リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

2016年5月29日 (日) 23:36時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5（地番）
• 交通：

1. 阪神本線 「野田」駅 徒歩7分
2. 大阪市営千日前線 「野田阪神」駅 徒歩7分
3. 東西線 「海老江」駅 徒歩8分
4. 大阪環状線 「福島」駅 徒歩12分

• 総戸数：850戸
• 構造、建物階数：地上20階 地下1階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年07月予定
• 売主：リバー産業株式会社 大阪本店
• 施工：リバー建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,400万円台予定～7,900万円台予定
• 安い!
• かなり大規模マンションですから、このあたりもガラッと変わりそうです。
• これで福島区のマンション高騰にも天井が見えた気がします。福島区マンションの供給が途絶えてから、この半年の高騰は中古も含めて異常でした。購入層としてはありがたい限りですね！
• 魅力的なので資料請求しました。ディスポーザーも付くことをうかがわせるアンケートはがきが入っていました。競争率高くなりそうです。しかしながら、物件概要には～103.52平米 ～7900万円とあります。間取りや階数、方角が良いものは、そこそこお値段するような気がします。最低価格は1階のものかもしれません。リバーのマンションに7900万円はちょっと違和感を感じますね。
• 10階前後だと、間取りにもよりますが3800万前後でしたね。
• 販売開始は2016年2月。 入居は2018年08月予定なんですよね。 約2年半も待つのは、チョットしんどいです。
• 高層階は、人気あるみたいですね。夏頃には完売するかもですね
• 主な購入層は30代後半くらいでしょうか？？意外と若い人をあまり見なかったのですが…
• 80平米以上の間取りが人気だと聞きましたね。 すでに100件以上要望があるとか… 一期は当初より引渡し時期が遅れるようですが、二期、三期は予定通り進むようです。 南向き物件をお探しの方には朗報ですね、それでも先の話ですけれど！
• 購入予定です。 元々福島区の圧倒的な利便性と治安から、他の地区は考えられませんでした。 なんといっても管理費、駐車場等も安いのがいいですね。 但し、AB棟の販売で決めてしまっていいものか、、メインの棟はCDEFが締めるので販売待つか悩みます。
  • CDEF棟がメインなんですか？ 確かに悩みますね、次販売の棟は価格も上がってくるのですかね？ せめてどういう間取りの予定かぐらい教えて欲しいです。
    • スタートダッシュをきるために、AB棟は安くすると言っていましたよ～間取りは同じようなものなのか結構変えてくるのか気になりますね。
      • 850もあるので常套文句であとから高くなると、言うとは思ってるんですが南側のが確実に高いですよね。ABは東側にグリーンシティ15階が立ってるのが気になります。眺望としての資産価値に大きく影響しますからね～
        • パンフレットの外観をみると、南向きの物件がメインという印象ですよね。 仮に500?1000万近く価格が上がると仮定しても、参考までに間取りや価格帯を確認してからA.B棟の契約をしたいのが本音です。
• 同じマンションなのに、他の棟の間取りや価格を教えてもらわずに契約するか決めないといけないのはモヤモヤします。 ちょっとギャンブル性が高いので決めかねますね
  • AB棟を他の棟より安く買えてラッキーとなるか、南向き棟の間取りがよかったと損した気分になるのか...安い物件といえども4千5千万円の買い物ですからね
    • 同じ東向でもC棟だと、目の前に遮るものがないので低層階でも陽当たりは良さそうなんですよね。それだけでやはり価格はそうとう上がるのかなあ。 AB棟の高層階が予算ギリギリで、、
