夕陽ヶ丘リバーガーデン

2016年10月23日 (日) 22:53時点における版

夕陽ヶ丘リバーガーデン外観

物件概要

• 所在地：大阪府 大阪市 天王寺区松ヶ鼻町69番
• 交通：

1. 地下鉄谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅徒歩12分
2. 近畿日本鉄道大阪線「大阪上本町」駅徒歩11分
3. JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩5分

• 総戸数：106戸
• 構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上19階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年10月予定
• 売主：リバー産業株式会社
• 施工：リバー建設(株)

価格・コスト・販売時状況

• 積水のグランドメゾンが坪平均250万、伊藤忠のクレヴィアが230万、東急も230万。ここはいくらなんでしょう？
  • リバーなのでそれより安値でいってほしいですね。
  • 仕様がよくて、それなりの値段ならそこそこ売れるでしょうね。地元では有名な土地です。
  • 坪200万超確実らしいです。
• 電話で話きくと、80m2くらいで7000万くらいと言っていてびっくりしました。近くのローレルタワーのほうが安いといっておきましたけど、どうなるのか、、、
  • リバーのイメージからはびっくりの価格ですね。7000万くらいなら、グランメゾン夕陽ヶ丘タワーの上層階85m2かえますよね。。
  • 私も電話で聞いたら、グランドメゾンと同じくらいになりそうって言ってました！土地の購入値段が高かったそうで！
• いくら五条校区とはいえ、南東角部屋以外は東向きやし高価格やし苦戦すると思います・・・
• 五条校区で1000坪近い敷地はもう今後ないでしょう。 それが充分な付加価値だと思う。
• 松崎町で、80平米5000万は安いと感じました。本当にいい地域です。
  • 80平米で5000万ではないです。 70平米で5000万です。五条校区の中でも高いと思います。 松崎町ではないです。 松崎町は常盤小学校校区の場所です。 リバーガーデンは五条校区の松ケ鼻町です。 共に文教区で高いですよね。
    • 安くはないと思います。五条校区の中でも高いとは思いますが、五条校区の中でも立地は最高だと思います
• 100超は低層階でも8000万円以上だと営業さんが言ってましたよ。
• 低階層80ヘーベ超で5000万後半らしい。 天王寺区のタワーの高層階で同じ位の広さと値段？
• 大阪市内の環状線内側で廻りに大きな戸建もあり、近くに公園もある閑静な住宅街はこの辺しかないからね。更に学区も良いので強気の値段でしょう。
• Ａタイプは優先販売で完売ですね。
  • Aタイプは本当に売り止めになるくらい人気らしいよ。好評なの本当。屋根も吹き付けも無かった。モデルはセンスなし。
• 四天王寺さんがあって、立地いいですよね～^ ^ ただやっぱり３LDKで７０平米5000万台は少し高いかなぁ～
• いろいろと周辺環境がとてもいいというのは同意です。 本当にいい場所だと思います。 だからか、お値段的に若干強気なのかなぁという風な印象を受けます。 それでも、欲しいという人が多いのならば、 それが適正価格というふうになってくるのですけれども。
• リバーガーデンよりＤＭ（手紙のような物）が届きました。 開封してビックリ！１０万円分のオプション代金プレゼント！ もうオプション代金のプレゼントを始めてるところを見ると・・・かなり売れ行きが悪いんでしょうね。
  • 夕陽ヶ丘の中では、一番売れてるみたい。住めるなら、住みたいです。。。
    • 売れ行きはいいでしょう。高層階は売り切れ、低層階も売り切れ間近
• 既に完売しています。
• 立地的にはファミリー層には大阪市内でも最高の場所やけどね。その分相当お高いのに、よう売り切ったんじゃないですか。環状線の内側でファミリー向けの広いマンションって意外にチョイスないんですよね。

