ジークレフ・ジオ 神戸本山

2016年5月31日 (火) 10:52時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区本山南町3丁目52、54、55（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「摂津本山」駅 徒歩11分
2. 阪神本線 「青木」駅 徒歩6分
3. 阪急神戸本線 「岡本」駅 徒歩14分

• 総戸数：256戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月下旬予定
• 売主：神鋼不動産株式会社/阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社大林組

価格・コスト・販売時状況

• 建築費高騰の中、小規模物件はやたら高いし、駅近でも変な立地に無理やり立てたのが多いから、この大規模でしかも元会社寮の建て替え物件は住環境もコスト面も期待できるだろう。 価格はピークを迎えてるから、どこまで抑えられるだろうか。
• 過去の近隣物件は坪150前後とかなり安いね。2国より北になると軽く坪200以上と大きな差が出る。時勢柄、ここは坪200前後と予想。
  • 200万は超えるという話です。今までの物件と坪50万の差ですか。
• この辺は買い物は便利だと思うけど、再開発されてるわけでもないから、200越えってことはリセールはある程度の覚悟が必要でしょう。とはいえ、しばらく安くなる見込みはないから 大規模物件で、自走式駐車場もあるので、逆に買い時かもね。
• 久しぶりの大規模物件なのに盛り上がりませんね。駅近か環境かの中で両方が中途半端だからかな。
• 発表会のアンケートで予算の質問の中心金額が5～5.5千万。やはりこの辺が80m2前後の部屋の想定中心価格帯では。タワマンじゃない大型物件はあまり高くすると売れないし。
• 噂が本当なのだとしたら、 価格帯が５０００万円台なのでしょうか？ 駅までも遠くはないし、買い物も阪急オアシスがあったり便利かもしれませんが ちょっと想像以上にお高いなという感じがします。
• モデルルーム行ってきました。可もなく不可もなくという感じでした。まだ価格もでてませんでした。買うなら南向きと思っていますが、バルコニーの手すりの高さにビックリでした（西棟、東棟は普通の高さです）。背の低い私は背伸びをしても全く見えなかったです。高さがある為、部屋から見た時に圧迫感も感じました。モデルルーム見に行かれた方、どう感じましたか？気にならないですか？
  • モデルルームを見た感じでは最近のマンションにしては標準設備が充実してたように見えましたが。 私は南が良かったですが多分、値段的に厳しいと思いますので東向か西向を検討しようかと考えています。東向はバルコニーが狭いですが、洗濯物を干すスペースはあると思うので、そのぶん部屋が広いと考えています。 西向は西日が気になりますが、断熱ガラスを使っているということでしたのでそれほど気にしなくてもいいのかな？ 東向と西向はどちらが値段が高くなるのでしょうか？ 東向にしようか西向にしようか間取り図をながめてますが、早く値段が知りたいですね。
• やはり4000万以上するみたいですね。この立地だとそのくらいするのでしょうか。
• 正式にではないですけど内々に？は少しずつですが値段の情報出てきてます。安い部屋で4000万台前半、高い部屋で6000万台後半ってとこです
  • 価格が出ていた部屋で1番安いところでが4100万円でした。高層階にかけても価格差はさほど大きく感じませんでした。あくまで予定の価格だそうで正式な販売価格は4月の販売までわからないということでした。
    • 一番安い部屋で4100万円からでしたね。 4月まで正式な価格は分からないとのことでしたが、客の反応を見てるんでしょうね。多分今の設定価格だと売れ残ると思うので、価格は多少は下がると思いますが。 ただ、下がっても資産価値としてはどうかなぁ。。 自走式の駐車場なのにランニングコスト高そうだし、部屋も梁が出てるから圧迫感あるし。 一生住むならいいんでしょうが、売却や賃貸に出すときは苦労しそうな気がしますねこの物件。
• 先日JR甲南山手駅北側のモデルルームを見てきました。室内はオプション家具、棚などがこれでもかといった感じが強くうんざりしました。指摘事項はいっぱいありましたが、販売員に尋ねた際、具体的にその場で答えられない、あるいは、こちらの要求にあってないときは「確認したうえで後日連絡させていただきます」とかの応答もなく全く何なのかと言いたかった印象ばかりが残りました。その一例を述べましょう。Ei,Eb,Sf,Sk,Wf,Se,Wlなどの住戸タイプの洋室（1）（2）の角部分に壁ふかし（外壁と室内の仕上げ壁の間を空隙とし、例えば設備配管スペースに使用するなど）が見られ不自然に思い販売員に尋ねたところ、「配管などは入っていません。なぜだかわかりません」というだけでその場は終わりました。（考えるに室内の意匠上シンメトリーとかを考慮したのか）機能上不要であれば壁ふかしを止めて（住戸の販売面積に対し0.15ないし0.2m2ほど/箇所につき,損をしている）といったことがありますので、面倒ですが自分で納得いかなかった場合、書面とかにまとめて解答を得るようにするとよいと思います。（後日、契約後に言った、言わないなどのトラブルのもとになることがままあります
• 私も見ました。4LDKで5400万スタートだったかな。角部屋で6000万代って高過ぎない？モノが良ければ出す価値もありますが。環境は言うほど悪くないとおもいます。
• 予定価格、大体こんな感じでしたね。

