シティハウス練馬武蔵関

2016年8月22日 (月) 23:51時点における版

物件概要

• 所在地：東京都練馬区関町北四丁目377-1（地番）
• 交通：西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩7分
• 総戸数：32戸
• 構造、建物階数：地上3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年3月24日
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：村中建設株式会社東京支店

価格・コスト・販売時状況

• まだ公式サイトの更新がないですね。 ただ物件概要の所の特記事項があるので、よく読んでおいた方が良いかも。 北側の隣接地に一戸建てが出来るそうなので、 風の通りに影響が出る、というようなことが書かれています。

【価格】

• 価格：4980万円～6190万円
• 最多価格帯：5700万円台
• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584802/

• 価格が4980万からとホームページに載っていた！かなり値段下げたね(笑)
  • ３LDK/４９８０万円～ということは、最多価格帯はどれくらいなんでしょうか。 ６０００万円くらいする物件は出てくるのではないかと思われますが… 一番安くて４９８０万円、ということですので。 だから、安いという訳じゃなくて、安い物件もあるということなのかなー。というふうに考えられるかと。
• 西向きの価格表を見ていると、住友不動産で練馬区で徒歩７分の物件にしては、安いと思いました。理由を聞いてみると、どうやら、西武線沿線はあまり人気がないらしく、最近では中央線に人気が集中しているのが、価格の安さの理由の一つといえます。
• 一階、72平米、4980だと坪230くらい。高くはない。

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  販売価格表１（2016-08-01撮影）

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  販売価格表２（2016-08-01撮影）

【コスト】

• 管理費：1万6707円／月
• 管理準備金：1万6707円
• 修繕積立金：5960円／月
• 修繕積立基金：35万7700円（一括払い）
• 修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。毎月高いところもあれば、安いところもあります。
• 管理費、修繕費は小規模マンションなのでかなり高くなると 予想していました。しかし、32戸と小規模マンションなのに 72平米で、２万ちょっとです。ここまで小規模のマンションを見学したことなかったので 管理費、修繕費の予想が付かずかなりたかいんだろうなと覚悟していましたが そこまで高くなく驚きました。一番広い部屋で77平米あっても2万円ちょいです。ランニングコストは、かなりお安い物件となります。駐車場が平置きなので今後のランニングコストが大幅に上がることが 少なくなっている設計なので安心して生活できそうです。

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  管理費、修繕費一覧（2016-08-01撮影）

【検討者】

• ２３区に入るために、２３区外の同等のマンションに比べて、大幅に値段が高い。わたしたちは、同じ路線で、さらに西側に１５分ほど電車ですすんだところ、８２平米の大きなマンションに住んでいますが、こちらよりも２０００万円ほど安い値段で購入していますので、２３区内なのかがいなのかというところで、大きく料金が変わるということを学ばせてもらいました。
• 最近どこも凄く高いけれどその中ではここは高くない、普通の値付けのように感じられるという事なんでしょうか。あとはもう階数によるとしか言いようがないのかな。上の方の階は当然ながらまた高くなっていくということになっていくのでしょうし。その分、眺めはよくなるでしょうけれども。
• スミフはさすがにブランドマンションで建物はなかなかいいし、間取りもクローゼットが充実して気に入ってます。何より低層専用地域にあるのがいい。
• ここ、駅から近いけど線路沿いではなく、間取りもいわゆる田の字ではなくて広いクローゼットもあり、低層の落ち着いた雰囲気も良かったんだけど、庶民なんで価格に最後まで踏ん切りがつかず、買えませんでした。ちなみに欲しかったのは南向きの2階か3階でした。
  • スミフだから随分割高ですよね。この辺なら4000万前半で買えますからもったいないでしょう。

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交通

• 自転車が多いため歩くときに歩きづらい

【自転車】

• 自転車で行くことを考えたら一番行きやすいのは大泉学園かな？やはり。
  • 自転車なら大泉学園ですかね！ この辺は道が狭いし、車も多いので結構気を使いますよ。 裏道を抜けようとすると、昔の農道ですからクネクネ道に迷っちゃいますから(^^ゞ
    • わかります（笑） 以前吉祥寺行くのに裏道を使ったらいつのまにか方角がずれてました。 主要道だと幅が狭いしバス多いしで大変なんですよね...