【内覧会】

• 内覧会行った方、お部屋や共用部分いかがでしたか?
  • モデルルームより廊下や玄関が狭く感じました。お風呂のドアがちゃっちくてすぐ壊れそうなのも気になりました。駐輪場、駐車場への導線も雨なら濡れます。宅配ボックスのカードは非常に面倒。エレベーターも片方はとても狭く内装もチープ。非常にがっかりしました
    • モデルルームより玄関が狭いということは、角部屋じゃないということですよね。 それで、平面駐車場当たったのであればかなりラッキーだと思いますよ。建物内の平面駐車場じゃないかもしれませんが。 私は、タワーマンションではないのに全部の階にゴミ室があるのがいいと思いました。
      • みなさん、そういった反応なんですね… ちなみに私は角部屋です。 駐車場はマンションの立体です。 自転車は二階部分で非常に不便です。 平面が6台しかないというのがそもそもおかしいかと。 宅配ボックスは、カードキーではなく車のカギのようなものをかざすと開けるタイプしか使ったことがなかったもので面倒と感じました。
• 内覧会行きましたが私は大満足しています。角部屋です。
• 浴室扉以外は大満足です。モデルと同じ浴室扉に変更しとくべきでした。
  • 確かに浴室扉は壊れやすそうですよね。普通の新築マンションはどんな浴室扉なんでしょうか？規格は一緒なはずなんでどこの新築マンションも同じではないのですか？
    • メーカー規格品なのでどこも一緒ですね。樹脂部分がペラペラでしたね。
      • モデルルームと同様のバスルームの扉だと、風呂場が丸見えの透明なタイプだったので私はやめました オプションなしの浴槽扉、先日見た時は確かTOTO製だと見受けられたのですが、樹脂はペラペラ、取っ手は少し体重をかけてドアを開けるともぎ取れそうでオモチャっぽく、ここは本当に取り替えたいです。

交通

• 立地はとてもいいですね。
  • 立地がいい、との書き込みがみられますが、本気ですか？ 私はこのあたりの戸建て育ちですが、実家今でもそこにいてますけど 駅遠くて、中高時代私立だったけど、毎日荷物多くて歩くのしんどかったです。 小学校が近い言っても、すぐ終わるし。 とにかく中高、大学時代の駅までの歩き、大変だった。 就職して、速攻、高校生の妹と一緒に駅徒歩3分の分譲賃貸マンションに引っ越しました。 今母は、自転車の買い物が坂道がキツイ、言ってます。 ご近所の奥さんも、御主人の車いすおすのがきついねん、と。 立地がいい、というのは土地代が高くて、固定資産税が高い分、鼻が高い、 という意味でしょうか。 身近過ぎて、有難みがわからないだけでしょうか。
  • 徒歩5分では？ 住むのに落ち着いた環境、いい校区という点などがいい立地かなとここに関しては思います。
  • 確かに環状線まで５分、地下鉄、私鉄が10分以上では特にアクセスがいいとも言えないかも。 ただ夕陽丘エリアを求めている人には物件も少ないから検討には値するでしょうね。
• 徒歩18分は掛かると思うよ。5分は無いなぁ
  • 桃谷駅までなら5分で行けます。上本町駅なら12分くらいです。
• ここは最寄駅は　JR環状線　桃谷駅なんですよね。 地下鉄まで　徒歩で歩くには　気が遠くなるほど　遠すぎます。 健康には良さそうです、雨天の時　大変です。 但し、車があれば　不満も皆無です。
  • はい、そうです。ここは桃谷駅徒歩5分です。上本町徒歩10分、夕陽丘駅は12分と遠いです。やはり駅から5分以内でないと徒歩では厳しいと思います。市内通勤や通学の方にしてみれば環状線はやはり便利だと思います。桃谷駅は最近綺麗になりましたね
    • 四天王寺前夕陽ヶ丘まで距離はあるけど十分歩けますよ。 ただ通勤通学で毎日となるとつらいかな。 近くに住んでますが、時間のあるときは難波まで歩きます。 良い運動になりますよ。

