ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

2016年11月6日 (日) 15:16時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区白金2丁目13番1他1筆（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩5分 （2番出口）
2. 都営三田線 「白金台」駅 徒歩5分 （2番出口）
3. 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩6分 （1番出口）
4. 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩6分 （1番出口）

• 総戸数：172戸（事業協力者住戸2戸含む）
• 構造、建物階数：地上27階 地下2階建・塔屋1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年05月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/野村不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店東京本店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL:：http://www.mecsumai.com/shirokane2-t/index.html

価格・コスト・販売時状況

【比較・検討】

• 俺がここをチェックするのは、俺の投資先の白金、高輪、麻布、青山、六本木、赤坂エリアにこの物件が存在するからだよ。どんな人間がどういう考え方で不動産を探すのか、賃貸に出す時に参考になるからね。
• 軟弱地盤に杭打ちなし、既存不適格、ペンシルタワーで高くなる要素がないから、ここは相当安いんじゃない？むしろ、既存不適格で転売時に買い叩かれることを考えると、買うこと自体がかなりのリスクだよね。杭を打たずに安価に仕上げたことが吉と出るか、凶と出るか・・・
• なぜこんな谷底の液状化地帯にタワマン？ 高い所に住みたいんだか、低い所に住みたいんだか、わからない。
  • 低地だからタワマンなんだろ。白金、高輪だと、坪単価・管理費は　小規模低層＞大規模タワマン　という印象だけどね。
    • タワマンは、管理と修繕がすべてだからね。修繕費用が未知のリスクもある。

【予測】

• 私は近くに住んでいて、このマンション買いたいな、と思ってます。 それで、いま一番気になるのは、販売価格です。ちょっと気になって、周辺の中古マンションの販売価格を見ているのですが、1平米あたり108-140万くらいなので 75平米だと、1億はいくかなと思ったのですが。
  • 私も近隣に住んでいます。建物や内装のグレード次第ですが、75平米なら12500〜13500万位じゃないでしょうかね。
  • 免震タワーだし、外観やエントランスロビー、庭園など、高く売る気満々なので。75平米で1億では出ないと思います。同じく、下が12500万〜辺りと読んでます。

交通

• 駐車場出入口が目黒通り直結ではない。側道からなんて危なくて出られやしないよ。

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  電車 交通案内図

構造・建物

• 敷地面積 2891.38m2
• 免震
  • 免震でも意外と揺れるよ。経験あるけど、震度5が震度3になるくらい。エレベーターは止まるから、30階でも階段だから覚悟は必要。
• 直接基礎
  • 直接基礎の超高層ビルは、基礎部分が建物面積の数倍の面積ないと転倒の恐れがあるというのが常識です。このマンションは敷地いっぱいに建てるので、基礎＝建物面積です。転倒や傾きの恐れがありますよね？ しかも液状化リスク最大の造成地・・・心配ですね。
  • 直接基礎のマンションの方が安全性が高いです。
• ここの敷地は全く地盤は全く悪くない。それは隣地の話
  • ここって液状化危険エリアなのに現地の地盤が良いとはどういう事？
  • 液状化の件は港区の「津波・液状化シュミレーション結果」からだろうけど、地盤改良すればいいだけ。（注釈にもある）ましてや直接基礎らしいので、掘ればすぐ固い地盤が出てくる土地という事でしょう。そして改めて建設地を見ると、問題の液状化の所は隣ですね。（ほんの一部敷地にかかるけど、車が入る入口らへん？？） 当該物件のほとんどの敷地は緑色で示されている「液状化の可能性が低い」箇所です。

　https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

【反対運動】

• 色々なブログにも書込みが増えましたね。

　http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52336421.html

• 住民が港区議会に請願を出し、全会派無条件採択されても事業者は全く聞く耳を持たず強行に進めるだけ。本当に住民、議会をバカにしています。

　http://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/main/archive4_3.html

