ライオンズ小岩グランテラス

2016年11月19日 (土) 21:42時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江戸川区東小岩4丁目3063番3他（地番）
• 交通：総武線 「小岩」駅 徒歩11分
• 総戸数：51戸（住戸）
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月21日予定
• 売主：株式会社大京　本店
• 施工：株式会社穴吹工務店

価格・コスト・販売時状況

• スーモに小岩特集が出ていました‼近所のわたでん、友の湯、善養寺の天然記念物の影向の松、江戸川の河川敷きなどなど、周辺の紹介がされていました。

http://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/machi/koiwai160127/

• 最低で１坪２２２万　最高値で２５７万円なんて駅前の中古タワーが余裕で買えちゃう値段
• 駅11分で4390〜は割高ですね。 地元民としては、興味ある物件だったのですが、残念です。
• 小岩は駅近マンションの計画がいっぱいある中で駅徒歩11分でこの価格は高い 以前クリスタルマークスが70㎡4500万～だったのに
• 住まいニッケイ記事にモデルルームの見聞も詳しくレポートされてました。 善養寺の有名な松や商店街のことも。

　http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000022062016/

• マンションマニアという記事のレポートにもモデルルームの動画が載ってました。

　http://www.mansion-mania.jp/bukken/396/

• ここのマンションの場合は特に駅まで近くないので（歩いていける範囲ではあるけど）、 他のマンションの影響はあまり受けなくて、 ここ自体が適切な値付けをしていけるかどうかっていうところにかかってきそうだなという印象を強く持ちます。

【コスト】

• 51戸の割には管理費が高いね。
  • 管理費が高いのは駐車場が機械式なのはあると思います。 太陽光発電に関しては設置コストはかかるけれど、その他にかかることって何かあるのかしら。 メンテナンスがどれくらいかかるのかとか、例えば無料の期間があるのであればそれがどれくらいなのか、とか 確認してみたほうがいいのかもしれません。 あとよくわからないサービスなどが最初は盛り込まれていることがあるらしいので それらもチェックですね。
  • 太陽光と蓄電の組み合わせで共有部だけでなく専有部分の電気代も少し軽減されるのはうれしいです。災害時の電気の確保も安心です。法廷寿命は17年、パネルによっても30年くらいもつものもあるようですから将来すぐに壊れて大変ということにはならなさそうです。ただメンテナンスを続ければ発電の低減も抑えられます。
  • そのメンテナンス費がどれくらいか、蓄電池やパネルの交換費用がどれくらいか、発電見込みでそれがどこまで賄えるかが重要です。 その収支がプラスならよし、マイナスになるなら、持ち出しでも存続する意義があるかです。 そして、試算だけでなく、管理組合により実績が計画通りかの監視も必要ですね。 想定より収支が悪すぎれば、廃止の判断も必要ですから。

【第1期】

• 専有床面積　65.25m²～84.37m²
• バルコニー面積　11.16m²～15.88m²
• ルーフバルコニー面積　37.39m²（月額使用料：750円）
• 間取り　3LDK～4LDK
• 販売価格 4,390万円（1戸）～6,590万円（1戸）
• 最多販売価格帯　4,400万円台・4,500万円台・5,000万円台・5,200万円台（各5戸）
• 管理費　月額15,900円～月額20,200円
• 修繕積立金　月額6,660円～月額8,610円
• 管理準備金　13,100円～16,900円　※引き渡し時一括払い
• 修繕積立基金 666,000円～861,000円　※引き渡し時一括払い

交通

• 自転車で言えば、小岩駅の駐輪場は駅まで4〜5分かかります。 徒歩11分だと歩く人が多いのかな？？
  • この距離だったら基本皆さん歩いて駅まで行くのかなという風に感じます。 駐輪場を借りてそこから駅までまた歩いてということを考えれば、最初から歩いちゃたほうが早い。
• 徒歩11分。バスが通らない道なので、雨や疲れている時など歩きたくない時でも絶対に歩かなくてはいけないというのが、ネックです。
• 5分弱歩いたところにある小岩郵便局前から小岩行きのバスがありますよ。

　http://bus.ekitan.com/rosen/Rp300?t=0&b=410589&c=0&f=0&com=41&cn=%8B%9E%90%AC%83%6F%83%58

【駅前駐輪場】

• 小岩駅周辺の駐輪場所

　https://www.chu-rin.jp/line/東京都/JR総武線/小岩

• あと、小岩シャポー前、六丁目再開発予定地の所が駅前100円かな?駐輪場所になってますね。 ドンキホーテ前にも民間駐輪場ありますね。 線路下の駐輪場が１ヶ月定期だと一番安いみたいです。
• 江戸川区　小岩駅　駐輪場所

　https://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/kurashi/kotsu/churintaisaku/shiyoryo/hirai_koiwa.html

構造・建物

• 敷地面積：1219.21m2
• 最上階からは江戸川花火が観賞できるようですね。
• 気になるのは、このマンションの日当たりです。 南東向きのマンションの日当たりってどんな感じでしょうか。