構造・建物

• リバーは難波も千里も設備仕様はタワマン級でも間取りでのコストカットが酷すぎる。 ここでそれやったら終わりかも。 階高低いしスパンは激狭。 あとデザインも。 下の方のデザインはタイル貼りで高級感あるけど、上の方に変なの付けたりするからなぁ。 ここも設備仕様は間違いなくいいやろけど、外観がHP見ても下の方しか写ってないから、とりあえず全体のデザインを見てからかな。
• リバーガーデンって、敷地内に森みたいに木を植えまくるのが一般的なんですか？ ここもホームページ上はそんな感じに見えますが。
• ホームページの外観は洋風のお城みたいですが、本当にこんな感じに仕上がるのでしょうか？
• 今日コンセプトブック届きました。東向き…だったんですね…。しかも敷地をかなり贅沢に使ってます。 これは、お高いかも。
  • 東向きにはがっかりです。
• 雰囲気はよさげだけど、エントランスアプローチに蚊が多そうですねぇ。
• イメージ図はいいですね。19階建てとは、高層ですね。
• 東向きは朝はかなり眩しいですね、カーテン開けられない位さんさんとします。 日中も窓からそれなりに採光があるなら悪くないかなと思います。
• リバーは「造園業者かおまえんとこは」って言いたくなるほど 建物の周りにこれでもかってぐらい大量の木を植えて森林みたいな庭を作る この物件も庭だけなら周囲のどんな高級物件にも余裕で勝つでしょう 過激なほどの緑化は近隣の住民にも恩恵がある 町並みのグレードが上がった感じがするからね 建物本体とは直接関係ないけど 他社のどんな高級物件でもあまり金をかけない公開空地に金をかけ緑化する これリバー物件の特徴
• このマンションのメリットは立地と耐震等級2。内装は後でどうにでもなる。
• エントランスや外観デザインがヨーロッパ調ですか。 洋風な造りですね。 エントランスのデザインが素敵だと思いました。 アプローチゲートもあり、セキュリティ面も良いと思います。 屋根付き駐車場を確保できるといいのですが。
• こちらは耐震等級が２。 耐震等級が高いと、部屋の中に柱が目立ったりとかしたり、壁が厚かったりで 部屋自体がけっこう狭くなってしまうという話は聞いたことがあるのですが こちらはそうでもないのかな？ あまり狭くて狭くてという感じの間取りはないように思いました。
• ここは、外装デザインが洋風ですね。 エントランスアプローチやアプローチゲートなどがあり良いと思いました。 すぐにエントランスでないのが良いですね。

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  外観状況（2016年5月11日撮影）

共用施設

• リバーの管理って、リバーは系列に管理会社ないから物件によっ様々です。 浪速管理が多い様ですが。西区に本社のある40年前後の実績のある中堅の管理会社。関西のマンション管理を中心に実績は右肩上がりで名前からして大阪の会社だからリバーの物件の多くの管理にも携わっている。長谷工や住商、野村等とも取引はある。管理会社としてはまあまあだと思う。
• 駐車場は106戸に対して、66台しかないのですがどうなのでしょう？
  • 駐車場が少ないと思います。 良い物件だとは思いますが、駐車場が少ないのが欠点だと思います。 車を持ってらっしゃらない方にはいい物件ではないでしょうか？
• Aタイプの上の方の階は平面の駐車場に必ず停められるような感じになっているのですね。 駐車場の確約はとてもいいと思います。 平面だと出し入れが楽ですし。抽選による入れ替えの可能性がないというのはいいのではないかと思います。 専有使用権的な感じで扱われるのかな？
• 防災関係の資料で防災備品が紹介されていますが、マンホールトイレやかまどベンチは実物を見たことがなかったので、実際どのようなものか確認することができて良かったと思います。他にも食料品を保管できるようなマンション共同の備蓄品倉庫などがあればいいですね。
• ここは、マンションの敷地内のレイアウトが素敵。 入口からエントランスまでのデザインとか。 植栽がきちんと管理されていれば、モネの庭は癒されそうです。
• キッズルームってないのですか？
  • 2階にありますよ！
• 各階ゴミステーションは日祝日（土も？）は集めないので生ごみは出さないようにということだったと思います。エレベーター内のボタンは確かに低いですが、子供でも上のボタンまで押せたのでそれはそれでありかと思いました。

設備・仕様

• 今回は15階以上はプレミアムでハイサッシで高級感を出しているとのことです。ハイサッシいいですよね。
• 内装のグレード、高かったですね。
• こちらは電気料金が5％安くなるIPPS電力一括購入システムを 採用しているのだそうですが、来年電力の自由化が始まると各社競合により 一般家庭の電気料金も10％ほど安くなるのでは？と予想されるようです。 その際、より安い電力会社へ契約し直す事は可能ですか？
  • 一括購入システムだから割引になるので、個人的に契約し直すことはできないと思います。

間取り

• 1LDK～4LDK＋納戸 50.86m2～107.00m2(トランクルーム面積を含む)
• 広い部屋が選べるのは良いかもしれませんね。市内で100m2超が希少の時代だから。
• 間取りは、2LDK～4LDK＋納戸で、70.49m2～107.00m2とあるので、結構広めのお部屋ばかりなのですね。

買い物・食事

• このあたりでは、日頃のお買いものは阪急オアシスでしょうか。それとも桃谷駅周辺にスーパーなどがあるのでしょうか。
  • 徒歩や自転車ならオアシスかなぁ。 車ならハルカスにも行きやすいですね。
  • スーパーならイズミヤが徒歩５分くらいの所にある。
  • ここは上本町エリアにも、少し歩けば行けますからね。 コーヨーや百貨店等、選び放題ですから。