【バス】

• 武蔵関駅は、周辺にバス便が多くて、三鷹駅や吉祥寺駅や荻窪駅などにも出られますので、とても便利だと思います。
• 駅よりもバス停が近くバスを使われる方も多いそうです
• 人気エリアの吉祥寺がバスで気軽にアクセスが可能。この部分もこちらの物件は押していました。バス１本で行けるのは良いと思います。

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  現地の前のバス停（2016-08-01撮影）

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  吉祥寺が近い （2016-08-22撮影）

構造・建物

• 敷地面積：2408.16m2
• 建築面積：1204.97m2　
• 建築延床面積：2622.56m2　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率：50％(角地緩和適用による割増あり)　容積率：100％　
• 敷地が広いのにゆとりをもって建設している
• 低層でも３階建ては珍しいのでは。 私は、戸建て住まいが長いのでどうも高層マンションには抵抗があるんですよ。 エレベーターがなくても生活に支障がない低層マンションが落ち着きます。
• もともとこの土地は学校の離れた校庭で部活などのために 使われていたそうですが部活が活発じゃなくなり少子化も伴い この土地を手放されたそうです。なので地権者がいないことはメリットだと思います。

【外観・デザイン】

• 外観デザインがオシャレです。モノトーン調で。
• 外観の色は、薄いグレー、黒で統一されていました。
• 外観もおしゃれですし、結構人気がありそうな物件ですよね。
• ここの低層マンションは外観デザインいいですね。

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  この設計で低層の３階建てです（2016-08-22撮影）

【眺望・採光】

• 2棟建てでしょうか。敷地の形と照らし合わせると半分は西向きになっちゃいますね。西向きの方は通りに面してるようですし、日当たりや騒音などの面が少々気になります。
• どの部屋も窓があり光が入る設計
• この物件は、南・西面にバルコニーが配置され、日当たりが確保されています。
• 高台だと採光や眺望も期待できると思いますが、坂の勾配などが気になるところですね。

*昨日、前を通ったところ建物の覆いが外されていました。外階段２か所、南向きのベランダの板はスケルトン 

• • 低層階マンションでもベランダに透明ガラス採用されるんですね。二階、三階は視線が少々気になることになりそう。
• 目の前の住居は一軒家や学校が多いため景観は抜けて見えます。３階とは思えないくらい抜けています。

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共用施設

• 駐車場：敷地内14台（料金1万7000円／月）
• ミニバイク置場：2台収容（料金5000円／月）
• 自転車置場総台数：サイクルポート32区画
• 駐車場の台数は50％満たないようですが平置きなら悪くないと思います。
• 駐車場が平置きなのも良いですが、１００％なんでしょうか？
• サイクルポートは1区画に何台かはわかりませんが、複数台置けるのではないでしょうか。
• 駐車場、自転車置き場が少ない。
• 全３２戸の小さなマンションです。３階建てでできていますが、奥行きの十分にあるエレベーターもついています。
• 管理人さんが在中しているほか、オートロックは２重になっていますので、安心です。
• 一つ目の玄関をくぐると、右手にメールボックスがあり、左手に、管理人室の小窓、それからお手洗いもついています。こちらのお手洗いは、管理人用トイレと期されているのですが、居住者やゲストも使えるとのことでした。マンション内でお借りできますお手洗いがこちらのお手洗いのみでしたため、利用させていただいたのですが、とてもきれいでした。
• プレイルームや図書ルームなど、共有部分はいっさいなく、ロビーには応接スペースすらないので、

そういったものを求めていない方にとっては、無駄な管理費を省くことができ、とてもいいと感じました。

• • 小さいマンションですが、共有部がないので、居住者と密につきあうというよりも、プライバシーを保って暮らせそう

設備・仕様

• メールボックスと宅配ボックスは一体化になっていて、とてもスタイリッシュな見た目でした。
• ディスポーザーはついていませんでした。小規模マンションなので難しいのかもしれませんがあったら嬉しい機能なので少し残念でした。
• お風呂は、標準でオプションはつけなくても充分な仕様だと思いますが、ミストサウナはついておりません。ミストサウナは、あると便利でなのでできれば買うときについていてほしい

