プレミスト新宿山吹

2016年5月28日 (土) 17:32時点における版

プレミスト新宿山吹外観

物件概要

• 所在地：東京都新宿区山吹町365-1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩2分
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩10分

• 総戸数：78戸（事業協力者住戸18戸含む:別途管理室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月下旬予定
• 入居時期：2017年07月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：飛島建設株式会社
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社
• 公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/y/

価格・コスト・販売時状況

• 少なくとも平均坪単価340の物件の大和ハウスの営業さんが、こっちはもっと高いですと言ってましたから、坪380としても82平米で9500程度ですか…
  • 380っていうのは確定事項ではなくて、大和ハウスの340の物件の営業マンが「ここより高い」と言っていたことからの推定です。と言っても遠からずとは思いますけど。360−400の範囲で平均が380くらいじゃないですかね？
• 10階以上、南向きは坪単価いくらくらい？
  • 25.32m2～82.28m2　3500万円台～1億1200万円台。山吹町で坪450万　さすが関西の住友と言われるだけあるね。
• 第１期 驚きの全戸出し60戸 坪450万でやるなー。大和ハウス。

交通

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  バス・タクシーアクセス

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  路線図

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  路線図(2)

構造・建物

• それにしても敷地が不思議な形を指定ますね 周りの建物の影響もあるからということで… あまり土地の広さを有効活用しにくいのかな、建物は。

共用施設

• 駐車場 : 空台数17台（平置き6台、機械式9台、来客用1台、身障者用1台）
• 駐輪場 : 空台数86台　
• バイク置場 : 空台数4台
• エレベーター1台では少ないでしょうか。

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  エントランス

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  エントランスラウンジ

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  敷地配置図

設備・仕様

• ホームオートメーションシステムも個人的には惹かれます。給湯機能とか、エアコン操作とかは普段から使えて便利だと思いますし、照明の温ON、OFFができるのもいいなと思います。長期不在にした場合とか、電気が点いたり消えたりすると、防犯にもなりそうですし。

間取り

• 間取り：1R・2LDK・3LDK・4LDK
• 専有面積：25.32m2～82.28m2
• バルコニー面積 : 4.26m2～16.68m2
• Aタイプでしょうか？ リビングの扉を開けたら、いきなりシンクって(笑) 料理・洗い物しながら、すぐに玄関に出られる（宅急便など？）メリットはありますが、 お客さんが来る時はかなり気を遣わないといけませんね。 ホームページに掲載する間取りって、その物件の最も良い間取りだと聞きますから、 これ以上の間取りは期待できないということなのでしょうか？
  • 80平米超の部屋もあるのに、さすがに55平米を最も良い条件としては出さないでしょう。 逆に出し惜しみという感じもしますが。 さらにフリースペースと銘打ってるわけですから、あのキッチンの位置も変えられるのでは？ まあ、説明が全く無いのがいまいちですけどね。
    • キッチンはかえられません。フリースペース言いますが５５に関してはあのままが良いでしょうね
      • キッチンの位置の変更は難しいですか。 水回りの設備を動かすのは基本的には難しいのかな？ 配管の関係もあるでしょうし…。 フリースペースがあるから、柔軟性を持って使うことができるのか？とも思いますがどうなんでしょう。 使う人次第？？
• 80平米超えのプランはまだ公式サイトではみれませんが、 70超えのプランは変に玄関だけ突き出ていて面積が消費されていますし、 どれもキッチンまで含めたLDKでの畳数表示なのが残念ですね。
• 75m2のプランは柱の食い込みも1個だけですし、あと収納が異常に充実してません？笑 その割に居住畳数も確保されてる感じですし、中々良いと思います。

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  Ａタイプ

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  Ｅタイプ

買い物・食事

• コモディイイダ 江戸川橋店（約60m・徒歩1分）
• 江戸川橋地蔵通り商店街（約120m・徒歩2分）
• ファミリーマート 江戸川橋駅西店（約140m・徒歩2分）

育児・教育

• 江戸川橋保育園（約60m・徒歩1分）
• 鶴巻小学校（約670m・徒歩9分）
• 牛込第二中学校（約1,140m・徒歩15分）

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• この辺は小さな印刷関係の工場が多いので、騒音は大丈夫でしょうか？
  • 印刷所は深夜もフル稼動になることが多いです。物件との距離によっては要注意ですね。
    • 直接道路を挟んだ所には印刷関係の会社はありませんね。南側に個人経営の自動車板金屋があるだけ。
• 江戸川橋にも神楽坂にも近くて良い立地だと思うんですが、谷底低地なので地盤がイマイチなんですよね…。
  • 東京都の液状化予測マップによると、液状化には該当しないようです。⇒http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx
• 本物件の近くにある大日本印刷の榎町工場は、近々、閉鎖か移転となります。このため、周辺にある小さな印刷所はどれも廃業となるでしょう。それが本物件の未来の不動産価値にとってプラスと出るかマイナスと出るかは誰もわかりませんが、私はプラスに働く確率の方が高いのではないかと考えています。
• 駅近で、都心への利便性も高いので、一定の資産性はあると思うよ。神楽坂は引き続き発展するだろうし

周辺施設

【金融機関】

• 東京シティ信用金庫 江戸川橋支店（約60m・徒歩1分）
• 三菱東京UFJ銀行 江戸川橋支店（約60m・徒歩1分）

【病院】

• 伊藤歯科（約50m・徒歩1分）
• 江戸川橋鈴木クリニック（約90m・徒歩2分）

【公園】

• 関口一丁目児童遊園（約170m・徒歩3分）
• やまぶき児童遊園（約210m・徒歩3分）

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  医療機関

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  教育機関

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  金融機関

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  山吹公園

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  周辺施設

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  商業施設

掲示板

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