階まで影響がある物件が出てくるのかなと思いまして。ただ部屋の位置によっては低～中層階でも影響が出ないところもあるようです。
      • 眺望を気になさるなら、11F以上です。ただ、そこまで前の建物も気にするほど近くないので、眺望を気にしないのであれば、５F～10Fで気にいったタイプをチョイスした方がいいと思いますよ。
• 11階からは前方抜けてますよね？ ドローンだから不安です。
  • 抜けていると思います。 永代通りの向こう側は15階くらいのマンションが建っていますが、距離はあるので写真通りのイメージで良いんじゃないでしょうか。
• 10階以下は眺望厳しいですかね？
  • 日当たりは問題ないかと思いますが、眺望を望むなら11階以上をオススメします
• 駐車場があるので、今後目の前にビルやマンションなんてことにならないのが安心ですね。
• 廊下側から、スカイツリー見えますよ！ 仕事帰り、エレベーターで上がって、左を見ればスカイツリーです。 （ただ、北側にもマンション立ちますし、高層階でしょうね）

共用施設

• 駐車場：(敷地内)32台
• 駐輪場：172台
• バイク置場：11台

設備・仕様

• 内覧したが、オプションの部分が多く(洗面所の床も)そこまでの高級感は感じられず…。ベランダにシンクないし、お風呂もミストサウナは付いているが、床や壁がパッとしない。

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：72.78m2～84.58m2
• 間取りが細過ぎるのが気になります。
• Bタイプ（72.78㎡）とCタイプ（76.06㎡）は、 広さは矢張り変わりますかね？ 間取りがほぼ同じなので、実際どれくらい違うのか？
  • B→キッチン約3.4畳 。C→キッチン約3.3畳 。B→LD約11.4畳(3LDKの場合) 。C→LD約12.2畳(3LDKの場合) あとはクローゼットの大きさ、洋室の形が違います。
    • 全体的に広いんでしょうね。洋室も最低 5.5畳ですしね。 Aタイプ以外、中の3タイプは何となく同じに感じてしまいます。
      • そうですね、間取りは同じような感じですよね。 個人的には収納が多い,広いに越したことはないと思います。 あとは階数や価格によりますかね。

【オーダーメイド システム】

• コンセントを増設できたりするみたいなんでそこは良いのかもしれないと思いました。
• 照明についても変更できるらしいです。照明プラグを増やせるのかしら。
• オーダーメイドが可能って言う風に書かれていますが オプションを多く取り揃えているんだろうか。 水回りの移動自体は厳しいでしょうし。
  • オーダーメイド対応って、あらかじめ設定されたいくつかの間取りのパターンを選択できるオプション対応（無償のケースが多い）ではなく、有償で間取りを自由設計できるってパターン。ただし、契約後に相談なので時期が限られたりする。それからコメントされているようにスケルトンインフィルの構造ではないから、水回りは基本的に変更できない。

買い物・食事

• 門前仲町は、庶民的な雰囲気があり飲食店も多く活気があるエリアです。
• 飲食店やスーパーがない。ちっちゃいマイバスケットがあるだけ。
  • 新川にマルエツプチと、近くにコンビニがふたつあるのでそこまで困らないのでは。

【スーパー】

• マルエツ プチ 新川一丁目店 約450ｍ・徒歩6分
• セイジョー門前仲町店 約740ｍ・徒歩10分
• 赤札堂 深川店 約760ｍ・徒歩10分
• 大型スーパーに限ると、門前仲町の赤札堂&オオゼキ、浜町のピーコック、木場のマックスバリュ&イトーヨーカドー、東陽町の西友でしょうか？ 車ある方は便利ですね。
• 新川のマルエツプチが近いのでそちらをメインに使う予定なのですが、一通りそちらで揃いそうなので安心しました。
  • 自転車があるようでしたら 門前仲町のオオゼキがよいと思いますよ。
• 大きめのスーパーだと赤札堂かオオゼキですかね。

【商業施設・その他】

• 深川ギャザリア 約1,710ｍ・徒歩22分
• スーパービバホーム豊洲店 約2,950ｍ・徒歩37分

【飲食店】

• 正面の元ポプラの場所がミニスーパーになってくれれば良かったんですけどね。ハンバーガー屋になるみたいですね。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 小鳩保育園 永代 約270ｍ・徒歩4分
• 太陽の子 新川保育園 約350ｍ・徒歩5分
• 双葉幼稚園 約800ｍ・徒歩10分

【小学校】

• 臨海小学校 約600ｍ・徒歩8分
• 臨海小学校は今大規模改修工事をしているので、綺麗になるでしょうね。 工事期間はH29年3月までとなっているみたいです。

【中学校】

• 深川第二中学校 約1,110ｍ・徒歩14分

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  臨海小学校

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  深川第二中学校

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 隅田川のリバーサイド付近は、ちょっとくつろげるベンチが並んでいます。散歩がてらよく立ち寄っていました。
• ここは日本橋まであるいて22分くらい、銀座や神田は歩いて35分くらいなので休日は散歩楽しめますね。
• 橋を渡れば中央区とは言え、川の向こうと手前はやはりけっこうな差がありますよね。そしてどの駅とも徒歩10分近く離れている割に静かな環境というわけでもなく…
• 近くに住んでいますが、高速道路が近くにあるけどここならうるさくなさそう。ただ、ここ一年は近辺で常に工事しておりうるさい。川挟んでるんでそこまでは無いかも。
• 現地付近を通りましたが、水上バスや屋形船がたくさん行き来していて良いですね 船や佃方面の夜景も綺麗でした

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  周辺エリアマップ

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  現地案内図

周辺施設

【医療施設】

• 新谷歯科医院 約170ｍ・徒歩3分
• 永代クリニック 約470ｍ・徒歩6分
• 魚住整形外科 約520ｍ・徒歩7分
• 城田小児科医院 約630ｍ・徒歩8分
• 聖路加国際病院 約1,760ｍ・徒歩22分

【公園】

• 隅田川テラス 約70ｍ・徒歩1分
• 永代公園 約300ｍ・徒歩4分
• 越中島公園 約550ｍ・徒歩7分
• 都立清澄庭園 約700ｍ・徒歩9分
• 牡丹公園 約1,050ｍ・徒歩14分

【文化・スポーツ・その他】

• 深川東京モダン館 約660ｍ・徒歩9分
• 深川図書館 約920ｍ・徒歩12分
• 深川庭球場 約1,110ｍ・徒歩14分
• 富岡八幡宮 約1,130ｍ・徒歩15分
• 深川江戸資料館 約1,450ｍ・徒歩19分
• ワイルドマジック 約4,160m

【金融機関】

• みずほ銀行 深川支店 約50ｍ ・徒歩1分
• りそな銀行 東京メトロ門前仲町駅西口出張所 約680ｍ・徒歩9分
• 城北信用金庫 深川支店 約690ｍ・徒歩9分
• 三菱東京ＵＦＪ銀行 深川支店 約720ｍ・徒歩9分
• 三井住友銀行 深川支店 約940ｍ・徒歩12分

• 

  隅田川テラス

• 

  永代公園

• 

  都立清澄庭園

• 

  越中島公園

• 

  ワイルドマジック

• 

  みずほ銀行 深川支店

その他

掲示板

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