ルフォン不動前

2016年12月26日 (月) 17:46時点における最新版

ルフォン不動前　外観1

ルフォン不動前　外観2

物件概要[ ]

• 所在地：東京都 品川区西五反田4丁目500番4（地番）
• 交通：

1. 東急目黒線 「不動前」駅 徒歩4分
2. 山手線 「目黒」駅 徒歩17分

• 総戸数：143戸
• 構造、建物階数：地上11階　地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年02月下旬予定
• 売主：株式会社サンケイビル
• 施工：株式会社熊谷組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 4,050万円～7,890万円（41.33m2～77.30m2）
• 電話で聞いたけど、坪300以上らしいよ。 あの騒音でありえねー。
  • 坪310万円らしいけどね。
  • 坪単価３４０万円は駅から徒歩４分だからと言ってました。 他社物件の営業マンが自分の物件の安さを強調したかったようです。 価格よりも、立地等他の条件が合わないので、比較検討候補には入れないことにしました。
• ５年後、１０年後は　いくらぐらいで売れますか？
  • 新改札口が出来れば、高く売れます。 ホームのすぐ横ですから、徒歩1分です。 でも、立ち消えになっちゃったのか、調整の努力をしなかったのか。
• 電話でリバブル担当者に金額聞いたけど、 予想外の安さにびっくりでした。問い合わせの件数も多いみたいです。ここ、こんなに安く出していいのかなー。 直近の東急物件で、ブランズ南雪谷が駅2分とはいえあれだけ高くてほぼ即完売だったんだから、 ここももっと高くても良いと思うのに、なぜ安く出すんだろう。
• 平均290-300です。相場どおり？
  • 290は条件悪い部屋でしょうね。線路脇＆低層かな
  • 私も、電話で聞いた際に余りにも安いので、ちくちく確認した所 広告向けな安い部屋は300強でしたが、私が欲しいと思う部屋は 330強でしたよ。そりゃ広告向けの部屋はお安いのは当たり前。
  • 電話で聞いたら私の欲しい間取りは坪320万〜330万くらい？な感じでした。 不動前で微妙かな… 確かに人それぞれの価値観ですが私には高いかなぁ
• 40㎡くらいの小さい部屋を検討しようと見にいきましたが 3600万台からと高いです。 不動前の家賃相場が1.1万／坪だから表面で５％くらいの金額（２６０～２７０万／坪）かと思っていたのですが 見送りします。
• 価格は平均坪３３０万〜３４０万のようです。 ６０平米の２LDKが６０００万円前後でした。高い。 ７５平米以上の間取りは上層階に数えるほどしか無く、坪３５０万を超えます。 最も高い部屋で９０平米、９９００万だったと思います。 正直、不動前、西五反田にこの金額を出すなら他にいいところありますよね。 だってピアース中目黒ローレルアイと同じ価格帯ですよ。
• モデルルームタイプの１ＬＤＫが４０００万円前後。高いなというのが率直な感想でした。
• 2LDK希望で行きましたが､やはり価格は高めでしたね。(北西や北東向きの安い間取りでも4800万くらい〜だったかな)
• 平均で330万＠坪くらが予定価格でした。 高いです！ 自分はこのまま正式価格なら見送ります。
• 立地は良いと思いますが、でも高いと思います。 もう少し、プランがよいとそれなりに納得材料になったのかもしれませんが、残念です。
• １LDK３６３０万円からか・・・。城南、目黒線、山手線隣駅を考えたら　 値ごろ感あるように感じるな。
  • 1lDK3600万円台はﾃﾞﾍﾞが良くやる安いｲﾒｰｼﾞ戦略です。 そこだけは倍率が付くかもしれませをが、実際欲しいと思う間取りは坪単価が違うものです。 ﾙﾌｫﾝ不動前もその一つです。完売はまず無いと思います。
• ｻﾝｹｲはﾃﾞﾍﾞとしてね格は高いんですか!?
  • 低いです。
    • ですよね〜何年もﾏﾝｼｮﾝ購入検討中ですがｻﾝｹｲは始めて知りました。ﾒﾝﾃﾅﾝｽ会社含め雑誌で掲載されているのを見たことありません。
• ピンキリ幅広価格です。安い部屋は半地下など訳ありです。上層階は都心顔負け価格です。
• 坪２８０から３４０ってずいぶん幅ありますね。 ７０平米で５６００ですか？そりゃ無理ですよ。
• 昨日、MRに行って価格をもらいましたが1LDKで@290位でした！ 南向きではないですが、目の前が公園で建物が建つ心配も少なく低層階でもなかったので気に入ったのですが、やはり高いんでしょうか？ 周りの物件と比べても安い感じはしたのですが、買った後に大幅値下げされたら悔しいし…
  • 具体的には43.83平米で3,840万でした。
    • へーそれなら条件悪いわけじゃないのに かなり安いんじゃない？
• 70m2で坪単価330万、7000万円、35年固定ﾛｰﾝで総支払額9000万。このﾏﾝｼｮﾝの立地建物にそんな価値は･･ないですよね。
• 3630万は、半地下部分ではないですよ，1階ですが。向いの家が低いので，日もそこそこ当たると思います（高い建物に立て替えられたらわからないけど）。 確かに平均してみると，不動前にしてはやや高めな感はあります。 でも，最低価格帯を掲載するのはどこも一緒でしょう。そこの程度がどの程度かは足を運ばないとわかりませんし，その場合がっかりな物件多いですけ ど。この物件（3630万）は悪くないと思います，1LDKの間取りでは広い方（44ちょっと）でしたし，お風呂も14サイズ（1LDKは他は13サイ ズ）。 半地下なのは，南東側の2〜3LDKです。
• SUUMOの首都圏181駅ﾏｯﾌﾟで70平米のﾏﾝｼｮﾝの最新価格相場が出ていました。 予想通り下がってきてますね。 山手線の駅で紹介されているのは目黒駅6755万円、田町駅6024万円、大塚駅5865万円、上野駅4978万円、田端駅3741万円。人気の文京区の本郷三丁目駅6767万円です。 ルフォン不動前は坪単価330万円ですから7000万円。 やはり高くないですか？
• ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰから言うとかなり難易度が高いﾏﾝｼｮﾝと言わざるをえません。 ここが欲しいという人がいるﾀｲﾐﾝｸﾞでいれば別ですが中古になったこのﾏﾝｼｮﾝが魅力的と言えるのは駅徒歩6分という点だけでしょうか？ 中古で不動前駅を探す人は少ないですし、不動前駅が何線にあるか分からない東京住民の方が多いのが現実です。ちなみに私の東京在住の知人の10人の内8人が知りませでした。 ﾃﾞﾍﾞは有名ではありませんし管理も全くメジャーでない会社ですし、建物も高級感が特になし、設備も平凡、線路と将来的に首都高インターの抜け道として交通量が増えると見込まれるかむろ坂に挟まれた準工業地区。 ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰが維持できる可能性は低いと見ています。
  • 動前駅から徒歩4分。物件周辺にスーパー3つ。目黒からひと駅。自転車あれば中目黒、恵比寿、代官山まで結構 すぐ。東横線直通。都内では大変貴重な自然につつまれた林試の森公園。かむろ坂の桜並木。比較的高台。隣が小学校と公園の為、そこに新たな建物ができる可 能性は低い？玄関のアプローチとか緑化など、女性に好まれそうなデザイン。一概にリセールバリューが低いとは言えないと思いますが。
  • 不動前にしてはだいぶ高いのでリセールはある程度は下がるでしょう。ただ不動前で探してる人には 好立地なので売れない事はないと思います！隣の小学校は人気なさすぎるので今後廃校の可能性は０じゃないと思いますが かむろ坂沿いだからあまり変な建物は建たないんじゃないかな。

