ルフォン白金台　ザ・タワーレジデンス

2016年9月26日 (月) 07:41時点における最新版

ルフォン白金台　ザ・タワーレジデンス外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都港区白金台二丁目16番1他（地番）
• 交通：

1. 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩1分
2. 山手線 「品川」駅 徒歩13分
3. 東海道本線 「品川」駅 徒歩13分
4. 京浜東北線 「品川」駅 徒歩13分
5. 京急本線 「品川」駅 徒歩13分
6. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩13分
7. 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩16分
8. 東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分

• 総戸数：84戸
• 構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上21階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年01月末予定
• 売主：株式会社サンケイビル
• 設計：前田建設工業株式会社
• 施工：前田建設工業株式会社
• 管理：株式会社サンケイビルマネジメント

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559285/

• 庶民でも頑張ればなんとか届く価格帯（正式価格は当然価格下げてくるでしょう）
• 値下がり幅は3LDKで200万弱でした。まだ高いですね。
  • あと1割以上安くならないと割高ですな！
  • そうですね。一割安ければ検討します。

【検討・比較】

• こちらって、坪単価350、340くらいだそうですが、大きい下がり梁とか多い物件ですか？
  • 天井低い、梁多いし、圧迫感多し
  • モデルルームで大きな下がり梁を再現してること自体は誠実さを感じます。
• 広い部屋がないのが残念！
• 一番広い部屋で76平米台ですね。駅近マンションですし、ターゲットがシングルとDINKSマンションらしいので それ以上の広さは難しいのだと思います。立地に加え仕様が良いので値下げは厳しそうかな…？
• 駅近物件の１LDKは大半が投資目的で買われて賃貸に出されると思った方がよい。
• 地元の人はまず買わない物件だから、地方出身の小金のある若い世代が主な買い手になるんじゃない？ここの１LDKは銀座のお水の人や茅場町や兜町の外資系金融証券系の社員やらが入りそうな気がするな。あとはあぶく銭を掴んだデイトレーダーとかカタギぽくない人の比率が高いと予想。
• 私は仕様でやめた。向かいのプラウドのほうが仕様もよく、品川・五反田にも近かった。

【投資・リセール】

• 投資目的の人もいるかも分かりませんが、投資初心者ですね。初心者しか新築買わないし、ましてやこんな高い物件買わないよ。利回り計算していないけどかなり低いでしょう 。
  • 試しに計算しましたが、相当悲惨でしたよ。JR駅までのアクセスが実用的でない立地がかなりマイナスです。生活利便性も良くない上に交通の便も微妙、近隣のタワーマンションの賃貸の回転率を見ても何かな～という気がします。
    • 皆さんのご意見を参考にすると、投資には不向きである、つまりは 賃貸の部屋は限りなく少なくなる見込みでしょうか？間取りに1LDKがある時点で賃貸の方が入る覚悟はしておりましたが、むしろSOHOなど事務所用の方が入る可能性がありそうですね。
• 早速賃貸に出ているなー2LDKで家賃33.5万。

交通[ ]

• 交通の便はよく、特に六本木、銀座、恵比寿、渋谷等がタクシー圏内です。
• 高輪台は泉岳寺と比べると本数も少なくなるし、電車も微妙かもしれません。
• 白金高輪駅から、新宿駅へ通勤する場合、乗り換えなどはどうでしょうか。
  • 白金高輪まで歩くんなら、五反田に行くほうが近いし早い・・・。浅草線使えばなおさら・・・
  • 白金高輪までは歩くと結構時間掛かりますよ。散歩なら問題ないでしょうが、毎日の通勤にはきついのでは。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1,125.20m²
• 建築面積：424.20m²
• 建築延床面積：5,853.43m²。
• 防音サッシについてはルフォンは何も書いていないから、セールスポイントとしてアピールできる等級のサッシは使っていないと見るのが順当だと思う。

共用施設[ ]