• 購入にあたって本当に悩みます… 個人的には、メイン通りより外れたB棟・A棟と奥まったところの方が静かで良いかなと、あとシンプルな方が好みなのでメインとなるC～F棟のたくさんの緑地や噴水がない方が良いと思っています。B棟・A棟は駅から遠くなりますが… この立地でこの価格ですが、即決出来ないままです。
• すみませんモデルルーム行かれた方。 無知で申し訳ないのですが、模型でAB棟が明らかに高く大きかったのは、今回の販売分だから目立って作っているとかではなく、ですよね？(＞＜;) 大型マンションってどの棟も大きさや高さなど見た目はそんなに変わらないイメージだったので、結構な差があるんだなあと。。CDEF棟は何階だてかわからないですがだいぶ低く見えました。
  • スケルトンになっていただけで、20階までありますよ！中庭の模型を見せるためにそうしたんではないでしょうか。
    • あ、そうだったんですね！ 全然気づきませんでした！なるほど！ ありがとうございます地味に気になっていたので(^o^)
• 購入を予定しています。 営業にコスト高と消費税の関係で、CDEF棟の価格は少なくとも1割は上乗せされると言われましたが、自分もオリンピックまでは人件費と材料費の高騰は続くと見ているので、これは本当だと思います。そうなると予算的にも厳しいし、30年8月より更に待つのも辛く、嫁も花火が見えた方が良いと言ってくれたので決めました。
  • 私も購入を決めました。 確かに営業の人がCDEF棟は、値上がりすると言ってました。AB棟は、かなり埋まってるみたいですね。抽選になるかもと言ってました。
    • 抽選になるかもって、ここってそんなに人気があるんですね。 殆どのマンションが早い者勝ちだと思ってましたが、 抽選となると、受付からあとは結果を待つだけなんですね。 でも結果を聞くのが待ち遠しいですね。 ただ値上がりは待ち遠しくありません。笑
• もうほとんど埋まったらしいね。広告用の2900万円台の部屋は投資目的の人で申込がありまくったみたいだけど、3500、3600万円台の部屋は倍率あんまり上がらずに済んだみたい。
  • 此処は戸数が多く、余り魅力的にも映らないです。まだかなり余ってるようですよ…
    • ほとんど埋まったって本当ですか？2年以上先の物件なのに凄いですねー。
      • 今月中旬に申し込み開始ですけど、かなりの勢いみたいですね。人気があるのはうれしいけど、抽選はいやだな～
        • 昨日の最終確認の電話で聞いた話では9割以上埋まりました、と言われましたよ。一月初旬の説明会で半分くらいはシールが貼られてたので、そんなもんじゃ無いでしょうか。
• A練B練の価格、私が貰った紙では殆ど同額のようですが…。見晴らしと面積で部屋によって差があると言われました。 AFは前が道路なので人気みたいですね。 あと前面の庭が広い方が良いという理由でBにする人も居ます、と言ってました。
  • 私もモデルルーム見学に行った際に、価格をメモってきましたがA棟・B棟の価格差ほぼなし。 北東の分、B棟は安くないと損ですよね。 最終価格はやく聞きたい。
    • 12月のMR見学時にはAB棟の価格差は約100万〜200万程度ありましたよ。価格変更があったということでしょうか？
      • 私も価格表を写メしてきましたが同じような平米数だとBのほうが100万ほど安かったです。
        • 1月にMR行きましたが、A棟とB棟に価格差は無かったですよ？（6階以下しか見ていませんが） 同じ階の同じ間取りで同じ価格だったので、A棟にするかB棟にするか悩みましたもん。 南向きの棟だと大通りに面していてうるさそうですし、どの棟を選ぶにしてもデメリットがあり決め手に欠けます。 広い敷地なんだから、ABCDを南向き、EFを東か西向きにして欲しかったなぁと個人的には思います。
          • １月にＭＲに行きましたが、１２月に聞いた価格より少し上がっていました。 正式価格を早く知りたいです。 Ａ棟とＢ棟の日照時間は同じと言われていました。 両端だとかなり離れるんで、また変わるかもしれませんけどね。 西向きは西日が暑そうだし、南向きは高そうなんで、今回で検討してます。
            • 正式価格が発表されるまでは、まだまだわからないということですね。