交通[ ]

• 詳しい方、歩くと目黒まで何分位か教えていただけませんんかね・・
  • 目黒駅まで自転車なら行けるけど、徒歩はきつい。目黒区内までは、すぐですけどね。
  • 目黒駅まで男性の足で約１５分です。ただし行きは目黒川を渡ってから線路沿いに登り坂あり。
• 駅からのアクセスと桜の時期のかむろ坂は素晴らしいですが、急行通過駅なので、 結構、運行間隔があります。急いでいる時は、武蔵小山まで行くか、 目黒まで1メーター分タクるかどちらかですね。。。歩くには坂があまりにも急です。
• 駅前だって最低限の施設はあるし 山手線までも一駅
• 目黒線は南北線と三田線直結だからかなり便利。
• 目黒1駅は強い。
  • 目黒1駅でも各駅しか停まらない不動前よりも急行が停まる隣の武蔵小山のほうが魅力的ですね。
    • 急行止まる武蔵小山より、目黒に徒歩でも行ける不動前の方が便利だと思います。 下りに乗る機会が多い人は分かりませんが。
• 床屋が立ち退くこととなり、行き止まりが解消されますが、 中央高速環状線が完成すると、出口を出た最初の信号が、かむろ坂下で 抜け道として使われるのが不安材料です。 自由が丘まで開通するのは、だいぶ先です。　
• かむろ坂、首都高ランプができたあと、抜け道に使用されそうだけど。。 交通量増加のリスクはあるよね。
• 目黒はどこも坂が多いので自転車だったら電動じゃないとキツイ。