• 駐車場：20台（機械式16台）・（平置4台、内、身障者用1台含）
• 駐輪場：89台
• バイク置場：8台
• エレベーター：2基
• この場所でこの戸数で敷地内駐車場が16台分あるのは なかなかなんじゃないかと思います。平置きも4台分あるようです。
  • 万が一マンション内に借りられない場合、外で借りるとなると相場は３万５千円位の様です。
  • この一帯は車がないと微妙に不便な土地なくせに、駐車場代が月４万台という場所

設備・仕様[ ]

• 仕様は高級感無いですね。全体的にこじんまり纏まっていて大きな欠点は無さそうですが、引っ越して買う理由が見つかりません。
  • 仕様は低いですね。でも、ほとんどが61平米以下の小さな部屋なので、そういうコンセプトなんでしょう。普通の人が買える6000万円台以下に抑えるという。スムーズに完売できるように設定していった感じですね。
• キッチンのフィオレストーンってお手入れはどうなんでしょうか。あまり聞いたことがないので、使いやすいのか気になっています。
  • 実家のキッチンがフィオレストーンですが、お手入れは簡単な様ですよ。傷や磨耗に強いので、経年変化によるツヤ変化が起こりにくい素材の様です。ダイヤモンドが、モース硬度10で、フィオレストーンはモース硬度７だとか。大理石が硬度３なのでかなり硬い素材ですよね。水分がしみ込みにくい素材なので 菌の繁殖もおさえられる様です。特別なお手入れはなく、普通に台布巾などでふくだけの様です。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK。
• 専有面積：37.32m2～76.17m2。
• 70㎡以上が20Fと21Fの6世帯のみですね。殆どが50㎡台
• ファミリー向けという感じの間取りではないですよね。
• 間取りは柱の影響を受けずに全体的に良い感じかなと思います。でも、主寝室以外の居室が狭い感じですね。リビングを広く取ろうとするとしょうがないのかもしれないですね。
• 両面バルコニーはすごくいいですよね。風の出入り口がきちんとできていますから。
• いくつかバスルームとウォークインクローゼットが隣接している間取りがありますね。湿度とかは大丈夫なのでしょうか？
  • 風呂は風呂できちんと中でユニットが組まれているでしょうから、湿度自体は壁伝いに漏れるわけではないかと。

【Iタイプ】

• Iタイプだと部屋からリビングに出るタイプなので、自然と家族がリビングにいるスタイルになりそうなのでいいですね。
• 間取りのタイプとしてはIが好みですが、これだと家族の生活時間が違う場合大変ですかね。。。(全ての部屋がリビングに面しているので)

買い物・食事[ ]

• このあたり、生活するのに便利ですか？ スーパーとかパン屋さんとかクリーニングとか。
  • 生活するのには非常に不便ですよ。お店が少ない。
  • 毎日徒歩でスーパーに行くような生活は諦めたほうがいい
• 駅周辺の食事や買い物の選択肢は品川駅より五反田駅のほうが充実していると思います。
  • 同意です。品川駅は、JRで東京、横浜方面に行く時か、バスでお台場に行く時しか使わないですね。生活に必要なものは、五反田の方が断然充実してます。スーパーは白金台によく行きますけど。ちなみに高輪台駅前の八百屋さん、激安です(笑)
  • 品川もエキナカはわりと充実しているけどね。五反田は無印良品ができて利便性が増しました。高輪台はスギノキヤがわりに便利だったが倒産してしまい残念なことだ。
• 高輪台住民ですが、ここは住みやすいところです。通勤は殆ど雨にも濡れず高輪台から大手町へDtD30分ぐらい。買い物はリンコスへ行けばいいし、天気が良ければ、普通に気持ち良く柘榴坂を通り品川や住宅街を抜けて白金台まで行きます。五反田も近いが、私はあまり行きません。つまり、高輪台から徒歩10分以内で、品川、白金台、五反田の街や生活感も普通に楽しめます。

