コンフィールひたち野うしく

2016年5月12日 (木) 21:57時点における版

物件概要

• 所在地：茨城県牛久市ひたち野西3丁目37番5他（地番）
• 交通：常磐線 「ひたち野うしく」駅 徒歩2分
• 総戸数：118戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月下旬予定
• 売主：株式会社共立エステート
• 施工：長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,200万円台予定～3,600万円台予定
• 安いのは東向の方ですね。南向と東向でだいぶ価格に差があります。
• ここのマンションは駐車場料金も低価格で家計が助かりそうですが、維持費や建て替え費用が大きいので永住を考えている方は その辺も視野に入れて検討したほうが良いでしょうね。
• つくばに比べ価格も安く、駅近で間取りもまあまあなので良いと思います。
  • つくばのマンションと比較するとかなり安く感じます。つくばはバブルなので、価格に大きな開きがあるのは当然と思います。
• 本当に駐車場が自走式だったらよかったのに。しかし、あきらめるにはもったいない物件でもある。ひたち野うしくだけでなく、常磐線で久しぶりに出た新築だし、これからも駅近で出るとも思えない。
  • 確かに今後は常磐線沿線の駅近は期待できないかもしれません。それを差し引いても他の長谷工施工マンションに比べ、設備や耐震構造なども劣る部分があり、入居者の利便性や安全性より、コスト削減に重きが置かれている感じがしました。機械式駐車場に目をつぶって、価格、駅近に魅力を見出せる人にはお買い得な物件かもしれません。
• やはりマンションとしての魅力は駅近でしょう。スーパーも近くにできて、何かあった時でも、車がなくても生活ができるというのは大きい。よけいな施設がないのもいい。そのため、管理費も他より低め。

交通

• 常磐線は東京、品川まで直通になったし、優雅に確実に座っていきたいときはグリーンやフレッシュひたちが使える（ひたちは回数券はなくなるようだがえきねっとのとくだねなら同じくらいのようだね）。
• 常磐線は、朝夕で半分、日中は全部が品川駅発着になったようだし、都内各地に行くにはむしろTXより便利な面もある。
  • 朝夕はゼロ、日中だけ半分が品川発着です。昼の時間帯だけとはいえ、特別快速が品川まで直通になったのはとてもありがたいし、新幹線の出張・旅行等で上野東京ラインが利用できるのはありがたいです。ＴＸは、どの時間帯も秋葉原で必ず乗り換えなきゃいけないわけですから。
• 常磐線はグリーン車もあるし、始発じゃなくてもひたちのからなら座れることも多い
• いろいろな面から考えて、やはり、駅近2分は魅力です。特急も本数は少なくても使えますからね。常磐線を頻繁に使う人には特に魅力です。進学先として、茨城の高校を考えているご家庭は、選択肢がたくさんありますし。
• ひたち野うしくはいちおう、特急停まるし、止まらない時間帯も牛久乗りかえで、時間帯によってはけっこう便利。東京・品川直通だし。つくば止まりのTXは秋葉原方向に向かうにはいいかもしれないが、しょせん、茨城は常磐線が中心。子供の教育も伝統・進学高ねらいは常磐線でしょう。
• 特急って何本止まるの？1時間に1本？
  • 時刻表みればわかる。通勤用にはそこそこ使えるよ（朝6時台2本、帰りは計6本）それ以外で優雅にいきたいときはグリーンが便利。
• 高速インターも近い
• 圏央道開通すれば成田空港まで1時間切れる

構造・建物

• 敷地面積：3,186.67m2
• ここは南側のすぐ前の道路が一方通行で、ほとんど人も通らないのもいいですね。低層階が人気なのも頷けます。

【耐久性】

• 耐久性の話ですが、鉄筋コンクリートの柱を取り替えるような大規模な修繕を行う必要がある期間として劣化等級という基準があるそうです。大半が等級2(50年から60年)。ここはどうなのでしょうか？
  • 構造躯体等の劣化対策等級について、確認いたしましたが、一番上の３です。
• 耐震等級は１のようです。新築マンションはほとんどが１で、２や３はほとんどないと聞いています。震災後でも、２にして売っても売れないとか。その分かなり高くなるので、現実的でなく、売るほうも躊躇するようです。専門家の話では、等級が２であることより、地盤が大事と。ひたち野うしくは地盤が固いと聞いております。