構造・建物[ ]

• 南向きが線路の真向かいになりそう。
  • 線路は敷地の東側です。線路を挟んで、ＪＡＬ系の老人ホームと築１０年くらいの旧ジョイントコーポレーション分譲のマンション。 プレミストは対面ではなく、目黒寄りです。
• モデルルームに行ってきました。 建物の設計が、「どうしてこんな風にしたんだろう？」と思うほど入り組んでいて、ごちゃごちゃしています。南側は線路に面しており、また８階程度まで向かいの建物がかぶります。
• フロアの部屋数は多くないので、大丈夫なのかもしれませんが、エレベーターホールがなく 離れたところに一基づつというのが、少し気になります。 線路側の部屋の人たちが使うエレベーターは角にありますが、すぐ部屋もありますし。 朝の時間が重なるときは、エレベーターに乗れずに見送ったりもあるし、人が溜まったりとかないかな。
• プランが微妙。柱が多くて部屋のど真ん中にあるプランや 部屋の内側にある柱が気になる。梁も多い。 熊谷組って分譲の実績は多いんでしょうか？ 土木の仕事がないから？分譲慣れしてない感じがする。 形の整った低層階は電車の騒音で検討外。 北東、北西のプランも日当たりが悪すぎる。 指数の低い部屋の分が他の部屋にしわ寄せとしてくるので まともな部屋も無駄に高い。 まともに売れなさそうな部屋多すぎじゃない？
• 契約してから気がついたのですが、階高が3メートルもなくて二重天井・二重床という仕様はどうなのでしょうか。スラブも20センチしかなく後の祭りでしょうか・・・それともこの物件に期待をしすぎなのでしょうか。
  • スラブも20センチなら、厚くはないですが、この価格帯の物件なら妥当ですし。
  • 天高も2.5メートルあるのでと思っていましたが、 改めて確認するとほとんどの面積が、2メートルあるかないかだった事…自業自得ですね。
  • そうなんですよね。梁が結構ありますよね。天高2.5メートルは部分的だったり。それが購入にあたり結構ひっかかってましたが、まぁ一方で魅力的なところもありますのでどこで妥協するかですね。
  • スラブ20cmの二重床は新居に入った時から上の足音がドンドン聞こえますよ………(経験者は語る)その上の梁じゃあ聴覚的にも視覚的にも圧迫感ありますね
• ある住宅サイトにこんな記載があった。ここの防音性はそこそこなんじゃない？ 『建物の床で「ドスン」「ガタン」と鈍く響くような騒音を防ぐには、骨組みに重い素材を使うのが効果的。これらの重量床衝撃音の遮音性能には、い わゆる質量則が当てはまるから。一戸建てなら固くて厚めの合板を使い、マンションなら床スラブを厚くすることがポイントになる。一般にマンションのスラブ 厚が20cm以上あれば、そこそこ重量床衝撃音の遮音性能は高いといえる。遮音等級でいうと「ＬH-50」程度を達成していれば合格ライン。ただ、スラブ の厚さだけで判断するのは禁物。スラブ面積が関係しているからだ。たとえば「小梁の出ないアンボンドスラブを採用」といった新築マンションの広告表示があ る。アンボンドの場合、確かに天井はすっきりするが、遮音性はやや下がるという指摘もある。スラブ厚が同じ20cmだとしても、小梁をつけてスラブ面積を 小さくしたほうが遮音性は高い。設計の工夫で小梁を目立たなくできれば、そのほうがベター。』
• 下見にいったら、ほぼ天高2.5Ｍだったよ。 まあ、トイレ・風呂は2Ｍ強って感じだったけど。
  • しかし天井低過ぎだね〜身長180越えの私から見たら圧迫感あるな〜 リビング以外も2200は確保してもらいたかった〜
• スラブ厚以外も判断材料にしないといけないのですね。 梁は風水上良くないとかで、うちは一番気になる梁の下に観葉植物などを置きました。視線が観葉植物にいくので以前より梁が気にならなくなった気がします。
• しかし天井低過ぎだね〜身長180越えの私から見たら圧迫感あるな〜 リビング以外も2200は確保してもらいたかった〜
• もちろん部屋のタイプにもよるけど、リビングが２５００と呼べる部屋もあれば呼ぶには程遠い部屋もありますね。２５００あっても戸境壁が乾式だからねって所も～
• ここはスラブ厚20～25cmで、遮音等級LL-45等級相当の 二重床・フローリング構造だそうです。 それはそうと、梁がある方が遮音性は高くなるんですね。 設計の工夫で目立たない作りにして欲しかったけど、致し方なし。
• 構造説明会に行ってきました。 熊谷組の設計の方々が来られて、説明をしてくださいました。 地盤の詳しい説明、土地の液状化の心配が無いこと、地震対応のため構造に工夫がしてあること、 豪雨への備えに地下貯水が数百トン可能であること、隣接家屋との音の対策のため、壁や床に 工夫がしてあること、ダクトにもグラスウールを巻いて消音設計をしていること（一般的らしいですが） 、構造検査や第三者機関の審査などを法定回数を圧倒的に超える頻度で行っていること、 などなど聞いて、安心な場所・設計であるとの印象を受けました。 参加者からの質問には大変丁寧に分かり易く答えてくださいました。