【コンビニ】

• コア白金台店：約167m　
• ナチュラルローソン高輪台駅前店：約195m　

【スーパー】

• スーパーは高輪レジデンス1階のリンコス(24時間営業)が最寄りになると思います。
• リンコス高輪店：約628m
• 品川駅前の成城石井つぶれたけど跡地は紀ノ国屋になるみたいね
  • 成城石井はおそらく１０年間の借家契約の満了で契約更新の条件が合わずに出て行った気がします。なみに紀ノ国屋は数年前からＪＲ東の１００％子会社になり今の社長は元々エキュート品川の店長だった人です。あそのこ場所はルミネなのでテナント入れ替えたという気がしますね。成城石井はアトレ系に集めているのでしょう。（五反田、大井町、目黒、恵比寿すべてアトレですよね）

【ショッピングモール】

• SHINAGAWA　GOOS：約901m

【宅配】

• 生協やコープの宅配を利用するのも手ですよね。スーパーが遠いならかなり活用できますよ。コープは野菜などの品質も結構いいと思います。

育児・教育[ ]

• 港区は出産に関しても手厚いし、白金エリアは児童やプラザなどで行われるイベントなども充実してて、子育てには凄くいいですよ。

【小学校】

• 白金小学区
• 子供の通学区は天下の「白金小学校」（白金小区域は将来の売却や賃貸でも絶大な人気）
• 小学校に関しては、私の周りは私学ではなく、白金台小に行く方が多いですね。
• 学区内の白金小学校は超境入学してくるお子さんも多い様ですよ。中学受験率も高い様ですね。昔はかなりの大規模な小学校だった様ですが、最近では各学年3クラスの中規模の小学校かな。

【中学校】

• 高松中学区

周辺環境・治安[ ]

• 立地的には治安もよくいい場所ですね。仕事で高輪、品川はよく訪れるんですが、都心なのに治安がよくて安心します。
• ここの一番のポイントは地盤にどれだけ価値を感じられるかだと思います。
• 生活圏は高輪台とはいえ、白金台アドレスはでかいよ。学区もいいし。この辺のマンションの価値は、立地で決まると思う。私はマンションブランドや仕様は二の次かな。
• ハザードマップ等見る限り、冠水や液状化の問題は無さそう

【桜田通り】

• 目の前に通ってる桜田通りの交通量による音や排気ガスが心配です。窓とかあけておくことはできないものでしょうか？三階くらいを検討しています。
  • 車乗ってる人なら分かると思うけど、横浜方面南から来る車は手前で首都高に乗るからここまでこない。逆に北から南への流れだと、目黒通りと大きく分岐するから交通量は白金高輪の半分くらいになる。このマンションの前は本当に車通りは少ないです。
  • 確かに、感覚的な渋滞は感じない。白金高輪で目黒通りと分岐するから交通量は半減しているのでしょう。普通にJ-WALKERしてます。第一京浜は怖くてJ-WALKERできませんが。
• 都内の幹線道路沿いに住んでいる人なら判ると思うけど、夜間の幹線道路の騒音は ・大型トラックorトレーラーの爆騒音 ・DQNバイク＆スクーターの爆音 が大半で、一般車両の騒音はさほどでもない。でもってこの付近の桜田通りは殆どの車両が左折レーンや路駐の関係上 左側車線を避けて中央や右側車線を走るので建物までの距離も遠い。更に流通経路からも外れているので大型車輌やバイク・スクーターの類の通行も少ない。特に夜間はすごく静かな通りなんだけど、そのあたりは地元でないと解らないだろうな。
• 桜田通りは昔ほどではないが、自動車の騒音や排気ガスがあるから気を付けるべき。都会の喧騒が好きな人ならいいけどね。