• 70平米以上は大体3500万円〜というこれまでのリバーのイメージにない価格ですが、この建築費高騰に合わせて、場所を絞りながら方針転換してるのかも知れませんね。JR難波駅直結とか夕陽ヶ丘とか、この場所ならリバーでも高いよね、という物件が多い。
• のこり約100邸くらいですか。完売間近ですね。
• 広告にある3LDK2900万円台の部屋は一つだけやで。二階の陽当たり悪い部屋。転売目的で倍率20倍ぐらいらしいけど。3階以上で70平米は3500万円からになるよ。
• 3600万円台とは聞いてたけど、3698万円とは…
• ７０平米以上のお部屋で３０００万代前半のお部屋ってありますか。５階より下がそれぐらいでしょうか。
  • 今出てる中では、ちょっと見ませんでした。70平米ですと最低３６００くらいは見てたほうが良いかと。
    • 67平米で16階以上が3900万代後半。 10階から15階が3700万代。 1から9階が3500万代かと思います。 70平米はそれにプラス100万ぐらいでしたね。
      • ありましたが、いま残っているかどうか…
        • 3400万円台のは二階にあったような…ただ残って無いと思う。70平米は4階でもう3598万円やから。
• あと何戸くらい残ってるんでしょ？
• CDEF棟はどんな平米数でしたか？ 明日契約なんですけどまだ迷ってて。。。 AB棟は70か80平米とパキット別れてて。また迷ってます。75平米とかあったりしましたか？
  • 80-90平米はABのようにほぼ80平米の部屋が二つ、とかでしょうか？
    • CD棟EF棟ともにAB棟のように 100が一室、80が２室 主流は70のようですね。
• なぜCDEFのほうが管理費が安いんだ、 噴水も読書部屋もせせらぎもあるのに！ 頭くるなあ
  • 管理費の差額は、そんなに違うんですか？
    • ほぼ同じ面積で毎月700円は変わります。 AB棟とCDEF棟という分け方なので差が出てるっぽいです。 なんか損した気分は否めません。
      • そうだったんですね。 実際営業さんにはCDEF棟よりAB棟の方が部屋の間取りが良いとは聞いてます。 実際は間取り図を見ない限り信憑性に欠けますが、管理費の差の分他の面でメリットを感じれれば良いですね。 販売価格も勿論問題視されるかもですが。
• 南向きは200万も上がるのですね。。。西向きのc棟を検討しているのですが西向きも200万も上がりそうでしょうか。
  • 南向き200万違い位なら、どこの物件でもある位か、むしろ安い価格設定だと思う。うちは植栽がきれいそうなので、西向きが気になってますが。
    • あ、言い方が悪かったです。最低200万ぐらいは〜との話だったので、南向きは更に上がるかと思われます。
      • 南向きは１割くらいのアップは見て欲しいとは言われましたが、 個人的には３～４００万円は上がるのでは？ と、思っています。 実際２００万円くらいの差額なら安いですね。
        • 一般的には不人気ですが、この物件の西向きは前方の庭が広いので、私も良いと思いますよ！
• 中階層契約予定です。 AB棟はもうあまり残室ありませんでした。 1階あがるごとに20から40アップの価格だった気がします。大体残っているのは、3600から4000位の価格帯です。
  • 四階五階は空いてましたでしょうか？
• 2期の販売、始まりましたね！売り止めしてた部屋も、今回で全部完売させる予定なんでしょうか？
  • 売り止めではなくて、申し込みがなかっただけですからね。これから値下げではないでしょうか
    • ここは上げることはあっても値下げはしないですよ。
• 安いといっても70平米は4階で3550万とかだからね。
• 二期がスタートしましたね、AB棟の残りなのか、次の棟なんでしょうか？260戸完売というのはさすがに凄いですね
  • 1ヶ月で260戸決まったってすごい！260戸の一棟だけでも大きなマンションでしょうに。
    • この数がこんな短期間は稀でしょうね。 よっぽど多くの人が待ちに待った立地なんでしょう。 うめきたもありますます地価はあがりそうな気配ですね。 次の棟は値上がり間違いなしと感じます。

