ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス

2017年1月1日 (日) 13:15時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県習志野市奏の杜1丁目習志野市都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内14街区（仮換地）
• 交通：

1. 総武本線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）
2. 新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩13分

• 総戸数：291戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月中旬予定
• 入居時期：2016年11月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.trtkt291.com/

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：45,480,000円～74,980,000円
• 最多価格帯：5,300万円台(19戸)(100万円単位)
• モデルルーム見学してました。７Ｆの南向３ＬＤＫ７０．５９平米で４９００万円台、８Ｆ以上は５０００万円～みたいです。２Ｆ以下は日当たりが悪いかわりに値段は多少下がります。
  • ７Ｆの南向３ＬＤＫ７０．５９平米で４９００万円台・・・。モリコアは、７階の南向３ＬＤＫ７０．６２平米で４３００万円台でしたから、１割以上の値上がりですね。高すぎてちょっと手が出ないです。

【販売時状況】

• 先日行きましたが、第一期はもうほとんど埋まっていましたね。売れ行きは好調だと言っていました。ですが価格が今までより高いだけに、第二期第三期はどうなるんでしょうか。これだけ高くても売れ行きがよくて少々驚きました。
• 第二期までで140戸ですね。第一期は確か約110戸だったかな。苦戦してますね。20日から第三期ですが、これからの販売でこの物件の人気度が分かると思います。
  • 入居まであと１か月ですね。売れ残りがなくなるには半年以上かかると思われます。
• 引き渡しから約半月、入居された方も増えてきたようですが、最後の公式HPの情報190件成約からいくつ積み上がったのでしょうかね？駐車場も駐輪場もガラガラなんで、心配になります。
• 下層階がガラガラで、物騒な感じです。
  • 3階まではほとんど灯が灯ってないですよ。

【その他費用】

• 管理費が25,000円強と高い。
• ここは、パークハウスやモリコアよりも戸数が少ないけど、共用施設はそこそこあるので、管理費負担が問題になるのでは。

交通

【電車】

• 東京駅へ直通27分、秋葉原駅へ25分、大手町駅へ28分、新宿駅へ38分、品川駅へ37分となっていますので、ドアtoドアで都心目的地へは1時間ぐらいの感じだと思います。
• 地下鉄東西線もありますので、都内オフィス街へのアクセスは良いと思います。
• 津田沼始発がもっと多かったらよかった。

【カーアクセス】

• 京葉道路花輪ICへ約3分、東関東自動車道谷津船橋ICへ約6分と、高速道路にかなり近いので車の方には良い立地条件ではないでしょうか。

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  路線図

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  カーアクセス

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構造・建物

【外観】

• 外壁が緑色（？）ウグイス色、というんでしょうか。竣工するとまたイメージも違うのでしょうが珍しい色だな、とは思います
  • 私もグリーンがイマイチ気に入らなかったのですが、側面にアクセントでグレーが入って少し高級感が出てきましたよ。早く全体像が見たいです。
  • グリーンに側面のグレー、そしてガラス手摺の枠や格子、窓枠がブラックになっていて、デザインに高級感がでていました。奏の中だと1番オシャレな外観だと思いますよ。
• 広告のイメージ図を見ましたが、外壁はほとんどタイルが使われていないようですね。バルコニーは濃いグレーの鉄柵なのですか？素人ですが随分コストカットされているような…
  • MRの方の話しによると、外壁は全体に特注タイルを使用しているそうです。バルコニーは大半をガラス手摺にして、一部黒いルーパー格子を採用しているそうですよ。
    • ベランダの黒の柵が気に入りません。統一感がない。

【構造】

• ここは免震なのでしょうか。
  • 免震ではないみたいですよ。
• 奏の杜に関しては、以前の地形を知る者からすると盛り土の程度は少し気になるところ。こんなに盛るのかと驚きましたが、しっかり杭が入っていれば問題無いのでしょうね。
• 公園側は１Ｆは半地下のようになっていますね。子供がかなり多いですが、砂埃とかひどそうです。
  • どういう植栽計画なのかよく分かりませんが、公園の石垣のぼったら木の間から丸見えです。
  • 公園側は1階は半地下、3階までは部屋の中が丸見えですよ。
  • 1階なら南棟の西側かな、とは思いました。逆に一番プライバシーが保たれないのは、南棟の東側で、前の道路から見下ろす形で、居室内が見えてしまいますね。