共用施設[ ]

• 駐車場が地下なのが少し気になります。
  • 駐車場が地下なのは少し面倒かもしれませんが雨ざらしになることも無いですし 地下構造の方が建物の耐震性はあがるようなので悪いことばかりではないですよ。
• ﾃﾞﾍﾞがｻﾝｹｲﾋﾞﾙ!?管理がｻﾝｹｲﾋﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ、ﾏﾝｼｮﾝの管理やったことあるの？どっかに丸投げするのかな？見たことも聞いたこともありません。管理は管理会社の規模、管理戸数、経験値のある人材がいるかが肝です。
• この辺は坂が多そうなので、自転車も電動じゃないとキツそうですね。ここはレンタサイクルが3台あるそうですが、もちろん電動ですよね？
  • 電動ですよ。5台って聞いたけど。

設備・仕様[ ]

• モデルルームは１LDKと２LDKの２種類。 仕様はまぁまぁでしょう。高級路線ではありません。 最近の新築マンションでは標準的かと。 食洗機、ディスポーザーは付いています。 エアコンは壁掛け。タンクレストイレ＆手洗いカウンター。 天井高は２５０cm。梁も目立ち、開放感はありません。 ３LDKでも浴室は1418が多いです。 営業さんいわく、物件の売りとしては、駅近、セキュリティなどの仕様、エコ（壁面緑化）。
• 床暖房、食洗機、ディスポーザーなど設備は充実しているように思います
• ミストサウナも標準仕様みたいですね。一通りの設備は揃っている感じですかね。
• ここの物件検討し、モデルルームにも行きましたが結構萎えました。 場所はいいんですけど、デベロッパーによってこうも仕様・価格設定が違うものかと。。。。 気付いたところだけでも以下あります。

1. 食器棚なし。
2. エアコン１台もなし（ビルトインエアコン等なし）。
3. 収納全体に少なめで収納スペースへの工夫なし（食器棚もそうですが棚をつけたがらず）。 　トランクルームもなし。
4. デザイナーズマンションの為か、採光に関心なし。 　（マンション住戸のバルコニー面に一部小さな窓（出窓のような）を採用）。
5. アウトフレーム工法でなく、室内の梁あり。
6. 借景が今ひとつ（南側の向かいは線路挟んだ建物へ２０Ｍ？程度の距離しか設定せず、 　東も結構影響あり）。
7. これだけの規模でエレベーターが２基。エレベーターホールもなし。 　（朝のラッシュ大変＆エレベーターから遠い人は結構歩く？）
8. これだけの規模でも玄関に車寄せなし（人と荷物の出入りスムースに出来るの？）。
9. 最後のだめ押しが平均単価坪３１０万と言われる強気な価格設定（平均ですので 　住戸の条件によっては当然、前後すると思いますが。。）。リーマンショック後の 　値段下がったところで土地を確保したんじゃないの？
10. 唯一、いいと思われるのが、これだけの規模故、管理費が少し安め（頭割りですので 　当然といえば当然ですし、内容次第で安いとは言いきれませんが。。）。

