ザ・レジデンス戸塚

2016年11月16日 (水) 20:13時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字三ノ区235番4他11筆（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「戸塚」駅 徒歩11分 （西口）
2. 横須賀線 「戸塚」駅 徒歩11分 （西口）
3. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「戸塚」駅 徒歩11分 （西口）

• 総戸数：116戸
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月上旬予定
• 売主：株式会社日立アーバンインベストメント/三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式：http://www.mecsumai.com/totsuka116/index.html

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 坪３００くらいが妥当な価格ですね。
  • 坪300万円じゃ駅前のクレヴィアと変わらないじゃないですか。去年やっていたネクサスシーズンは180万後半だった気がします
• まあ、戸塚は今上がってるから、坪単価250万円位じゃないかな？
• ここで300出しても、10年後に売るとき150以下ではなかろうか。

【価格】

• 坪210〜220です。 希望していた東向き70.3㎡の部屋で4400万〜4900万のようです。 妥当なのでしょうか？
  • ４４００万から５０００万弱なんだ。 結構するもんですね。 でもこの価格が妥当なのか分りませんが、周辺も同じようなものなんですかね。
  • 思ったより高いですね… 。70平米で4900は高い。南向きも坪210〜230ってことですかね。そんなに眺望も期待できない感じですもんね。

【比較・検討】

• 近頃の駅周辺マンションの価格を見ていると高くなったなと思います。でも中古価格は購入時より下がっているようです。ここの相場はいろいろ考慮しても坪１８０万までだと思います。それ以上ならば、検討者の皆様周辺の中古を検討してはいかがでしょうか。
• この辺のマンションはみな１０階建てですが、ネクサスシーズンは７階建てでしたね。こちらの物件は6階建てです。ネクサスシーズンを検討していた際に担当者から、横浜市が７階建てまでしか建てられないように決めた、と説明がありました。
• 建築が進んでいるので、プラン変更やらオプションやら選べる部屋に制限がでるとのこと。
• ずいぶんと販売時期と引渡し時期が近いですね。 契約後に選べるオプションに制約がでなければいいですけど･･･。
  • 建て付け、下地に関係するオプションが選べなかったりとか、今主流の諸々のセレクトが出来ない。
  • 大部分の部屋がカラーセレクトできないことが残念

【コスト】

• こちら修繕積立基金がやたらと高いのはなぜでしょう？
  • 修繕積立基金、70〜80万。他の物件と比べて倍ぐらいなので、何か理由があるのか知りたいです。
    • 修繕積立一時金は、10年目や20年目の節目に、一時金をもらわないために高めに設定されているようです。 修繕積立一時金が安い物件は、購入時には説明されていない一時金が、節目にかかることが多い、と言われましたが、どうなんでしょうかね。
• 固定資産税ですが、おおよそいくらくらいか、どのたかご存知でしょうか？
  • 20万

交通

• 色々な路線が利用できるという点はポイント高いと思いましたが、駅からの距離は少し離れているなという印象を受けます。
• 朝は駅までの最短ルートの、ミニピアゴ～戸塚駅までの道は狭い割りに徒歩も自転車も非常に多いので、あのルートだと自転車はあまりスピードも出せず、駅前駐輪場に着いてからも広い場内では徒歩になるので、所要時間については、徒歩と自転車で２、３分位しか変わりませんけどね 汗　戸塚駅周辺は、道路が整備されてない割りに人も車も自転車も結構多いので、毎朝自転車はヒヤヒヤして乗ってます。 自転車乗る場合は、セブンの角を曲がって日立正門～トツカーナまでの直線ルートを使うか、川沿いの自転車専用ロードを使うことになりますかね。時間帯によってはこれらのルートのほうが、むしろ早いし、安全かも。
• ４年前くらいに大雪で横須賀線ストップになったことがありました。そんなことは数年に一度で電車通勤通学者限定の問題かもしれませんが、戸塚は複数路線なので我が家には色々と便利です。

【駐車場】

• 戸塚駅駐輪場の詳細状況を知りたいです。
  • 駅前の駐輪場は2年待ちみたいですよ…
  • 先日駅前の駐輪所に問い合わせたところ、350台待ちの一年半待ちと言われました。
  • 西口の駐輪場って、市営だと、トツカーナ地下と市役所地下があるんですが、大体１年半～２年待ちでしたね。他にも市営あるんですが、徒歩よりも時間を要する感じですね。 最近、民営のコインパーキングが塚田農場の裏手周辺にいくつか出来ていて、一日200円～300円位で、 朝８時くらいまでは空車があるので、順番来るではそこを利用するのもよいかもしれませんね。

構造・建物

• 敷地面積：4366.35m2
• お並びのマンションはみんな、西側の歩道はセットバックしてますが、このマンションはしないようですね…。

【眺望・採光】

• ここは南向き住戸は少なめですが、目の前のマンションが壁のようになってしまうのが気になります。東・西向き住戸が多数になる模様ですが、目の前は開けてそうですね。
• ここ、東向きと南向き、どちらがいいと思いますか？
  • 西向きだと、冬は夕方帰宅家にしたときに温かいのがいいですよねー。夏は暑いのかな… 。東向きに住んだことありますが、普通に起きてから洗濯して干すと、日照時間が短くて、あんまり乾かないから結局夜から干したりしてましたね。