交通

• 徒歩１０分程度で複線を利用できて便利で良いなと思います。
• 地下鉄千日前線で、なんばまで１本。阪神電車で、梅田まで１本。少し歩けば、環状線の野田駅です。
• 関西国際空港まで直通の電車に乗るには、大阪まで行かないと乗れないのでしょ？ やっぱり和歌山行きと関西国際空港行きが繋がって行くんですよね。 あの快速電車は乗る車両を間違えたら車内移動できるのかなぁ。 いろんな電車が走っているから間違えそうでね～。
  • 関空快速は今、福島にも停まりますよ～。だから大阪で乗り換えの必要はないです。
• 4駅4路線は本当に便利…とのことですが、どちらも距離がありますが、気になりませんか？
  • 福島区で徒歩５分以内なら、もっと価格が高騰していてとてもじゃないが、このリバーの価格では購入できませんよ。
• 市バス59番も便利です。阪神野田駅まで７分は無理です。
  • 阪神野田駅まで７分は無理ですよね。 シティータワーの中古物件見ると、ここより駅に近いのに駅まで７分表記なんですよ。 ここはリセールの際、１０分と表記されるんでしょうか？ 市バス利用できるのは便利そうですね。時刻表調べてみます。
    • 実際Ａ棟の入口らしき位置から歩いて時間を計ってみたら、８～９分くらいでしたかね。１０分は見た方が良いと思います。
• 梅田方面行くならJR福島か自転車使うほうが早いですね。

構造・建物

• 開発敷地面積：14,998.04m2
• 建築面積：5,505.43m2
• リバーガーデンの特色なんでしょうけど、敷地半分の緑化はいらないですね私も。手入れというか管理費もかかりそうだし、虫もめっちゃいそうだし… 検討物件ですが、結構これがネックです。
  • 緑化は魅力的。緑化という特色がなければ、リバーみたいな中小デベのマンションの購入は検討しないな
• AB棟以外も全部東向きなんですかね？
  • パンフレットを見る限り、今回のA.Bと次回以降のFが東。Cが西。D.Eが南向きではないでしょうか。違っていたらすみません。
    • パンフレットを見ると、A棟は概ね東向きですがB棟は北東向きのようです。東向きと北東向き、日照時間にかなり差はあるのでしょうか？
• B棟の前はさらに大きめのパーキングがあるので、将来マンションなど建つ可能性がありますね...高階層でないと日当たりなど安心出来なさそうです。
• 此処って二重床、二重天井ですか？あと天井高はどれ位ですか？
  • 20階ですから直張りです。 15階、20階のマンションは規定ギリギリで立てているので二重はありえないんですよ。 その分部屋数が増やせるので値段を押さえれますが。
• B棟が100万ほど安いのはAより少し北に向いているからということですね。南向きは絶対に高くなるとして真ん中のCＦ棟はAB棟より高くなるのでしょうか
• C棟は前が学校なんで低層階でもベランダからの見晴らしはいいと思います。ただ、西日がモロだと思いますが。
• 北東向きは、多々デメリットがありますが、安価なのがメリットです。
• ここ10階まで天井高いですが、それより上は結構さがりますよね。
  • リビングが結構高かったので1～10階を想定してるのかな？と勝手に思ってる。20センチでも結構変わるから。
    • ありがとうございます。 確かに天井高かったですよね。 最大と最小で２０cm近くも違うって初めてみました。
• AB棟、4階以上は日照時間の差は一時間くらいしか無いってさ。
• AB棟で言えば3階から上は吹き付けでタイルを使用しないから、URレベルの外観と思って下さい。 プラウドやパークハウスが頭に残ってる方は捨ててください！ 必要な所に最低限の設備でコストを抑えるのがリバーガーデンです。 内装設備は他と比べて全く見劣りしませんしね。
  • 大通り沿いの低階層がレンガ張りなだけまだマシですよ。余程これまで苦情が多かったのか…（笑）AB棟は何時ものリバーですが。
    • 環境、利便性、アクセスなどで決めたので、外観はまあ我慢するかな。 部屋の設備も良さそうだし、価格を考えるとスタート時点で260戸売れるのもわかる。 でも、皆さんがおっしゃるとおり完成時にショックを受けないように、どこかのリバーマンションを見ておこうと思います(*^^*)
• 外観ですが、3階以上も吹付ではなくタイル貼りのはずですよ。モデルルームの模型でもじっくり確かめましたし。
• リバーに付き物の上部の変な置物がないことに気が付いた時に担当さんに質問したんですが、 「うめきた地区がこれからもどんどん開発されるので、今回は全部タイルを貼りました。 上の置物も街に合わないんじゃないかということで置いてないんです。今回はかなり頑張ってるんですよ」 とおっしゃっていたので。 劣化はするでしょうが、タイル貼りならそこまで貶すほどにはならないんじゃないかと思います。
• 非常階段がコンクリじゃないように見えたのですが、この部分はコストカットなのかなと思いました。
• エントランスがレンガ、3階までのひし形のついてる層がタイル、4階以上がベルアート？ってことですかね？いまいちよくわかりません…
  • それであってますよー
    • 違いますよ。冊子の通り、エントランスはレンガ、3階までの基壇部がベルアートで、そこから上は吹付け塗装。外壁タイルってのは多分一階の柱とかの事じゃ無いかな。
• A棟の南面と階段、B棟の北面は20階までタイル貼りとのことです。バルコニーはガラス手摺で両サイドがタイル貼りなので他の新築マンションと同じ様な感じですね。
• 此処は天井高って何センチですか？
  • リビングでいうと、低層は2630、高層にあがるにつれて天井高は低くなります。最上階で2450です。
    • 低層は2630ですよ。2450は一般的な高さだと思いますが。
• 耐震等級は他のマンションよりもいいみたいですね。また、人が居住する2階までの高さを高くすることで、津波避難ビルとしても指定されているみたいです。