【再開発】

• この辺りはオリンピックの皮算用ではなくて確実にやるプロジェクト目白押し。その上台場とか豊洲と違って供給増とはいっても寺社仏閣とか多い歴史あると地で供給数に限度あり。スーパーなんて絶対間もなくできるよ駅前に。この辺りのポテンシャルわかってるやつは2年くらい前から仕込んでた。googleでここの立地よく確認してみな。見てもわからない人はそれまで。お金がない人もさようなら。このマンションがいいとはいってないけど。不動産記事終わっている週刊朝日が豊洲とか有明のマンション注目とか悲しい記事出すのに比べてダイヤモンドはまだまとも。
  • 道路の反対側はそのプロジェクトの恩恵を受けられると思うけど、白金側は下町の再開発区域より難しいと思うよ。プリンス近辺から桜田通りまでは幹線道路開発の絵図が描けているけど、白金は無理だろうね。余程の事がない限り住宅地を潰して目黒まではつながらないと思う。
    • まあそうかもしれないけどね。でも環状4号の話だけじゃないよ。高輪口の再開発は7年前から進んでないけど、旧パシフィックの建て替えはほぼ確定。あわせて京急はプロジェクトチーム立ち上げたらしいけど、ここだけではなく、政府、都、JR、西武が共同して、高輪口の再開発、プリンス再開発、山手線新駅、空港連絡新地下鉄、リニア品川駅、旧衆議院議員高輪宿舎のどでかい再開発プランを出すよ。この辺りは原形とどめないほど一変するので。補正2兆の使途にも入ってるし、外資系ファンドが絡みたくてウズウズしてる。
• 高輪プリンスの土地は恐らく商業・オフィス・ホテルの三段構造複合施設になる（赤坂プリンスホテルの再開発と同じスタイル）か、もしくはオフィス＋ホテルになる。なぜなら外資企業誘致が目的の特区だからオフィスは外せない。法人税を始め、各種税金がが大幅減税・免除になる特区でこれだけの立地で土地のある場所にオフィステナントを作らないはずがない。となると高輪台駅に近い側に建つであろうビルへの通勤客が大量に発生する。すると城西方面からの通勤客が五反田乗り換えで高輪台下車という流れになる→高輪台駅東側と環状四号線沿いに商業地域が自然発生する。加えて外資系企業社員の職住近接ニーズに応える形で付近の住宅需要も跳ね上がる。
• この辺りの再開発を囃し立てる人がいますが、確かに品川から高輪台にかけては新駅、プリンスホテル等賑わいがでるでしょうが、ここは品川等からの道路整備により騒音や排気ガスが増えて、住環境の悪化をまねくだけで終わる可能性が。
  • 環状線として開通すれば増えるだろうね。桜田通り止まりでは五反田～高輪台間の車はむしろ減るかもよ。新駅かー西側はオフィスビルで浄水場が複合超高層ビルか。 でオフィス街正面に直結する道が高輪台から伸びると。 これをどう考えるかは人次第だろうね。まだ情報が少ないから推測でしか語れないし。

周辺施設[ ]

【公園】

• 池田山公園：約799m　
• ねむの木の庭：約893m　

【病院】

• 大きな病院は紹介状が必要だったり普段かかるには待ちすぎたりというのもありますが 救急があるというのは大変心強いですよね。私もその点はとてもいいのではないかと思います。
• NTT東日本関東病院は友人が入院していた事があり、お見舞いへ行った事がありましたが すごい綺麗で素敵な病院でした。今はタニタ食堂が病院に入っているとか。
• 独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院：約307m　
• NTT東日本関東病院：約512m　

【役所・図書館】

• 東京医療保健大学附属五反田図書館：517m　
• 清泉女子大学附属図書館：620m　

【警察署・交番】

• 高輪警察署：666m　
• 高輪消防署二本榎出張所：705m　

【郵便局・銀行】

• 高輪台郵便局：226m　
• みずほ銀行高輪台支店：243m　
• ゆうちょ銀行本店NTT東日本関東病院内出張所：512m　

その他[ ]

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ルフォン白金台　ザ・タワーレジデンスについての口コミ掲示板
• ルフォン白金台ザ・タワーレジデンス

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