【日当たり・眺望】

• 三方道路で、陽光が住棟全体に降り注ぎ、日照と通風に恵まれた心地よい角地。
• 第一中学校のグラウンドに近接して、のびやかな開放感が広がります。
• 東側は街区公園に隣接。爽やかな緑とやすらぎの風景をとりこみます。
• 東向きのパークサイドテラスは目の前が公園のため、南向きのブライトテラスに比べれば陽あたりが多少よくありませんが、プライベート空間が保たれるのでかなり良いのではないでしょうか。
• ここは高階層の眺望はどうなんだろ。近くのブランズとちょっと離れたモリコアが壁になって期待できないのかな。
  • 南側は、狭い道路を挟んですぐ、スポーツクラブ、初代のブランズが建っていて、日当たりが心配だったけど、さらに、その並びのいまフジタのプレハブの工事事務所がある場所に、７、８？階建ての賃貸マンションが建つことが決まったみたいです。工事案内板で知りました。残念ですが、ここの南側の中低層階は、日当たりと眺望はあまり期待できなそうですね。
  • 南側は、中低層階だけでなく、高層階も、盛り土の土台のうえにそびえ立つモリコアのおかげで、日当たりや眺めは厳しいですよ。
• 公園側から室内が丸見えですけど、ありなんでしょうか？
  • ガラス手摺と格子を合わせた一般的によくあるデザインを公園側の住戸で安易に採用してしまった結果、室内が丸見えになってしまったのでしょうね。
  • バルコニーの黒の格子はやばいです。現地見ましたが中央の2住戸は上から下まですべで黒の格子です。
• 南が良いのですが、中層階だと前のマンションがあまりに大きく景色が悪く悩みます。南西側の前は、近いうちに７階建て賃貸マンション建設されるとのことで、東側を検討しようかと思います。東の４階以上なら公園の目線も気にならないでしょうか？
  • 4階以上なら問題ないと思います。できれば7階以上がいいとは思いますが。
• 中層階ですが、窓からスカイツリーも見えました。

【騒音・砂埃】

• 午前中はキャロット公園が近隣保育園の園庭となるので、東向はうるさいですね。保育園の子どもがいなくても常に近所の子どもたちでいっぱいなので夕方まで賑やかですね。
  • このマンションのおかげで公園は午後は日陰になり暑さをしのげます。そのため夕方は子供が多くなり、騒がしい時はほんとに騒がしいです。保育園の子供たちも利用しているようなので、公園側はおすすめしません。
• 1番中学校側の列が気になってますが、運動場の砂埃等どうでしょうか。学校近くに住む友人から、大変と聞いたことがあるのでためらっています。
  • ここは砂埃直撃。慢性的に西風だから、一中の砂埃はテラスやブランズに直撃だよ。今日も砂煙が渦を巻いて、西から東に(ジオからテラスに)去っていってたね。
  • このスレで少し前に砂埃が話題になってましたが結論は曖昧でしたよ。それよりも中学側だとバーベキューの煙と臭い、騒音が気になりませんか？
    • こちらのバーベキュースペースですが、施設があるのはバルコニーの反対側ですので洗濯物に影響することはまずないでしょう。位置的はお隣のブランズシティの方に影響が出てきそうですが、後から建てるマンションがわざわざお隣からクレームの入りそうなものを作るとは常識的に考えにくいと思いますので、焚き火レベルの非常識なことをしなければまず問題にはならないでしょう。騒音に関しては同時にバーベキューを楽しめるのは3組位でしょうから、公園隣接の賑やかさよりは穏やかだと思われます。
    • バーベキュー場からブランズシティまでは、結構距離がありますし間に立体駐輪場があります。やはり影響が大きいのは本物件の西側のような気がします。
  • 私はテラスより東側に住んでるので、風が強いとはかんじますが砂埃はまったくみないです。バルコニーの掃除が大変そうですね。ここはスロップシンクついていましたか？たしかブランズは着いてかと。
    • スロップシンクはありませんが、水道の元栓はついてますよ。

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  外観（２）

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  共用棟外観

• ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス現地写真（2016-03-15 ）.jpg

  現地写真（2016年3月15日）

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共用施設

• 駐車場：199台（身障者優先駐車場1台、カーシェアリング用駐車場2台含む）・その他来客用駐車場3台
• 駐輪場：437台収容（料金未定）
• バイク置場：12台収容（料金未定）大型バイク置場6台、中型バイク置場6台
• ミニバイク置場：12台収容（料金未定）
• 24時間ゴミ捨て可能
• 大型ですが車寄せがあったりホテルのような外観で団地っぽくないのがいいなと。
• テラスはバーベキューできるみたいなのでいいですね。
• パーティールームは、予想以上におしゃれでテンションあがりました！壁紙のブルーが素敵です。
• ここはゲストルームないんですか？個人的には、シアタールームやバーベキューガーデンやパーティールームよりも、もし使うとしたら、ゲストルームだと思っていたのですが。
  • ゲストルームないそうです。私も、ゲストルームなら使いたいと思ったのですが、、残念ですよね。でも、営業さんにきいたところ、ゲストルームが一番、維持費がかかるそうです。なので、ないことで管理費を抑えることができているかもしれないですね。
• 管理人は24時間勤務