育児・教育

• 小学生がいるけど、車がないと、塾やおけいこの送り迎えには不便かな。 塾はどうしても、上本町に偏っているし。 車買わんといかんかな。。。
• ここは五条小学校区域なのがメリットかな。
• 公式ホームページの契約者の声を読むと、契約のきっかけとなったのが 五条小学校区が第一位となっています。 子供が居りませんので知りませんでしたが人気の高い学校なのですか？ 教育熱心なご家庭が多く入居されるマンションになりそうですね。
  • 五条小学校は大阪市内では一、二を争う程の文教エリアの小学校です。 公立ならどこでも一緒など、色々叩く人もいますが近隣の小学校とはネームバリューが違います。結果として五条小学校校区の家は資産価値も他のエリアとは全く違います。

周辺環境・治安

• もともと府営住宅があった場所です。
• ここは、陽当たりはどうなんでしょうね。 西側の宗教法人の建物が高くて気になります。 生活利便施設は、充実していると思います。 神社仏閣も少し足を延ばせばあるんですね。 飲食店もそれなりにあるので、外食も可能ですね。
• 四天王寺、生玉神社、愛染さん、大江神社、五条宮、その他多数、 すべて徒歩圏で祭りもあります。 日赤、警察病院、ＮＴＴ病院、その他多数、すべて徒歩圏です。 図書館まで4分、目の前が公園、徒歩1分で五条グランド、コンビニもあります。 関西随一の文教区 桃谷駅まで徒歩5分、上本町駅まで12分、夕陽丘駅まで13分。 これだけ便利なのに、とても閑静な住宅街なので 一度住めば、他には引っ越せない事間違いなしですよ。
• ここ、坂に建ちますよね。 松ヶ鼻町と堂ヶ芝の間あたりから地盤が悪いそうで、合わせて断層も気になります。 ちなみに隣の宗教団体？も。 その点、ご存知の方いらっしゃいますか？
  • 断層は心配ないですよ。 地盤は1ｍ離れるだけで変わりますので 一概に言えませんが松ケ鼻町なら問題ないと思います。 隣も変な集団ではない事だけは分かります。
• 桃谷駅にも近いですし、大阪駅や天王寺へ行くのにも便利な上、マンション自体は静かな立地で開放感もあるって素敵です。
• 私立の中学校が近場にありますから、治安の面では安全そうです。 教育環境は整っていそうですね。 大きい病院が程よい距離にある点も安心できますし、 ＪＲの駅も近いことから住みやすいのかなと思いました
• 現地周辺を改めて歩きました。やはり、とってもいい場所ですね！買ってよかったです。
• 学校も多くて落ち着いているエリアだと思います。 朝の登校時や午後の下校時は若干賑やかになるかもしれないですが こちらのマンションの方は特に影響はないかな。 学校から駅までの道のりが賑やかになる程度で。 子供さんがいる人にとってはとてもいいんじゃないでしょうか
• この辺、リバーが出来て明るくなったよね
• 隣の工事中の空き地、あそこは何になるのでしょうか？こちらのマンションとは無関係なのですよね？
  • 一戸建てです。隣の駐車場が崩れるので工事がストップしています。

周辺施設

• 駐車場の抽選に不安があったので周囲の駐車場を探したのですが、結構空きがありませんでした。とりあえず一台分だけ確保。来年の9月まで借りっぱなし（まあ抽選に漏れればそのまま使用ですが）だけど、同じような人いるかなあ？

その他

• ぶっちゃけ立地は最強だと思います。 こんな土地はもう二度と出てこないと思います。 上本町エリアがいいとかおっしゃる方もいますけど、近鉄線を良く乗られるらなそうでしょう。しかし大阪市内へ仕事に行かれたり通勤される方はやはりかなり不便かと思います。谷町線、環状線まで行くしかありません。 グランドメゾン上之宮町が良いとおっしゃる方もいますけど、駅からの遠さ近隣にコンビニやスーパーがないと言ったことを考えるとやはり利便性ではここには及ばないと思います。ただグランドメゾンと比べると共有部分がチープなのも確かです。 しかし各階ゴミステーションや駐車場の確保、など必要な物は全て揃ってます。そう考えると五条校区希望で、この値段で便利なマンションといえばここに敵うマンションはそうないのではないでしょうか？ 私は別にリバーガーデンの肩を持つつもりは毛頭ございませんが事実だと思います。

掲示板

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