プレサンス ロジェ 天満橋リバーテラス

2016年10月31日 (月) 20:49時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市北区天満橋二丁目34番3（地番）
• 交通：

1. 大阪環状線 「天満」駅 徒歩6分
2. 大阪環状線 「桜ノ宮」駅 徒歩8分
3. 大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩9分

• 総戸数：58戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 設計・監理：株式会社日企設計
• 構造設計：株式会社k’s.T.T
• 施工：株式会社松本組
• 管理：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
• 公式URL：http://pl-tmr58.com/index.html

価格・コスト・販売時状況

【第1期】

• 販売戸数 8戸
• 販売価格（税込）2,790万円〜4,990万円
• 間取り 1LDK・2LDK・3LDK
• 住居専有面積 42.68㎡〜74.84㎡
• バルコニー面積 6.93㎡〜12.24㎡
• サービスバルコニー面積 1.69㎡・1.81㎡
• アルコーブ面積 2.79㎡〜4.45㎡
• 管理費（月額）3,590円〜6,290円
• 修繕積立金（月額） 2,990円〜5,240円
• 修繕積立一時基金（引渡時一括払）256,100円〜449,000円
• 管理準備金（引渡時一括払）10,000円

【販売時状況】

• モデルルーム行って来ました。確かに強気なお値段ですね。仕様などの説明はなく、とにかく立地のよさをアピール。特にハイグレードマンションでもないのに…ほとんどの部屋が5000万円台です。価格も正式決定はしてない、要望次第で変わる、と吊り上げる気配むんむんな説明でちょっとげんなりしました。抽選はせずにどの部屋も早い者勝ちだそうですよ。
• 南東角部屋74平米で 4階5120万。5階5150万。11階5400万。14階5600万 だそうですよ。
• 1階は専用駐車場と専用庭があるということでこれまた5000万円台だった気が(2Fより高かったと思います)
• 第一期2700万円台〜で広告が出ましたね。妥当な金額でしょ〜。
  • 妥当な線ですね。まあ可もなく不可もなくかな、最近値段あがってきてるし。
• 現在の予定だと2,700万円台〜4,900万円台とありました。

【比較・検討】

• ほとんとが５０００万円台とは驚きです。プレサンスなのでもう少し安い価格帯かなと想像していました。やっぱり複線利用できてというのを売りにされているのでしょうか。

交通

• 4路線6駅利用可

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  電車_交通案内図

構造・建物

• 敷地面積：1,137.58㎡（登記簿面積・実測面積・売買対象面積・建築確認対象面積）
• 建築面積：453.32㎡
• 延床面積：4,097.84㎡

【構造】

• 杭基礎
• アウトポール設計
• 防音サッシ T-2等級
• 耐震スリット
• 断熱対策
• ボイドスラブ工法
• ダブル配筋
• シートフローリング 遮音LL-45等級
• 耐震ドア枠
• 複層ガラス
• 耐震ラッチ
• 開口部補強
• フルフラット設計

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  構造

【ランドプラン】

• （A）オートロックシステム　かざすだけで楽に解錠できるカードキーによるオートロックシステムを共用のエントランスドアに採用しました。
• （B）植栽計画　潤いあふれる暮らしを演出するため、敷地内に植栽を設けています。
• （C）宅配ボックス　不在時に届けられた宅配物の受け取りと保管をしてくれる便利な設備です。
• （D）自転車置場　自転車置場は81台分のスペースを確保しました。
• （E）駐車場　平面式駐車場6台、機械式駐車場12台、専用駐車場4台のスペースを確保しました。
• （F）バイク・ミニバイク置場　バイク置場2台、ミニバイク置場6台のスペースを確保しました。
• （G）専用庭・専用駐車場付住戸　1階には一戸建て感覚で暮らしを楽しめる専用庭付き住戸をご用意しました。（Cgタイプは専用駐車場のみとなります。）
• （H）ペット足洗い場　散歩後に、ペットの足をきれいに洗えるペット足洗い場を設置しました。

