パークタワー晴海

2016年10月1日 (土) 11:25時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
2. 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
3. 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分

• 総戸数：1,084戸
• 構造、建物階数：地上48階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年05月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：大林組 東京本店

価格・コスト・販売時状況

• こちらの土地の仕入れは90億円で都有地を落札です。
• オリエンタルランドが外構コンセプトを担当するわけですから、基本、ファミリー向けですよね。でもプレミアム住戸の購入者も満足できるように、人目につくような共用部のイマジネーションテラスのデザインを光井純の設計事務所が担当したりする。そうかと思えば、みんなが大好きなお約束の内廊下にするかわりに、主寝室の窓の正面に、普通ではありえない柱がドーンと立ち塞がっていたりする。金をかける所と手を抜く所のバランスが絶妙な気がします。低価格帯と高価格帯、どちらもちゃんとご用意してくれてる気がします。
• 初めてＨＰ見て思わず笑った(良い意味で) さすが三井！よくやるわー。でもランニングコストが心配な気がする
• ここ坪300で売るといってたけど、無理そうですね、340くらいになってしまうかも。DTは値上げして360とかいってるよ。ここ敷地面積考えたら、本当に４００くらいの価値があるのかも。住まいサーフィンがいってるように。
  • 坪400万だそうです。
• 駅が遠くても高値で売れるのね
  • 地下鉄も来るみたいだね。そうすると、駅近だから値上がりだなあ。
    • BRTの停留所確定と空き地のアウトライン発表で400あるかもね。空き地は大手が開発するでしょう。それなりのものできるのでは。
      • 販売延期はこれらの変化を折り込みたいという事だったのかもね。やるなー三井。
• 残り393戸として残り1年で売れるかな？ 1日1戸以上のペース、、、 10月にここを販売しなくて正解です。
  • 1日に1戸ペースは難しいでしょ。先着順は2週間経つのに1戸しか売れてませんよ。一気にみんなサーっと引いたのがわかる状態。竣工前完売なら御の字ということにしましょう。
    • 2期以降でまだ選べる部屋が半分以上残っている中で、あえて先着順買わないでしょ。このクラスの物件買える層なら仮に2期で多少の値上げがあっても欲しい間取り買うんじゃないですかね。 まぁもっとも超人気物件ならそれでも売れるとは思いますが、流石に豊洲最高価格ですし、世の中そんなに甘くはないってことですね。
      • 第1期三次とか、刻む戦略に入ってますからね。もはや、真実どれ位売れたのかはわからない。が、売れてないパターンの売り方であることは確か。
        • １期申込み期間の１週間前くらいに「313戸供給御礼」と発表していましたね。なぜ「供給御礼」といった言葉をフライングして出すんだろう、と思っていたものですが、三井側も事前に「１期完売御礼」は出せない事態になることを分かっていたんだろうね。
• 最寄駅から12分かつ検討中の地下鉄が選手村の近くを通る予定のためまったく期待できず、いわば鉄道不便地域にあるこの物件の販売価格はかなり厳しく審査しようと考えております。延期後の販売開始は2016年10月頃でしょうか。
• ここはいつぐらいにリスタートするのかなぁ
  • 地下鉄も決まった来年の４月頃じゃないですか？BRTのステーションもその頃には決まってますし。
    • ＢＲＴ停留所が近くに決まったとして、購入検討者はそれをどこまで評価するだろうか。ＢＲＴが実際にどの程度便利かは実際に運行してみないとわからないが、それは4年も先のこと。 バスと何が違うの？とか未知数のものに高い金は払えないという人が大半ではないだろうか。
• 関係者の話では徒歩圏にBRTができる可能性はあっても地下鉄はないそうです。 玄関から最寄りの月島駅のホームまで15分以上はかかると思われ、想像するだけで毎日の通勤が嫌になります。。マンションや公共のバスはあてになりません。 場所が悪すぎで坪300では確実に売れ残りますね。坪280が妥当でしょう。
  • ここは400超えるみたいですよ
• 用途から、飲食店が消えた。住宅と店舗、保育所に更新されている。
• 坪400なんて話もありますが杭打ち問題の影響もあって、さすがにそこまで強気には来ないでしょう。坪330と言いたいところですが工期遅延のコスト増を加味して、予想レンジは坪350〜380。これを超えたらびっくりポンですわ(笑)
• ここいつから販売なんですかね？ 竣工が30年6月だからそろそろだと思うのですが。 やっぱり不調のパークホームズ次第なのかな？
  • パークタワー晴海は来年早々に１０００戸規模で販売しますよ。くじらのイメージはそのままらしく、夢の国オリエンタルランドとコラボも同じあと半年弱程お待ちください。
    • 価格はおそらく、大規模で販売なので坪300万円前後から条件良しで400万円位みたいです。