• 隣接するマンションにおりますが、シャベルカーも崖のギリギリに放置され、今にも崩れそうな恐ろしい状況です。とにかく今回の事業者は近隣住民に対して全く配慮がありません。
• 丸い壁が奇妙ですね。奥に写っているマンションの３階か４階くらいの高さということは この壁の高さは１０ｍ以上ですか。この壁側に車寄せができる計画らしいですね。
  • 目黒通りからは直接車の出入りはできなくて、目黒通りから見て 建物の裏側が車寄せらしいですよ。横の細い区道から車を出入りさせるのは危険だと周辺住民や区や区議会と揉めてるらしいです。
    • 動画を見る限り、相当細い道ですね。車が擦れ違うのはどうするんでしょうか？
• 工事は18時までに終わらせると一方的に断言したのは、三菱、野村、竹中側なのに、どうしてこんな深夜に、午前2時近くになっても工事をしているんですかね？しかも、住民には事前の連絡も説明も一切なし。
• とにかく今回の事業者は近隣住民に対して全く配慮がありません。事業者は一貫して法規制に触れていないから環境変化が嫌なら引っ越ししたら如何ですかと言い続けております。ご迷惑をおかけしておりますがご協力お願いしますという発言と態度がない。自分達の計画は変更出来ないし、住民にはただぶつけるだけ企業が利益を追求するのは当たり前ですと全体説明会でもはっきり言いました。今まで色々な業者とやり取りしておりますが前代未聞です。
• 土地に面している目黒通りは待機工事車両で大混雑。周辺住民はストレスの限界です。
• 今回はちょっと進め方が悪質過ぎて事業者が周辺住民の信用回復するのは難しいかな。

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  施工時1（2015-09-11撮影）

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  壁 施工時2（2015-10-14撮影）

【既存不適格】

• この物件が完成する頃には、この物件は既存不適格。高さ40ｍの制限の場所に、109ｍの物件では、単純計算をしても、建て替え時には5分の3の住民が住居を追われる。建て替えも転売も厳しいだろう。
• 既存不適格と言っても一度は建て替えられる

共用施設

• 駐車場 (総戸数に対して)身障者対応機械式92台(身障者優先1台含む)
• 駐輪場180台(2段ラック式148台,平置き32台)
• ミニバイク置場3台
• トランクルーム91区画
• 共用施設が少なめ

設備・仕様

間取り

• 間取り　1LDK～3LDK
• 専有面積　56.23m2～185.28m2
• バルコニー面積　6.12m2～23.35m2

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  75Bタイプ

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  100Aタイプ

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  120Aタイプ

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  185Aタイプ

買い物・食事

【飲食店・ホテル】

• BIFFI TEATRO（レストラン）（約970m・徒歩913分）
• シェラトン都ホテル（約60m・徒歩1分）

• 

  THE TENDER HOUSE

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域・第一種中高層住居専用地域・第2種高度地区

【現地周辺】

• 白金二丁目は犯罪０な稀な場所です。それを町内会や住民達で守ってきたのも、このタワーマンションで全て崩れてくることでしょう。区は目先の住民税が増えるので歓迎でしょうが、長年高額納税してきた地域住民にはプラスになることが何一つない全く残念な建造物となります。
• 現地を見てきました。場所は白金台駅から坂を下りきった低地です。細い横道と目黒通りに面してますが、壁が道側に張り出して設置されていて、道からは圧迫感がありました。目黒通りの歩道は、ここだけ半分くらいの幅で狭くなっています。セットバックをしないと道からの圧迫感がすごいですが、セットバックできるほど広い敷地でもないので、タワーマンションらしいゲートやゴージャスなエントランスは作れないかもしれません。一番気になったのは、奥の敷地との高低差と敷地奥のコンクリートの壁です。敷地の奥には切り立った崖があり、その崖を固めるために、地面から隣のマンションの3階か4階くらいの高さまでのコンクリートの壁がありました。それだけ奥の土地との高低差があるということです。