個人的には西向きかなぁ… 。東側の道路は意外と交通量もあり、スピード出して走っている車も多くて、路面の問題なのか、音が結構響きますね。

• • 東向きか西向きか…個人的には東側道路の車の音が意外と響くのと、意外と歩行者が通勤通学時間はめちゃ多いので、若干静か？と思い西側狙いです。

共用施設

• 駐車場：(総戸数に対して)57台

設備・仕様

• スロップシンク、トランクルーム、ディスポーザー、トイレの手洗い場がなかったのが残念・・・。 キッチンや洗面台の天板も人造大理石。 天然石じゃないんだ、とがっかり。
  • 人工大理石は、もっと高級な物件でないと天然大理石にならないのが一般的でしょう。 個人的には、シミになり難いとか機能的な点もあるので、人工大理石で十分ですが、、

【オプション】

• オプションですが、うちは表札、室内干しやコーティングを検討します。 ミラーや洗面所吊戸棚、食器棚は割安なところに外注します。
• 当方も室内干しとコーティングを検討しています。 エコカラットも検討していますが・・・割高ですね。
• 室内干しがお勧めですね。 最近のマンションはドア枠の位置も高いし、梁もないので、室内干しは苦労します。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：57.33m2～96.15m2
• バルコニー面積 11.40m2～15.80m2
• ３ＬＤＫだと７０平米がほとんどみたいで。もう少し欲しかったなぁと思ったりします。 特にリビングの広さとか。
• ほとんど70平米の3LDKで間取り一緒ですね
• 間取りの種類が少なかったのが残念。 個性的な間取りがほしかった。

買い物・食事

• トツカーナまでは徒歩9分で行けました。女性はもう少しかかるかもですが。 フラットアプローチなのがいいですね。

育児・教育

• 小学校の学区ですが、ここは戸塚小ですね。ただ、マンモス校な上にマンションラッシュでどんどん生徒数が増えており、いずれピアゴよりマンション側は南戸塚小へ学区が変わるのではないか、との噂を聞いていて心配しています。
  • 戸塚は子供の数が増えている状態なんですね。 そうなると学校も作らなければならなくなりますが、現在の学校の数は何校ほどあるんでしょう。 私の住む地域では、新しく作った学校は、生徒が減ったら他の施設に替えられるように作られていますよ。もうそういう学校にしないとですね。
    • 戸塚は小学校たくさんありますが、周りは２〜３クラスです。戸塚小は５クラス前後、今年の１年生は６クラスのようです。駅反対側のクレヴィアの学区、東戸塚小は８クラスあるようなので駅近くの小学校がどうしても人数が多くなってしまうのかもしれませんね。
• 戸塚小はクラス数が1学年に多いので、クラス替えでも程よくミックスされるのがいいですね。
• 中学校は公式サイトだと地図外。１．５キロほど離れていますので少々遠いようです。

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域
• この辺りは確かに工場が幾つかありますが、マンションや一軒家、商店街がほとんどで、工業地域という感じではないですよ。