【工事延期】

• 工事トラブルは支持地盤深さの問題ではなく施工品質の問題と思います。深さが違っているなら再施工に即着工しています。昨夏着工して、今頃杭の手直し工事をしている事は10ヶ月近く対応を協議なり対策工事をしていた結果です。 対応策が尽きたので再工事となったと考えのが妥当でしょう。 一年間、あれだけの人員資材機材設備の無駄は相当な費用になり1000戸を超える工事遅れの保証費用は幾らになるのでしょう。元請会社の決算にも影響するのではないでしょうか？
  • 地下に予想外の埋設物があり、その除去のため次工程に移れないだけじゃないの 別に今までの作業が無駄になっつた訳じゃないと思うけど。 延期が広報された直後、現場裏の公園を散歩していたら、大きなコンクリートブロック を釣り上げていたのでそう思ってました。
• 過去の建物若しくは橋脚等の地下構造物が原因であれば杭工事→山留掘削→下部工→上部工の工事の中、ただ単に杭工事と山留掘削の工期が遅れるだけです。 今回は杭工事→山留掘削まで進み以後半年間進展の無いまま（工事は何かしていましたが）重機を再度投入しています。 通常の建築工事ではあり得ません。
• 普通では考えられない事が発生したから今回の異例の事態なった事は間違いないですね。
• 結果としてこの物件はお買い得と思います。（発売時期が遅れ高騰のリスクはありますが） 経過から判断するとゼネコン側の施工品質に問題があり管理又は発売元はそれをチェック出来た、と言う事です。 費用は当然ゼネコン負担です。 完成まで厳しいチェックは続きます。従って品質は大丈夫ですから買い方は発売時期を見極め、ゆっくり他物件と比較すれば良いと思います。
• 生コンプラント解体始まりました。販売延期は誰かも書いていましたが基礎のやり直しですかね？

【コスト】

• 植栽がかなり多いので、管理費に跳ね返りそうです。
  • 植栽がかなりあるけれども戸数が多いからそこまで1戸あたりの負担にはならないんじゃないかとは思います。窓の下に緑があるのは良い事ですよ。あとは修繕費。1000戸以上もあるマンションですが、大規模修繕とかってどうなっていくのかなーと。10年目20年目はともかく、それ以降になってきた場合。長期修繕計画案があるのなら、見せてもらえるのならそうした方がいいのかも。

【オリエンタルランド】

• ディズニー風なマンションなのですか？
  • オリエンタルランドと庭設計しただけで、そこかしこにミッキーモチーフが隠れているようなディズニー風ではない様子
  • オリエンタルランドを起用したのは「外構コンセプトデザイン」。コンセプトデザインというのは具体的な設計ではなく、ゾーニングなどの企画を委託したのでしょうね。
  • ディズニーをちょっとでも模倣したら、ライセンスなどの権利料が発生するんじゃないでしょうか。そんな雰囲気は、広告のどこにも見当たりませんが。

交通

• 有楽町線と大江戸線二駅利用は、本当に便利です。
• 最寄駅から自宅までの途中に橋があるのはかなりマイナスポイント。豊洲駅からも十分歩けるし、橋がある以外の立地条件はいいと思うのですが。
• あくまで主観になりますが、比較的歩くのが早い自分でも月島駅１０番出口-トリトンスクエア間で１０分程かかるので、こちらの物件も有楽町線の改札までとなると優に１５分はかかるでしょうね。（確か１０番出口-有楽町線まで約470mとの構内表示があった気が…）豊洲方面も、トリトンスクエア-ららぽーと間を早足１０分でいけますが、豊洲駅となると相当健脚でも１５分ギリギリかと。この辺りだと２駅ともほぼ等距離になると思うので、有楽町線で都心部に向かうなら豊洲から乗ったほうが座れる確率が高いですね。
• シャトルバスもあるので駅の遠さは気にしてないから立地的にはベストに近い。