設備なので残念です。ただ、ほかの部分は収納力もあり素敵なお風呂場でした。

• トイレは、全室手洗いカウンター付きトイレです。手洗い付きは私にとってはポイント高いです。

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  キッチン（2016-08-22撮影）

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間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：72.30m2～77.27m2
• バルコニー面積：11.47m2～14.16m2
• 間取りはどの戸も統一されていて同じだとのことです。
• 広くはないかもですが、過ぎるほど狭くもないような…
• 72.3m2～77.27m2の広さだと3LDKならちょうど良い感じ。4LDKだと一部屋の大きさが小さくなりますね。
• １階住居は専用のお庭が付いており広々使える印象でした。１階ですごく大きなお庭が付いている角部屋があり そのお部屋はすごく良いと思いました。
• リビングを通らないと入れない個室が多い間取りになっているのが気になる。場所は良いのですが、悩みます。
  • リビングインタイプの間取りって教育的に見ると良いらしいですけれどね。教育評論家の人の書いたもので見たことがありますが。必ず自分の部屋に行ったり、逆に出かけるときにはリビングを通らないといけないので、悪いことをしにくい、無断外出もしにくいなんていう話だそうです。子供が年頃になると嫌がりそうな感じですが（汗）
• 間取りで、一番の特徴としてはウォ―インクロゼット，ウォ―クスルークロゼットの全てが、浴室・洗面所・キッチン・洗濯機置き場などの水回りとは、接することなく、一切縁が切れているため、結露・湿気・漏水等の影響を受け難い。

【モデルルーム】

• 販売中だったの３階の戸は、南向きが６１９０万円、西向きが５７９０万円。西向きの方が４００万円安いほか、バルコニーも若干広く取られていたので、南向きにこだわられていらっしゃらなければ、こちらの方に魅力を感じる方も多いのではないかと思います。
• ３階のバルコニー。目の前に高い建物もないので、視界を遮られることはなさそうです。ちなみに、茶色の床と手すりは、オプションで設置されたものになります。こちらを依頼すると、約４０万円だそうです。
• キッチンからの眺めはこのようなイメージです。キッチンには、食洗器がついていて、つやのある美しい棚がついていました。ガスは３口です。管理費削減の観点から、ディスポーザーはついていません。リビングダイニングと、一部屋は、天井からつるされたスライド扉で、一つにすることのできるタイプです。
• 大切なクローゼットや保管スペースは、十分にあったように感じました。特に広々ウォークインクローゼットは、主寝室と、子供部屋に使えそうな小さいお部屋の両方にアクセスできる扉があり、動線がとてもユニークでした。食料品庫も、奥行きは十分。買いだめしてあるものをおしゃれに飾って入れる余裕すらあるかもしれません。
  • 一個だけマイナスを挙げるとしたら、お風呂場のタオル入れの奥行きが浅かったこと。バスタオルを置くことはできないだけでなく、小さめのタオルも上手にたたまないと、扉を閉めることができなそうでしたので、工夫が必要そうです。
• おトイレ。小さな手荒いスペース付きです。トイレそのものに手を洗うところがついているトイレにくらべますと、かなりおすすめです。
• そして、浴室ですが、ミスとサウナも標準装備でついてきます。
• 総合して、とてもいいマンションだと思いました。

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  モデルルーム（2015-10-12撮影）

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  C2タイプ（2016-07-02撮影）

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  A2タイプ（2016-08-01撮影）

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  ３階のバルコニー（2016-07-02撮影）

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  キッチンからの眺め（2016-07-02撮影）

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  主寝室（2016-07-02撮影）

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  食料品庫（2016-07-02撮影）

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  おトイレ（2016-07-02撮影）

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  周辺地図（2016-07-02撮影）

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買い物・食事

• 武蔵関駅併設の建物には、１階と３階にスーパーが入っているほか、２階にはキャンドゥ、本屋さんも入っていました。また、駅を出ると正面にセブンイレブンもありますので、帰宅時には便利そうです。
• スーパーも徒歩6分にまいばすけっとやそのほかにも 徒歩10分以内だと6つあります。徒歩１４分以内にはさらに 3つ行けるスーパーが増えます。
• 武蔵関だと買い物はどこでしてますか？
  • 南口に住んでいますが、会社帰りにサントクで買い物して帰ってます
  • 三徳で買い物は一通り揃う感じはします。郊外型の大きなお店ではなく、駅のところのわりと効率よく作られているようなそこまで広くない店舗ですので、休みの品は車で大きなところに行きたくなったりします。でも平日は三徳さんで十分まかなえると思いますよ。こちら側にあってよかったと思います。遠回りしなくてすみますもの。
• 駅おりたって見学してみましたが商店街はもう完全に流行ってるとは言い難い寂しさでしたし活気はありませんでした。
  • 三徳はあるけど商店街といえるほどの商店は北口にはあまりない。
• 武蔵関駅改札を出ると、正面に美味しそうなパン屋さんが入っていました。