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  メインエントランス

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  テラスラウンジ

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  敷地配置図

設備・仕様

• キッチンもお風呂も広くて、毎日のお掃除がしやすそうだと思いました。特にバスタブについては、保温浴槽ということなので、家族の帰宅時間がバラバラでも安心して温かいお風呂に入れるのが良いですね。
• 天井の高さはどうなんでしょうか？シーリングファン照明つけたいんですけど、問題なさそうですかね？
• 共用部側の部屋の窓についてるルーバー格子？はなぜ窓の上半分にしかないのでしょうか。部屋の中の様子が廊下側から見えてしまい落ち着きません。下側にもついてる住戸もあるようですがオプションではないと聞きました。あとからも付けられないとのことでした。カーテンをつける以外でどんな対策をされてますか？
  • 廊下側の下部ルーバー格子なしは同じく気になりポイントです。。エアコンの室外機が設置されたら多少の目隠しにはなりましたよ。

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間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）
• 専有面積：67.86m2～91.12m2
• バルコニー面積：11.60m2～24.72m2
• 送られてきたいくつかの間取りを見ると、やはりこちらも角部屋以外は田の字型のようで面白くないですね。
• せっかく廊下側アウトフレーム(奏の杜の主な物件の標準仕様)で、部屋の角が柱でへこまない配慮がされてるのに、目玉のはずの南東角の4LDKタイプの部屋の二つが、部屋の角に無理やり収納スペースを作ったために、でこぼこになってしまってる…部屋の角を斜めに横切る収納って…せっかくのプレミア住戸なんだから、家具の起きやすいデッドスペースの少ない間取りにしてほしかったな。

【モデルルーム】

• 72.89㎡の3LDK+N+2WICは標準タイプです。ユーズボックスの大きさなどは最近の新築マンションの仕様と同じ感じですが、配電盤がないために1番上まで靴などを収納できるのがすばらしかったです。主寝室となる洋室も、約7.5帖と広くダブルベッドを置いても狭く感じません。WICのほかにも物入れがあり、収納スペースもこのタイプのマンションでは多いと思います。子ども部屋になりそうな洋室は約5.2帖と平均的で、WICがあります。両洋室のWICが約0.9と少し小さめ感はありますが、ほか収納が充実しているのでそれほど問題にはならないような気がします。キッチンは約3.2帖で使いやすい広さ。ディスポーザーに食洗機がついています。食洗機も標準装備だったと思いますが失念いたしましたので、見学の際に問い合わせてみてください。洗面台が広く、三面鏡裏収納もありますがストッパーはありませんでした。一体型ボウル式の洗面台なのでお手入れがしやすいでしょう。体重計置場もありました。リネン庫は高さがあるのですが奥行きが小さく感じました。浴室は1418の標準の広さで、魔法瓶型の浴槽に浴室乾燥器つきです。リビングは12.6帖と広めで開放感があり、柱や梁が出ていないつくりなので広く感じます。リビング続きの役5帖の部屋と繋げるとかなりの広さになり、小さなお子さんが走りまわれるぐらいの広さです。納戸が約0.5帖で、リビング続きの洋室に収納がありますが、納戸に配電盤があるので大きなものなどを納戸にしまうと配電盤が使い辛くなる可能性はあります。
• 91.15㎡の3LDKのモデルルームは非常に広く素晴らしいです。オプション装飾が多いですが、ほかマンションギャラリーと比べればまだ少ない方ではないかと思います。角部屋使用ですので、続き部屋の真ん中の洋室でも窓があり、リビングも約17.3帖ととても広く素晴らしいです。主寝室となる約7帖の洋室も広めで、WICが面白い形になっていてました。入ってすぐにある部屋は書斎のようになっていて、お父さんには堪らない部屋になっています。浴室も1620の広い浴室になっていて、気分よく入浴できるのではないでしょうか。洗面所へはキッチンと廊下からの2WAYで入れ、L字型キッチンは非常に使いやすそうで、リビング全体の目が届き小さなお子さんがいても安心して家事ができるでしょう。納戸が約1.5帖あり、リネン庫や玄関にあるSICも広いですし、WICも2つあるので収納に困ることはないでしょう。