1. 西・東向き：１９０位（２階）～２１５位（８階）
2. 南向き：２０５位（２階）～２２０位（８階）

室内に柱が多いこの物件では有効面積で考えると更にもうちょっと単価高くなる感じですね。西・東向き低層階が最安値の4,100万円で客寄せ用の目玉商品なのでしょう。最近はどの物件も異常に高いですね。どうしても今欲しい、かつ青木エリアが欲しいという世帯が頑張って買う感じなのかな。

• 私は真剣に購入を検討していますが、この辺にあまり詳しくないので、相場感がわかりません。今後もし売ったり貸したりする時に大きく値崩れするのか心配です。永住すればいいのですが、この先何が起こるか分からないので。
  • 隣りのマンションの分譲時と比べると、ざっと1500〜2000万円高いですね。いい場所ですが、最寄りが青木でこの値段は強気すぎる。売り切れるのかしら。
    • この辺りの大規模マンションは新築時坪130万。このマンションは場所がより阪神寄りにもかかわらず坪220万。世界同時株安になっている今、売れ残るでしょうね。その値段で買ってしまった人は将来値崩れ、損失必至。
      • この辺りの大規模マンションが10年ほど前に坪130万程度で売り出されてたのは知ってますが、今になって思えば安すぎるくらいですし、その後のマンションはもう少し高値で出てますから130万と比べるのは乱暴かと。
• 管理費や修繕費は 決まってるのでしょうか。 駐車場代も気になります。 相場より安めなら エレベーター数が少ないのも納得できます。
  • 管理費や修繕積立費は比較的安いと思いますが、駐車場は非常に高いと思います。自走式なのに9000～18000円です。
    • 管理費＋修繕費で17000～20000円位だったと思います。格安ではないですね
      • 大規模のわりにランニングコスト高めのマンションですね。後々どんどんと値上げをされるのもつらいですが。。購入するなら修繕費長期計画を確認したほうがいいですね。 駐車場は屋根なし？の安い場所からうまるでしょうね。
• みなさん明日の価格発表に行かれるのですか？？
  • 状況見てきましたが、5,500万以下はほぼ希望で埋まってましたよ
    • 意外ですね。この値段でもみなさん食いつく。東灘区本山ってすごいですねやっぱ。
      • 最安値で4040万。少し予定価格よりさがったのかな。
• やはり南が人気ですか？東向きはどうなんでしょうか。
  • やはり南ですかね、車の通りはきになりますが、それよりも東はエレベーターないのが気になります
    • 西もまぁまぁ売れていましたよ

【第一期販売概要】

• 坪単188～215万、平均したら200万ってところですかね？何戸売り出すのかも注視してましたが、第1期で半分以上売り出すのか。。。完成までには売り切れそうですね。

1. 販売戸数・・・142戸
2. 販売価格(税込) ・・・4,040万円～6,640万円
3. 最多販売価格帯(税込)・・・4,400万円台(14戸)・4,600万円台(14戸)
4. 間取り・・・2LDK+F～4LDK+N　※Fはフリールーム、Nは納戸を示す
5. 住居専有面積・・・71.14m2～102.21m2
6. バルコニー面積・・・5.76m2～12.60m2
7. サービスバルコニー面積・・・4.80m2～4.84m2
8. ルーフバルコニー面積・・・12.24m2・23.38m2（月額使用料 / 360円・760円）
9. アルコーブ面積・・・3.19m2～4.75m2
10. テラス面積・・・5.76m2～8.10m2
11. ポーチ面積・・・3.08m2～10.76m2
12. 専用庭面積・・・10.84m2～12.98m2 （月額使用料 / 310円～370円）
13. 管理費(月額)・・・8,530円～12,260円
14. 修繕積立金(月額)・・・5,340円～7,680円
15. 管理準備金(引渡時一括)・・・15,000円
16. 修繕積立基金(引渡時一括)・・・400,500円～576,000円