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  シティータワー20Fからの工事状況（2016年3月4日撮影）

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  模型（2016年4月25日撮影）

共用施設

• 駐車場：432台（内来客用7台含む）
• 自転車置場：1700台（内サイクルシェアリング用10台含む）
• バイク置場：

1. ミニバイク：135台
2. バイク：35台

• 駐車場はタワー式
  • タワー式が二棟、それぞれ出入り口が2つずつの計4。朝の通勤で車を使うのでラッシュ時が心配です。
• ゲストルームについて説明ありましたか？部屋数や利用料など。
  • 利用料は、2500円くらいの予定と聞きました！
• AB棟ってエレベーター何機あるんでしょう？
  • 図面上は2機だったと思います。正直後2つ欲しいとは思いますが、管理費の問題で厳しいのかもしれません。
    • あれ？3機じゃなかったでしたっけ？

設備・仕様

• ディスポーザーはついてますか？
  • ついてますよ。
• 低層階は断熱効果のある複層ペアガラス、高層階は高遮熱断熱lowE複層ペアガラスだと思います。
  • 断熱効果の複層ペアガラスと、高遮熱断熱の複層ペアガラスでは、 どのくらいの差があるんでしょう。 高層階は太陽に近いから高遮熱断熱のガラスというワケなのかな？
• オール電化のメリットってなんでしょうか？
  • オール電化じゃないですね。基本ガスでしょ。希望者だけIHに変更できるから我が家は変更希望しました。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：58.92m2～103.52m2
• 2L,3L,4L間取り見ましたがリバーに良くある間取りでしたね。風呂が14なのが残念。
• 今までに東向きのマンションに住んだことがないのですが、やはり正午前には日が入らなくなり午後からは照明をつけないと暗いのでしょうか？ 洗濯物も乾くのか気になります。
  • 東向きに住んでいますが、 洗濯物は乾きにくいし 昼間でも電気をつけることが多いです。 窓が大きかったり、上のほうの階だったりするとまた違うんでしょうか？ ちなみに夏の朝は最悪の目覚めです。 東向きでなければ買いたいのに、と迷ってます。
    • 現在東向きに住んでいます。 午後は日があたらないですが、暗いというほどではありません。 南向きが一番でしょうが、いくらくらいになるんでしょうかね。
• ファミリー層には70平米というのは主流ですか？少し狭い気がしますが、ほとんど70平米なんですね。
  • ほとんどが70平米ですね。80平米以上は、値段が高めですね。
    • 家族が居るなら、やっぱり４LDKが良いですよ。 子供が居れば必ず部屋を欲しがります。 でも部屋数が足らないと子供に部屋を与えられない。 子供が居る、または出来る予定なら部屋数の多い方が良い。 あとは予算に合わせてですがね。
      • 75m2くらいがファミリーマンションの標準基準になってますよね。理由は広さの需要がどうとかではなく価格の需要がその金額以内だからでしょうね
• 二期の建物は、前に建っているシティタワーの日陰になりますよ…。 南側の建物はまだ昼から日が射しますが、東側はAB棟より日当たり望めないはずです…。
• 南側も防がれますのでコの字の廊下は高層階以外は日当たりは皆無と考えていいと思いますよ。
  • 寝室側だし別に良くない？
• たまたまなのか、画像で確認できる2LDKと3LDKの部屋の間取りがやたら細長いのですが、もっと普通の間取りもあるのでしょうか？鰻の寝床みたいなのより間口が広い部屋の方が最近多い気がするのですが…。
  • 狭い部屋の間取りは、変な間取りです。 採光も少なくて使いにくいと思います。 80㎡を超える部屋はもんたいないと思います。 60以下の部屋は細長すぎると思います。 一回入ってみたいですね。

買い物・食事

• イオンあり、ライフあり、コーヨーあり、ヤマダ電機あり、とても、便利なところです。
• コンビニが少ないなー。ファミマが二軒だけ( ｡ﾟДﾟ｡)
  • 確かに徒歩3分圏内だと福島海老江と鷺洲5のファミマだけですかねぇ? 通り渡るのもアリなら海老江1のファミマもけっこう近いですけどね。 鷺洲3とか海老江2のセブンイレブンも徒歩5分圏内ですけど、 ファミマとセブンイレブンばっかりですね。