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  ７２Ｅタイプ

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  ９１Ａタイプ

• ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス72btype.jpg

  ７２Ｂタイプ

• ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス91btype.jpg

  ９１Ｂタイプ

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買い物・食事

• 奏の杜フォルテ（約220m・徒歩3分）
  • スーパーのベルクや、サンドラッグ、しまむら、飲食店、100均やペットショップ、保育園や歯医者もありますので、駅まで行かずとも日常的に困ることはないでしょう。
  • フォルテがあまり賑わってないですね。お店を入れ替えてほしいです。個人的にはラーメン屋、靴屋、ソフトバンクはいらない。スシローとか入ったら家族で楽しめるのに。クリーニング店も待たされること多いので大きくしてほしい。
• Dila津田沼（約600m・徒歩8分）
• モリシア津田沼店（約450m・徒歩6分）
  • Morishiaには家電量販店やスーパーがはいってます。
• 津田沼PARCO（約760m・徒歩10分）
• イトーヨーカドー津田沼店（約970m・徒歩13分）
• イオンモール津田沼（約970m・徒歩13分）
• 永住目的に購入するのだとすれば、将来はマンション周辺に徒歩で行けるフォルテが頼りとなりそうです。スーパーがあるので自炊に困る事はなさそうですが、モーニングやランチが楽しめるような飲食店があれば言うことなしですかねー。
• 家族連れならモリシアよりパルコがお勧め、若い人にはサンズがいいですね。ガゼルエイトもいいでしょう。最近はダイニングバーやバルが増えてきているので、いろいろ試すのもいいかもしれません。パン屋さんも駅から離れた場所などに意外とあります。あと、ラーメン屋も結構あります。
• 食べるところが少な過ぎじゃないですか？
  • ちょっと外食しようかなと思った時、使えそうなのはサイゼリヤくらいかな。スシローとか浜寿司があればいいと思います。
  • 飲食店は北口にいくらでもありますし、南口にもこれから増えていくでしょう。
    • 北口にも回転寿司や大戸屋などの和食屋もないんですよね。意外と気軽に入れるところがないです。

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  商業施設

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育児・教育

【幼稚園・保育園】

• アスクかなでのもり第二保育園（約180m）
• 第一くるみ幼稚園（約460m）

【小学校・中学校】

• 市立谷津南小学校（約1,540m）
  • 小学校がバス通学なんて信じられないし、子供が可哀想。安全なのかもしれけど、帰り道に友達と遊ぶのが楽しいのに。
  • 谷津南帰りのバスは結構混んでる。立ってる子も多いよね。低学年の子には大変かも？
• 小学校はどうですか？今さらですけど新築の谷津小学校を横目に路線バスで遠くまで通うのは惨めじゃないですか？
  • 校区内の小学校である谷津小には通えないですからね。。。谷津南に行く奏の杜の子が今後増えてどんな雰囲気になるかは多分まだ誰もわからないのでは。
  • 今子供を谷津小に通わせてますが、行間休みや体育は近隣公園なので、移動に無駄に時間がかかるし。現在工事中なのはあくまでもプレハブの仮設校舎だし。その後新築校舎の工事が始まると、校庭全面無くなるだろうし。新築校舎が完成しても、旧校舎解体など当分時間がかかるし、完全に出来上がるのなんて何年後やら。ある意味、広々とした谷津南が羨ましいです。もっとも親が出向くのは不便ですけど。
  • 今の小学生は南の方が良さそうですね。平成33年の完成ですから、赤ちゃんいる家庭はその辺考慮した方が良さそうですね。
• 第一中学校（約200m・徒歩3分）