【東側の道路】

• 夜は東側の道路が交通量や車のスピードの割には、暗くてやや狭いですね…。よく自転車が道路を走ってたりするので運転してて怖いです。ついでに道路灯つけるように動いてほしいな…。
  • マンション建てる時は周辺に何か還元といういみで、並びのマンションみたいに、最低でも歩道についてはセットバックして街灯つけたりすると思います。 やってくれたり、役所に手続きする際に働きかける開発主もいると思います。 ダメな時は、管理組合の総会で話し合いのもとで、役所に陳情して設置ですね。 東側道路は環状三号線との抜け道になっていてコンスタントに交通量がありますから、改善されるといいですね。
• ここの東寄りの道路は狭い上に、直線なので、結構なスピードで車通るみたいですね。 ミニピアゴの通りの道路拡張が完了して、少しは交通量減るといいですが、、、
• ミニピアゴの前の道路拡張で交通量も増えるし、横断歩道の場所も変わるらしい。
  • 今も渋滞してますし、柏尾川の東側や栄区との移動が便利になる反面、交通量は増えますよね。
  • ピアゴ前の道は、柏尾川の橋の架け替えだけであと数年はかかりそうだし、用地買収やJRの線路を跨ぐ必要性を考えると、明学前の道につながって車の流れが変わるのは10年は先の話ではないですか？ それより、ピアゴ前の横断歩道に早く信号がついて欲しいです。
• 管轄は戸塚土木事務所だと思いますが、一度組合で街灯の件については連絡したことがあるのですが、 道路灯は予算がないのでできない ・あの道路は見通しが良いので問題ない ・日立の街灯があるし必要ない ということでした。 危ないから、といっても、事故件数の実績を調べ出したりして反論されました。
• ピアゴの前を車で通りますが、歩行者と車、マンション前の細い道から流入する車で、ピアゴ前の交差点はかなり危険な状態です。 朝の通勤時間帯や夜などは事故がおきそうでハラハラします。 マンションが増えて横断する歩行者が増えるし、道路の拡幅を待たずに信号機を設置してもらいたいですが、もう直ぐなどで拡幅に合わせたタイミングになるですかね。
• 現地を見に行ってきましたが、駅からマンションまでの道が狭い割り歩行者、自転車もそこそこいて、 最後のミニピアゴのところの交差点が信号なくて怖いですね。戸塚西口の道路事情はこんなもんなんですかねぇ、怖い怖い。。 あとは、マンション東側の歩道も狭くて、ベビーカーとすれ違うとぶつかりそうですね。 駅からは思いの他遠くはないのは気に入ったのですが。
  • 戸塚の交通事情は再開発地域以外ほとんどそんな感じです。 古くからの住宅地に至ってはまだ歩道があるだけまし？ 駅周辺の開発から区画整理されている東戸塚や辻堂の駅近くの住宅地と比べれば道も狭く感じるかもしれませんが、古くからの町並みなんてこんなもんじゃないですか？ 普段歩いていても怖いと感じたことがないのは慣れなんでしょうか？ 信号のない交差点を渡るのが怖ければ、ここのマンションならミニビアゴ前の交差点よりバス通り側の交差点を横断してそのまま通り沿いの道を歩けばいいだけですよね。 このマンションの建つ地域は中外製薬がどのような建物を建てるか未定ですが、周辺の土地は埋まったようなのでしばらくマンション等が建つこともないので景観や日照が変わらないでしょうから先々安心して住めるのかな？ ご近所としては住人が増え通りが灯りがともり通りが明るくなるのは大歓迎です。

【建物周辺】

• 隣の工場は川の向こうも一括で中外製薬に売却みたいですね。 マンションや商業施設ができることはなくなりましたね。
• 隣に製薬会社の研究施設（もしかしたら工場も）ができますが、環境はそれほど悪くないと思います。 少し離れた所に塗料工場があるので、風向きによっては臭う場合があるかもしれませんが、もっと近くでも気になることはほとんどないので問題ないと思います。

【水害】

• 周辺道路は、数年に一度、川が氾濫しなくても、冠水しますよ。特にミニピアゴ前に向けて水が集まる印象です。 ただ、冠水ですが、道路は冠水しますが、最近は歩道までは水は上がってきませんので、そこまででは…。一階は、戸建でもマンションでも、平坦なところにあるところは大雨では水浸しになるリスクはあると思いますね。 二階以上であれば大丈夫だと思いますが。。ここは川の脇の建物でもないのでまず大丈夫なのでは。
• 柏尾川の氾濫対策は市のHP等で縷々、書かれていますよ！
• 個人的な見解ですが、河が近くにある以上、丘の上とかでない限り、氾濫や冠水のリスクはあると思いますが、マンションには地下ピットがあったり排水用のポンプがあるので、過度に心配しなくても良いかなと思います。

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  現地案内図

周辺施設

• 公園は自転車、車ならば少し大きい公園もありますが、近くならば富塚公園ですね。小さい公園ですが、午前中は未就園児や周りの保育園のお散歩、午後は幼稚園帰りの子や夕方になると小学生が遊んでいます。他に小学生は戸塚小近くで駅前のＵＲ内にある公園で遊んだりもしています。 あとは職安の先にもう少し大きめの新沢池公園もありますよ！

その他

【土壌汚染】

• 土曜日に営業さんと会話したところ、今週、来週中を目処に、旧日立土地の土壌汚染に関する連絡文書が送付されるとのことです。
  • 手紙が届きましたね。 該当がどこなのかわからないし、 これでは、本当に大丈夫なのか少し不安です。 一度説明会開いて欲しいですね。
  • この区域は土壌の浄化義務はないみたいですが、中外への引き渡しの際にしっかり対策して区域解除になればいいですね。
  • このマンションの並びのマンションは、ほとんどが日立の土地でした。 体育館や社員寮などだったので、製造ラインはなかったと思いますが参考まで
• 汚染されている場所は日立の敷地の南側に固まっているため、私の感覚では影響は少ないと思います。 ただ気になる方は具体的な汚染範囲や搬出計画等を確認される事をお勧めします。
• このマンション用地に汚染が無い事は調査によって確認が取れています（重事説明あり）。 但し敷地面積4400m2に対して、日立時代に焼却炉があった1箇所しか調査していません。（それとは別に地下水の汚染調査を1箇所実施して問題ない結果が出ています。） 向かいの工場跡地は敷地面積100m2毎に1箇所の割合で敷地全体を調査していると思いますので、調査箇所数が少ない事をどう考えるか購入者側で判断しなければなりません。

掲示板

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