育児・教育

• ネット上の情報だけですが、学区も特に問題なさそうですね。より勉強熱心なのは玉川小学校とか下福島中学校みたいですが。
• 近交に小学校が２校あるのかな？このマンションの通学校の受け入れは大丈夫なのでしょうか？急に生徒が増えるとなると大変なことになりそうですが。
• こちらの学区は鷺洲小ですか？ほぼ裏に海老江もありそちらの方が近そうですが、物件概要の画像は鷺洲小ですね。
  • 学区は鷺州小になります。ただ、海老江小に通うこともでき、選べるようになっています。
  • 厳密にゆうと、海老江東小学校です。海老江には、西小学校もあるので。
• ここに住むと八阪中へ行くことになりますが、実際に通っている方の感想や評判をお聞きしたいです。
• 海老江東小学校や鷺洲小学校は見学できるんでしょうか？ 校区としては鷺洲ですが、距離としては海老江東が近そうですよね。 学力レベルは変わらないそうですが、 選択制度があるので悩みます。
  • ここら辺のファミリー層の方、お子様は中学受験される方が多いんでしょうか？ 高校までは公立でと考えていますが、八坂中の評判が分からず困っています。 ご存知の方教えてください。
• 駅から物件前の信号を渡れば幼稚園、小学校は信号を渡らずに行けます。中学校も本当に近くです。子育て中だと安全面、時間的にもとてもありがたいですよ。同じ鷺洲でも5丁目は本当に良い所ですね、現在住んでいて実感しています。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、準工業地域
• 夜は、少しさびしいかも、です。夏のだんじり祭は、盛大です。
• 前の道路は、めちゃくちゃ交通量多いってほどじゃないので、いい場所かと思いますよ～。夜は確かに寂しいくらいです。
• とても、住みやすいです。夜は静かですが、治安が悪い感じではありません。
• 河川敷も近いです。区役所も近く、駅前には、銀行も多数あります。
• このマンションの前の通りに住んでいるものです。 前の大きな道路は、普段は底まで交通量が多いように見えないんですが、朝５時～7時までものすごい量のトラックが通ります。 おそらく高速から出てどこかに流れる道として使われているようで、朝早くはうるさくて窓も開けられません。 冬は窓閉めるのでいいんですが、夏は窓開けては寝られませんね。 おそらく道路側が高い値段になりそうですが、私は川側でないと厳しいと思います。 道路側検討のかたは一度早起きしてトラックの台数数えてみるといいかもしれません。
  • 道路側なら南向きで駅にも近いし、買うなら絶対に道路側の棟と考えていたのですが、少し考え直すきっかけになりました。
    • 目の前の道が大型トラックのルートとなっているのですね。 このような情報は2，3度現地に出向いただけでは気づきもしないでしょうし、現地にお住まいの方ならではのありがたい情報だと思います。 音だけでなく振動もあるなら安眠妨害になってしまうかもですね…
      • 今回分譲予定のA棟、B棟は大通りからだいぶ北側に入った所なんで騒音は気にならないかと思いました。ただ全ての住戸が東向きになってました。
• 市内近郊が通勤や生活圏の方にとって、ここの立地は便利良いですね。 経験者の立場から言わせてもらうと、この立地や環境で手頃な価格で購入できるなら、ある程度は妥協しないと、あれやこれやと希望を叶える物件なんてそうそうには出会えないですよ。 ここなら、住めば都になるように思いますよ。
• 土を全部入れ替えるという事は土壌汚染があるということですよね。どの位の数値なんでしょう？値段が安い理由はそれだけかな？