・防犯カメラ　エレベーター内、風除室、駐車場、自転車置場等に防犯カメラを13台設置しました。

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  敷地配置図

【眺望・採光】

• 建物が北東向きですね。日中に太陽光を期待したいのであれば、南側に窓のある端部屋でしょうか。ただし、南側にマンションがありますから太陽光が室内に届くか確認した方がいいのでは。
• 日当りはあまり良さそうだと思わなかったです。川向きに建つみたいですが、東向きだし、両隣りに建物がありましたので。
• 東向きしかなく諦めました。前が川で遮るものがないと言っても専業主婦にとって昼から暗いのはちょっと・・。端の部屋がもう少し南の窓を大きく取っていればここに決めたかもって思えるぐらいこの周辺の環境は気に入ってます。

共用施設

• 駐車場 22台（専用駐車場4台・屋外平面式6台・屋外機械式12台）（月額使用料／6,500円～23,000円）
• バイク置場　2台（屋外平面式）（月額使用料／2,000円）
• ミニバイク置場　6台（屋外平面式）（月額使用料／1,500円）
• 自転車置場　81台（屋外スライドラック式50台・屋外2段式31台）（月額使用料／100円・200円）

設備・仕様

• 食器洗い乾燥機
• スロップシンク
• ミストカワック

間取り

• 間取り：1LDK・2LDK・3LDK
• 専有面積：42.68m2～74.84m2
• 4LDKはキッチンが独立していて広いのがいいです。収納は少し足りない気がします。ルーフバルコニーとバルコニーの境目がどうなっているのか気になります。

買い物・食事

【コンビニ】

• セブンイレブン 同心2丁目店（約220m・徒歩3分）
• ファミリーマート 同心町店（約290m・徒歩4分）
• ローソンストア100 北区同心店（約330m・徒歩5分）
• サンクス 天満駅前店（約420m・徒歩6分）
• ローソン 国分寺1丁目店（約550m・徒歩7分）
• ローソン JR桜ノ宮駅前店（約550m・徒歩7分）
• ファミリーマート 与力町店（約680m・徒歩9分）

【スーパー】

• デイリーカナートイズミヤ 天六樋之口店（約430m・徒歩6分）
• スーパー玉出 天神橋店（約580m・徒歩8分）
• 阪急オアシス 同心店（約580m・徒歩8分）
• パントリー 都島店（約910m・徒歩12分）
• グルメシティ 南森町店（約1010m・徒歩13分）
• ディスカウントスーパーミキ 桜の宮店（約1100m・徒歩14分）
• コーヨー 南森町店（約1300m・徒歩17分）

【商店街】

• 天神橋筋商店街（約570m・徒歩8分）

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  デイリーカナートイズミヤ 天六樋之口店

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  天神橋筋商店街

【その他】

• ドン・キホーテ 桜ノ宮店（約1300m・徒歩17分）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 社会福祉法人なみはや福祉会同心保育園（約470m・徒歩6分）
• ちゃいれっく東天満保育園（約560m・徒歩7分）
• 太成学院天満幼稚園（約660m・徒歩9分）
• 堀川幼稚園（約990m・徒歩13分）

【小学校】

• 大阪市立堀川小学校（約1,080m・徒歩14分）
• 市内ではかなり人気の高い小学校の学区なので、子育てには良いと思います。

【中学校】

• 大阪市立北稜中学校（約890m・徒歩12分）

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  社会福祉法人なみはや福祉会同心保育園

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  大阪市立堀川小学校

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  大阪市立北稜中学校

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、準工業地域、防火地域、準防火地域、駐車場整備地区（都心部地区）