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  武蔵関北口商店街（2016-08-01撮影）

育児・教育

• 幼稚園、保育園が近い
• 関中学校の前には、ＡＳＫと書いた保育園がありました。こちらには、乳児を抱きかかえているお母さんを何人かお見かけしました。
• 近くには幼稚園、保育園、中学、高校と学校に囲まれています。お子さんがいる家庭はこの周辺は便利で安全な地域かもしれません。学校が近いと規制などがあるので守られる環境です。
• 「関町北小学校」へ徒歩7分（約490ｍ）
• 「関中学校」も徒歩6分（約440ｍ）

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  ＡＳＫ（2016-08-01撮影）

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  関中学校の門の前（2016-08-01撮影）

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  東京女子学院（2016-08-01撮影）

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 武蔵関ってどういう感じの街なんですかね？地元の方いらっしゃったら教えてもらいたいです。
• 生活環境は、第一種低層住居なので良いでしょうね。
  • 一軒家が多く景観が良いお部屋がある
• この辺りは日中は人通り多いですよね、学校・緑地もすぐそばだし。
• 立地も良いみたいですし、住みやすそうです。
• 道も狭くてバスがいてちょっとびっくりしました。
• 駅周辺は坂？なんですね。駅が低地？のようです。
• 文教エリアのため、マンションまわりに閑静さがあり、商業施設のないところで暮らせる

【武蔵関駅からマンションまで】

1. マンションのありますエリアは、文教地区となっているので、パチンコ屋さんや工場など、騒音や臭いの出るような施設はなく、静かなエリアなのですが、残念ながら、駅前には、パチンコ屋さんが一つ。 休日ということもあって、スーパーの入り口やパチンコ屋さんの前に、たくさん止まっている自転車は、住むにはちょっとマイナスポイントのイメージでした。
2. マンションまでは、約７分。町並みは比較的古いものに感じました。
3. 駅周りから１～２分も歩くと、古い住宅街となり、あまり美しく見えない川が流れている通りに出ながら、緩やかな坂を上り、マンションへ向かいます。歩いている途中、道路を車が一度も通らなかったことが印象的でした。 また、マンションから３分ほど、駅とは異なる方向に歩いたところにあるバス停の市バスは、吉祥寺まで連れて行ってくれる路線だそうで、最寄りの駅が「武蔵関」なので、あくまで販売は「武蔵関」としているそうですが、実際のこの地域に住むことの魅力は、吉祥と三鷹までのアクセスの良さにあるとのことでした。吉祥寺までは片道１７分。吉祥寺の北口川に出るそうです。生活が楽しみです！
4. マンション到着。外観はこのようにシンプルです。

• 現地（関町北4丁目）までは、武蔵関駅北口からの坂道が気になるのと、北口にはエスカレーターがないのがつらい。
• 南口（関町北1丁目、2丁目）に比べ街の感じが雑多な印象があります。南口の買い物ではアキダイ（よくテレビに出る）がある。三浦屋は閉じたけど。また本物件に面した道路も青梅街道と新青梅街道を結ぶバイパスなので結構交通量は多いです。

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  外観（2016-07-02撮影）

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  武蔵関駅（2016-08-01撮影）

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  周辺環境・施設（2016-08-22撮影）

【低地】

• 武蔵関駅ってもしかして低地？周りが坂ばかりでちょっとつらそう。
  • 確かに本立寺とTJGの坂は結構きついですね。朝は下りなのでいいけど、仕事帰りの上りは大変だ。夜は人通りあるのかな？
  • 夜は人っけ全くないですよね。昼間でも商店街通りは閑散としてるし。住環境としては田無のほうが良いかもですね。
  • 武蔵関最大の欠点は駅を中心としたすり鉢状地形で水はけも悪く風水的に言えば淀む街。坂が多く自転車が不便であり区画整理されていないので自動車も不便です。それがあるから安いんですけどね
  • マンション付近は大丈夫ですが、駅北側近辺は谷底地なので湿気も溜まり易いです。また、行かれると判りますが、駅出て左に進んだ最初の橋(マンション方面)は不自然に高くなっています。自転車も一回降りますね。これは、増水時に隣駅の武蔵関公園の池の水位が一気に上がるのですが、石神井川に流れ込んだ後、上記橋の付近で一気に川幅が狭くなる事から(半分程度になるのが目視できます)、氾濫の危険性が特に高い為と思われます。以前のコメントにもありましたが、ゲリラ豪雨による石神井川の氾濫で、ここ10年でも何度か床下浸水していますので、お子さんがいらっしゃるご家庭などは特にご注意ください。

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周辺施設

• この物件の近くには広大な公園があります。徒歩６分のところに『武蔵関公園』があり緑に囲まれています。大きな公園があることは子育て環境には抜群だと思います。

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  法燿山本立寺（2016-08-01撮影）

その他

掲示板

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