交通

• 色々な路線が利用できるのは利便もよく住みやすそうなのはよさそうです。駅からもそれほど遠くないので、通勤も不便ではなさそう。
• JRは微妙な距離やし、阪急は遠い。阪神はエレベーターもエスカレーターもないので子供小さい世帯にはなかなか電車も不便よ～。
  • 阪神いまはエレベーターもあるし、まもなくエスカレーターもできる
• 青木が最寄ってのがなあ。青木は梅田行くにも乗り換え必で30分かかるんだよね。
• 摂津本山まで徒歩11分といっても2国渡るから、実際は15分近くかかるだろう。芦屋乗り換えの20分で乗車時間は悪くないけど。
• 『最寄の阪神青木駅は朝の区間急行始発駅』でしたが 4月からは御影駅が始発駅になるようですね。 まぁ大阪方面へ通勤される方以外は関係ないですが。

構造・建物

• 敷地面積：9,162.25m2
• 建築面積：4,559.61m2
• 敷地にかなり余裕があるのが魅力だと思います。
• 壁が乾式なのが個人的には残念。 タワマンなら重量的にしょうがないけど、10階建てくらいなら普通は湿式では？ 最近はそうでもないのかな？
  • 乾式とは、（乾式軽量耐火間仕切りという）軽量型鋼の両面にプラスターボード或いは珪酸カルシウム板などを２重張として戸境壁を構成する方法）湿式とは鉄筋コンクリートを用いて戸境壁を構成する方法です。 　戸境壁（防火区画）などの目的はあくまでも、建物の規模・用途に応じた消火開始時間まで避難時間を確保する事にあります。（もちろん構造耐力を負担する部分として湿式とするわけですが） 避難に必要とされている時間は、法的に想定されており、耐火試験などから、それぞれ仕様がが決められております。基本的には、その点を考慮するのみです。ただし、建築防災、財産保全といった観点から・・・万一出火し、消防放水等によって乾式間仕がどの程度耐えれるか（ボードなどの対水性、耐破損性、床などからの水の滲みだし対策など、放水、火焔を同時にテストした研究結果はありません。消火が済んだら室内が水浸しということはよく聞く話です。このことが気になるようでしたら販売員を通じ書面で疑問点を申し出て（販売員は技術的な知識は少なくあてにならない・・・２月５日にモデルを見に行った際、知識のなさにあきれました）設計者、デベロッパーの責任ある方から回答をいただくべきでしょう。 以上、大雑把なことしか述べてませんが参考になりましたでしょうか？
    • 現実的な観点では、一般的に乾式の方が隣りの音が聞こえやすく、造り手側からすればコストダウンになります。
      • 乾式壁が隣の音が聞こえやすいというのは乱暴な認識ですよ。設計上の遮音性能の数値が同じならば、乾式も湿式も遮音性能は同じになります。
• スラブ厚200～215って薄いように思うのですが防音性能ってどんなものなんでしょう。多少は仕方ないですが、あまりに音が下に響くのもちょっとね。。
  • 住戸間の戸境壁厚は約150mm。一般的に戸境壁の厚さは、最低でも180mm以上必要らしいので些か不安がありますが、中間にグラスウールを充填した耐火遮音間仕切を採用しているそうなので遮音性能は高いのかもしれません。 床は、直張と二重床の2パターンが説明されていますが間取りによって工法が異なっているのでしょうか？？
• 乾式壁、acl壁、南の高いガラス手摺りは残念ですね。 あと、阪急はいつも玄関側は完全なアウトポールにしないんだけど、今回はかなりめり込みがひどくて、ふかしも大きいですね。
• ボイドスラブじゃないのは謎だな。小梁でまくるよ。柱もでてるからゴツゴツしてそう。
• 外観完成予想図を見るとコの字型の配棟に圧倒されてしまいますが、 低層階は駐車場の影で玄関側廊下が暗くなりそうですね。 同時に排気ガスも心配かな・・・

共用施設

• 駐車場：平面式駐車場2台,自走式立体駐車場203台
• バイク置場：10台
• ミニバイク置場：16台
• 自転車置場：512台
• 駐車場代が自走式だけど、まだ決めてないと言ってましたが意外と高くなりそうな感じでした。
• エントランスの印象も大事だと思うんですが、こちらの物件のエントランス、ロビー(ラウンジ)のデザインは皆さんどう思われましたか？ 私はシンプルですっきりしてて好印象ですが、高級感があるかどうかは微妙？ どうでしょう。
  • エントランスは豪華でもなく貧相でもないって印象ですね。結構な価格するのに建物自体は超普通に感じます。
• エレベーター数はいくつなの？
  • 東はエレベーター無いんですよね。だから安くなるのかな
    • えっ、東にエレベーターないってことは南と共用ですか？もしかして全体で5つどころか、2つしかないってことはないですよね？
      • 南と共用になりますね、びっくりですよね
        • 共用ですか。。 全体でいくつですか？ まさか西も南と共用だと、130戸につき1戸というありえない数に。
          • 西にはあったと思います！２か３でしょうか(あいまいですみません
            • エレベーターは西に2基、南に1基です。大規模マンションに住む以上、ある程度の移動時間は覚悟しないとだめですね。
              • エレベーター台数は3台ってのっていますね。85戸につき一台となるので、多い部類でのようです。

