ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス

2016年4月27日 (水) 15:33時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県習志野市奏の杜1丁目習志野市都市計画事業JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業地内14街区（仮換地）
• 交通：

1. 総武本線 「津田沼」駅 徒歩8分 （南口）
2. 新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩13分

• 総戸数：291戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月中旬予定
• 入居時期：2016年11月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.trtkt291.com/

価格・コスト・販売時状況

• 別のモデルルームの営業さんの話では、4800万スタートだと言っていました（70㎡）。高すぎると思いますが、中古とはいえパークハウスが4000万台で出ているので。。。
• 終の棲家としてなら購入者の価値観でどんな価格でもいいと思うけど、何らかの事情で売る必要性が発生する事態を考えると津田沼でこの値段はどうかなあ。少子化で人口減少していく中、都心から離れた不便な郊外の不動産価値はかなり危うい。東京から快速で30分の津田沼で徒歩圏内、これは不便な郊外とまでは言えない微妙なところだけど。
• ちょっと津田沼では、考えられない価格設定。7,000万超えなんて信じられない。
  • 高すぎですよ、、、ここの値段を聞いてこれまで少し割高かなあと思っていたプレイズがリーズナブルに感じられました
• ここは７０平米が４０００万円台の後半から。
• 現地見てきた。ここで出てる価格で考えたら割高にしか感じなかったな。それでも買いたい人は多いんだろうけど。
• トータル的に見て、可もなく不可もないマンションです。それゆえに、ココが良いから決めたいというポイントがありません。駅まで遠すぎない距離ではあるので、価格帯次第で決める感じかな。
• 今日事前案内会行ってきました値段はざっくりとしか教えてもらえませんでしたが、4700万～7900万位だそうです。部屋のカラーセレクトは無し(二種類あり、部屋の広さによって決まっている)、洗面室の扉が引き戸じゃなくて開き戸等、若干残念な感じでした。立地は悪くないので、迷ってます。
  • 高っ！
    • 高いですね。4千万後半からって！
      • この物件は割高感を抑えるために、一番狭い部屋の広さを、67平米に抑えてるので、67平米で4700万台ということになりますね。高すぎです！事前に漏れてきた情報はほんとだったんですね(汗)。
        • これを単純に70m2の部屋に当てはめると、4800、4900万スタートになりますか、、、あくまでスタートなので、この値段は南側の一階とか一番条件の悪い部屋の値段でしょうから、数階上の部屋とかなると、普通に、70m2で、五千万円超えてしまうんですかね、、、それにしても高いなあ。
• 4700万～7900万が本当なら普通に考えて苦戦しそうだけどどうだろうねぇ。
• 67平米で4700万…まだ予定価格なので、検討される方の反応次第で微調整されるでしょうけど安売りするつもりはないと強調するような値付けと感じます。売主を考えても専有部の設備はいいでしょうし、共用も充実しているので妥当な価格なのでしょう。
• モデルルーム見学してました。７Ｆの南向３ＬＤＫ７０．５９平米で４９００万円台、８Ｆ以上は５０００万円～みたいです。２Ｆ以下は日当たりが悪いかわりに値段は多少下がります。
• ７Ｆの南向３ＬＤＫ７０．５９平米で４９００万円台・・・。モリコアは、７階の南向３ＬＤＫ７０．６２平米で４３００万円台でしたから、１割以上の値上がりですね。高すぎてちょっと手が出ないです。
• 価格がアップされてますね！なんとなく東の10階角部屋ルーフバルコニー付の部屋が良さそうですね！

1. 45,480,000円～74,980,000円
2. 最多価格帯：5,300万円台(19戸)(100万円単位)
3. 間取り：2SLDK～4LDK
4. 専有面積：70.59m2～91.15m2

平均価格5,000万オーバーとはやはり高いですね

• 売れ行きはどうなのでしょうか。
  • 先日行きましたが、第一期はもうほとんど埋まっていましたね。売れ行きは好調だと言っていました。ですが価格が今までより高いだけに、第二期第三期はどうなるんでしょうか。これだけ高くても売れ行きがよくて少々驚きました。
    • このエリアはブランド力のある物件はかなり好調みたいですね。値段が安いブ ブランズシティと天秤での比較になりそうですが、ステータス感はこちらに軍配なので悩みます。
• 場所はいいけど、免震じゃないのにこの価格。

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交通

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  路線図

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  カーアクセス

構造・建物

• なんで外壁を緑色にしたんだろう、と不思議で仕方がない。
  • ウグイス色、というんでしょうか。竣工するとまたイメージも違うのでしょうが珍しい色だな、とは思います
    • 私もグリーンがイマイチ気に入らなかったのですが、側面にアクセントでグレーが入って少し高級感が出てきましたよ。早く全体像が見たいです。
      • 同じく、グリーンてどうなんだ。と思っていましたが、先日建設中のテラスを見に行ったところとても綺麗な仕上がりで驚きましたよ。テラスは、この規模だからできるデザインなんでしょうね。奏の中だと1番オシャレな外観だと思いますよ。
        • グリーンに側面のグレー、そしてガラス手摺の枠や格子、窓枠がブラックになっていて、デザインに高級感がでていました。
• ここは免震なのでしょうか。
  • 免震ではないみたいですよ。
• 広告のイメージ図を見ましたが、外壁はほとんどタイルが使われていないようですね。バルコニーは濃いグレーの鉄柵なのですか？素人ですが随分コストカットされているような…
  • MRの方の話しによると、外壁は全体に特注タイルを使用しているそうです。バルコニーは大半をガラス手摺にして、一部黒いルーパー格子を採用しているそうですよ。