共用施設

• 駐車場：17台 （屋外平地式8台、屋外機械式9台）
• バイク置き場：8台（屋内3台、屋外5台）
• 自転車置き場：サイクルポート51区画
• 太陽光があろうが、蓄電池があろうが、地震のときにはエレベーターは結局使えないんだけど大丈夫なのかな？
  • HPには非常時はエレベータ使えると書いてありました。３日間可能であればある程度電気も復旧してそうですが。太陽光発電と蓄電池による電力をタイマー制御によりエレベーターなどの共用部への電力供給を行い3日間の稼働を可能にした日本初のマンションといえますということで、太陽光がしっかり蓄電されれば嬉しいサービスです。トイレや炊事の給水ポンプ、WIFIや、共有部分の照明など安心感があります。
  • 太陽光発電装置は、維持費が高いですよ。 蓄電池も寿命あるし、保守点検の費用がいる。 パネルや発電装置は経年劣化するので、安物でないまともなパネルや装置だと、下手したら数千万いくレベルですよ。 それがどの程度管理費修繕費にかかってくるかですね。 売電とかでもととるのかな？
  • 安定してエネルギーを得ることができるということは良いことです。 ただ、普段の生活に対して重荷になるようでは厳しいですよね。 太陽光発電で得たエネルギーは共用部の電力として使用するという話ですから、悪いことではないのかもしれないですが、 削減できた電気代がランニングコストと比べてどうなのかというのは気になるところ。
  • 基本的に、維持費＞発電による電気代削減 なので、あくまで有事の際の保険ですね。 小規模発電だとコストパフォーマンスで管理組合が廃止に動くこともありますが、ここのように防災のメリットをうたっている以上、赤字でも廃止は難しいでしょうね。

設備・仕様

• いくつかモデルルーム見たけど、ここは資材にこだわっていて、高級感あるのが気に入ったところ。
  • モデルルーム行きました。 いくつかのマンションのモデルルームに行っていますが、こちらは資材やキッチンなどはデフォでも高級感がある方だと思いました。特にキッチンはライオンズオリジナル仕様で、広いし使い勝手が良さそうで魅力的でした。 また、アウトフレーム構造で下がり天井や梁がない造りで、平米数に比べて広く感じました。
• どうしても良い設備を入れたければオプションで…ということになってくるのかな。
• 設備なども、ハイテク過ぎずちょうど良いなと思います。

間取り

• 間取り：3LDK, 4LDK
• 専有面積：65.25m2～84.37m2
• バルコニーが広くていいなぁ。
• 間取りは無難な感じでした。最上階は豪華ですね。
• 最上階は100㎡を超えるかと思えば、意外とこじんまりしていたので拍子抜けしました。

84㎡でしたらファミリー向けとしてはごく一般的な広さですよね。 お風呂も1418と小さめですし、面積よりも仕様のグレードで勝負でしょうか。 花火の特等席となるバルコニーは期待できそうです。

• バルコニーの奥行きが広くていいですね。最上階の間取りはかなり広くルーバルがありますから憧れますが、 価格帯は高いんでしょうね。
• 全体的に広めの３LDKですから、家族で住む方が多そうです。 子供がいらっしゃるご家族が多くなりそうですね

買い物・食事

• セブンは便利だけどそれ以外はスーパーも中途半端な位置
• ヨーカドーが無くなる可能性があるのですか？ 再開発区域内なのでそりゃそうかもしれないですが、もしかしたらテナント部分に入る可能性もあるのかななんてちらりと思いました。
  • 小岩北口　再開発後、イトーヨーカドーが入る商業施設ビルは真ん中のビルだそうです。

↓↓↓ http://www.kentsu.co.jp/feature/kikaku/view.asp?cd=160805000001#5kedog...

• 商店街や銀行、スーパー、駅ビルのショップなど、生活に必要なものはすべて近場で揃うので、とても便利な街
• セブンイレブン　江戸川東小岩4丁目店（約10m・徒歩1分）
• 小岩昭和通り商店会（約280m・徒歩4分）
• 11月に小岩駅シャポー内、新星堂の跡地、江戸川区初のスターバックスコーヒーができますね。昭和通りの焼きたてベーカリー、ルチアも美味しいです。

育児・教育

• 小学校が伝統校で越境してまで通いたいという人気校なのは大きなポイントですね
• 江戸川区立東小岩小学校（約130m・徒歩2分）
• 江戸川区立小岩第一中学校（約290m・徒歩4分）
• 東小岩おひさま保育園（私立認可保育園）（約560m・徒歩7分）

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
• 小岩はあまり治安の良い印象がないのですが。生活利便施設はバランス良くあると思いました。
• あの辺りは図書館なんかも近くて、小岩の中でも治安は問題無いと思います。 前の道路の歩道が狭いのが少し気になります。近くのスイミングスクールの自転車が昼〜夕方にかけて多いです。
• 駅までバスなしですか。 今は徒歩・自転車・マイカーと選択肢はありますが、 年を取ったらタクシー一択になってしまうのがちょっと辛いかなあと思います。 お子さんが通学や塾で駅を利用してるお家は夜間だとお迎えに行ってるんでしょうね、多分。 治安は悪くないということなので多少は安心できますけど。色々考えますね。
• 周辺は、中国人とフィリピン人が多く、日本人でもモラルに欠けている人が多いように思いました。巷では小岩は「プチ歌舞伎町」とも言われているそうで、風俗もいっぱいありました。
• 小岩フラワーロード副会長の藤澤さんの記事です。

　↓↓↓ http://tokyo.cotori.net/2014/09/post-39.html

• 小岩タウンガイドです

http://t.deepannai.com/koiwa/

http://chintaibest.com/sumitakunai_rank7/

• 小岩駅　街レポート　

↓↓↓ http://sumaity.com/mansion_new/article/town_report/3773/

• 

  現地案内図

周辺施設

その他

掲示板

• [　]
• [　]

23ku/592498/68