設備・仕様

• 南向きバルコニーの高さが 受け入れられる割合が知りたいです。 高身長の男性なら大丈夫でしょうが 女性は殆ど無理なのではと思いました。 この辺りのマンションは全て あの高さなのでしょうか。
  • 170センチの主人は気にならないそうですが155センチの私は圧迫感があり無理 でした。南向きしか考えてなかったので 本物件は諦めました。期待してただけに残念でした。
    • 私は162㎝ですがガラスだし手すりの高さは気になりませんでした。 むしろ子供が居ると危険を感じるのでこの程度は必要だと思います。 人それぞれ感じ方は違いますね。
      • 私も特別背が高い訳ではないですが目線も抜けたし南側ベランダは特に気になりませんでした。普通より高いな、とは思いましたけどね。行政指導なら仕方ないですよね。
        • 150センチ台後半です。 ギリギリ受け入れる高さかなと 思いましたが よく考えたらヒール履いてました。 竣工後に確認して購入したいです。
          • 当方も南向きを検討していましたが、やはりベランダの柵は気になりました。安全面では充分過ぎるくらいですが、日当たりや風通しなどは体験してみないと分かりませんね。。何より検討する気が失せるくらい高いです。。
            • 西棟、東棟は120㎝ですが、南棟だけ150㎝です。図面集にのってます。ほんとに高すぎると思いました。景色みませんよねぇと営業の方に言われましたけど、部屋からの圧迫感はけっこうあると思います。なんか壁に囲まれてるような感じがしました。南がいいと思ってましたが悩みます。
              • 160センチ以上でないと厳しいと 思いました。 隙間から少しでも景色が見えると ちがって見えると思うのですが 隙間ありましたかね。 このままの値段だと竣工後かなり 売れ残りそうなので実物を見て 検討します。 値下がる可能性もあるし。
• 手すりはガラス張りだろ？ソファーの目線は約１mだから１２０より１５０の方が手すり上のラインが邪魔せずかえって見やすい。
  • ガラスと言っても乳白色で向こうは透けないタイプらしいです。採光はあっても手すりを通しての眺望はありません。隙間があいてるとか工夫されてるとまだましなんでしょうけど。
    • モデルルームを見ましたが、バルコニーのガラスは足元が数センチ空いている程度でした。なので風通しも微妙かなと思いました。また色はほとんどの住戸で乳白色で一部の住戸(真ん中あたり)は透明になっているようです。
• ディスポーザー、フィオレストーん、食洗機、lawEペアガラス、スロップシンクあたりが標準というのはよいですね。 今はオプションだったり、はずされたりしてますから。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK＋N　※Sはサービスルーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
• 専有面積：71.06m2～102.21m2
• 東向きの間取り、どうですか？バルコニーが狭くなっていますが、狭くても大丈夫でしょうか。
• 南向きはバルコニー壁の高さが気にならなければ 東西向きにプラス200万出せば買える間取りもあるのでお得だと思いました。 一般的に400くらい差がありますよね。 東向きは洗濯物を干せる十分な広さがあり遊歩道も素敵ですし、 朝陽を浴びた方が身体にも良いので 西より人気が出そうな気がしました。

買い物・食事

• パルヤマトがあるし、食料品の買い物は便利やね～。けど他は何もないって感じ。
• このマンションのすぐ近くにスーパーが何件もありますが、どの店が一番おすすめですか？
• この辺りは、スーパーが色々あるようですが、どこが一番人気でしょうか？
  • スーパーがいろいろあるなら住環境には申し分ないようで宜しいかと。地図を見た感じだと、周辺にもいろいろありますね。
    • 何処のスーパーが特に人気なのかまでは解りませんが、 このマンションのすぐ近くのパルヤマとには時々車で鮮魚を買いに行きます。 大型百貨店の鮮魚売場レベルの品揃えがあるので重宝します。
      • お買いもので人気はやっぱりパルヤマトですね。日曜日休みですが・・・。少し離れますが甲南食彩館を好きな人も多いです。他は高級気味なオアシス、安い業務スーパー、中規模のダイエーやライフなどスーパーは豊富な地域かなと思います。ちなみに私は大きくて小奇麗なライフを重宝しています