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  外観（２）

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  共用棟外観

共用施設

• 駐車場：199台（身障者優先駐車場1台、カーシェアリング用駐車場2台含む）・その他来客用駐車場3台
• ここは、パークハウスやモリコアよりも戸数が少ないけど、共用施設はそこそこあるので、管理費負担が問題になるのでは。
• 共用施設にキッズルームとシアタールームはいらない...
• 大型ですが車寄せがあったりホテルのような外観で団地っぽくないのがいいなと。環境や立地も安心ですし、いいコミュニティが築けたらいいです。
• テラスはバーベキューできるみたいなのでいいですね。

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  メインエントランス

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  テラスラウンジ

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  敷地配置図

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設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）
• 専有面積：67.86m2～91.12m2
• バルコニー面積：11.60m2～24.72m2
• せっかく廊下側アウトフレーム(奏の杜の主な物件の標準仕様)で、部屋の角が柱でへこまない配慮がされてるのに、目玉のはずの南東角の4LDKタイプの部屋の二つが、部屋の角に無理やり収納スペースを作ったために、でこぼこになってしまってる…へやの角を斜めに横切る収納って…せっかくのプレミア住戸なんだから、家具の起きやすいデッドスペースの少ない間取りにしてほしかったな～
• 送られてきたいくつかの間取りを見ると、やはりこちらも角部屋以外は田の字型のようで面白くないですね。
  • もう少し特徴やバリエーションのあるプランを期待してました。
    • まだ他に部屋プランはあるようですから、これからの情報に期待ですね！

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  ７２Ｅタイプ

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  ９１Ａタイプ

買い物・食事

• 奏の杜フォルテ（約220m・徒歩3分）
• Dila津田沼（約600m・徒歩8分）
• モリシア津田沼店（約450m・徒歩6分）
• 津田沼PARCO（約760m・徒歩10分）
• イトーヨーカドー津田沼店（約970m・徒歩13分）
• イオンモール津田沼（約970m・徒歩13分）
• 一中の向かいは、ネッツトヨタの予定です。車屋さんより飲食店が欲しいですね。エリアベネッセもなんだか…。開発関係者でもない私たちが今更何を言っても無駄ですが、ここの開発は立地と環境を生かしきれていない気がします。利権にまみれてしまい、住民にとって必要だったり、生活に潤いを与えてくれるようなお店が少ないですよね。
• 人混みで殺伐としていないってトコが逆に利点ですが、商業施設や人の流れは圧倒的パルコ側が強い。かつての高島屋やダイエーが存続出来なかったのは、段差や距離感を感じて駅を渡るのが億劫な構造になっているからでしょう。駅前改革も望みます。
• 店は駅前に行けばいいだけ。採算なりたつかどうかわからないのに人を集めないといけない店舗を作るのはチャレンジャー。住民目線と業者目線は違うから。安く貸してくれる賃貸用物件があれば別だけど。何もないのが静かでいんじゃないの？
• 永住目的に購入するのだとすれば、将来はマンション周辺に徒歩で行けるフォルテが頼りとなりそうです。スーパーがあるので自炊に困る事はなさそうですが、モーニングやランチが楽しめるような飲食店があれば言うことなしですかねー。

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  商業施設

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育児・教育

【幼稚園・保育園】

• アスクかなでのもり第二保育園（約180m）
• 第一くるみ幼稚園（約460m）

【小学校・中学校】

• 第一中学校（約200m・徒歩3分）
• 市立谷津南小学校（約1,540m）
• 小学校がバス通学なんて信じられないし、子供が可哀想。安全なのかもしれけど、帰り道に友達と遊ぶのが楽しいのに。
• 子育て環境としてはいかがでしょうか?校区の評判など含めてご存知のことがあれば教えていただけたら嬉しいです。
  • 校区については、校区内の小学校には通えないですからね。。。谷津南に行く奏の杜の子が今後増えてどんな雰囲気になるかは多分まだ誰も知らないのでは？