• • 同じくエレベーターが少ないのとホールがないのは気になった。 エントランスからの動線も長いような。
• 今どき エアコンつかないってどうなの？ ケチじゃない？
  • 逆に好みのエアコンが選べて良いと思うよ
    • エアコンつかないのは別に普通だと思うが 賃貸じゃないし、しょぼいのつけられても困る。 天カセがよかったってことかな？ それならもっと高いグレードのデベになっちゃうかな
    • 天カセ無い物件て自分は初めて見ました(５件くらいしか見てないですが)。 う〜ん低仕様ですね。残念。
• 有償ですがせっかくあの壁の黄色いクロスおしゃれなのにキッチンの大理石の黒がダサすぎる！！ そして洗面所もケチってタイル有償にしてるし。。
  • 大理石じゃなく水晶？かなんからしいですが。　 確かに黒は悪趣味でしたね。あそこだけ変えられないのでしょうか？
• 私も結構デザイン、好みです。 エアコンは天カセはメンテが大変だから、個人的には 外付けでOK
• 天カセ見た目はいいけどメンテが大変、種類も少ないから普通のエアコンにある機能が天カセにはなかったり、いつの間にかお飾りになった。上下階にはさまれてるとそんなに冬寒くないし、夏も暑くない。
• 高層でもないのに乾式壁だったり、今時天カセ付いてなかったりってトコが仕様の低さを感じさせるのでは？ 全体としてグレードを抑えてると感じさせる？こういう場合はスラブも薄かったりするので、要確認ですね。
  • 同意見です。 １０階程度で戸境壁が乾式壁は仕様ダウンです。 乾式壁にもいろいろ仕様があって安易なものは隣の音が気になる場合があります。 ホテルでも良く乾式壁が採用されていますが隣の音が気になったことがありませんか!? やはりコンクリートをしっかり入れた戸境壁に越したことはありません。 今回の震災でも壁にひびの入った壁は乾式壁の合板です。

間取り[ ]

• 間取りが微妙だね。 窓のない部屋とか。 一昔前のつくり。
• 間取りも複雑で、田の字のようなシンプルなものはほとんどありません。 かといって興味を惹かれるわけでもなく、ただ単純に使いづらい間取りだと思います。
• 2LDKタイプは、自費対応すると言っても、引き渡しまで間取り変更は一切できないらしいです。
  • 2LDKの間取り変更本当にできないみたいですね。。 自分も結構おしたのですが、営業さんは無理の一点張りでした。
• 2LDKの間取り図上、梁はかなり確認できますね。。 リビングのほんの真ん中あたりだけCH2.5mって。。 圧迫感ありそうです。
• 収納が少ない気がします。 でも都内の物件はだいたいあんな感じの収納でしょうか？後々必ず困る気がします
• 収納がもう少しあればいいのにな。
• ﾏﾝｼｮﾝ外観が変わった形をしている割には間取りは一般的なﾌｧﾐﾘｰﾀｲﾌﾟですね。

買い物・食事[ ]

• 目黒不動商店街の八つ目や　にしむらのうなぎは最高ですよ！ お店の前を通るとうなぎを焼くいい香りがしてついつい買ってしまいます。 娘はうなぎはあまり好きではないのですがにしむらのうなぎなら 喜んで食べます。くさみもまったくなくおいしいんですよね。 ぜひ一度行ってみてください。
• ここら辺はお店が結構あるみたいですね。 お花屋さんもあるみたいで、通勤途中でちょっと花を目にするだけでも 癒されそうです。
• スーパーおおぜきが近いのが便利。
• 不動前にある「とんがらし」というラーメン屋さんはぜひ一度行ってみてください！ 広島風つけ麺のお店でつけ麺が有名なお店です。 とっぴんぐの中に山いもや納豆など面白いものがあります。 辛さが指定できるので辛いものも挑戦してみるのもいいかもしれませんね。
• かむろ坂のぼってルフォンすぎたところにある葉月だっけかなってらーめん屋はどーですか？
  • 葉月は今年の４月にオープンしたお店です。雪谷大塚にある葉月の２号店です。 雪谷大塚の方へ何度も行った事がありますがいつも行列。 私は限定だった塩鶏そばがかなりお気に入りでした。 色々限定が出されるお店なのであきがこないでかなりお薦めのお店ですよ。
• ラーメン二郎も歩いて行けますね、あそこのラーメンは中毒性があります。
  • 二郎は脂と化学調味料の大量摂取で脳が中毒起こしてるだけだろ アレはないわ
  • 二郎ラーメンは個人的にはすごく好きです。 あそこの麺は小麦がぎゅっとつまった味がしますね。 友達が野菜のトリプルを頼んだのですが、あまりの高さにびっくり！ 量の割りに値段は安いかと思います。 にんにくをトッピングすれば夏ばて防止になりますね。