【スラブ厚】

• 設備がシンプルなのは賛成なのですが、躯体の部分は重要だと思っています。ＨＰ見ても情報が薄いんです。特に、数値を記した説明が薄いんです。コンクリートの強度すら書いていない。室内高や階高も書いていない。コンクリート厚は150～230ｍｍ。どこが230ｍｍなのか、どこが150ｍｍしかないのか分かりません。200ｍｍ未満の150ｍｍのところが気になります。
• スラブ厚は最大230mmなんだ。この厚さの範囲が広いとすると遮音性では相当優れているね。150mmは水回りかな？ここは遮音性があまり問題にならない。このあたりの物件はスラブ厚200mmが多いんじゃないのかな。
  • HPみたら150〜240mmって書いてあるけど。
  • 床のコンクリート部分の厚さは15cmから24cm。20cmも20%増しの24cmはここ周辺のマンションでも厚い方ですね。評価できるでしょう。想像するに、15cmの箇所は配水管、ガス管を通すスペースだろうから、全体の１部分でしょう。それを、24cmの厚さで強度を補っている。24cmは遮音性の点でメリットあるのでそれも評価できる。
• 柱のかぶり厚は40mmのはずです。総合的に見て、普通以下のマンションでは決してないと思います。設備がシンプル、豪華でないというだけで。 常磐線に久々にでた、駅近の（それも新しい街ですし）、良心的な物件だと思いますよ。

共用施設

【機械式駐車場】

• 駐車場：106台（月額500円～3,000円）
• 機械式駐車場の操作パネルは2つと聞いてますので、1レーン50台でしょうか。
• マンション内の駐車場の使用料、外部に比べてバカ安ですよ。そもそもの料金設定も安い。（やたら高いところから引っ越すのでなおさら感じるのかもしれませんが）。

【エレベーター】

• １１８戸に対してエレベーター一基というのが気になっています。これまで住んでいたマンションは～６０戸程度で一基なのですが、不便は無いのでしょうか？
  • 118戸で1基というのは珍しいけど、10階建てだから大丈夫と踏んだのかね。多少待ち時間が長くなったり乗り合わせる人数が多いって感じだろうね。
  • ウチは120戸のマンションでエレベーターは9人乗りが2基付いてますが、朝などはそこそこ待ちます。やはり朝からストレスを感じます。なので、118戸で1基は経験上考えられないです。普通に階段が不便でない階なら良いでしょうが。

設備・仕様

• ディスポーザー、バルコニーのシンクなし。
• 直床でフローリングが柔らかい点は好みが分かれるところかもしれませんね。
  • 天井を高くするために直床にすることはほとんどないのでは？通常は、階高を低くして戸数を増やすためです。遮音性は、一概に直床が悪いとは言えませんが、配管が床に埋め込まれてしまうので、将来のメンテナンスでは不利になります。コスト削減以外に積極的に直床を採用する理由はないので、そのあたりをどう考えるかが物件を選ぶか選ばないかの判断基準の1つかもしれませんね。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：72.56m2～101.34m2
• 間取りもいろいろで、南側１階は庭付き・駐車場付・大型犬可だし、家族の状況によって選びやすい物件では？南側の大通りの騒音はちょっと気になるが、視界・日当たりを遮るような高層の建物は建ちそうもないし、東側は間取りもゆったり。静かな東側も考え方によっては昼間いない家族にはいいのかもしれません。
• トイレが狭い

買い物・食事

• 駅まで雨に濡れるのは１分程度、買い物もすぐ近くというのは大きな魅力
• 生活上欠かせないスーパーはすぐ近くだし、他大型店もそれなりに近い
• この辺は大型ショッピングセンターとかアチコチ点在してる

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• このあたりに詳しくないのですが、（常磐線とは言え）駅近くで、街並みも整然としているし、スーパー等そこそこ便利そうだし、公園も多く、のんびり暮らすには生活しやすいところかな、と思ったのですが・・
• 交通網が整備されている割に歩道が広くて、これだけの植栽にも囲まれていて、公園も多いっていう町はあまりない。
• ひたち野うしくは、駅の周辺はマンションですが、東西とも10分も歩けばちょっとした戸建住宅地で、公園もあるし、雰囲気も悪くないと思います

周辺施設

その他

【月極駐車場】

• 近隣マンションに住んでます。駐車場問題は車社会の茨城県ですから一家に２台の家庭も多いと思います。ラッシュ時に使わない車をマンションの立駐へ。ラッシュ時に出す必要がある車は近隣月極へって感じです。立駐の待ち時間がすくない箇所との差額は ２０００円程度ですし、夫婦二人とも ラッシュ時に車通勤の家庭は諦めて 月極２台ですかね・・・。現在当方が住んでいるマンションでも 月極を借りて立駐を利用しない方もいます。 だから立駐は空きがあります。それだけ立駐は不便ってことですよね。とはいえ、スーパーが建った所の一部が 以前は月極でそこがなくなったせいで、現在駅周辺で新たに月極を借りるのは空きを見つけるのが大変らしいです。

掲示板

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