育児・教育

• 大規模ファミリーマンションは子供達は友達が多く楽しいでしょうし、奥様同士も自然と仲良くなり学校の情報交換等ができいいですよね。ただ東西向き低層階の客寄せの安い部屋ギリギリ購入をできても経済的にお付き合いに苦労するのかと思うと悩むところですね。
• うちは小さな子供がいるので、行動範囲は本スポと小寄公園が中心です。特にスポーツセンターはワンストップで複数の習い事が出来るので重宝してます。あとはお祭りなんかがよくある中野南公園も良くいきます。
• 隣の小学校（本山南三小学校）はどうでしょうか？
  • 学区は特に良いとも悪いとも聞かないですね。そんな中頑張って御影か神戸に行ってくれたら嬉しいのですが笑
• 場所も良さそうなので検討したいと思ってますが、小さい子供がいるので教育環境が気になります。 近くの青い鳥第二幼稚園の評判はどうですか？ またこの辺りを通る幼稚園バスはありますか？
  • 青い鳥はスパルタお勉強園で有名です。好みが分かれますね。また、上の方の奥様には土地柄が良くないと避けられる傾向にあります。 園バスのことはよくわかりません…
    • この辺りの環境が一番落ち着きがあり 小さな子どものいる私たち一家に合っていると感じ、購入しました。 うちは近くの青い鳥は選ばず、園バスを利用してのびのび系の幼稚園に行きます。あの辺りはその他2.3園の園バスが通っていますよ。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域、第五種高度地区
• ここ神戸製鋼の独身寮の跡地ですやん。南は社宅があるとこやねー。ちなみにその周辺夜は物凄い暗いよ～。
• 岡本～本山間は何もかもが特別で予算的にも厳しいがこの辺りならまだゆとりも出来です。 青木駅前はパチンコ屋があったりでごちゃごちゃしてますが、このはJR本山とのほぼ中間でごちゃごちゃ間は無いし慣れた岡本界隈までも徒歩圏なので真剣にか検討中です。
• 色々言われてますが、私はこの辺りの環境はそれほど悪くないと思っています。上を見たら切りがないと思いますし、寧ろ、中流レベルが一般庶民には暮らしやすいとさえ思います。
• 治安については北に比べると悪く、南に比べると良いのかなって感じですね。ただ、この辺りは日が暮れるとホントに暗くなります。賑やかな日中に比べてギャップが大きいので、検討中の方は現地で夜の雰囲気も確認された方がいいかもしれませんね。
• 東を検討していますが、前に老人ホーム？がありますよね、日当たりはどうなんでしょうか。結構間が空いているので問題ないでしょうか。
• バランスよく色々な施設がそろっているという点では住みやすそうに思えました。医療施設もありますし、スーパーも近い、教育施設も程よい距離にありますからいいですね
• 西よさげーー！東前に建物あるやんー
  • そうなんですよね。 西だと夏場、暑くないのかなぁなんて思ったりもしますが、 それ以外の季節の場合だったら条件的には悪くないのでは？と判断できるかと。 後は本当に予算次第…カナ（汗）
    • 西向きはサッシに遮熱効果があり、バルコニーに奥行きがあれば夏でも大丈夫そうですが、どうでしょう？

周辺施設

その他

• ペットが2匹まで可なら需要ありそう。今時ペット1匹とかなしならファミリー層狙いでも難航するんじゃないかな？
• 先日現地を見てきました。もともと神鋼の独身寮だったところ（５０年ほど前から）を解体しマンション（集合住宅）にするわけですが、ここで気を付けていただきたいのは土地の評価額です。５０年以前に土地を取得していれば当然簿価は１平米あたり５０００円以下でしょう。これを神鋼不動産が、いくらで購入したかはわかりませんが。いずれにしても土地の取得価格は周辺一般のマンションと相当開きがあると思われます。したがってマンションの販売価格は投稿にあるように５０００万円とかはあり得ない話です。まあ逆に言えばあまり安くすると売れないとかもあるのかも（もと、大手デベロッパーに在籍していたものの勝手な解釈です）
  • もともと独身寮だったトコロ、ということですので、人が暮らしていくには問題がない土地であるという風に判断して宜しいということですね。 それにしても安すぎると売れないなんてこと、あるのですか？ 買う方は安いほうが嬉しいと思うかと思っていましたが。 デベ的にもある程度の利益の確保が必要でしょうから、そもそも安くなんてしないでしょうけれど（汗）

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