育児・教育[ ]

• 子供を持つ身としては小学校の学区が気になります。 品川区は学校選択制ですが、至近距離にある小学校は近隣の他の小学校に比べて児童数が少なく、一学年一クラスのようです。 小山台小学校がこのあたりでは割と評判がよいみたいですが、ブロックが違うようで、このマンションからの通学は認められないのでしょうか？ どなたかこのあたりの学校事情にお詳しい方がいらっしゃったら教えていただきたいです、

周辺環境・治安[ ]

• これ線路沿いなの？うるさい気がする。
  • 電車の音は確かにしますよ。きっと防音対策は施工会社がするのでしょう？（二重窓とか防音サッシ？）
  • 電車の通過音もきになりますが、 駅の発車チャイムもなかなかの音量です。
• 現地前を毎日通りますが、目黒線は敷地の一番長い南東面に隣接しており、 武蔵小山から目黒方面に向かう電車が地下トンネルから地上に出る場所に隣接しているので 急行電車が通過する時はゴオ～ってすごい音がします。おそらく二重窓で対策がなされるのでしょうが、 振動はどうなのでしょう。 あと、かむろ坂公園に区のスピーカーがついていて（マンション方向にむいています）、 17時になると大音量で小学生の帰宅を促す音楽が流れます。
• 周囲は静かな住宅街だけど線路脇ってところが難点かな・・ 山手線からひと駅なのはいいんだけど
• 辺鄙ではないが、ちょっと貧乏くさいのが難点。
  • 山手線から一駅なので便利なはずなのですが、辺鄙なイメージですよね。 貧乏くさいというか、なんとなく年配の方々が住む場所で、あえて高いお金を出して選ぶ場所じゃないですよね。
  • 貧乏臭いとは言葉が悪いですが、非常に地味な町並みでご高齢者の街という感じがしました。 実際に歩いていてもご高齢者が多かったです。
• ルフォンの前のマンションは、殺人事件があったよね。
• 現地を見てきました。 不動前はたしかに地味ですね。 駅からはかなり近い印象で、買い物や交通の便はよいと思います。 しかし南側が線路沿いであり、線路の向かい側も高い建物なので圧迫感があります。 変則的な高さの物件なので、お部屋によっては開放感もあるのかもしれません。 かむろ坂も意外と交通量が多く、地味な割には静かでもない感じでした。 総合的には割高で、「ここに住みたいなー」とは思いませんでした。
• 洪水ハザードマップを見てみました。 この物件のあるあたりは坂の途中だと思うのですが 青い色が付いていました。 目黒川からは少し離れているし、元々池とか川があったのでしょうか？ それだと地盤がどうなっているのか、少し心配です。
  • 青色になっているのは線路の向こう側だろ 坂の途中を線路が塞いでいるから、部分的に冠水の可能性があるだけ 仮にそこから水が溢れたら線路を流れていく
    • 線路の向こう側というか、線路の真上が濃い青になっていますよ。 元学研第三ビルの裏手側の、歩道橋のあたりです。 それに坂の途中を線路がふさいでいるというより 坂と平行して線路が延びてると思うのですが。 「水が溢れたら線路を流れていく」というのであれば、 建物には影響なさそうですかね。
• ここは台地からは少し外れてますかね http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/sinagawa/P13_sinagawa.htm
• すぐ側が公園でうるさそうな上に（子供の声はもちろん母親たちの井戸端会議の声がうるさいだろう）、キャッチ ボールとかしてるのが結構いるようだから敷地内にボールが入ってきそう。実際、もし工事の敷地内にボールが入ってしまったら警備員に声かけてね、みたいな 看板もあったので不安になった。大音量の17時の鐘も気になった。スピーカーがもろマンションの方を向いている！
• このﾏﾝｼｮﾝのいいところは何でしょう？駅近以外に見当たらないですが･･･ﾏｲﾅｽ点は東急線が近すぎて騒音の問題があるかも(急行は不動前に止まらないので結構なｽﾋﾟｰﾄﾞがでています)、駅・駅前商店街が超微妙
• 目黒川の桜の名所は目黒通りから中目黒周辺です。目黒通りから五反田は桜が大きくないのと川幅が広すぎなので今一つ人気ありません。
• くれぐれも騒音は注意して下さい。東急線は武蔵小杉からトンネルから出てくるところなので･･･またかむろ坂は上りなので吹き上げた音が気になるかもしれません。
• 不動前〜目黒駅間では長年騒音問題で東急と住民で紛争があります。 ｶｰﾌﾞしているのでこすり音が酷いようです。 ﾙﾌｫﾝのあたりはﾌﾞﾚｰｷ音でしょうか!?最近のﾍﾟｱｶﾞﾗｽは遮音性能は高いですが低音域は気になりませんが高音域はかなり通すように感じます。 電車の走行音、ﾌﾞﾚｰｷ音は高音ですよねー
  • ルフォンと反対側の線路すぐ傍に住んでますが、目黒線の音はほとんど気になりませんよ。ときどき、発車ベル鳴ってるなぁ、程度。 ロングレールと駅舎の屋根が騒音の拡散を防いでいるようで、ルフォンでもそれ程気にする必要はないんじゃないかなーと思います。個人差はあるでしょうが。 もちろん、南側の窓が線路向いているので、ウチよりは若干気になるかもしれません。