• 先日モデルルーム行ってきました。 淀川の花火が見えるB棟の4階?6階あたりを?と思いましたが、向かいが大きな駐車場なんですね。将来大規模マンションが建ちそうだな?と思い保留中です。 ただでさえ東向きで陽当たり面にマイナス要素があるのに、もしマンションが建ってしまったらますます陽当たり悪くなりますよね。 高層階は万が一の時階段で上り下りできないので低層?中層希望なのですが、以上のことを考えて決めきれないでいます。 ここを検討されてる皆さんは陽当たりはあまり重視されないですか？ 高層階検討の方が多いんですかね？
  • 大きな駐車場よりも、北側と東側にグリーンシティオオサカという15階建てのマンションがあるので日当たりも花火も期待できないと思いますよ。
• 私も陽当たり、かなり気になります。東向きというより北東向きなので、明るいのは午前中の数時間だけですよね
• 20階からの眺望を見せてもらいましたが、さすがに抜けていて相当綺麗でしたね。 北区のタワーマンションなど色々見ましたが、梅田を遠くから一望できるぶんこちらの方が綺麗だと感じました
• 塩野義製薬の跡地は周知の事実です。向かいは大日本住友製薬の跡地です。
• この間現場見に行ったけど、前面道路も想像より広いし、大通りから一本入るからかなり静かで、安心した。入り口になる予定の所から実際野田阪神まで歩いたけど、10分かからなかったよ。
  • 10分かからないですかー、 正直南向き棟の入り口あたりから7分、AB入り口はプラス3分でしたので購入決めたのに悩んでました、悩んでも仕方ないけど、、 南向きは前の道路が交通量ひどいし、その横の東向きは南棟の出っ張りが邪魔で実質B棟よりも方角悪い上にコの字型の外廊下は暗くて寒そうで、、、
    • 確かに南向きは前の交通量が気になりますね。
      • 南向きで検討中です。 梅田開発のための工事車両ならしたかたがないですね。便利になるのだから。 ガーデンも魅力ですが利便性と価格で検討します。
• AB棟前の駐車場に何か立ちそうですね。ボーリング調査が入っているようです
  • マンションなどは法的に立てれないと言うお話は営業さんから伺いましたが、 いったい何が立つんでしょうね？ どちらにしても今後入居までの２年少しの間にも様々な建物の工事がありえるので、あまり気にはしないようにしていますが。
    • 私が聞いたのは、15階までしか建てられない ということだけです。 正直前のマンションを避けるためと駐車場の話を聞いて16階以上にしたので、高いのが立ってしまったらショックです、、、 でもあそこまで囲まれた立地にマンション建てるんでしょうかね、、、 EF棟前も古い建物が多くて今は良くても どちらにしても先はわからないですけどね。 南の道路沿いは容積率が高いのでリスクはありますし
      • 南側も現在阪神電鉄が土地を取得し、建設中みたいなので、何が出来るかはまだ不透明ですが、 万が一商業施設などが出来れば、近隣のマンションの建設の話も挙がってくるかもしれません。 でも考え出すとキリが無いですしね。 ＡＢ・ＥＦ棟側で、実際１５階建てのマンションが出来たら、日当たりは悪くなるかもしれませんね。 ＡＢ棟側は今の時点でのお話ですとお昼１２時くらいに現地で一度見ましたが、日陰にはなっていませんでしたよ。
        • 東の駐車場は狭い土地だし、そんなに高層の建物は建たないんでは。
• 南向きは大通りに面しているので排気ガスが気になります。。。 西向きのだと目の前が庭でその前は学校なので眺望は開けていて気持ちいいと思い西向き希望なのですが。。。コの字の廊下側の部屋がお互いの棟の日陰になるんじゃないかと心配です。
• タワーはともかくファミリーとしては、 鷺洲というのはこの上ない市内一等地の感じています。 これだけ都心に近いにもかかわらず、周辺環境はおだやかで落ち着いた場所ですね。 夕陽ヶ丘まではいかないにしても、確実にこれからも人気は上がり続ける場所と妄想してます笑
• 鷺洲5丁目の良さは何といっても駅から少し離れただけで静かな住宅街なのがいいのではないのでしょうか。駅近くだとガヤガヤしてしまいます。