【月島駅】

• ここは、月島駅徒歩圏内だから、シャトルバスの必要がありませんね。春海橋交差点→朝潮大橋→月島駅1番出口のルートで通勤できます。
• ここから最寄りとなる月島駅出入口は、ホームまで数分間は歩く地下トンネルの入り口で、実質は月島駅15分くらいになるよ。しかも勝どきの道程と違って、暗くて細い道。買う際は、現地と駅ホームまで、試しに歩くことをお勧めします。
  • 通勤で月島駅徒歩利用予定の方は必ず現地確認をオススメします。月島駅でも端っこの出入口まで細くて狭い道を歩き、晴海通りの陸橋の階段みても大丈夫な方じゃないと後悔しそうです。
• 月島駅徒歩12分は12番出入口までなので、有楽町線の改札口までは実質15分はかかるな。
• 月島駅最短コースの場合、晴海通りを渡る際に歩道橋を渡らないといけませんよね？ベビーカーだと迂回して、想定より遠回りなルートですかねぇ(~_~;)実際、何分くらいかかるんでしょう。
  • 月島は10番出口にはエスカレーターとエレベーター、文化堂のところにもエスカレーターとエレベーターがあります。更に、現在建設中のキャピタルゲートプレイスにもエレベーターできるのではなかったでしたか。駅のホームは有楽町線は佃寄りの改札から入らないとエレベーターは使えず。
  • 豊洲方面にある横断歩道を渡ってからどちらに行くか次第ですが、あえて歩道橋のあたりまで戻って駅に向かうのであればプラス3分程度では？信号待ちをどの程度見るかによってはもう少しかかりますが。
  • 横断歩道を渡ってそのまま直進して月島に向かうことも出来ますが、その場合はロスはなく15分程度ですかね。10番出口ではなく有楽町線の改札に近い入り口ですけど。また、橋のアップダウンが結構ありますが。
• 現地から月島駅まで歩いてみた事があるのですが、毎日通う事を考えるとやっぱり遠すぎます。おそらく部屋を出てからホームに着くまでは、25分から30分はみておかないといけないと思います。

構造・建物

• 敷地面積：19161.72平米
• 建築面積：5116.54平米
• 延床面積：120665.38平米
• 建設現場には、たくさんのクレーンや重機があるのですが、進んでいるのかいないのかよく分かりません。 そもそも三つの巨大な土管のような円柱物、あれは何でしょう？ 今までタワマン建設現場は色々と見て来ましたが、あんなものは初めて見ました。ずーっと置いてありますね。
• 年末は見なかった杭打ち機が出て来ていて明らかに杭打ち＆液状化対策をやり直していますね。 工事看板にはH30年6月竣工予定となっていたと思いますが、ここから29ヶ月で竣工まで持っていけるものなのでしょうか？
  • 1からやり直しではないと思うので間に合うのではないでしょうか。
• 地下1階、地上49階、塔屋1階⇒地下鉄1階、地上48階に変更になっていたんですね。高さも約174m⇒約169.99m(最高178.49)になっていますが、形状が想像できません...

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  現地状況（2015年10月29日撮影）

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  現地状況（2015年12月28日撮影）

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  現地状況（2016年1月8日撮影）

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  現地状況（2016年1月16日撮影）

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  現地状況（2016年4月23日撮影）

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  現地状況（2016年5月11日撮影）

共用施設

• 駐車場：総戸数 1084戸 に対して 敷地内機械式 480台 敷地内平面 11台
• 駐輪場：総戸数 1084戸 に対して2225台
• バイク置場：総戸数 1084戸 に対して36台
• トランクルーム：総戸数 1084戸 に対して1084区画
• エレベータ：15基
• 広い庭がいいですね。
• フットサルは良いスポーツですが、施設の近所にお住まいの方はとにかくうるさくて仕方がないそうです。しかも、それがマンションの敷地内にあると響くし・・・。BBQも楽しいですが、あの匂いと煙が、窓を開けた時には・・・