• 現地線路沿いまで行って確認しました。 電車の音ブレーキはほぼ気にならないです。窓あけても大丈夫じゃないかな でも ホームのアナウンスが聞こえるかも 後 隣の小学校のチャイムが結構ひびきわたってた。
• ﾙﾌｫﾝ不動前の海抜が私も気になります 誰か情報下さい！
  • ﾙﾌｫﾝ不動前は海抜8Mぐらいでは。 城南五山は海抜20M以上。御殿山20M,八ツ山島津山23M,池田山花房山28Mです。恵比寿駅、代官山駅も20M以上です。
  • 不動前駅海抜6M,近くでは目黒駅が海抜31M。目黒雅叙園の前の行人坂で実感できます。目黒駅は山手線で3番目の海抜。後は武蔵野台地の駒込駅。巣鴨駅。
• 不動前はかなり低地ですよ。そして斎場とお墓の街です。 私の母は、いっしょにマンション探しをしている時、駅をおりるなり、 「あら、何かお線香くさいけど・・・」と言いました。 その時は夏の終わりだったんですけど、不動前駅前で母と立ち話をしている時 何匹もの蚊にさされました。（都内に住んでますが、蚊にさされたのは久しぶりでした） なので　私の不動前の印象は、お線香と蚊です。
• 不動前駅で海抜、13m以上はあるみたいだね。もし海抜13m以下が海に沈むとすると、湾岸は当然、江戸川区江東区荒川区北区足立区から埼玉・千葉の相当広範囲まで海になっちまうな。今回クラスの津波が万が一東京湾に来たら、、、 http://flood.firetree.net/
• 大丈夫に決まってるだろ 今回級の津波きても全く問題なし。 品川の方は少し危ないかもしれないけど 土木系の仕事してるんで調査済みです。
• 東京湾は津波が入りにくいようですが、ここが水没するくらいなら、その前に丸の内一帯が水没です。地形図を見れば分かります。 そもそも、そんな津波を発生するような地震では、揺れで建物の被害も甚大でしょうし、どこも大差ないです。
• 東京湾で津波って・・・ 入り口の浦賀水道がどれだけ狭いか分かって言ってるのかね？ 近くで超巨大地震だったとしても、湾内では最高２～３ｍ以上には、なりようがない。
• 地元では、かむろ坂に住んでいると、「いいな」と言われます。 どの辺と聞かれて、「学研の跡」と言えば、すぐわかってもらえるでしょう。渋谷、目黒からのタクシーで、知らないと言われたことはありません。 都心あたりから乗っても、ほぼわかります。
• 不動前ってちょっと夜暗くて怖いんですが、 駅から近いからまぁいいのかな。 急行止まらないし、朝の電車が混んでて乗れなくて結局自転車か、歩きで 目黒駅に行きそう。 健康的になっていいかな。
  • 目黒駅は坂もあり夏場は大変ですよ〜汗だくです。行くとすると五反田駅でしょうね〜
• 不動前駅前はあと10年経っても変わり映えしないでしょうね〜逆に廃れそう。 駅前はもう少し楽しい方がいいなぁ〜
• かむろ坂はいい 桜きれい でも不動前が暗い
  • かむろ坂側がやはり人気でしょうか？桜がとってもきれいで最高の立地ですよね。
• ルフォン不動前の場所はむかし池だったらしいけど地盤は大丈夫でしょうか？
  • 昔池だったのですか？ かむろ坂の名前の由来に、禿が桐ヶ谷の二つ池身を投げた…とあったので、池は今はどの位置になるんだろうと思ってたのです。 また、ルフォンの裏手の坂を登ったところにある公園は 「桐ヶ谷」斎場とは違う漢字の「霧が谷」なんですよね。 液状化が気になるので、水に関する地名なども気にしてしまいます。
  • goo地図で昭和２２年頃の航空写真を見ると 何か建物が建っているカンジだけどね。 もっと前はどうなっていたのでしょうね？ 古地図を探してみるとよいかもしれないですね。
  • 品川ケーブルテレビの放送によれば、「禿が身を投げた池」は、 第4日野小の校庭辺りだそうです。
  • かむろ坂公園が池を埋め立てて出来た・・・と聞いたことが。
    • 池についての情報が。参考になります。 二つ池とあったので、小学校と公園と二カ所だったのでしょうかね。 ルフォン敷地内ではなさそうですね！
• 林試の森公園があるので災害時の避難場所になるし、グーグルアースでみると海抜もまあまああるので地盤はよさそう。高層じゃないのも災害時の安心感がありますね。
  • 目黒川から津波がくるから、津波リスクはあるね。 かむろ坂を波が登ってくるから、高さは足りない。
  • 津波は気にしなくていいと思います。 東京湾には津波がはいりにくい形状ですし。 液状化もなさそうですしね。
• 地元民です。あまり知られてませんが不動前は五反田からこっち小さな芸能事務所も多く必然的に893関係の事務所が多いところ。かむろ坂の上から小山側なはまだいいけど、子供にはあまり環境が良くないです。準工業地域だから仕方がないけど。
  • 不動前住民ですが、８９３関係っぽい人なんて見たことないです。　
• 不安材料は、有力地権者の3者ほどが、周辺の開発を妨げているとのうわさです。(街BBS) 「新改札口(ルフォンから30秒)」の計画が、旧商店街の反対で実現しませんでした。 　朝鮮学校の撤退、学研の撤退、日産の縮小、TOCの立替等で、寂れるばかりです。