周辺施設

• 現地前の「海老江１丁目開発計画」って、具体的にどういったものが予定されているのでしょうか。
  • 信ぴょう性のある情報はまだないらしいですよ。 全て噂だそうです。 イオンかマンションか全く別の施設か…
    • 担当者は、商業施設でイオンが有力。 近隣住人の方も、イオンらしい、といいつつ噂レベルですよね。 もしもイオンなら、二期、三期はそれに便乗して価格帯が上がりそうですね。
• なにわの花火大会が目の前やって言われてましたよね？A棟B棟だけが見えるとかじゃないですよね？
  • 屋上に上がれば見れるとかじゃないですか？Ａ棟、Ｂ棟でもお部屋の階数、位置では見えないのもあると聞きましたよ。
    • 花火がベランダから見えるのは疑問かな。 屋上が解放されるらしいので、それはかなりいいですね。 混んでるところに行かずにみれるのはいい。
      • AB棟の前面道路から見えるので、低階層のベランダからでも問題無いと思いますよ。
        • 部屋から見れるのはＢとうの中層階以上ですね。Aとうはちょっと角度的に見づらいかもしれません

その他

• ここは何の跡地ですか？
  • 塩野義製薬の跡地

https://www.constnews.com/?p=13099

http://www.constnews.com/?p=5050

1. .駅力・・・4駅4路線は本当に便利です。仕事帰りもどこからでもほぼ一本で帰れる上に重要な梅田難波へ乗り換えなしは御堂筋以外はここだけです。
2. .福島区鷺洲・・・都心真横でありながら静かな住宅街です。梅田からリバー前の道を走るとちょうどビル群からマンション群に変わる便利な上に騒がしくない稀な場所です。また、市内において色々なデータで見方もありますが、個人的に治安ナンバーワンだと思います。直近のデータではありませんが福島区のみ路上強盗0件という年もありました。
3. .価格、ランニングコスト・・・この立地でこの価格はリバーならではです。近年の高騰もありますが大阪中心六区ではたいてい4000万スタートです。さらに管理費がとにかく安い。最近ではブランズ天六の次に安く大規模ならではの条件です。オシャレ感はありませんが、子育てや転勤による賃貸、売却を考えてもバランスとしてはここがベストと判断しました。

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