【地盤】

• 大昔は、この土地は墓地だったので、ジメジメしているのも当然だと思います。地盤が弱く、建物を建てられない土地だから、長年、コインパーキングと雑木林だったわけで。
• ショベルカーで掘り出されている土は水を大量に含んだ泥でした。港区の液状化マップの指摘通り計画地は水が溜まっている沼ですね。
  • ここが地盤的に危険なら、豊洲とか月島はもっと危険。
    • ここは地盤が弱い、なおかつ高層なのに直接基礎だから、ある意味湾岸埋立マンションより怖いよ。
  • 地盤の弱い土地では、弱いなりに対策を打ちますが、この土地は何の対策もしないので危険度は埋立地よりも上です。
• とにかくここは地盤は悪いというのはよく分かりましたが、お隣などは大丈夫なのでしょうか？何階建てかのマンションとか7.8階のビルがたしか建ってますよね？ いままでの書き込みを見ると平屋でさえ危険な気がするのですが、、それともピンポイントでこの土地だけ条件が悪いってことがあるのですか？
  • ピンポイントでこの土地が悪い理由は、過去にこの土地で水の噴出事故が複数回起きているからです。周辺住民はみんなこの事実を知っているので、その対策をせずに超高層ビルを建てるのは危険だと建設反対をしているのです。周りの住宅は、きちんと対策をとってから建てています。このエリアに低層物件しかないのは、景観配慮もありますが、地盤が緩い場所に高層物件を建てるのは危険だからです。

【谷地】

• 現地は周辺より1〜2メートル低い。

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  現地案内図

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  地形図1（2016-09-01撮影）

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  地形図2（2016-09-01撮影）

【飛行ルート】

• 飛行機は高度500m程度を飛びそうだが、ここはダイレクトな真上でもなさそうだ。
• 飛行ルートはこのマンションのほぼ真上です。ピーク時は3分に1本みたいです。

　https://twitter.com/minatono_kai

• 国土交通省のホームページをみると、地上から3度の角度で飛行機が降りてくるみたいですね。Googleでみると、ほぼ直上で、自分は計算してないんで分からないですが、400m直上だとすると、かなり音がする気がします。
  • お台場のフジテレビの裏へ行くと、今でも飛行機が低空で飛んでいますが、あれよりも低い上空を飛ぶということですか？東京タワーが333メートルですから、もう少し高く飛ぶと思いますが。
    • google earth使って、羽田空港との関係について確認してみました。 仰るように、3度の角度で降りてくる飛行機というものをもとに計算した結果 当該土地直上609ｍを通過してくる計算になります。 高さ109mがこのマンションの最高地点だとすると、500ｍ上空を飛行機が通過する計算です。車輪も降りているでしょうから、その際の騒音は、地上の段階で最大で約75dBのようです。騒音のレベルについては、以下の情報を参考にしました。 ですので、窓ガラスがない状態を想定すれば、幹線道路沿いや、掃除機、騒々しい街頭などの音が常に四六時中響いている状態＝一般的に言ううるさい状態になるようです。そこで、防音ガラスを設置した場合の効果ですが、それを設置した場合でも防音効果は10dB程度、となっているようです。ですので、生活していくうえでの音は、65dBという計算になり、寝る時も常にデパートの中にいるような状態になります。そこで、内窓を設置するとどうなるか検証しますと、ものにもよりますが、サッシも防音用にしたとして約40dB下げることができるようです。 すると、約35dBとなりますので、これであればまあ生活できるような気がします。

　http://www.marusyoya.co.jp/plast.html

　http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

　https://www.asahiglassplaza.net/needs/bouon/

周辺施設

【文化施設・その他】

• 東京都庭園美術館（約1,030m・徒歩13分）
• 国立科学博物館附属自然教育園（約970・徒歩13分）

その他

掲示板

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