周辺施設[ ]

• 斎場が近いですが、その分価格への影響はないのでしょうか？
• 斎場近いこと気になりますね。
• 手前は老人ホームらしく、なんか暗いイメージがあります。
• 林試の森公園は夏など池で遊ぶ事ができたりするので 子供達は大好きです。 フリーマーケットをやっていたり演奏会があったりと色々 イベントがあるので楽しめる公園です。 特にお花見の時期は桜がいっぱいあって大勢の人で賑わいます。
• 桐ヶ谷斎場で調べてみて下さい！かむろ坂はしょっちゅう霊柩車が通ります。家はかなり気に入ったのですが やはりそれが気になり諦めました。。
  • 桐ヶ谷斎場は近くですが、かむろ坂に住んでいて、気にするとの話は聞きません。 　生活圏が違います。霊柩車もめったに目撃しません。

その他[ ]

• 気になるところはこんなところでしょうか？ 総合的には良い町だと思っていますよ。

1. かむろ坂（特に公園前）に路上駐車しているタクシーがうざい。
2. 坂が多い（チャリンコきついです）
3. かむろ坂を小山方面に抜けられるはずなのに１軒理髪店が立ち退かずに通り抜け不便
4. 住宅街の道路が狭く＋一方通行多く車きつい
5. パルム最高！（武蔵小山商店街）

• 良かったところ： 住環境、駅近、通勤に便利な路線、電車とかむろ坂からの騒音の影響のない部屋を選べた アフターサービスとメンテも意外にちゃんとしてそう 予算とコスパ
• イマイチなところ： 内装。部屋が狭い（そのぶん安いけど）。梁や柱が多い。

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ルフォン不動前についての口コミ掲示板
• ルフォン不動前 その２

ご近所物件の掲示板

• シティタワー武蔵小山（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムログ） ｜ （スムレビ）
• シティハウス下目黒（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• グランドヒルズ恵比寿（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ルジェンテ武蔵小山アベニュー（検討スレ） ｜ （まとめ）
• クリオ ラベルヴィ不動前グランクラス（検討スレ） ｜ （まとめ）
• プラウド渋谷東（検討スレ） ｜ （まとめ）
• オープンレジデンシア旗の台（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ザ・パークハウス 品川荏原中延（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
• ブランズ白金台五丁目（検討スレ） ｜ （まとめ）
• イノバス不動前（検討スレ） ｜ （まとめ）