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  教育機関

周辺環境・治安

【立地】

• 現地マンション一帯を「奏の杜」という約350,000㎡の広さの場所を、新しく整備するまちづくりプロジェクトをしているようです。扇形の土地を商業施設地、中高層住宅地、低高層住宅地や公園などに区切り、「環境緑地」の整備ルールを細かく指定した街づくりのため、大きな公園などもあり環境に配慮した街づくりのようです。
• 歩道も非常に広く、ベビーカーと自転車、歩行者が通っても大丈夫な広さが確保されています。
• 都内程の殺伐さがなく、且つ都内へ行くにも千葉で生活するのも不便はなく、津田沼は便利な場所だと思いますよ。習志野企業局管轄エリアはガスと水道の単価が安いですしね。
• 奏の杜いいんだけど、地域内全て道の両側に歩道設置が良かったな。それと、商業エリアに飲食店がもっとあったら良かったな。マンションの周辺環境として、上記二点がちょっとだけ不満。
• 津田沼は良い街ですよ。市内に産業が無く新興ベッドタウンという経緯から、新築を購入でき都内に通勤する、比較的裕福なサラリーマンの家庭が多いです。新築を買う層とは接点が少ないのでご存じない方も多いですが、千葉県ローカルの住民層は浦安鉄鋼団地や船橋食品コンビナート勤務の方、元漁民の方などいろいろ居ますから、街を選ぶ際はその点も注意したほうが良いでしょう。習志野市長を長く務めた吉野さんがバリバリの革新派だったので、開発行為を大きく制限したのが良かったですね。奏の杜、という地名に残るほど音楽教育に投資したのも吉野さんでした。おかげで市の財政もボロボロになったそうですが…
• 電柱は地中化されているエリアなんですか。ゼロから作り上げられた街で、商業施設や住宅などが用途により細かくエリア分けされている、そのため街の景観が保たれていると説明されています。だからと言ってマンションからの眺望が保障される訳ではないのかな？
  • あくまでも街並みの綺麗さであって、マンションからの眺望とは関係ないです。
• ほんと街は整備されてきれいですね。大きな公園もあり緑も多いです。
• ここの開発は立地と環境を生かしきれていない気がします。利権にまみれてしまい、住民にとって必要だったり、生活に潤いを与えてくれるようなお店が少ないですよね。
  • モリシアを含めた南口の再開発を望みます。駅→公園→モリシア→タワーマンション一体で再開発してもらえば、店舗も一新すると思います。
    • 奏の杜の存在が再開発の結果ですから。残されたプロジェクトはなかよし幼稚園跡地のタワマン建設。基本的にはそれで終了。駅からタワマンまでのルート整備は付随してあるかもしれませんが、財政的にどうでしょうね。
• 一中の向かいは、ネッツトヨタの予定です。車屋さんより飲食店が欲しいですね。エリアベネッセもなんだか…。

【治安】

• 登録しているので習志野警察からのメールがたまに来ますが、奏の杜での事件（ひったくりなど）は今のところ見ていないので治安は良い方だとは思います。

【地盤】

• 迅速図を見ると元々田んぼがあった土地のようですね。ボーリング調査の結果はよく確認したほうが良さそうです。
  • 元々田んぼでなく、池ですよね。庄司ヶ池。ここは敷地の端がぎりぎり引っかかるかどうか、というところでしょうか。ここのすぐ西隣の第一中学校の敷地に庄司ヶ池があったので、この物件の敷地の西側の端がかかるかというところですね。
    • 液状化はしにくい地域なのでご心配なさらず。
• 大久保に毒ガス関連の施設がありましたが、さすがにこの場所には関係は無いでしょうし、最近のマンション開発ともなれば、きちんと地中の有毒物質も調査しているはずですし。

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  エリア概念図(1)

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  エリア概念図(2)

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周辺施設

【公共施設・公園】

• キャロット公園（約20m・徒歩1分）
  • かなり子連れの利用頻度が高い公園です。
• 谷津図書館（約520m・徒歩7分）
• 前原西さくら公園（約150m・徒歩2分）

【病院】

• 尾高内科胃腸クリニック（約140m・徒歩2分）
• 奏の杜さとう小児科（約140m・徒歩2分）
• 津田沼中央総合病院（約650m・徒歩9分）
• 小児科も足りてません。予約とるのが大変です。

【スポーツ施設】

• コナミスポーツクラブ（約140m・徒歩2分）

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  カルチャー・スポーツ

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  公園・レジャー

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  公共施設・銀行

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  病院

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  周辺施設

住宅ローン・保険

• 住宅ローンに関して伺いたいのですが、、パーソナルローンにした方はいらっしゃるのでしょうか？千葉銀行か京葉銀行にされた方が多いような気がしますが。。
  • 住信SBIにしましたよー。
• 担当の営業の方からパーソナルローンは登記などの手続きが大変ですよ、と言われたのですが、やっぱり色々大変なのでしょうか？？
  • 印鑑を押す書類が少し増えるだけです。提携ローンか否かというより、金利と団信の内容を見て決めるのが良いかと思いますよ。
• 火災保険はどうされます？やはり案内のあった先いないの保険会社からも見積もりとられたりしてますか？
  • デベが推奨するものに対して、すべてに相見積は必須です。火災保険という商品は基本掛け捨て。同じ内容（免責・特約等の誤解を避け）であれば、必然安いものかつ信用のおける会社であればいいかと。

掲示板

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