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：42.53m2～121.16m2

買い物・食事

• 問題は、スーパーが近くにない点です。月島駅そばに文化堂はありますが、少し遠回りになってしまいます。何としても2丁目にスーパー、イオンの「まいばすけっと」レベルでいいので、誘致したい所です。
• スーパーはマンションに入りますか？
  • 勝どき東に入ります！
• ららぽーとにも近いし気軽に行けそうです。
• ここって近隣にスーパー出来ないのかな？トリトンの成○やマルエ○プチじゃ、遠いわりにしょぼくて全然使えない。駅が遠くてスーパーもないなんて不便すぎる。この住環境の悪さで高値できたら売れないでしょ。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 魅力的な物件ですが、やはり地盤が怖いかな
• 二丁目の環境私はいいと思います。 ただ、通勤するにはちょっと駅から遠いかな。 でも寧ろ駅近くでゴチャゴチャしてないから環境的に良さがでてるのかと。地下鉄駅が近くに来なくても、他マンションと比べる必要ないと思える人が検討すれば良いのでは？
• 晴海の北方向高層階は、風の強さがハンパないです。風がうなる感じです。 暖房ガンガンやれば問題ないです。バルコニーに置いているサンダルが若干移動するレベルで、吹っ飛びはしません。
  • 南方面も風強いですよー。、すごい寒いです
• この辺りの場所は、今が一番寒くて、解放感じゃなくて寂寥感が漂ってる時期だから、今は見に行かない方がよいかと思います。
  • 4本タワーが建つと聞いて今日現地行きましたが、寂寥感はなかったよ。むしろここがこれから開発されるということで将来に期待感あったよ。都有地のほうにBRTも来るようだから少なくとも今より発展するよね。
• ここに４本目のタワーがたつということは、やはり商業施設の誘致は厳しいと判断したということかも。たしかに、橋渡ればすぐにららぽーとだし、共食いになるからねー
  • 販売の順番はわからないけど、開発は一体でやると思うよ、 毎日見てるからわかるけど、レミコン後の整地工事はほぼ 終わったみたいで、何十台もいた工事関係者の車も今はほとんど いなくなった。それに合わせたように、ほとんど休んでいた、 ここの工事が、今週ぐらいから、にわかにクレーンとかシャベル が動き始めた、近々に間をふさぐ大きなコンクリートの壁が取り 壊されると思うんだけど？
    • 私も毎日見てるけど、ここの工事がほとんど 休んでいたなんて事はないなぁ。 土曜日も含め工事していた。 ただ、今は、重機の数も減り、かなり深く掘り下げた 地盤面がスッキリした状態だね。 杭の除去は一段落したのかな。
• 今日現地見てきましたが、駅からやはり遠いですねー。完成予定は変更なし。月から土曜までは引き続き杭工事。モデルルームの内部一部は電気付いており、人の気配はありましたよ。そろそろなのかな。
• 晴海総合高校前の桜並木が満開です。 パークタワー晴海が出来あがったら、この写真の中央後方にに見えてくるかな？ 検討されている方は、ぜひ現地に行って下さい。 モデルルームのそばにも桜並木があります

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  晴海地区将来ビジョン（2016年4月1日撮影）

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  周辺環境（2016年4月3日撮影）

周辺施設

その他

• 一番気になるのは、ネット環境：各部屋何ギガ？？　YouTubeの４K見えるの?マンション全体のバックバーンは何10ギガ？？各部屋100Ｍでは、まったく心もとないし・・・。ネットの専門家は、これからの時代はネット環境・スペックがマンションの価値を決めると・・・
  • 最初に基本インフラとして少なくとも数G以上を複数本入れていないと後からでは相当の費用が掛かるそうです。ITインフラは、今や電気・水道等の基本インフラと同じですから、そのバックボーンのスペックでマンションのクオリティ評価が判断される時代になっていますので、その点は重要なチェック項目ですね。
• ちょっといいニュースを耳にはさみました。月島２丁目の朝潮運河の護岸、朝潮大橋のたもとから、朝潮橋のたもとまで 遊歩道を整備する件で、町民向け説明会があるそうです。これが完成すると、狭い歩道やこちゃこちゃした家並みや長い通路を通らずに、勝どきのような人混みもなく、運河沿いの遊歩道に沿って、すっきりと駅まで行け（①番出口）、距離はちょこっと５０ｍくらい節約できるかもしれません。

掲示板

• 「パークタワー晴海」についての口コミ掲示板一覧
• パークタワー晴海　（旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）【検討板】

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