【雰囲気はおちついている】

• 昼過ぎに実際に歩いて見ました。静かで良いのですが、天気がいいのに日が当たっておらず、南側のマンション一室は室内灯を点けていました。
• 周囲全体的に寂れた暗い雰囲気が否めなかったです。
• タイミングが悪かったのか人通りが少なく、さびれた印象を受けました。活気はいらないのですが目の前の大川遊歩道も含め薄暗く人気がない、そして治安はどうなのか少し不安に思いました。

【騒音は許容範囲】

• 阪神高速とJR環状線の間に位置する為、騒音が気になっていたのですが、そこまで気にはなりませんでした。
• 電車の音は許容範囲内。
  • 電車の音、その他騒音はあまり気になりませんが、桜の季節などは対岸の公園で大騒ぎする人がいるので聞こえてくると思います。

【川が近い】

• 川の近くですから日当たりを気にせずに住めそうなのは利点。デメリットは水害が起きる可能性が高いということでしょうか。
  • 気になるのは水害よりも虫や夏場の川の臭いです。水害はめったにないと思うので、日々の困りごとがないか知りたいです。
• 川の近くですが、少し上流に水門があるので水害の可能性はかなり低いはずです。また、河川敷のあるタイプの川ではないので、よそと比べて蚊が多いということはないです。
• 春は桜が綺麗だと思います。何もりも目の前の抜け感は間違いないと思います。ただし低層階は木の影になるかも。鳥とセミのなき声はなかなかなものかもしれないです。
• 近くに住んでいますが川のにおいは気になったことはありません。
• 対岸の北側に砕石の加工をしているところがあるので、ベランダに粉塵が飛んでくると思います。

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  現地案内図

周辺施設

【医療施設】

• 増原クリニック（約120m・徒歩2分）
• 八杉クリニック（約180m・徒歩3分）
• 向井歯科医院（約400m・徒歩5分）
• 石黒医院（約530m・徒歩7分）
• 本出診療所（約550m・徒歩7分）
• 佐藤内科クリニック（約590m・徒歩8分）
• 矢鳴歯科（約590m・徒歩8分）
• はなもと歯科（約610m・徒歩8分）
• いわはし歯科（約630m・徒歩8分）
• 松田内科医院（約690m・徒歩9分）
• 川島産婦人科クリニック（約780m・徒歩10分）
• デンタルクリニックはしもと（約820m・徒歩11分）
• 太田診療所（約900m・徒歩12分）
• こうり歯科クリニック（約940m・徒歩12分）
• 大阪市立総合医療センター（約1,210m・徒歩16分）
• 医療法人 尽生会聖和病院（約1,250m・徒歩16分）

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  大阪市立総合医療センター

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  医療法人 尽生会聖和病院

【公共施設】

• 北区役所（約580m・徒歩8分）
• 北消防署与力出張所（約590m・徒歩8分）

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  北区役所

【公園】

• 東天満公園（約430m・徒歩6分）
• 毛馬桜之宮公園（約510m・徒歩7分）
• 扇町公園（約690m・徒歩9分）

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  東天満公園

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  毛馬桜之宮公園

【ホテル・スポーツ施設・その他】

• 帝国ホテル 大阪（約450m・徒歩6分）
• 与力町運動場（約560m・徒歩7分）
• OAPタワー（約560m・徒歩7分）
• 重要文化財泉布観・旧桜宮公会堂（約1150m・徒歩15分）

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  帝国ホテル大阪

【金融機関・郵便局】

• 都島中野郵便局（約540m・徒歩7分）
• 大阪天神橋三郵便局（約620m・徒歩8分）
• 三井住友銀行 天六支店（約940m・徒歩12分）
• 三菱東京UFJ銀行 天満支店（約950m・徒歩12分）
• 三菱東京UFJ銀行 天六支店（約960m・徒歩12分）
• みずほ銀行 梅田支店天六出張所（約1020・徒歩13分）
• りそな銀行 南森町支店（約1250m・徒歩16分）
• 三井住友銀行 南森町支店（約1330m・徒歩17分）

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  都島中野郵便局

その他

掲示板

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