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  教育機関

周辺環境・治安

• 三方道路で、陽光が住棟全体に降り注ぎ、日照と通風に恵まれた心地よい角地。
• 第一中学校のグラウンドに近接して、のびやかな開放感が広がります。
• 東側は街区公園に隣接。爽やかな緑とやすらぎの風景をとりこみます。
• ここは高階層の眺望はどうなんだろ。近くのブランズとちょっと離れたモリコアが壁になって期待できないのかな。
• 都内程の殺伐さがなく且つ都内へ行くにも千葉で生活するのも不便はなく津田沼は便利な場所だと思いますよ。習志野企業局管轄エリアはガスと水道の単価が安いですしね。
• 奏の杜いいんだけど、地域内全て道の両側に歩道設置が良かったな。それと、商業エリアに飲食店がもっとあったら良かったな。マンションの周辺環境として、上記二点がちょっとだけ不満。津田沼始発がもっと多かったらなあ
• 南側は、狭い道路を挟んですぐ、スポーツクラブ、初代のブランズが建っていて、日当たりが心配だったけど、さらに、その並びのいまフジタのプレハブの工事事務所がある場所に、７、８？階建ての賃貸マンションが建つことが決まったみたいです。工事案内板で知りました。残念ですが、ここの南側の中低層階は、日当たりと眺望はあまり期待できなそうですね。
  • 南側は、中低層階だけでなく、高層階も、盛り土の土台のうえにそびえ立つモリコアのおかげで、日当たりや眺めは厳しいですよ。それでも関係なく、奏の杜の最後の一棟ですから、きっと飛ぶように売れるはずだと思います。
• 電柱は地中化されているエリアなんですか。ゼロから作り上げられた街で、商業施設や住宅などが用途により細かくエリア分けされている、そのため街の景観が保たれていると説明されています。だからと言ってマンションからの眺望が保障される訳ではないのかな？
  • あくまでも街並みの綺麗さであって、マンションからの眺望とは関係ないです。
• このあたりは住みやすいのですか。治安も良いということですね。
  • 登録しているので習志野警察からのメールがたまに来ますが、奏の杜での事件（ひったくりなど）は今のところ見ていないので治安は良い方だとは思います。
• 津田沼は良い街ですよ。市内に産業が無く新興ベッドタウンという経緯から、新築を購入でき都内に通勤する、比較的裕福なサラリーマンの家庭が多いです。新築を買う層とは接点が少ないのでご存じない方も多いですが、千葉県ローカルの住民層は浦安鉄鋼団地や船橋食品コンビナート勤務の方、元漁民の方などいろいろ居ますから、街を選ぶ際はその点も注意したほうが良いでしょう。習志野市長を長く務めた吉野さんがバリバリの革新派だったので、開発行為を大きく制限したのが良かったですね。奏の杜、という地名に残るほど音楽教育に投資したのも吉野さんでした。おかげで市の財政もボロボロになったそうですが…
• ネガな点としては、まず地盤でしょうか。迅速図を見ると元々田んぼがあった土地のようですね。ボーリング調査の結果はよく確認したほうが良さそうです。それに、大久保に毒ガス関連の施設がありましたが、さすがにこの場所には関係は無いでしょうし、最近のマンション開発ともなれば、きちんと地中の有毒物質も調査しているはずです。
  • 元々田んぼでなく、池ですよね。庄司ヶ池。ここは敷地の端がぎりぎり引っかかるかどうか、というところでしょうか。
    • ここのすぐ西隣の第一中学校の敷地に庄司ヶ池があったので、この物件の敷地の西側の端がかかるかというところですね。
      • 昔池があった場所でなくて良かったです！田んぼがあった場所だと地盤改良したり杭を打ったりと対策することで問題なく住めるという事なんですよね？
• 飲食店は少ないのがかえって魅力です。家族連れならモリシアよりパルコがお勧め、若い人にはサンズがいいですね。ガゼルエイトもいいでしょう。最近はダイニングバーやバルが増えてきているので、いろいろ試すのもいいかもしれません。パン屋さんも駅から離れた場所などに意外とあります。あと、ラーメン屋も結構あります。

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  エリア概念図(1)

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  エリア概念図(2)

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周辺施設

【公共施設・公園】

• キャロット公園（約20m・徒歩1分）
• 谷津図書館（約520m・徒歩7分）
• 前原西さくら公園（約150m・徒歩2分）

【病院】

• 尾高内科胃腸クリニック（約140m・徒歩2分）
• 奏の杜さとう小児科（約140m・徒歩2分）
• 津田沼中央総合病院（約650m・徒歩9分）

【スポーツ施設】

• コナミスポーツクラブ（約140m・徒歩2分）

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  カルチャー・スポーツ

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  公園・レジャー

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  公共施設・銀行

• 

  病院

• 

  周辺施設

その他

1. 都内はゴチャゴチャしてて住みたくない
2. でも都内に出やすい方がいい
3. 車も所有したいから渋滞が酷い所はイヤ
4. 買い物が便利で大きい病院が近くにあったほうがいい
5. 地盤がしっかりしている所がいい

という人が奏の杜を買うんですよ。こんなバランスのいい場所、なかなか他にないんじゃないですか？

• 自分は単に千葉勤務で、通勤便利で資産価値があって環境が良くて・・と物色していたら、津田沼に行き着いただけです。
  • 千葉勤務、でも子どもが都内通学、駅に近く地盤も良いので津田沼です。駐車場代もそこそこなので車所有出来ますし。考えたらやっぱり奏の杜になりました。
• このマンションは相対的にリセールバリューは低くなって当然です。奏の杜内でほぼ同じ時期にできたマンションと比べて、

1. 突出した立地の良さ、質の高さは特に無い
2. 平米単価が約1割〜2割高い

ためです。

掲示板

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